やるべき?高利回りのボロ戸建て投資に潜む2大リスク←失敗談あり

ボロ戸建て投資について、不動産投資ブログやSNSなんか見てると意見がバラバラですよね。

  • 初心者こそやるべきって言う人
  • 初心者は絶対やめとけって言う人

「実際どうなんだよ!」と頭を悩ませる人も多いのではないでしょうか?

不動産投資初心者の1件目には「中古戸建てがおすすめ」。
これには私も同意見です。

ただ、ボロ戸建てとなると話は別。
リスクをちゃんと理解した上で手を出さないと、痛い失敗をこうむる可能性大です。

なんとなくプロ向きなニオイのする「ボロ戸建て投資」。

はたしてどんなリスクが潜んでいるのでしょうか?
初心者や投資経験の浅い人が手を出していい投資なのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

今回は「ボロ戸建て投資」がテーマです
安易に考えると大失敗するハイリスクハイリターンな不動産投資ですね

レオ教授レオ教授

ワシの周りでもやってるやつは多いの~
知ってることを全て話していくぞ!
まずは目次じゃ!

今回の不動産とーく『やるべき?高利回りのボロ戸建て投資に潜む2大リスク←失敗談あり』では、不動産業界15年の知識と経験にもとづき、信頼性の高いコンテンツ提供を心掛けて解説していきます。

この記事を読めば、リスクを理解した上で、あなた自身でボロ戸建て投資に取り組むべきかどうか判断できると思います。

記事の後半では、ボロ戸建て投資にチャレンジしたい人に向けに、物件選びの条件についても解説しています。
安物買いの銭失いで失敗しないように、ぜひ最後までお付き合いください!

スポンサーリンク


ボロ戸建て投資は儲かる?高利回りの裏に潜む2大リスクがこわい…

ボロ戸建ての内装

ボロ戸建て投資とは、築年数が相当経過したボロ物件を修繕&リフォームし、主に夫婦2人やファミリー層を入居者のターゲットにおこなう不動産投資です。
物件を安く購入し、リフォーム費用も抑えることができれば、高利回りの家賃収入が期待できます。

知識をもってやれば、小額の資金でも「儲かる」のがボロ戸建て投資です。
具体例をあげると、下記のような収益イメージになります。

購入価格+修繕費用350万円(200万+150万)
家賃収入(年間)72万円(6万/月)
表面利回り20.5%
※諸費用や維持費、税金は別途
レオ教授レオ教授

5年で元手を回収できるイメージじゃな
20%超の利回りはなかなか狙えるもんではないぞ

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

200万円なんかで物件が買えるんですか!?

レオ教授レオ教授

立地によるのと中心街から離れはするが、時々情報が転がっとるんじゃ
あと、うまく値引き交渉じゃな

購入価格が安ければ安いほど、修繕&リフォーム費用を抑えれば抑えるほど、利回りはどんどん高くなります。

「比較的状態の良いボロ物件を目利きし、うまく値引き交渉をする」
シンプルですが、ボロ戸建て投資の成功の秘訣です。

ただし、「リターンとリスクは表裏一体」。
投資世界のハイリターンの裏には、とんでもない失敗につながる「リスク」が潜んでいるのはよくある話です。

では、ボロ戸建て投資特有のリスクにはどんなものがあるのでしょうか?
詳しく解説していきます。

ボロ戸建て投資特有の「2大リスク」とは?

知らないと大失敗につながるボロ戸建て投資特有の大きなリスクは2つです。

  1. 想定外の修繕リスク
  2. 災害時に甚大な被害を受けるリスク

1.想定外の修繕リスク

ボロ戸建て投資には『想定外の修繕リスク』があります。
事前に見積もりをとっていたとしても、想定以上の修繕費用を請求されることがよくあるわけです。


  • 甚大な白アリ被害を発見し構造補強が必要
  • 地中の下水管が破損しており、新設で取替工事が必要
  • 雨漏りの解消には屋根全体のふき替えが必要

など、上記のような不具合は見積もり時にはわからないことが多いです。
床や壁、天井をめくらなければ、発見できない不具合ですからね。

仮に、外壁や内装など見た目の部分で150万円の修繕を想定していたとしても、1.5~2倍に膨れ上がることは珍しくありません。

また、知識のない初心者は、どこをどの程度修繕したらいいか線引きができません。
「このままでは危険ですよ」の不安を呼ぶ一言で、リフォーム業者の言うがまま修繕を行い、結果、費用が膨大になってしまうこともあるんです。

以上から、築浅物件には少ない『想定外の修繕リスク』を、ボロ戸建て投資では考えておく必要があります。

失敗談①
松元 裕也さん(29歳/福岡県)
20代男性の失敗談
戸建てのボロ物件でしたが、立地がよかったので投資用に買いました。

購入後のリフォームに着手したところ、事前の簡易的な見積もりでは出てこなかった修繕箇所を複数発見…。
予想以上に修繕費用がかかってしまいました。

「まぁ大丈夫だろう」と安易に進めたのは失敗でした。

失敗談②
田中 輝夫さん(52歳/東京都)
50代夫婦の失敗談
不労所得を得る目的で、築年数が経っているボロ戸建て住宅を購入。

人に貸していますが、給湯器の交換、風呂の排水溝のつまり、雨どいの補修等さまざまな不具合が出て、定期的な補修に費用がかかっています。

物件価格もそれなりで購入したので、これらの補修費用と税金を合計して家賃収入を天秤にかけたら、あまり儲かっているとは言えません…。

2.災害時に甚大な被害を受けるリスク

ボロ戸建て投資では『災害時に甚大な被害を受けるリスク』があります。
ボロ戸建ては、経年劣化が著しく耐久性の低い築古物件だからです。

また、昭和56年6月以前の物件は、建築基準法改正前の「旧耐震基準」で建築されたもの。
現行の新耐震基準の構造と比較して、地震時の不安が大きいこともリスクと言えます。


新耐震基準
震度6強~7程度の大規模な揺れでも倒壊しない基準
※昭和56年6月1日以降の建築確認により建築された物件
旧耐震基準
震度5強程度の中規模な揺れでも倒壊しない基準
※昭和56年5月31日までの建築確認により建築された物件

レオ教授レオ教授

日本は地震大国じゃ
近年どのくらいの頻度で震度6以上の大地震がきとるか知っとるか?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

…3回ほどでしょうか?

レオ教授レオ教授

もっと多いの~
仮に2016年以降に切り取って年表を見ていくか

発生年月日震源地最大震度
2016.4.14熊本県熊本地方7
2016.6.16内浦湾6弱
2016.10.21鳥取県中部6弱
2016.12.28茨城県北部6弱
2018.6.18大阪府北部6弱
2018.9.6胆振地方中東部7
2019.1.3熊本県熊本地方6弱
2019.2.21胆振地方中東部6弱
2019.6.18山形県沖6強

2016年以降、日本列島をおそった震度6以上の大地震はなんと「9回」。
震源地にある古い一戸建てが受けた全壊や半壊の甚大な被害は、地震の度にその脅威を思い知らされることと思います。

この現状から一番言いたいのは、被害を受けた一戸建ての大半が旧耐震基準であることです。
この事実を、築年数の古いボロ戸建てに投資する前にちゃんと認識しなければいけません。

もちろん近年の台風や暴風雨被害も無視はできませんね。

よって、『災害時に甚大な被害を受けるリスク』を、ボロ戸建て投資では特に深刻に考えるべきです。

失敗談①
町田 優子さん(37歳/高知県)
30代女性の失敗談
安いボロ戸建てを買い、念願の不動産投資でした。
必要な箇所は修繕して貸しましたが、矢先の台風被害で雨漏りです。

案の定「屋根を修理してほしい」と、入居者本人ではなく保証人から連絡あり。

安く買えた物件からよかったものの、屋根のふき替えはかなり損失でした。


以上、ボロ戸建て投資特有の「2大リスク」について詳しく解説しました。

  1. 想定外の修繕リスク
  2. 災害時に甚大な被害を受けるリスク
生徒:カエデ生徒:カエデ

レオちゃん…やはりボロ戸建てには投資すべきじゃないの?

レオ教授レオ教授

リスクを受け入れて投資できるかどうかじゃな
こわいなら「無し」、理解した上で挑戦するなら「有り」じゃ

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

個人のリスク許容度次第ってことですね

生徒:カエデ生徒:カエデ

ねぇ、高利回りが期待できる以外にボロ戸建て投資のメリットはないの?

レオ教授レオ教授

うむ、ここからは前向きな話でいこうか
メリットについて解説していくぞ!

ボロ戸建て投資のメリット[4選]

投資で使えそうなボロ戸建て

高利回りが期待できる他、ボロ戸建て投資のメリットを以下の4つあげたいと思います。

  1. 現金一括で購入できる物件が多い
  2. 投資元本の回収が早い
  3. 柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる
  4. 建物を再生し地域貢献できる

1.現金一括で購入できる物件が多い

『現金一括で購入できる物件が多い』ことは、ボロ戸建て投資のメリットです。

築年数が古いボロ戸建ては、修繕箇所が多いことを理由に、500万円以下の現金一括で買えること物件が多くあります。

金融機関からの借り入れをしない場合、融資審査の手間や融資手数料などの負担がありません。
もちろん、ローン返済期間中の余計な金利負担がないのも嬉しいですね。

レオ教授レオ教授

借入期間中に返済額が増える「金利上昇リスク」とは無縁じゃ

よって、『現金一括で購入できる物件が多い』ことは、ボロ戸建て投資のメリットの1つです。

2.投資元本の回収が早い

『投資元本の回収が早い』ことは、ボロ戸建て投資のメリットです。

まず、前半でも出てきた下記の表を確認してみて下さい。

購入価格+修繕費用350万円(200万+150万)
家賃収入(年間)72万円(6万/月)
表面利回り20.5%
※諸費用や維持費、税金は別途

この例で解説すると、購入価格に修繕費用を加えた投資元本350万円の回収に5年しかかかりません。
元本回収に10年かかる利回り10%の物件でも比較的高利回りと言われる不動産投資の世界で、5年回収は魅力的です。

以上から『投資元本の回収が早い』ことは、ボロ戸建て投資のメリットになります。

3.柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる

『柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる』ことは、ボロ戸建て投資のメリットです。

通常のボロ戸建て投資は、相場通りの家賃設定でも高い利回りを期待できます。
よって、もし入居者がなかなか決まらない場合は、家賃を柔軟に下げて再募集でき、空室リスクを抑えることが可能です。

一方、利回りの低いワンルームマンション投資などはこう簡単にはいきません。
ランニングコストが多い分、家賃を低く設定すると投資効率が極端に悪くなるからです。

以上から『柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる』ことは、ボロ戸建て投資のメリットになります。

4.建物を再生し地域貢献できる

『建物を再生し地域貢献できる』ことは、ボロ戸建て投資のメリットです。

ボロ戸建て投資は、一見すると価値のない建物をあなたのアイデアで再生させる、非常にやりがいのある投資です。

ボロ戸建ては、景観の問題、災害時には危険視され、近隣住民からすれば大きな迷惑になることも少なくありません。
そんな不安材料であるボロ戸建てを購入し再び価値を見出すことは、その地域への大きな貢献とも言えるでしょう。

レオ教授レオ教授

危険な空き家の急増を問題視している市区町村は多いからの~

誰もが敬遠する物件を買い、魅力的な建物へと再生し利益を得るボロ戸建て投資。
あなたにも地域にもプラスになる「やりがい」「喜び」ある投資です。

よって『建物を再生し地域貢献できる』ことは、ボロ戸建て投資のメリットと言えます。


以上、ボロ戸建て投資のメリットを4つ解説しました。

  1. 現金一括で購入できる物件が多い
  2. 投資元本の回収が早い
  3. 柔軟な家賃設定で空室リスクを抑えられる
  4. 建物を再生し地域貢献できる
スポンサーリンク


生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

全てのボロ戸建て投資に高利回りが期待できないのはわかってます
「こんな物件なら買ってもいい」条件はあるのでしょうか?

レオ教授レオ教授

もちろんじゃ
では、つづけて解説していこうかの~

失敗を防ぐ!ボロ戸建て投資向きの物件[5つの条件]

ボロ戸建て投資向きの物件購入にあたっては、最低限以下の5つの条件を守っておくと失敗が少ないです。

  1. 最低2DK以上の間取り
  2. 将来建て替え用地で売却できる
  3. 戸建ての賃貸需要がある立地
  4. 修繕費用が比較的抑えられる
  5. 新耐震基準以降の建物

1.最低2DK以上の間取り

間取りの広さ

ボロ戸建て投資では『最低2DK以上の間取り』の物件を購入しましょう。

なぜなら、戸建ての賃貸を探す人には「居住者が2人以上」のケースが多いからです。
仮に1人暮らしなら、戸建てではなくワンルームマンションを選ぶでしょう。

2人以上の居住者には、1DKや1LDKなどの狭い間取りは適しません。
きゅうくつな間取りでは、たとえ人気エリアでも入居者が見つかりにくいでしょう。

よって、ボロ戸建て投資においては『最低2DK以上の間取り』の物件購入をおすすめします。

2.将来建て替え用地で売却できる

建て替え用地の売物件

ボロ戸建て投資では、『将来建て替え用地で売却できる』物件を購入しましょう。
なぜなら、将来売りやすく出口戦略が立てやすいからです。

生徒:カエデ生徒:カエデ

…てことは、反対に建て替えできない土地があるってこと?

レオ教授レオ教授

そうじゃ
接道義務など建て替え要件を満たしてない「再建築不可」の物件もあるんじゃ

「再建築不可」のボロ戸建ての場合、原則将来に渡って建て替えができません。
そのため、資産価値は不安定で下落しやすく、敬遠されやすい特徴があります。

もし将来売却する場合、希望価格で売れない可能性は大。
せっかく得た賃料収入分の利益が吹き飛ぶおそれもあります。

ボロ戸建て投資では、とっくに建て替え時期をむかえた建物をリフォームして、投資するわけですから「再建築不可」は結構なリスクです。

ボロ戸建てを含めた不動産投資の基本は「インカムゲイン(家賃収入)+キャピタルゲイン(売却益)」の両方で収益を得る戦略が理想です。

ハイリスクのボロ戸建て投資はなおさら。
必ず建て替え可能な物件を選ぶことで、売却時の資産評価を予想しやすく出口戦略が描きやすくなります。

レオ教授レオ教授

よっぽど安く購入できるなら検討の余地ありじゃがな
まぁ、リスクを考えると「再建築不可」はプロ向きじゃ

ボロ戸建て投資では「想定価格で売却できること」が最大のリスクヘッジです。

以上から『将来建て替え用地で売却できる』ことは、ボロ戸建て投資で守るべき購入条件の1つになります。

3.戸建ての賃貸需要がある立地

賃貸物件の情報誌

ボロ戸建て投資では『戸建ての賃貸需要がある立地』の物件を購入することです。

どんなに魅力的なボロ物件でも、戸建ての賃貸需要がなければ空室リスクに悩まされるからです。

例えば、大学まわりではワンルームマンション需要が高い一方で、戸建て需要は低い場合も考えられます。

レオ教授レオ教授

あくまで「戸建ての賃貸需要」に絞って調査し、物件を購入することじゃ

楽待健美家など不動産投資物件の検索サイトで、その地域の賃貸物件を探してみましょう。

「どんな物件が募集に出ているか?その数は?家賃の額は?」など、色んな情報がわかります。

また、検索する時は「駅」を軸におくことをおすすめします。
地域にもよりますが、「駅までのアクセスがいい=賃貸需要が高い」ことが多いです。

賃貸物件を探す人の大半は、住みたい駅や沿線を決めて、その距離から物件を絞り込んでいくからです。

ただ、最寄りが人気な駅、または駅近の場合は、たとえボロ物件でも安く購入できないと思った方がいいでしょう。
よって、基本的に駅まではバスアクセスの物件に絞り探していきます。

レオ教授レオ教授

駅徒歩圏内のボロ戸建てもたまに見かけるの~
じゃから、10分以内、15分以内と駅からの距離をのばしながら一回は検索するといいぞ

また、賃貸需要がある立地では、将来売却もしやすいです。
希望以上の価格で売却できれば、家賃収入に加え売却益も期待できます。

入居者付のオーナーチェンジ物件として売却すれば、空室リスクを避けたい投資家に購入されやすいですね。

以上から『戸建ての賃貸需要がある立地』の物件をボロ戸建て投資では購入しましょう。

4.修繕費用が比較的抑えられる

リフォーム工事

ボロ戸建て投資では『修繕費用が比較的抑えられる』物件を購入しましょう。

「ハイリターン」を狙えるボロ戸建て投資でも、予想以上に修繕費用がかかると利回りが大きく低下するからです。

ボロ戸建て投資では、劣化や損傷のひどさをあえて受け入れて物件を選んでいきます。


  • チョーキングがある
  • 雨漏りがする
  • 残置物が大量にある
  • シロアリの食害がある
  • 家の傾きがある
  • カビの大量発生がある
  • 水回り設備が使い物にならない

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

チョーキングって何ですか?

レオ教授レオ教授

外壁の塗装が劣化して白い粉をふいている状態じゃ

ガタがある代わりに大幅な値引き交渉ができるボロ戸建て投資。
仮に150万円の修繕費用を想定して安く値引き交渉できても、フタをあければ「あれもこれもで結果250万円かかった…」なんて想定外な話では、投資計画が根本から崩れかねません。

ボロ戸建て投資特有の2大リスクとして、記事の前半で解説した「想定外の修繕リスク」は必ずついてまわります。

ボロ戸建ての場合、修繕中に新たな修繕箇所が見つかることが多いです。
そのため、購入前に見積もりを取っていたとしても「見積もりはズレるもの」と認識しておくべきでしょう。

「事前にわかる範囲の修繕費用だけは比較的抑えておくこと」
この心掛けがリスク軽減のために重要になります。

以上から『修繕費用が比較的抑えられる』物件の購入を、ボロ戸建て投資での条件として守りましょう

5.新耐震基準以降の建物

ボロ戸建て投資では『新耐震基準以降の建物』を選んで買いましょう。

ボロ戸建て投資特有の2大リスク「災害時に甚大な被害を受けるリスク」を軽減するためです。
主に耐震性についてのリスク軽減になります。

下記はおさらいです。


新耐震基準
震度6強~7程度の大規模な揺れでも倒壊しない基準
※昭和56年6月1日以降の建築確認により建築された物件
旧耐震基準
震度5強程度の中規模な揺れでも倒壊しない基準
※昭和56年5月31日までの建築確認により建築された物件

旧耐震基準の建物は、新耐震基準よりも原則割安です。
そのため「あえて旧耐震基準のボロ戸建てを購入する」という選択肢もなくはないです。

だし、この買い方は目利きができる熟練者やプロ向き。
初心者や投資経験の浅い人が手を出すなら、専門家に耐震診断を依頼して、「耐震性に問題がないか」「耐震補強が必要かどうか」を充分調査してもらった方がいいでしょう。

その結果、あなたのリスク許容度と入居者の安全を考えて、手を出すかどうかを判断してほしいところです。

もし今「面倒だな…」「そこまでリスクは負えないな…」と思ったなら、旧耐震基準のボロ戸建ては投資対象から外しましょう。
物件数は少なくなりますが、新耐震基準以降の建物を条件にすべきです。

レオ教授レオ教授

新耐震基準以降の建物が絶対安心と勘違いしてはいかんぞ
あくまで地震リスクを軽減するだけじゃ

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

物件によって劣化の状態は違いますもんね

以上から原則は『新耐震基準以降の建物』をボロ戸建て投資の対象にしましょう。


以上、ボロ戸建て投資で最低限守るべき5つの購入条件について解説しました。

  1. 最低2DK以上の間取り
  2. 将来建て替え用地で売却できる
  3. 戸建ての賃貸需要がある立地
  4. 修繕費用が比較的抑えられる
  5. 新耐震基準以降の建物

ボロ戸建て投資では「成功させる」より「失敗しない」ことに注力して、条件を絞り込んでいくといいと思います。
「成功させる」ことに注力すると、あなたのリスク許容度以上の投資判断をしてしまいますからね。

ボロ戸建ての探し方に軸ができたら、



など、不動産情報のポータルサイトから探してみるといいと思います。

まとめ

今回の不動産とーく『やるべき?高利回りのボロ戸建て投資に潜む2大リスク←失敗談あり』のまとめです。

レオ教授レオ教授

参考になったかの〜?

本記事で解説したこと

  • ボロ戸建て投資は儲かるのか
  • 高利回りの裏に潜む2大リスク
  • ボロ戸建て投資のメリット[4選]
  • ボロ戸建て投資向きの物件[5つの条件]

ボロ戸建て投資について詳しく解説してきました。

ボロ戸建てを狙った投資は、比較的安く物件を購入できることから、金銭的リスクを大きく取りたくない方に注目が集まっています。
「ボロ戸建てレベルでないと購入できる資金がない…」という人も多いですからね。

物件購入では「焦らないこと」も大事。
早く始めたい気持ちを抑えて、良物件を吟味し続けていると、ある日「おっ!?」と思わせてくれる物件に出会うものです。

最後にボロ戸建て投資におすすめの「本」を紹介して終わりたいと思います。

ボロ戸建て投資に限ったことではありませんが、高い収益を期待できる物件の購入は競争です。
良質な物件をできるだけ素早く判断できるように、まずは「本」で知識を整えておきましょう。

不動産投資セミナーで、より実践的な知識をつけるのもおすすめです。

\オンラインあり/
全国の不動産投資セミナーを探す
※参加費無料~

あなたの不動産投資の成功を心より願っています。

以上、『やるべき?高利回りのボロ戸建て投資に潜む2大リスク←失敗談あり』でした。

▽ よく一緒に読まれる記事 ▽
スポンサーリンク


生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

今回の記事はいかがでしたか?

生徒:カエデ生徒:カエデ

役に立ったと思ったら、みんなにシェアしてもらえると嬉しいです♪

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

それではまたお会いしましょう!