【ブログ】戸建てから戸建てへ住み替え体験談！梶田さんが越えた4つの山

戸建てから戸建てへの住み替えを考え始めると、こんな疑問がどんどん出てきますよね。

同じように「何から手をつければいいかわからない」と感じている方は、実際にとても多いです。

戸建てから戸建てへの住み替えは、やることが多い分、1つのつまずきが思わぬ形で連鎖することがあります。

そして、何も知らないまま動き出すと、数百万円単位の損や、「気づいたときには手遅れだった」という事態につながることもあります。

この記事では、不動産×住宅業界のプロが『【ブログ】戸建てから戸建てへ住み替え体験談！梶田さんが越えた4つの山』と題して紹介します。

実際に戸建てから戸建てへの住み替えを経験した梶田将吾さん（44歳・滋賀県）のリアルな体験談を通して、住み替えの各局面でどう動けばよかったかが、具体的にイメージできるようになります。

【この記事の取材・確認方法】
この記事は、実体験者への取材・ヒアリング内容をもとに作成しました。不動産の種類や住まいの状況、当時の悩み、検討した選択肢、実際に取った行動、その後の暮らしの変化などを確認したうえで、個人が特定されないよう一部情報を調整。実務・専門的な判断を要する箇所は、不動産コンサルタントの執筆者・西田が補足。※体験談は個別事情に基づく内容であり、同じ結果を保証するものではありません。

【体験談】戸建てから戸建て住み替え！4つの山を越えた記録

今回のブログでは、滋賀県在住の梶田将吾さんに、戸建てから戸建てへの住み替えを経験したリアルな話を伺いました。

売却と購入を同時に進める住み替えは、うまくいけば理想の生活を手に入れられる一方で、タイミングを少し間違えると想定外の出費や後悔につながることもあります。

草津市の分譲戸建てから大津市の築6年の物件へ住み替えるまでには、査定・残債・仮住まい・資金計画と、4つの大きな山がありました。

売却額3,100万円の裏側、約55万円の想定外出費、7カ月かかった購入探し…包み隠さず話してくれた梶田さんの経験は、同じように住み替えを検討している方にとって、きっとリアルな道標になるはずです。

それでは、住み替えを決意した経緯から順に、詳しく聞いていきましょう。

戸建てから戸建てへの住み替えを決意した「きっかけ」は何だった？

梶田さんが住んでいたのは、JR琵琶湖線・草津駅近くの築21年・延床面積102㎡の分譲戸建て。

4人家族にとって広さも立地もそれなりに気に入っていた家でしたが、ある日、2つの問題が同時にのしかかってきました。

草津市内の自宅から、次女が志望していた高校へはバスと電車を乗り継いで1時間以上かかる状況だったといいます。

中学生のうちはなんとかなっていたものの、高校3年間を毎日長距離通学させるのは心配だったと梶田さんは振り返ります。

外壁塗装の全面やり直しと給湯器の交換、合わせた修繕見積もりが約180万円。

「家のために180万円かけるより、住み替えを考えたほうがいいんじゃないか」という気持ちが、この瞬間にスイッチが入るように固まったそうです。

築21年という年数も、決断を後押しした一因でした。

これから先も維持費がかさむことを考えると、修繕にお金をかけるより早めに動いたほうが資産価値の面でも有利と判断したといいます。

残債850万円ありで「売り先行」を選んだ理由と、事前に知っていたリスクは？

住み替えの方法には大きく「売り先行」と「買い先行」の2種類があります。

梶田さんのケースでは、住宅ローンの残債が約850万円残っていたため、選択肢は実質1つに絞られていました。

売り先行とは、現在の家を先に売却してから新しい家を購入する方法です。

買い先行と異なり、売却金額が確定してから次の物件を探せるため資金計画が立てやすい反面、売却後に引き渡しまでの期間に住む場所が必要になるという課題があります。

仮住まいが必要になること自体は担当者から事前に伝えられており、梶田さんも覚悟はしていたといいます。

残債850万円を売却代金から完済したうえで、手元にどれだけ資金が残るか。その金額が、次の物件でどこまで予算を組めるかに直結することも、最初から頭に入れていたといいます。

査定額が最大250万円違った「4社比較」で気づいたこととは？

売り先行で進めると決めた梶田さんが最初に動いたのは、不動産会社への査定依頼でした。

最初に相談したのは、地域密着型の地元の不動産会社。

その会社の提示額は2,850万円。

悪くない金額だとは思いつつも、それが本当に適正な価格なのかどうかが判断できなかったといいます。

一括査定サービスを使えば、複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができるため、1社ずつ問い合わせる手間が省けます。

梶田さんが実際に得た査定結果は、以下の通りでした。

最低額と最高額の差は250万円。

この結果を見て、梶田さんは「1社だけで判断しなくてよかった」と率直に話します。

地域密着型の会社は地元の取引事例に強く、買い手となる地域住民への対応もきめ細かい傾向があります。

一方で大手不動産会社は、広域にわたる販売ネットワークと豊富な顧客データをもとに、強気の価格設定ができる場合もあります。

最終的な成約額は3,100万円。

残債の850万円を完済し、仲介手数料などの諸費用を差し引いたうえで、手元に約200万円の資金を確保することができたといいます。

なお、複数社の比較には『スーモ売却(無料)』一括査定がおすすめです。

選択時に各社の売却実績数を確認できるので、どの会社に査定を依頼するか迷わずに進められます。

売却後の仮住まいで「想定外だった出費・しんどかったこと」は？

売却が成立した後、次の物件が見つかるまでの間、梶田さん一家は仮住まいへ引っ越すことになりました。

仮住まいにかかった費用の内訳は、以下の通りです。

仮住まい期間が長引くほど、家賃と引っ越し費用の二重負担がじわじわと積み重なります。

梶田さんが「しんどかった」と語るのは、出費だけの話ではありません。

4人家族が仮住まいに収まるには荷物を大幅に減らす必要があり、トランクルームを一時的に借りるかどうかでも悩んだといいます。

先の見えない仮住まい生活は、家族全員のストレスになっていたと梶田さんは振り返ります。

この二重負担を完全に防ぐのは難しいですが、仮住まいを早めに確保しておくことで、少なくとも期間は短縮できる可能性があります。

「防げたか」と聞くと、梶田さんは少し苦笑いしながら答えてくれました。

購入候補が7か月で何件も「他の人に取られた」ときの対処法は？

仮住まい生活の中で梶田さんを最も悩ませたのが、購入物件がなかなか決まらないことでした。

良いと思った物件は次々と他の買い手に先を越され、売却後から購入の契約確定まで、実に約7カ月かかったといいます。

梶田さんが心がけたのは、「気になったらとにかく動く速さ」と「担当者との密な連絡」でした。

そして約7カ月後、ついに大津市内の築6年・土地面積138㎡の戸建てと出会います。

住み替えの本来の目的だった「次女の通学利便性の改善」が果たせる立地であること、築年数が浅く当面の修繕リスクが低いこと、そして家族全員の賛成が得られたこと。

全員が納得できた、というのが最終的な決め手になったと梶田さんは言います。

資金計画で「自分なりに工夫したこと・やっておけばよかったこと」は？

戸建てから戸建てへの住み替えでは、売却と購入が絡み合うため、資金計画が特に複雑になります。

梶田さんが実際に工夫したことと、後から「もっとやっておけばよかった」と感じたことを聞きました。

売却前に新居用の住宅ローン事前審査を済ませておくことで、物件が決まった際にすぐ動けたといいます。

梶田さんが工夫したポイントと反省点を整理すると、以下のようになります。

手元資金は「売却益がそのまま残る」ではなく、諸費用や仮住まい費用を引いた残りになることを、最初から計算に入れておくことが重要です。

戸建てから戸建てへの住み替えを検討中のブログ読者へ「一番伝えたいこと」は？

最後に、今まさに戸建てから戸建てへの住み替えを検討している方へ、梶田さんから率直なメッセージをいただきました。

梶田さんが「これだけは伝えたい」と話す内容は、大きく3つあります。

住み替えは確かに複雑ですが、経験者の話と専門家のサポートがあれば、不安の多くは解消できます。

梶田さんがブログを読んでいる方へ向けて、最後にこんな言葉を残してくれました。

「一人で全部調べて悩まないほうがいいです。早めに動いて、早めに相談することが、結果的に一番の近道でした」

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以上、戸建てから戸建てへの住み替えを経験した梶田将吾さんの体験談を、インタビュー形式でお届けしました。

梶田さんが口にした「1社だけで判断しなくてよかった」という言葉は、住み替えを経験したからこそ出てくるリアルな実感です。

売却額が変わると、次の物件に使える予算も変わります。

戸建てへの住み替えを検討しているなら、まず自宅の価値を複数社で確認することから始めてみましょう。

【準備度チェック】戸建てから戸建てへの住み替えで困らない確認項目

戸建てから戸建てへの住み替えは、売却と購入が同時に動くため、準備不足のまま走り出すと必ずどこかでつまずきます。

梶田さんのブログのような体験談を読んだいま、あなた自身の準備がどこまで進んでいるのか、いったん整理してみませんか？

下の項目は、私がこれまで住み替えの相談を受けてきた中で、つまずきの原因になりやすかったポイントを集めたものです。

チェックの数を数えたら、次は空欄になった項目の中身に目を向けてみてください。

大切なのは個数そのものより、空欄の重さです。

お金とスケジュールに関わる項目が空いているときは、数が少なくても優先して埋める価値があります。

住み替えは、1つの決めごとが他のすべてに影響する連鎖構造になっています。

そのため、空欄をあいまいなまま進めると、後半で選択肢がどんどん狭まっていきます。

裏を返せば、早い段階で埋めるほど、選べる道は広がっていくということ。

まだ空欄が多いという方も、今この瞬間から順番に潰していけば十分に間に合います。

もし希望以上で売れるなら住み替えたい人へ

もしあなたも同じ気持ちなら、一度は無料査定に出してみることをおすすめします。

査定額を確認した結果、

査定に出しても必ず売る必要はないので、まずは「いくらで売れるのか？」を知ることから始めてみて下さい。

なお、実際の査定では各不動産会社で数百万円の差が出るケースもあるため、1社だけの金額では判断しきれません。

複数社の比較には『スーモ売却(無料)』一括査定がおすすめです。

選択時に各社の売却実績数を確認できるので、どの会社に査定を依頼するか迷わずに進められます。

戸建てから戸建てへの住み替えで起こりやすい失敗と回避策は？

戸建てから戸建てへの住み替えでは、売却か購入のどちらか一方だけを見て動くと、全体の調整が難しくなります。

私が相談を受けてきた中でも、失敗の原因は知識不足だけではなく、売却・購入・資金・住まいの確保がバラバラに進んでしまうことにありました。

ここからは、体験ブログや口コミではあまり語られない5つの失敗と、その回避策を具体的に見ていきます。

売却の期限に追われて値下げしてしまう失敗を防ぐには

住み替えで注意したいのが、新居の引き渡し日が先に決まり、今の戸建てを急いで手放さなければならなくなるパターンです。

買主に売却期限が伝わると、その事情を踏まえて価格交渉を持ちかけられる場合があります。

期限に追われるほど、売主にとって不利な条件でも受け入れざるを得なくなるおそれがあります。

回避策は、売却に必要な期間を見込み、購入との順序や日程を早めに整理することです。

戸建ての売却期間は、物件の立地や状態、価格設定、市場の状況によって大きく異なります。査定から契約、引き渡しまで数カ月以上かかる可能性も考え、余裕を持って動きましょう。

この4つを最初に決めておけば、買主から交渉を持ちかけられても、その場の空気に流されずに答えを出しやすくなります。

仮住まいの期間を短く見積もって費用が膨らむ失敗

売り先行を選ぶと、売却と新居への入居時期が合わず、仮住まいが必要になる場合があります。

ここで「短期間で次の家が決まる」と考えてしまうのが、典型的な見積もりミスです。

家族で暮らせる広さの賃貸は地域によって選択肢が限られ、短期間での解約や入居期間に条件が設けられている場合もあります。

そこで検討したいのが、売買契約を結ぶ際に引き渡し時期を交渉する方法です。

買主の事情や合意内容によっては、契約から引き渡しまで一定の期間を設けられる場合があります。その期間を購入活動にあてられれば、仮住まいを避けられる可能性も出てきます。

合わせて、次の備えもしておくと安心です。

購入時にかかる諸費用を計算に入れず予算が足りなくなる失敗

売却代金が入ると、その全額を新居の購入に使えるように感じるかもしれません。

しかし、中古戸建ての購入では、原則として売買代金とは別に諸費用がかかります。

必要な諸費用は、物件価格や住宅ローンの契約内容、登記、保険、リフォームの有無などによって変わります。

回避策はシンプルで、購入予算を決める前に諸費用を先に差し引いておくことです。

私は相談の際、手元資金から諸費用と引っ越し費用などを引いた残りを「本当に使える頭金」として整理してもらうようにしています。

この順番を逆にすると、契約直前になって購入予算や資金計画を見直すことになりかねません。

中古戸建ての建物や土地の状態を確認せずに購入する失敗

新しい戸建てに移ったものの、住み始めて間もない時期に修繕が必要になる場合があります。

これは、今の家の不満を解消することに気を取られ、次の家の状態確認が甘くなることで起こります。

戸建てでは、建物や敷地の維持管理を所有者自身で行う必要があります。購入後に見つかった劣化や設備の故障などは、契約内容や売主の責任の範囲を除き、買主が費用を負担する可能性があります。

こうした不安を減らす方法の一つが、建物状況調査などのインスペクションです。

調査の内容や費用は、建物の規模、構造、調査範囲、依頼先によって異なります。一般的な建物状況調査は目視や計測を中心とするため、建物の不具合をすべて発見したり、将来の劣化を保証したりするものではありません。

すべての中古戸建てで必要というわけではありませんが、建物の状態や修繕履歴に不安がある場合は、契約前に実施を検討する価値があります。

税金の特例と住宅ローン控除の関係を知らずに損をする失敗

意外と見落とされやすいのが、売却で使える特例と、新居で使う住宅ローン控除の関係です。

マイホームを売って譲渡所得が出た場合、一定の要件を満たせば、居住用財産の3,000万円特別控除により、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けます。

ただし、この特例と新居の住宅ローン控除は、適用する時期によって併用できない場合があります。

新居に入居した年、その前2年または後3年以内に3,000万円特別控除など一定の譲渡所得の特例を適用すると、原則として住宅ローン控除を受けられません。

どちらを選ぶべきかは、売却による譲渡所得や取得費、新居の借入額、住宅性能、入居時期、所得などによって変わります。

売却益に対する税負担が大きい場合は、3,000万円特別控除の効果が大きくなることがあります。一方、特別控除を使わなくても譲渡所得が少ない場合や、新居の住宅ローン控除による効果が大きい場合は、住宅ローン控除を選ぶほうが有利になる可能性があります。

税制は改正されることがあり、各制度には細かな適用要件があります。実際の判断は最新の情報を確認したうえで進めてください。

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以上、戸建てから戸建てへの住み替えで起こりやすい5つの失敗と、その回避策を紹介しました。

実は、戸建てから戸建てへの住み替えで「1番重要なこと」とは？

それは、今の戸建てをできるだけ高く、かつ早く売却できるように計画することです。

売却を伴う住み替えでは、売却結果の良し悪しに満足度が大きく左右されるからです。

その一方で、

住み替えを検討する際は、どうしても新しい住まいのほうへ意識が向きがちになります。

しかし、あなたにとって好条件の住み替えを叶えるなら、まずはその起点である今の自宅をできるだけ高く、かつ早く売却することを最優先で計画すべきです。

今の戸建てを高くかつ早く売却するには？

新しい戸建てへの住み替えに向けて、今の戸建てをできるだけ高く、かつ早く売却するには「不動産会社選び」が最も重要になります。

ここで、過去に不動産売却を経験した287人に「売却で1番重要だったことは？」と聞いた結果が以下のとおりです。

全体の半分以上が「不動産会社選び」と答える結果になりました。

高くかつ早く売る販売戦略の立案、見込み客への積極的なアプローチ、Webサイトやチラシの広告活動など、売却成功に必要なことはすべて「不動産会社」が進めるため、当然の結果と言えるかもしれませんね。

戸建ての売却に強い不動産会社3条件

断言しますが、戸建てから戸建てへの住み替えで、高くかつ早くに売れるかどうかの8割は「不動産会社選び」で決まります。

売却の強さで選ぶなら、下記「3つの条件をすべて満たすこと」が大きなポイントです。

以上が売却の強さを判断する3つの条件です。

特に売却がはじめての場合、査定額や印象だけで会社選びをしがちで、その結果「安く売るハメに…」「なかなか売れない…」と後悔している人が本当に多いです。

そのため、できるだけ「3つの条件をすべて満たす」不動産会社選びを心掛けてみて下さい。

3条件をすべてクリア！
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2026年8月現在まで私が約20年間で500社以上と接してきた経験から、特におすすめは下記「大手2社」です。（対応地域に注意）

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どちらか1社選ぶなら、広告量による拡散力の点で「SREリアルティ」をおすすめしますが、正直なところ優劣つけがたいです。

各社1～2分あれば査定依頼できるので、もし両方の対応地域に該当するなら『SREリアルティ』と『三井のリハウス』の2社共に査定を出して、実際の査定額や対応、提案などを直に比較してみて下さい。

以上、戸建てから戸建てへの住み替えで1番重要な「不動産会社選び」について、売却に強い条件からおすすめの大手2社まで詳しく解説しました。

この記事を読んだ人には下記もおすすめです。
ぜひあわせてチェックしてみて下さい。

ブログまとめ：査定と残債確認から！無理のない戸建て住み替えを実現

今回の不動産とーくは『【ブログ】戸建てから戸建てへ住み替え体験談！梶田さんが越えた4つの山』と題して、下記の項目を解説しました。

住み替えが怖く感じる理由は、やることが多いからではありません。

売却と購入が同時に動くせいで、何が正解かを自分で決められない状態が続くから、しんどいんです。

梶田さんも、査定額が出るまでは何ひとつ決められなかったと話していました。

裏を返せば、判断材料さえ手元にそろえば、迷いは自然と減っていきます。

そして、ここが多くの方の誤解なのですが、住み替えの準備には「今やること」と「後でいいこと」がはっきり分かれています。

私が相談を受けたとき、最初にお伝えする線引きがこちらです。

新居探しを先に始めたくなる気持ちは、私もよくわかります。

ただ、予算の土台がないまま見た家は、判断ではなく憧れの対象になってしまいます。

業界歴20年以上「不動産コンサル西田」のアドバイス

最後に、記事の中で触れなかったことを1つだけお伝えします。

相談の場では、「本当に売っていいのか」という迷いが最後まで消えない方が少なくありません。

そんなとき私がお願いしているのが、紙を1枚用意して、真ん中に線を引く作業です。

左に「住み替えた場合」、右に「今の家に住み続けた場合」と書き、次の4つを両側に書き込んでいきます。

頭の中だけで考えていると同じところをぐるぐる回りますが、文字にすると差がくっきり見えてきます。

この比較で唯一、自分では埋められない欄があります。

今の戸建てがいくらで売れるのか、その1つだけです。

ここが空白のままだと、左右どちらの列も金額が入らず、比較が完成しません。

査定は売却の申し込みではなく、空白を1つ埋めるための作業。

住み替えるかどうかを決めるのは、その数字を見てからで遅くありません。

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ここまで読んでくださって、ありがとうございます。

戸建てから戸建てへの住み替えは、迷って当たり前の選択です。

それでも、梶田さんが最初の1社に査定を頼んだあの一歩から動き出したように、あなたの紙の空白も、今日埋めることができます。

以上『【ブログ】戸建てから戸建てへ住み替え体験談！梶田さんが越えた4つの山』でした。