不動産売却の完全ガイド｜家・マンション・実家の体験談と成功のコツ・流れ

不動産の売却は、人生で数えるほどしか経験しない出来事です。

同じ気持ちで情報を集めている方は、あなたが思っている以上にたくさんいます。

自宅、実家、空き家、使っていない土地。

売る事情も、急いでいるかどうかも人それぞれですが、家やマンション、不動産を売りたいと考えたときに全体像を知らないまま話を進めると、言われるままに契約し、相場より安く手放してしまうことがあります。

この記事では、不動産×住宅業界のプロが『不動産売却の完全ガイド｜家・マンション・実家の体験談と成功のコツ・流れ』と題して紹介します。

知識ゼロの状態からでも、売却の全体像と、あなたが今やるべきことがはっきり見えるように書きました。

実際に売却を経験した方のリアルな声も交えながら進めますので、自分と似た状況の方がどう動いたのかを知る手がかりにしてください。

不動産を売りたい・迷っている方が最初に確認したい3つのこと

不動産を売りたいと思ったとき、いきなり売り出す必要はありません。先に確認したいのは、次の3つです。

この3つが曖昧なまま話を進めると、自分に合った売却条件を判断しにくくなります。

確認1．今の不動産がいくらで売れそうか

今いくらで売れそうかを知るには、不動産会社に無料査定を依頼するのが近道です。

同じマンションでも階数や向き、室内の状態などで価格は変わりますし、一戸建てや土地なら接道状況や土地の形状などでも差が出ます。

ただし、1社だけでは比べる相手がおらず、その金額が妥当かどうか判断しにくいです。

目安として3～5社に依頼して査定額とその根拠を比較すると、現実的な売却価格を考えやすくなります。

査定には主に2つの方法があるので、今の気持ちに合うほうを選んでください。

まずは机上査定から始めて、売る気持ちが固まってから訪問査定に進んでも問題ありません。

くれぐれも、査定額はその金額で売れることを保証するものではありません。

金額だけでなく、なぜその査定額になったのか根拠まで確認することが大切です。

確認2．売ったあと手元にいくら残りそうか

不動産を売るか判断するときは、売却価格だけでなく「最終的にいくら手元に残るか」まで確認しておくことが大切です。

不動産を売ると、仲介手数料や登記関連、印紙税などの諸費用がかかり、売買代金から大きく差し引かれるためです。

手取り額の目安は、次のように考えるとわかりやすいでしょう。

たとえば3,000万円で売れても、ローン残債が2,200万円あり、売却にかかる諸費用が110万円なら、手元に残る金額の目安は690万円です。

売値の大きさだけに気を取られず、手取りで判断する。これが、資金計画を立てるうえでの土台になります。

確認3．最終的にいつまでに売りたいのか

3つ目は、いつまでに売り切りたいのかを決めることです。

期限がはっきりすると、価格の付け方や値下げを検討するタイミングも判断しやすくなるからです。

仲介による売却にかかる期間は物件や地域、市況、売出価格などによって大きく異なるため、余裕を持って予定を立てておくことが大切です。

急いでいない方も、そのまま放っておくのはおすすめできません。

空き家や使っていない土地でも、固定資産税などの負担や管理の手間は続きます。

特に空き家は、適切に管理されないまま放置すると老朽化や損傷が進み、売却や賃貸が難しくなる可能性があります。

期限が短いのか、時間に余裕があるのか。ここがはっきりするだけで、あなたに合う売り方を考えやすくなります。

---

以上、不動産を売りたい・売るべきか迷っている方が最初に確認したい3つを解説しました。

何も知らないまま話を進めるより、ざっくりでも把握したうえで検討したほうが、自分に合った条件を判断しやすくなりますね。

【実録】不動産売却の体験談｜物件・悩み別に近いケースを探す

住み替えで売りたい、マンションを売りたい、実家をどうするか迷っている、住宅ローンが苦しいなど、不動産を売る事情は人によって異なります。

当サイトでは、実際に売却や住み替えを経験した方への取材をもとに、状況別の体験談を掲載しています。

あなたに近いケースから、売却の判断や進め方を確認してください。

売りたい不動産から探す

戸建て・マンション、不動産の種類によって価格の決まり方や売却前に確認すべきことが異なります。

まずは、売りたい不動産に合った体験談と売却ガイドを確認してください。

家・一戸建てを売りたい方

家・一戸建ては、築年数や建物の状態、土地の条件などによって売り方や価格の考え方が変わります。

実際に家を売った体験談をもとに、売却を考え始めてから引き渡しまでの流れや、後悔を避けるためのポイントをまとめています。

マンションを売りたい方

マンションは、立地や築年数だけでなく、管理状態や修繕計画、同じマンション内や周辺の取引状況なども売却の判断材料になります。

実際にマンションを売った方の体験談をもとに、売却の進め方や注意点、納得できる条件で売るために押さえておきたいポイントをまとめています。

実家じまい・売りたい方

実家は、自分の家を売る場合と違い、相続や家族との話し合い、片付け、空き家管理など、売却前に整理しておきたいことが多くあります。

実家を手放した方の体験談をもとに、売る・残すの判断から片付け、相続、売却まで、実家じまいを進めるために必要な情報をまとめています。

売却する理由・悩みから探す

不動産を売るかどうかは、物件の種類だけでなく、今抱えている悩みによって判断基準が変わります。

売却を決める前に、自分と近い状況を経験した方の判断やその後を確認してみてください。

買った家・マイホームに後悔している方

家を買ったあとに暮らしにくさや住宅ローンの負担を感じても、すぐに売却が正解とは限りません。住み続ける場合と売る場合の両方を比べながら、自分に合った判断をすることが大切です。

マイホーム購入後に後悔した方の体験談をもとに、後悔の原因や実際に選んだ対処法、売却を考えるときのポイントをまとめています。

住宅ローンの支払いが苦しい方

住宅ローンの返済が家計を圧迫している場合は、支払いを続けることだけにこだわらず、家計の見直しや金融機関への相談、売却まで含めて早めに選択肢を整理する必要があります。

住宅ローンの支払いに悩んだ方の体験談とともに、滞納前に確認したいリスクや、家を手放す場合まで含めた対処法をまとめています。

---

以上、物件の種類や売却理由・悩み別に、参考になる体験談と売却ガイドを紹介しました。

売却の背景も物件の種類も違う方々ですが、共通しているのは「最初は不安だったけど、動き出してよかった」という気持ちです。

不動産を高く売るには？査定・不動産会社選びで押さえたいポイント

不動産が高く売れるかどうかは、建物の状態や立地だけでなく、誰に、どのような方針で売ってもらうかにも左右されます。

高く売るために押さえたいポイントは、次の5つです。

どれも特別に難しいことではありません。

順に見ていきましょう。

1．査定額の根拠をきちんと説明できる会社を選ぶ

不動産会社を選ぶときの基準は、査定額の高さだけではなくその金額になった理由を説明できるかです。

宅地建物取引業者が売却価格について意見を述べるときは、その根拠を明らかにすることが求められています。

査定額はあくまで売却価格を検討するための目安であり、高い査定額を提示されたからといって、その金額で売れることが保証されるわけではありません。

高い金額に惹かれて任せたものの、なかなか売れずに値下げを重ねる。

私はこのパターンを、これまで何度も見てきました。

見分けるには、査定書を見ながら次のように質問してみてください。

質問に対する説明があいまいだったり、「すぐ買い手が見つかります」と十分な根拠なく言い切ったりする場合は、査定額だけで判断せず、説明の内容まで確認することが大切です。

金額そのものではなく、その裏側にある説明の質を見る。

これが、高く売るための会社選びの出発点になります。

2．会社の名前だけでなく担当者の力を見て決める

契約先を決めるときは、会社の規模や知名度だけでなく実際に売却を担当する人も見てください。

販売活動の進め方や買主への対応、価格を見直す際の提案など、実際の売却活動では担当者とやり取りする場面が多いからです。

見極めのヒントになるのは、次のような点です。

不動産の売却には一定の期間がかかることも多いため、話しやすさや連絡の取りやすさも遠慮なく判断材料にしてください。

任せたい人がいる会社を選ぶ。

これも、納得できる条件で売却するために大切なポイントだと私は思います。

3．媒介契約の3つの種類を理解して選ぶ

不動産会社に売却を依頼するときは媒介契約を結びますが、種類によって依頼できる会社数や売却活動のルールが変わるため、内容を知ったうえで選びましょう。

主な違いは、次のとおりです。

複数の不動産会社へ同時に依頼したい場合は、一般媒介が選択肢になります。

一方、窓口を1社に絞り、販売状況の報告を定期的に受けながら進めたい場合は、専任媒介や専属専任媒介を検討できます。

依頼する会社を増やせば必ず高く売れるわけではありませんので、それぞれの特徴と不動産会社の販売方針を確認して選んでください。

専任媒介や専属専任媒介を選ぶときに知っておきたいのが、自社で売主と買主の双方を仲介することなどを目的に、売主の意向に反して他社への物件紹介を行わない、いわゆる囲い込みです。

専任媒介と専属専任媒介では、不動産流通機構（レインズ）への登録が義務づけられています。登録後は不動産会社から登録証明書を受け取り、売主専用画面で登録内容や「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」といった取引状況を確認できます。

覚えのない「売主都合で一時紹介停止中」などの表示があれば、依頼した不動産会社へ確認しておきましょう。

自分の希望や物件の特徴に合わせて選ぶ。

それが、販売活動を進めやすくするコツです。

4．売り出し価格と値下げの方針を決めておく

高く売るうえで大切なのが、売り出し価格の付け方と見直しの方針です。

売り出し価格が周辺相場や物件の条件とかけ離れていると、購入希望者の検討対象から外れてしまう可能性があります。

そのため、査定額や周辺の成約事例、現在売り出されている競合物件などを確認しながら、売り出し価格を決めていきます。

「値下げ交渉を見込んで少し高めに出したい」という場合もありますが、どの程度まで上乗せできるかは物件や市場の状況によって異なります。

大切なのは、売り出した後の反応を確認し、必要に応じて改善することです。

長期間売れていないことだけを理由に物件に問題があるとは判断できませんが、購入希望者から売却期間や価格変更の経緯を気にされることはあります。

だからこそ、反応を見ないまま価格を据え置いたり、理由なく値下げを繰り返したりするのではなく、状況を確認しながら判断することが大切です。

計画的に価格を扱う。

これが、必要以上の値下げを避けるための備えになります。

5．内覧で買主に好印象を持ってもらう準備をする

最後のポイントは、内覧の準備に手を抜かないことです。

買主にとって内覧は、写真や間取り図ではわからない室内の状態や暮らしやすさを確認する大切な機会だからです。

同じ間取りでも、片づいた部屋と物があふれた部屋では、受ける印象は変わります。

お金をかけなくてもできる工夫を挙げてみます。

さらに役立つのが、住んでいる方だからこそ話せる情報です。

近所のスーパーや学校への行きやすさ、日当たりの状況など、実際に暮らしてわかったことは、買主が生活をイメージする材料になります。

反対に、不具合を把握しているのに伝えないのは避けてください。

引き渡した不動産が契約内容に適合していなければ、契約内容や事情に応じて、買主から修補などの履行の追完、代金減額、損害賠償、契約解除などを求められる可能性があります。

雨漏りや設備の故障など把握している不具合については、不動産会社へ伝え、買主への告知方法を確認しておきましょう。

見せ方を整え、誠実に伝える。

この2つを意識することで、買主にも安心して検討してもらいやすくなります。

---

以上、不動産を高く売るために査定と会社選びで押さえたいポイントを5つ紹介しました。

大がかりな準備をしなくても、査定の根拠を確認したり、担当者を見極めたり、販売方針を話し合ったりと、売却前からできることはあります。

高く売れるかどうかは市場や物件の条件にも左右されますが、事前に情報を集め、納得できる方針で売却を進めることは大切です。

【図解】不動産売却の流れ8ステップ！知識ゼロから売却完了まで

不動産売却は、大きく分けて「査定→計画→会社選び→売却活動→契約→準備→引き渡し→確定申告」の8つのステップで進みます。

全体の流れをつかんでおくだけで、「今自分はどの段階にいるか」が常に把握でき、余裕を持って動けます。

それでは各ステップで「何をすべきか」「何に注意すべきか」を、順を追って解説します。

STEP① 不動産会社に査定を依頼する【スタート：物件の価値を知る】

売却の第一歩は、「自分の物件がいくらで売れそうか」を不動産会社に査定してもらうことです。

査定には2種類あり、それぞれ特徴が異なります。

最初は机上査定で相場感をつかみ、売却を具体的に検討するなら訪問査定へ進むという流れがスムーズです。

くれぐれも、1社だけでは査定額の妥当性が判断できず、相場より低い価格を提示されても気づけないリスクがあります。

複数社の査定額を比べることが、売却の第一歩であり、最大の準備ともいえます。

STEP② 査定結果から売却計画を立てる【重要：価格とスケジュールを決める】

複数社の査定額が出そろったら、それをもとに売却計画を立てます。

まず押さえておきたいのは、査定額はあくまで「予想価格」であり、実際の売却価格とは異なる場合があります。

売り出し価格を決める際、以下の2つは特に注意しておきましょう。

売却活動開始から引き渡しまでは、一般的に3～6カ月程度かかります。

条件や市場の状況によっては1年以上かかるケースもあるため、余裕を持ったスケジュールで動くことが大切です。

また、売却を急ぐ必要があるかどうかで、計画は変わります。

「いつまでに売りたいか」を最初に明確にしておくだけで、その後の価格設定や売却方法の選択がぐっとスムーズになります。

STEP③ 売却を任す不動産会社を決める【鍵：売却結果を左右するパートナー選び】

売却計画が固まったら、実際に売却活動を依頼する不動産会社を選びます。

このステップは、売却価格と期間に直結する最重要の選択です。

会社を選ぶ際は、契約形態だけでなく以下のポイントも確認してみてください。

「大手だから安心」「地元業者のほうがいい」という先入観は、必ずしも正しくありません。

大手は知名度や顧客数が強みですが、取扱件数が多い分、担当者によって対応の質にばらつきが出ることもあります。

地元の会社はエリアの情報に精通していますが、広告活動の範囲が限られる場合もあります。

私自身、20年以上この業界にいて思うのは、「会社の規模より、担当者一人の質が売却結果を変える」ことを強く実感しています。

STEP④ 売却活動を始めて買主を探す【実践：不動産会社と二人三脚で動く】

媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動がスタートします。

売却活動の主な内容は不動産会社が主導しますが、売主にも協力が必要な場面があります。

売り出してから3カ月程度を目安に内覧や問い合わせが少ない場合は、売り出し価格の見直しを不動産会社と相談するタイミングと考えてください。

売れ残り期間が長くなるほど、買主に「何か問題があるのでは…？」という印象を与えやすくなります。

内覧対応も価格設定も、売主として能動的に関わることが、早期・高値売却への近道です。

STEP⑤ 買主と不動産売買契約を結ぶ【重要：契約内容をしっかり確認する】

買主が見つかり価格や条件が合意できたら、売買契約を締結します。

契約当日の主な流れは以下の通りです。

重要事項説明は、不動産の法的な情報や取引条件などを宅地建物取引士が買主に対して書面で説明する手続きです。

また、契約後にキャンセルが発生した場合のルールも把握しておきましょう。

だからこそ、契約前に「本当にこの価格・条件でいいかをしっかり確認すること」が大事です。

さらに補足として、売主が知っておきたい2つの概念にも触れておきます。

インスペクションとは、専門家が建物の劣化や不具合を事前に調べる状況調査のことです。

売主が事前に実施しておくと、買主に「状態を正直に開示している」という安心感を与えられ、売却がスムーズになる傾向があります。

契約不適合責任とは、売却後に「契約時に説明していなかった不具合」が発覚した場合、売主が修繕費用の負担や損害賠償などの責任を負うルールです。

たとえば、雨漏りや床下の腐食、シロアリ被害などを知りながら告知せず売った場合、引き渡し後でも売主責任を問われる可能性があります。

「知らなかった」では免責されないケースもあるため、不動産の状態は事前に正確に把握・開示しておくことが大切です。

STEP⑥ 引き渡しの準備を進める【準備：物件を空にして手続きを整える】

売買契約を結んだら、引き渡しに向けた準備を進めます。

引き渡しまでにやるべきことを整理すると、以下の通りです。（一部）

また、住み替えの場合は、「今の家を売るタイミング」と「新しい家を買うタイミング」をどう合わせるかが特に重要です。

STEP⑦ 売却代金の受け取り＋引き渡し【完了：代金を受け取り鍵を渡す】

準備が整ったら、いよいよ決済・引き渡しの当日を迎えます。

当日は通常、金融機関（銀行）に売主・買主・不動産会社・司法書士が集まって手続きを行います。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済し、同日に抵当権（金融機関が不動産に設定している担保権）を抹消する手続きが行われます。

売却に伴う主な費用の目安を整理すると、以下の通りです。

手取り額の大まかな計算式は以下の通りです。

※ただし、STEP⑧の譲渡所得に係る税金は別途確認を要します。

STEP⑧ 翌年に確定申告を忘れず行う【最終：手続きを終わらせて売却完了】

不動産を売却した翌年は、確定申告が必要かどうかを必ず確認してください。

「申告が必要か不要か」はケースによって異なりますが、見落としたまま申告しないと、無申告加算税や延滞税などのペナルティが発生する可能性があります。

ケース別の対応をまとめると以下の通りです。

「自分は申告が必要か」「使える特例はないか」を、売却前後すぐに税理士や不動産会社に確認することをおすすめします。

私の経験上、確定申告の相談を後回しにして期限直前にあわてる方は非常に多いです。

売却が完了したらすぐ動く、それが最後の「損しないコツ」です。

---

以上、不動産売却の流れを8つのステップで解説しました。

「知識ゼロ」の状態でも、この8ステップを頭に入れておくだけで、売却の全体像がぐっとクリアになります。

まとめ：不動産売却は自分に合った進め方と今の価値を知ることから

今回の不動産とーくは『不動産売却の完全ガイド｜家・マンション・実家の体験談と成功のコツ・流れ』と題して、下記の項目を解説しました。

ここまで読んで、「思っていたより決めることが多いな」と感じた方もいるでしょう。

でも安心してください。

売却は、最初にすべてを決める必要はありません。

調べながら、迷いながら進めていいのが不動産の売却です。

実際、私が相談を受けてきた中でも、最初から売ると決めていた方は多くありません。

査定を受けて金額を知り、手取りを計算し、家族と話すうちに、少しずつ気持ちが固まっていく。

その過程こそが、後悔しない売却につながっていきます。

ちなみに、査定を受けたあとに断っても費用は発生しませんし、媒介契約を結んだあとでも、期間の途中で解約できます。

一度動いたら引き返せない、ということはありませんので、そこは肩の力を抜いて大丈夫です。

もし今日から何かひとつ動くとしたら、こんな小さな一歩からで十分です。

どれも数十分あればできることばかりですよね。

情報を集めるほど不安が大きくなる時期もありますが、動き出すと迷いは減っていきます。

業界歴20年以上「不動産コンサル西田」のアドバイス

最後に、私が相談を受けるときに必ずお伝えしていることを書かせてください。

それは、売らないという選択肢も、あなたの正解になり得るということです。

査定を受けたからといって、売らなければいけない決まりはありません。

賃貸に出す、リフォームして住み続ける、いったん保留にする。

どれも立派な判断であり、私は宅建業を行っていないので、どの結論になっても構わないと本気で思っています。

ただし、判断するための材料だけは、必ず手に入れておいてください。

いくらで売れそうか、手元にいくら残るか、どのくらいの期間がかかるか。

この3つを知らないまま「なんとなく」で決めた方ほど、あとになって「あのとき動いていれば」と後悔を口にします。

反対に、材料をそろえて自分で決めた方は、たとえ希望額に届かなくても納得した表情をしています。

もうひとつ、実務の面で先に確かめてほしいのが名義です。

夫婦の共有名義や、相続した実家で相続人が複数いる場合、1人でも反対すると売却そのものが進みませんので、登記簿で名義を確認し、早い段階で話し合いの場を持ってください。

不動産の売却は、金額の勝負である前に、あなたと家族のこれからを決める選択です。

焦らず、けれど先延ばしにもせず、まずは今の価値を知るところから始めてみませんか。

---

長い記事を最後まで読んでくださって、ありがとうございました。

不安な気持ちを抱えながら調べていたあなたが、少しでも前を向けたなら嬉しいです。

あなたの売却が、笑顔で終えられるものになるよう願っています。

以上『不動産売却の完全ガイド｜家・マンション・実家の体験談と成功のコツ・流れ』でした。