ボロ戸建て投資はやめとけ？失敗する？ボロ物件に潜む巨大リスク2つ

ボロ戸建て投資について、不動産投資ブログやSNSを見てると意見がバラバラですよね。

「実際どっちなんだよ！」と頭を悩ませる人も多いのではないでしょうか？

なんとなくプロ向きなニオイのする「ボロ戸建て投資」。

ボロ物件にはどんなリスクが潜んでいるのでしょうか？
初心者や投資経験の浅い人が手を出していい不動産投資なのでしょうか？

この記事では、不動産業界18年のプロが『ボロ戸建て投資はやめとけ？失敗する？ボロ物件に潜む巨大リスク2つ』と題して徹底解説します。

記事を読めば、大きなリスクを理解した上で、あなた自身でボロ戸建て投資に取り組むべきか判断できると思います。

安物買いの銭失いで失敗しないように、ぜひ最後までお付き合いください！

そもそもボロ戸建ての不動産投資は儲かるの？

ボロ戸建て投資とは、築年数が相当経過したボロ物件を修繕＆リフォームし、主に夫婦2人やファミリー層を入居者のターゲットにおこなう不動産投資です。

いかに物件を安く購入し、リフォーム費用も抑えることができれば、高利回りの家賃収入が期待できます。

知識と目利きをもってやれば、小額の資金でも「儲かる」のがボロ戸建て投資です。

簡単に収益イメージの例をあげると、下記のようになります。

購入価格＋修繕費用	450万円（250万＋200万）
家賃収入（年間）	72万円（6万／月）
表面利回り	16％

低価格での物件購入は、立地によるのと中心街から離れはしますが、時々情報が転がっています。

不動産投資では、購入価格が安ければ安いほど、修繕＆リフォーム費用を抑えれば抑えるほど、利回りはどんどん高くなります。

シンプルですがボロ戸建て投資成功の秘訣です。

しかし、「リターンとリスクは表裏一体」。
投資世界のハイリターンの裏には、とんでもない失敗につながる「リスク」が潜んでいるのはよくある話です。

不動産投資初心者の1件目に「中古戸建てがおすすめ」。
これには私も同意見です。

リスクをちゃんと理解して手を出さないと、痛い失敗をこうむる可能性大です。

では、ボロ戸建て投資にはどれほど大きなリスクが隠れているのでしょうか？

不安ならやめとけ？
ボロ戸建て投資に潜む巨大リスク2つ［失敗談あり］

知らないと大失敗につながるボロ戸建て投資に潜む巨大リスクは以下の2つです。

1．想定外の修繕リスク

ボロ戸建て投資には『想定外の修繕リスク』があります。

事前に見積もりをとっていても、想定以上の修繕費用を請求されることがよくあるわけです。

など、上記のような不具合は見積もり時にはわからないことが多いです。
床や壁、天井をめくらなければ、発見できませんからね。

仮に、外壁や内装など見た目の部分で200万円の修繕を想定していたとしても、結果1.5～2倍に膨れ上がることも珍しくありません。

また、知識のない初心者は、どこをどの程度修繕したらいいか線引きができません。
「このままでは危険ですよ」の不安を呼ぶ一言で、リフォーム業者の言うがまま修繕を行い、結果、費用が膨大になることもあるんです。

以上から、築浅物件には少ない『想定外の修繕リスク』を、ボロ戸建て投資では考えておく必要があります。

2．災害時に甚大な被害を受けるリスク

ボロ戸建て投資では『災害時に甚大な被害を受けるリスク』があります。
ボロ戸建ては、経年劣化が著しく耐久性の低い築古物件だからです。

また、昭和56年6月以前の物件は、建築基準法改正前の「旧耐震基準」で建築されたもの。
改正後の新耐震基準の構造と比較して、地震時の不安が大きいことも大きなリスクと言えます。

発生年月日	震源地	最大震度
2016.4.14	熊本県熊本地方	7
2016.6.16	内浦湾	6弱
2016.10.21	鳥取県中部	6弱
2016.12.28	茨城県北部	6弱
2018.6.18	大阪府北部	6弱
2018.9.6	胆振地方中東部	7
2019.1.3	熊本県熊本地方	6弱
2019.2.21	胆振地方中東部	6弱
2019.6.18	山形県沖	6強

2016年4月～2019年6月までで、日本列島をおそった震度6以上の大地震はなんと「9回」。
震源地にある古い一戸建てが受けた全壊や半壊の甚大な被害は、地震の度にその脅威を思い知らされることと思います。

この現状から一番言いたいのは、旧耐震基準のボロ家では到底太刀打ちできない大地震が頻発していることです。
この事実を、築年数の古いボロ戸建てに投資する前にちゃんと認識しなければいけません。

よって、『災害時に甚大な被害を受けるリスク』を、ボロ戸建て投資では特に深刻に考えるべきです。

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以上、ボロ戸建て投資に潜む巨大リスクを失敗談付で詳しく解説しました。

ボロ戸建ての不動産投資をやるメリット［4選］

高利回りが期待できる他、ボロ戸建て投資をやるメリットを以下の4つあげたいと思います。

1．現金一括で購入できる物件が多い

『現金一括で購入できる物件が多い』ことは、ボロ戸建て投資をやるメリットです。

築年数が古いボロ戸建ては、修繕箇所が多いことを理由に、500万円以下の現金一括で買えること物件が多くあります。

金融機関からの借り入れをしない場合、融資審査の手間や融資手数料などの負担がありません。
もちろん、ローン返済期間中の余計な金利負担がないのも嬉しいですね。

2．投資元本の回収が早い

『投資元本の回収が早い』ことは、ボロ戸建て投資をやるメリットです。

まず、前半でも出てきた下記の表を確認してみて下さい。

購入価格＋修繕費用	450万円（250万＋200万）
家賃収入（年間）	72万円（6万／月）
表面利回り	16％

この例で解説すると、購入価格に修繕費用を加えた投資元本450万円の回収に6年ほどしかかかりません。

元本回収に10年かかる利回り10％の物件でも比較的高利回りと言われます。
そんな不動産投資の世界で、短期で回収できるボロ戸建て投資は魅力的です。

3．柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる

『柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる』ことは、ボロ戸建て投資をやるメリットです。

通常のボロ戸建て投資は、相場通りの家賃設定でも高い利回りを期待できます。
よって、もし入居者がなかなか決まらない場合は、家賃を柔軟に下げて再募集でき、空室リスクを抑えることが可能です。

一方、利回りの低いワンルームマンション投資などはこう簡単にはいきません。
ランニングコストが多い分、家賃を低く設定すると投資効率が極端に悪くなるからです。

4．建物を再生し地域貢献できる

『建物を再生し地域貢献できる』ことは、ボロ戸建て投資をやるメリットです。

ボロ戸建て投資は、一見すると価値のない建物をあなたのアイデアで再生させる、非常にやりがいのある不動産投資です。

ボロ物件は、景観の問題、災害時には危険視され、近隣住民からすれば大きな迷惑になることも少なくありません。

そんな不安材料であるボロ戸建てを購入し再び価値を見出すことは、その地域への大きな貢献とも言えるでしょう。

誰もが敬遠する物件を買い、魅力的な建物へと再生し利益を得るボロ戸建て投資。
あなたにも地域にもプラスになる「やりがい」「喜び」ある不動産投資です。

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以上、ボロ戸建て投資をやるメリットを4つ解説しました。

失敗しない探し方は？
ボロ戸建て投資向きの購入条件［5選］

ボロ戸建て投資向きの物件の探すにあたって、以下5つの条件を最低限守っておくと失敗が少ないです。

そして、ボロ戸建ての探し方は、「不動産投資の物件情報が集まるポータルサイト」で検索します。
下記のようなサイトがおすすめです。

ちなみに、

この探し方が一番いいと言う不動産投資家も多いですが、初心者には現実的ではありません。

「お客様」として実績がない初心者はあまり相手にされないからです。

また、不動産投資用のボロ戸建ては物件価格が安いです。
物件価格の3～5％程度が上限の仲介手数料では、不動産会社としても割に合わないことも理由の1つですね。

地道ではありますが、ボロ戸建ての探し方は「不動産投資の物件情報が集まるポータルサイト」が基本です。

実際に物件を購入して実績ができれば、不動産会社からの紹介も期待できると思います。

1．最低2DK以上の間取り

ボロ戸建て投資では『最低2DK以上の間取り』が失敗しにくいです。

なぜなら、戸建ての賃貸を探す人には「居住者が2人以上」のケースが多いからです。
仮に1人暮らしなら、戸建てではなくワンルームマンションを選ぶでしょう。

2人以上の居住者には、1DKや1LDKなどの狭い間取りは適しません。
きゅうくつな間取りでは、たとえ人気エリアでも入居者が見つかりにくいでしょう。

よって、ボロ戸建て投資では『最低2DK以上の間取り』をおすすめします。

2．将来建て替え用地で売却できる

ボロ戸建て投資では、『将来建て替え用地で売却できる』物件が失敗しにくいです。
なぜなら、将来売りやすく出口戦略が立てやすいからです。

「再建築不可」のボロ戸建ての場合、原則将来に渡って建て替えができません。
そのため、資産価値は不安定で下落しやすく、敬遠されやすい特徴があります。

もし将来売却する場合、希望価格で売れない可能性は大。
せっかく得た家賃収入分の利益が吹き飛ぶおそれもあります。

ボロ戸建て投資では、とっくに建て替え時期をむかえた建物をリフォームして投資するため「再建築不可」は結構なリスクです。

ボロ戸建てを含めた不動産投資の基本は「インカムゲイン（家賃収入）＋キャピタルゲイン（売却益）」の両方で収益を得る戦略が理想です。

ハイリスクのボロ戸建て投資はなおさら。
建て替え可能な物件を必ず選ぶことで、売却時の資産評価を予想しやすく出口戦略が描きやすくなります。

ボロ戸建て投資では「予想した価格で売却できること」が最大のリスクヘッジです。

以上から『将来建て替え用地で売却できる』ことは、ボロ戸建て投資で守るべき購入条件の1つになります。

3．戸建ての賃貸需要がある立地

ボロ戸建て投資では『戸建ての賃貸需要がある立地』が失敗しにくいです。

どんなに魅力的なボロ物件でも、戸建ての賃貸需要がなければ空室リスクに悩まされるからです。

例えば、大学まわりではワンルームマンション需要が高い一方で、戸建て需要は低い場合も考えられます。

不動産投資物件の検索サイトで、その地域の賃貸物件を探してみましょう。
「どんな物件が募集に出ているか？その数は？家賃の額は？」など、色んな情報がわかります。

また、物件を検索する時は「駅」を軸におくことをおすすめします。
地域にもよりますが、「駅までのアクセスがいい＝賃貸需要が高い」ことが多いです。

賃貸物件を探す人の大半は、住みたい駅や沿線を決めて、その距離から物件を絞り込んでいくからです。

ただ、最寄りが人気な駅、または駅近の場合は、たとえボロ戸建てでも安く購入できないと思った方がいいでしょう。
よって、基本的に駅まではバスアクセスの物件に絞り探していきます。

また、賃貸需要がある立地では、将来売却もしやすいです。
希望以上の価格で売却できれば、家賃収入に加え売却益も期待できます。

入居者付のオーナーチェンジ物件として売却すれば、空室リスクを避けたい不動産投資家に購入されやすいですね。

以上から『戸建ての賃貸需要がある立地』がボロ戸建て投資では失敗しにくいです。

4．修繕費用が抑えられる

ボロ戸建て投資では『修繕費用が抑えられる』物件が失敗しにくいです。

「ハイリターン」を狙えるボロ戸建て投資でも、予想以上に修繕費用がかかると利回りが大きく低下するからです。

ボロ戸建て投資では、劣化や損傷のひどさをあえて受け入れてボロ物件を選んでいきます。

ガタがある代わりに大幅な値引き交渉ができるボロ戸建て投資。
仮に200万円の修繕費用を想定して安く値引き交渉できても、フタをあければ「あれもこれもで結果300万円かかった…」なんて話では、投資計画が根本から崩れかねません。

ボロ戸建て投資の大きなリスクとして、記事前半で解説した「想定外の修繕リスク」は必ずついてまわります。

ボロ戸建ての場合、修繕中に新たな修繕箇所が見つかることが多いです。
そのため、購入前に見積もりを取っていたとしても「見積もりはズレるもの」と認識しておくべきでしょう。

「事前にわかる範囲の修繕費用は抑えておくこと」、この心掛けがリスク軽減のために重要になります。

以上から『修繕費用が抑えられる』ことを守って買うボロ戸建ては失敗しにくいです。

5．新耐震基準以降の建物

ボロ戸建て投資では『新耐震基準以降の建物』が失敗しにくいです。

ボロ戸建て投資の大きなリスク「災害時に甚大な被害を受けるリスク」を軽減するためです。
主に耐震性についてのリスク軽減になります。

下記はおさらいです。

旧耐震基準の建物は、新耐震基準よりも原則割安です。
そのため「あえて旧耐震基準のボロ戸建てを購入する」という選択肢もなくはないです。

ただし、この探し方は目利きができる熟練者やプロ向き。
初心者や投資経験の浅い人が手を出すなら、専門家に耐震診断を依頼して、「耐震性に問題がないか」「耐震補強が必要かどうか」を充分調査してもらった方がいいでしょう。

その結果、あなたのリスク許容度と入居者の安全を考えて、手を出すかどうかを判断してほしいところです。

もし今「面倒だな…」「そこまでリスクは負えないな…」と思ったなら、旧耐震基準のボロ戸建ては投資対象から外しましょう。
物件数は少なくなりますが、新耐震基準以降の建物を条件にすべきです。

以上から原則は『新耐震基準以降の建物』をボロ戸建て投資の対象にしましょう。

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以上、ボロ戸建ての探し方、不動産投資向きのボロ戸建てを探すにあたり失敗しにくい購入条件を解説しました。

まとめ：ボロ戸建て投資は成功より失敗しないリスク管理を！

今回の不動産とーくは『ボロ戸建て投資はやめとけ？失敗する？ボロ物件に潜む巨大リスク2つ』と題して、下記の項目を解説しました。

ボロ戸建て投資では「成功させる」より「失敗しない」ことを意識すると、結果的にうまくいきます。

「成功させる」ことを意識すると、リスク許容度以上の投資判断をしてしまいますからね。

ボロ物件の購入では「焦らないこと」も大事。
早く始めたい気持ちを抑えて、物件1つ1つを吟味し続けていると、ある日「おっ！？」と思わせてくれる良物件に出会うものです。

ボロ戸建て投資におすすめの本

最後にボロ戸建て投資におすすめの「本」を紹介して終わりたいと思います。

ボロ戸建て投資に限りませんが、高い収益を期待できる物件の購入は競争です。
良質な物件をできるだけ素早く判断できるように、まずは「本」で知識を得ておきましょう。

あなたの不動産投資の成功を心より願っています。

以上、『ボロ戸建て投資はやめとけ？失敗する？ボロ物件に潜む巨大リスク2つ』でした。