【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？久世さんが820万円で学んだ失敗の全記録

数百万円で買える戸建てに心を惹かれながら、検索で出てくる「やめとけ」の文字に足を止めてしまう。

そんな気持ちで画面とにらめっこしている方は、決してあなただけではありません。

安く買って直せば高い利回りを狙える。この考え方そのものは、間違っていません。

ただ、購入価格だけで数字をはじき、修繕にかかる金額や空室の期間、そして手放すときの条件を確かめないまま契約してしまうと、手元に残るお金が想像よりずっと少なくなることがあります。

ボロ戸建て投資の失敗談の多くは、この確認不足から生まれているといっても言い過ぎではありません。

この記事では、不動産×住宅業界のプロが『【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？久世さんが820万円で学んだ失敗の全記録』と題して紹介します。

今回は、実際に430万円の戸建てを買った方に、通帳から出ていったお金の動きまで正直に話してもらいました。

読み終える頃には、あなたが手を出してよい戸建てかどうかを、自分の目で見分ける基準が手に入るはずです。

【この記事の取材・確認方法】
この記事は、実体験者への取材・ヒアリング内容をもとに作成しました。不動産の種類や住まいの状況、当時の悩み、検討した選択肢、実際に取った行動、その後の暮らしの変化などを確認したうえで、個人が特定されないよう一部情報を調整。実務・専門的な判断を要する箇所は、不動産コンサルタントの執筆者・西田が補足。※体験談は個別事情に基づく内容であり、同じ結果を保証するものではありません。

【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？820万円を投じてわかった失敗と現実

「ボロ戸建て投資はやめとけ」という言葉を見つけて、購入へ進む手がぴたりと止まってしまった方も多いのではないでしょうか。

早速、京都府で築48年の戸建てを買い、実際に賃貸へ出した久世さん（41歳）にお話を伺います。

久世さんが購入したのは、京都市の中心部から離れたバス便エリアにある木造2階建て。

土地は約42㎡、建物は約55㎡で、価格は430万円でした。

修繕の予算は150万円ほどを見込んでいたそうですが、工事が始まると費用はじわじわとふくらんでいきます。

最終的な総投資額は約820万円。購入価格のおよそ2倍に達しました。

それでも久世さんは、この戸建てを今も手放さずに運用しています。

思い通りにいかなかった部分と、それでも続けられている理由の両方を、順番に聞いていきましょう。

それでは、430万円の戸建てを契約した日から順に、久世さんの記録をたどっていきます。

ボロ戸建て投資を始めた理由と、430万円の物件を買った決め手は？

きっかけは、40歳を目前にした頃の漠然とした不安だったといいます。

IT関連企業に勤める久世さんは、業界の変化の速さを毎日肌で感じていました。

貯金は約600万円。この一部を、働かなくても回るお金に変えたいと考えたそうです。

区分マンションや新築アパートも調べたものの、価格の大きさに手が伸びなかったと振り返ります。

そこで目に留まったのが、数百万円で買えるボロ戸建て投資でした。

久世さんが当時イメージしていた収支は、次のような計算です。

物件探しでは、いくつかの条件を自分なりに決めていたそうです。

見つけた戸建ては、バス便エリアという弱点はあったものの、生活に必要な施設が歩いて行ける範囲にそろっていました。

生活のしやすさを重視した点は、後になって効いてきたと久世さんは言います。

ただ、この時点では建物そのものへの目線が甘かったことに、まだ気づいていませんでした。

購入前に見落としていた「失敗につながるリスク」は？

引き渡しを受けて数週間後、久世さんは自分の見立ての甘さを思い知ることになります。

床だけの問題かと思いきや、調べを進めるうちに、屋根や設備にも傷みが潜んでいることがわかってきます。

ボロ戸建て投資の失敗は、見えない部分の劣化から始まることが多いのが実情です。

判明した問題と、購入前にできた確認を並べてもらいました。

では、今の久世さんなら、どんな戸建てを避けるのでしょうか。

価格の安さは、直すべき箇所の多さと表裏一体だと久世さんは表現します。

この認識のずれが、次にお話しする金額の膨張へつながっていきました。

修繕費が150万円から320万円まで増えた原因は？

見込みの150万円に対し、実際に投じた修繕費は約320万円。

差額はおよそ170万円にのぼりました。

最終的な内訳は次の通りです。

増えた費用のほとんどが、後回しにできない工事だった点が久世さんを苦しめます。

内装なら我慢もできますが、土台や屋根は放置するほど傷みが進みます。

追加の資金は、貯金の残りと、金融機関からの借り入れを組み合わせて工面したそうです。

一方で、久世さんはすべてを会社に任せたわけではありません。

自分で手を動かした部分と、任せた部分をはっきり分けています。

手間を出すか、お金を出すかの選択が常につきまとうのが、この投資の性格だといえます。

そして工事が終わっても、まだ収入は1円も入っていませんでした。

入居者が決まるまで4カ月かかった理由と、決まったきっかけは？

工事完了と同時に募集を開始。久世さんの中では、1カ月ほどで決まる想定でした。

しかし、反応はぱらぱらと問い合わせが入る程度。内見も1カ月で1組だけでした。

久世さんが後から気づいた、動きが鈍かった理由は3つあります。

空室の間も、お金は静かに出ていきます。

収入がゼロのまま、返済と税金で毎月3万円ほどの持ち出しが続く状態になりました。

3カ月目、久世さんは方針を切り替えます。

写真を差し替えて2週間ほどで内見が3組入り、4カ月目に小さなお子さんがいる家族の入居が決まりました。

築年数の古さより、水回りの清潔さと生活のしやすさが優先されたという事実は、多くの方の参考になりそうです。

あなたなら、内見のときにどこを一番見るでしょうか。

こうして家賃収入は始まりましたが、久世さんの表情には少し複雑なものが残ります。

ボロ戸建て投資で「失敗した」と感じたのはどこ？

一番の反省点は、購入価格だけを基準に利回りを眺めていたことだと久世さんは言い切ります。

数字を並べると、そのずれがはっきり見えてきます。

430万円という購入価格だけで計算した利回りは、現実にはどこにも存在しない数字でした。

さらに、表面利回りから引かれていくお金もあります。

久世さんの場合、これらを差し引いた実質的な利回りは7％前後に落ち着いているそうです。

もう1つ、久世さんが失敗として挙げたのが手間の見積もりでした。

平日は会社員として働きながら、休日には現地へ通う日々。

ボロ戸建て投資は、お金と同じくらい時間を投じる投資だと久世さんは表現します。

ここまでが運用面の話ですが、実はもう1つ、購入前に確認しておくべき大きな論点がありました。

ボロ戸建ては「売るとき」に何が問題になる？

賃貸が安定した後、久世さんは将来の売却について調べ始めました。

そこで初めて、この戸建てが抱える制約を知ることになります。

京都に多い古い狭小住宅では、路地に面した敷地が少なくありません。

建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。

この条件を満たさない土地は、建て替えができない、または後退が必要になるケースがあります。

売却時に起こりやすい問題を整理すると、次のようになります。

では、購入前に何を確かめればよかったのでしょうか。

入口の価格より、出口で誰に売れるかを先に描くこと。

これが、久世さんがこの経験から得た最も大きな学びでした。

「ボロ戸建て投資はやめとけ」と聞いて不安な初心者へ伝えたいこと

最後に、これから挑戦するか迷っている方へ、久世さんからのアドバイスを伺いました。

久世さんが考える、ボロ戸建て投資で失敗しやすい方の特徴は次の通りです。

お金と時間のどちらかが欠けたまま始めると、途中で身動きが取れなくなると久世さんは指摘します。

避けたほうがよい建物と、検討してよい建物の違いも整理してもらいました。

始める前に最低限そろえておきたい準備も挙げてもらいました。

どれも、費用をかけずに済ませられる確認ばかりです。

契約書に印を押す前なら、まだ何度でも引き返せます。

久世さんは今、この戸建ての運用を続けています。

思い描いた利回りには届かなかったものの、毎月の家賃は着実に積み上がっているからです。

最後に、迷っている方へのメッセージをいただきました。

「やめとけという声は、失敗した方の本音だと思います。でも、その理由を1つずつつぶしていけば、怖さはずいぶん小さくなりますよ」

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以上、ボロ戸建て投資に820万円を投じた久世さんの体験談を、インタビュー形式で紹介しました。

【購入前チェック】ボロ戸建て投資で失敗する前に確かめたい6つのこと

久世さんは430万円の戸建てを購入しましたが、修繕費や空室などが重なり、最終的な総投資額は約820万円になりました。

ただ、だからといって「ボロ戸建て投資はやめとけ」と一律に考えるのではなく、自分が検討している戸建ての条件を1つずつ確認することが大切です。

そこで、体験談の中で結果を大きく左右した要素を、あなた自身の購入前の確認材料に置き換えました。

チェックが付かない項目があっても、それだけでボロ戸建て投資に向いていないわけではありません。

まだ確認できていない判断材料を見つけるための一覧として使ってみてください。

床下・天井裏・設備まで含めて建物の状態を確認できていますか？

久世さんは購入前、雨漏りの跡など見える範囲を確認していましたが、購入後に床の沈みからシロアリ被害や屋根、設備の傷みまで見つかりました。

ボロ戸建てでは、室内がきれいに見えても、床下や天井裏など見えにくい部分に大きな劣化が隠れている場合があります。

内装の汚れより、建物を支える部分や給排水、給湯器などの状態によって必要な修繕費は大きく変わります。

久世さん自身も、内見時に床下まで確認しなかったことを振り返っています。

自分だけで判断しにくい状態なら、購入前にどこまで建物の状態を確認できるかを整理してから進むほうが安心です。

購入後に必要な修繕費を見積もり、追加工事の余地まで考えていますか？

久世さんが購入前に見込んでいた修繕費は150万円でしたが、実際には約320万円まで増えました。

特に、屋根の補修やシロアリ被害への対応など、当初は予定していなかった工事が重なったことが予算を大きく動かしています。

ボロ戸建て投資では、見積もりどおりに工事が終わる場合だけでなく、追加の傷みが見つかった場合も考えておく必要があります。

久世さんは追加費用を、残っていた貯金と借り入れを組み合わせて工面しました。

追加工事が出ても対応できる資金の余力まで確認できていれば、購入後に選択肢を失いにくくなります。

購入費・修繕費・諸費用・空室を含めた収支を計算できていますか？

久世さんは当初、購入価格430万円と修繕費150万円の計580万円をもとに、表面利回り約12.4％を想定していました。

ところが修繕費や諸費用を加えた総投資額は約820万円となり、購入前に描いた収支とは大きく変わりました。

さらに入居まで4カ月かかったため、初年度の利回りは約5.7％になっています。

現在は各種費用を差し引いた実質的な利回りが7％前後に落ち着いているそうです。

購入価格だけを見るのではなく、実際に投じる総額と収入がない期間まで含めて計算できているかを確認してみてください。

想定家賃と入居者が決まるまでの条件を確認できていますか？

久世さんは月6万円ほどの家賃を想定し、工事後は6万3,000円で募集しましたが、当初考えていた1カ月では入居者が決まりませんでした。

バス便の立地や募集時期、掲載写真なども影響し、実際の空室期間は4カ月になっています。

その間も返済や税金による持ち出しが続きました。

その後、家賃を5万8,000円へ見直し、写真や募集内容を改善したことで、小さなお子さんがいる家族の入居につながりました。

周辺の賃貸需要と現実的な募集条件を確認できているかで、購入後の資金計画も変わってきます。

現地対応に使える時間と、自分で行なう作業の範囲を整理できていますか？

久世さんは会社員として働きながら、休日に現地へ通って清掃や塗装などを行ないました。

週末に4回通ったことで約20万円の費用を抑えられた一方、入居後に設備トラブルの連絡を受けて半日ほど対応に使ったこともあったそうです。

ボロ戸建て投資では、購入や修繕が終われば手間も終わるとは限りません。

自分で行なう作業と会社へ任せる工事を分けるだけでも、必要な時間と費用は見えやすくなります。

本業や家庭との兼ね合いも含め、現地へ動ける時間を現実的に確保できるかまで考えておきたいところです。

接道・再建築の条件と将来の売却まで確認できていますか？

久世さんが将来の売却を調べ始めて知ったのが、前面道路の幅が4mに満たず、建て替えの際に条件が付く可能性でした。

購入時には気づかなかったものの、土地の条件によって将来の買い手が限られる可能性があります。

家賃収入が得られていても、最後に売りにくければ投資全体の結果は変わります。

久世さんも、安く買えた背景に土地の条件があったことを後から理解しました。

購入価格だけではなく、接道や再建築の条件まで確認して将来の出口を描けているかが、見落としたくない判断材料です。

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ボロ戸建て投資で失敗を避けるには、安さだけで結論を急がず、自分に足りていない判断材料を先に埋めることが大切です。

確認した結果、条件が合わないと分かれば見送ることも選択肢ですし、必要な情報がそろえば納得して購入へ進みやすくなるでしょう。

【プロが分析】820万円のボロ戸建て投資で見えた4つの判断のズレ

久世さんのボロ戸建て投資は、430万円の戸建てを買ったことだけでは失敗の原因を説明できません。

修繕費が150万円から320万円へ増え、総投資額は約820万円に達し、さらに4カ月の空室や将来の売却に関わる道路条件も後から判明しました。

つまり、複数の見込み違いが重なったことが、当初の計画と実際の収益を大きく離したと考えられます。

「ボロ戸建て投資はやめとけ」という言葉だけで判断するより、久世さんの数字から何が崩れると収支が変わるのかを読み解くほうが、失敗や後悔を避ける材料になります。

430万円の安さより「総投資額820万円」で収益を見るべきだった

久世さんは購入前、430万円の購入価格に150万円の修繕費を加えた580万円を投資額と考え、月6万円の家賃なら表面利回り約12.4％と試算していました。

ところが、修繕費だけで約320万円かかり、諸費用まで含めた総投資額は580万円から約820万円へ増加しています。

購入前と実際の年間家賃の差は72万円から69万6,000円への2万4,000円でしたが、投資額は240万円増えているため、利回りを大きく押し下げたのは総投資額側の変化だったと考えられます。

久世さんの場合、屋根45万円、シロアリ駆除と土台補修60万円など、当初は想定していなかった工事が重なりました。

内装のように範囲を調整しやすい工事とは違い、建物を維持するために必要な部分だったことが、予算を立て直しにくくした大きな理由です。

一方、同じ430万円の戸建てでも、屋根や土台などの状態が良く、修繕費が当初の見込みに近ければ結果は変わります。

購入価格が同じでも投資としての中身はまったく別物になるため、安さだけでボロ戸建て投資の良し悪しは決められません。

また、約8.5％という実際の表面利回りからも税金や保険、修理などが発生し、久世さん自身は実質的な利回りを7％前後と振り返っています。

購入価格から計算した高い利回りを、そのまま収益と考えないことが、この失敗談から読み取れる重要な教訓です。

4カ月の空室で修繕後の家賃想定まで崩れた

久世さんは工事後、1カ月ほどで入居者が決まると考え、月6万3,000円で募集を始めました。

しかし、最初の1カ月は内見が1組だけで、収入がないまま返済と税金で毎月約3万円の持ち出しが続いています。

ここで見逃せないのは、購入時にスーパーや学校が徒歩圏にある点を評価していたのに、その魅力を当初の募集では十分に伝えられていなかったことです。

3カ月目に月5万8,000円へ家賃を見直しただけでなく、写真を撮り直し、スーパーや小学校までの徒歩分数、自転車を置ける土間なども掲載しました。

その後、約2週間で3組の内見が入り、4カ月目に入居者が決まりましたが、複数の改善を同時に行っているため、5,000円の家賃見直しだけが成約理由だったとは断定できません。

実際、入居した家族が挙げた決め手は「学校が近いこと」と「お風呂がきれいなこと」でした。

久世さんのケースでは、築48年という古さそのものより、家族が暮らすうえで重視する条件を伝えられたことが、結果を後押しした要素のひとつと考えられます。

駅に近い戸建てや転居需要が動く時期なら、同じ家賃でも結果が変わる可能性があります。

反対に、修繕へ多くのお金をかけても周辺需要と家賃が合わなければ回収は難しくなるため、「直した金額」ではなく「その地域で選ばれる条件」から収益を見る必要があります。

DIYで20万円抑えても会社員の時間負担までは消えなかった

久世さんは残置物の処分や清掃、草むしり、塗装などを自分で行い、週末に4回通うことで約20万円の工事費を抑えられたと話しています。

一方、屋根や土台、シロアリ、給排水などは会社へ任せており、自分で対応する範囲を分けた点は現実的でした。

ただ、平日は会社員として働き、休日には現地へ通い、入居後にエアコンが止まったときは対応だけで半日を使っています。

表面利回りの数字には、こうした作業時間や休日の負担は表れません。

そのため、DIYで費用を下げても時間まで無料になるわけではないことが、久世さんの実体験からよくわかります。

現地が近く、休日を使える方なら、自分で作業することで収支を改善できる可能性があります。

逆に、本業が忙しい方や戸建てまで距離がある方は、外注費が増えるか、自分で対応することで本業や生活への負担が大きくなる場合もあるでしょう。

ボロ戸建て投資では、単に「DIYできるか」ではなく、自分の時間まで含めて続けられる運用なのかまで考えることが大切です。

前面道路4m未満の条件は将来の出口まで影響する

久世さんが将来の売却を調べたのは、賃貸経営が安定してからでした。

そこで初めて前面道路が4mに満たず、建て替え時に条件が付くことを知ったため、出口に関わる条件を知らないまま購入していたことになります。

ただし、ここは誤解しないよう注意が必要です。

原則として、建築物の敷地は建築基準法上の道路に2m以上接している必要がありますが、幅4m未満でも建築基準法第42条第2項の道路に該当し、道路からの後退などを前提に建築できる場合があります。

また、接道条件を満たしていなくても、個別の状況によって建築基準法第43条第2項による認定・許可の対象になるケースがあります。

そのため、前面道路が4m未満だから再建築不可とは断定できません。

久世さんの戸建てについても、インタビューで道路種別までは確認できていないため、再建築できない土地だと判断することはできません。

重要なのは、道路条件によって建て替え方や利用できる敷地面積などが変わり、将来売却するときの評価にも影響する可能性があることです。

久世さん自身も、売却について調べてから「安く買えた理由がここにあった」と振り返っています。

購入価格430万円だけを見れば魅力的でも、出口の条件まで含めると、その安さには別の意味が見えてきます。

なお、久世さんは現在も月5万8,000円で賃貸を続けていますが、住宅ローン残債や今後の修繕費、現時点の売却価格までは確認できていません。

したがって、今後も保有する判断が正しいか、売却したほうがよいかまでは断定できず、購入時の反省と今後も保有するかは別の判断として考える必要があります。

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以上、久世さんのボロ戸建て投資で起きた失敗をもとに、総投資額・空室・時間負担・出口条件という4つの判断のズレを専門家視点で分析しました。

まとめ：安さと利回りだけで決めず、修繕・空室・出口まで確認しよう

今回の不動産とーくは『【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？久世さんが820万円で学んだ失敗の全記録』と題して解説しました。

「やめとけ」という言葉は、この投資そのものを否定しているわけではありません。

その中身をほどいていくと、準備を飛ばした方がつまずいた記録が積み重なっているだけなんです。

だからこそ、判断するときは順番が大切になります。

この4つを踏んでも数字が合わないなら、その戸建ては見送っていい、というだけの話です。

見送る決断ができないまま契約へ進むことが、ボロ戸建て投資で最も避けたい失敗といえます。

業界歴20年以上「不動産コンサル西田」のアドバイス

最後に、記事の中では触れなかった視点を3つお伝えします。

1つ目は、賃貸需要の調べ方です。

ポータルサイトの募集を眺めるだけでなく、近隣で募集中の戸建てを実際に内見してみてください。

競合がどんな設備で、いくらで戦っているかを体感すると、家賃設定の精度がぐっと上がります。

2つ目は、修繕を頼む相手との関係づくりです。

古い建物は、入居後も設備の不具合が続きます。

小さな依頼から付き合いを重ねておくと、いざというときに動いてもらいやすくなるはずです。

3つ目は、火災保険の中身です。

築古の木造では、給排水設備からの水漏れや、うっかり壊してしまったときの破損への補償が付いているかどうかで、突発的な出費の重さが変わります。

補償の範囲と免責金額は、契約前に必ず読み合わせておきたいところです。

そして、買った後の記録を残しておくこと。

見積もりの金額、募集を出してから入居までの日数、退去時にかかった費用。

この3つを書き留めておくだけで、2軒目を検討するときの判断が驚くほど速くなります。

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

久世さんが遠回りしながらつかんだ気づきは、これから動き出すあなたの時間を、きっと短くしてくれます。

焦らず、1つずつ確かめながら、納得できる1軒に出会えることを願っています。

以上『【体験談】ボロ戸建て投資はやめとけ？久世さんが820万円で学んだ失敗の全記録』でした。