【体験談】マンション修繕積立金どこまで上がる？10年で1.9倍に限界

そんな気持ちを抱えているマンション居住者の方は、決して少なくありません。

「定期的に少しずつ上がるだけだから」と受け流していると、気づかないうちに家計のバランスが崩れていた…という事態になりかねません。

この記事では、不動産×住宅業界のプロが『【体験談】マンション修繕積立金どこまで上がる？10年で1.9倍に限界』と題して紹介します。

大阪府在住の桑原哲也さん（44歳）が実際に経験した「10年で1.9倍」の値上がりの現実と、住み替えを決断するまでの経緯をリアルな体験談としてお届けします。

修繕積立金がどこまで上がるのか、その将来像と自分が取るべき行動が、この記事を読み終えるころにはっきり見えてくるはずです。

マンション修繕積立金どこまで上がる？10年で1.9倍を経験して見えた現実

早速、マンション修繕積立金がどこまで上がるかを身をもって経験した大阪府在住の桑原哲也さんにお話を伺います。

桑原さんは10年前、大阪府吹田市の新築分譲マンションを購入。

入居当初から修繕積立金の値上がりを肌で感じ続け、10年間で約1.9倍にまで膨らんだ修繕積立金が家計を圧迫するようになりました。

昨年秋、阪急沿線の中古一戸建てへ住み替えを果たした桑原さんに、修繕積立金の現実と住み替えの決断について詳しく聞いていきます。

それでは、桑原さんの体験談を詳しく聞いていきましょう。

入居当初の修繕積立金は「安すぎる」と感じなかった？

「月8,200円という金額に違和感はなかった。でも、値上がりの計画をきちんと理解していたかというと…正直、していなかった」と桑原さんは苦笑いします。

購入前に長期修繕計画書を受け取るのは当たり前のことですが、分厚い資料を隅々まで読み込む方はなかなかいないのが現実です。

これは当初の積立金を低く設定し、数年ごとに段階的に引き上げていく仕組みです。

新築時の価格を安く見せて購入しやすくする意図もあり、入居当初の金額だけを見ていると、将来の負担が想像しにくい構造になっています。

桑原さんのように、値上がりの仕組みをなんとなく理解していても、実際の数字の重みまでは意識しきれないという方は多いのではないでしょうか。

国土交通省の調査によると、段階増額積立方式を採用しているマンションでは、計画当初から最終計画年までの値上げ幅の平均が約3.6倍に達するというデータがあります。

購入時の月額だけで家計をシミュレーションしていると、将来の実態とかけ離れることがあるのは、マンション購入を検討する上で知っておきたいことです。

修繕積立金が10年で1.9倍に膨らんだ実感は？

入居から5年が経過した頃、桑原さんの元に管理組合から一通の通知が届きます。

5年で約1.46倍。金額にして月3,800円の値上がりです。

修繕積立金の値上げは、原則として管理組合の総会で普通決議（出席者の過半数の賛成）により決まります。ただし、管理規約に金額が明記されているマンションでは、規約変更にあたるとして特別決議（4分の3以上の賛成）が必要になる場合もあります。

反対したくても、建物の維持に必要な費用である以上、反対し続けるのは難しい側面があります。

その後、昨年の総会でさらに15,500円への値上げが決議されました。

10年で8,200円→15,500円。月々の差額は7,300円で、年間にすると87,600円もの負担増になります。

実際には計画通りに増額できず、積立金が不足しているマンションも少なくありません。

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、実際の残高が長期修繕計画上の残高を下回っているマンションが3割以上にのぼることが確認されています。

修繕積立金以外の費用（管理費など）も上がっていた？

修繕積立金の値上がりだけでも十分な負担ですが、実はそれ以外の費用も静かに上昇していました。

桑原さんの場合、10年間での変化をまとめると次のようになります。

※桑原さんのマンションの実例です。金額はマンションによって異なります。

修繕積立金だけでなく、管理費や駐車場代を含めると、月額の負担は10年間で合計10,800円増え、年間では12万9,600円の出費増になっていました。

管理費に関しては、清掃員や管理人の人手不足による人件費の上昇、共用部の光熱費値上がりなどが主な要因です。

実際に、新築分譲マンションの管理費と修繕積立金を合わせたランニングコストは、2014年から2023年の10年間で約40％上昇したというデータがあります。

修繕積立金・管理費・駐車場代の合計は月28,200円から39,000円へ、10年間で月額1万円以上・年間12万9,600円もの負担増になっていました。

このじわじわとした負担増が積み重なったとき、桑原さんはついに家計全体を見直す決断をします。

値上がりが「限界」と感じ、住み替えを決断したきっかけは？

修繕積立金の値上がりを10年間がまんしてきた桑原さんが、いよいよ「もう限界だ」と感じた瞬間はどこだったのでしょうか。

家計を見直した結果、桑原さんが「限界」と感じた要因は一つではありませんでした。

修繕積立金だけを単独で見るのではなく、家計全体の固定費として捉え直したとき、初めて問題の深刻さが見えてくることがあります。

「まだ大丈夫」と思っている間に、気づけば身動きが取れなくなっているという状況は、多くのマンション居住者に共通する悩みです。

マンション売却時、修繕積立金の高さは買い手にどう影響した？

住み替えを決意した桑原さんが最初に動いたのは、マンションの現在価値を把握することでした。

住宅ローンの残債と売却額のバランスを確認しなければ、住み替えの資金計画が立てられないからです。

桑原さんは複数の不動産会社に一括査定を依頼し、各社の査定額を比較しました。

査定結果は次の通りです。

査定額には最大170万円の差がありました。

結果的に売却は開始から約2カ月で成約。実際の売却額（成約額）は3,350万円でした。

さて、修繕積立金の高さが買い手に与えた影響はどうだったのでしょうか。

月15,500円という修繕積立金の高さは、複数の買い手候補から「ランニングコストが高い」と指摘され、価格交渉の材料にされる場面もあったといいます。

たとえば、売値3,380万円・修繕積立金15,500円のマンションと、売値3,380万円・修繕積立金10,000円のマンションが並んだとき、買い手が「毎月5,500円安いほう」を選ぶのは自然なことです。

修繕積立金の高さは売却価格だけでなく、売れるスピードにも影響する点は、住み替えを検討する際に知っておきたいことです。

「住み続けていたら修繕積立金はどこまで上がっていた」と思う？

実際に売却・住み替えを経験した今も、桑原さんの頭に浮かぶ疑問があります。

「もしあのままマンションに住み続けていたら、修繕積立金はいったいどこまで上がっていたのか」という問いです。

桑原さんのマンションの長期修繕計画によると、今後の修繕積立金の値上がりは次のように予定されていました。

※長期修繕計画および建築コスト上昇（平均約3.6倍の試算）を考慮した概算。実際の金額はマンションの管理状況・修繕計画により異なります。

仮に桑原さんのマンションで同様の推移が続いた場合、入居時の8,200円の3.6倍は約2万9,500円。

20年目・25年目に向けてさらに値上がりが続けば、将来的に月3万円前後にまで達する可能性もゼロではありません。

建築資材や人件費の高騰が続く中、大規模修繕の実際のコストが計画当初の見積もりを上回るケースも増えています。

そうなると修繕積立金のさらなる値上げや、一時金の徴収という形で追加の負担が発生する場合もあります。

将来の修繕積立金の見通しを「最悪のケース」まで想定することが、住み続けるかどうかの判断材料になります。

修繕積立金がどこまで上がるか不安を抱えている人へアドバイス

最後に、修繕積立金の値上がりに不安を感じているマンション居住者へ向けて、実体験からのアドバイスを伺いました。

桑原さんが特に伝えたいこととして、以下のポイントを挙げてくれました。

修繕積立金の問題は、放置するほど選択肢が狭まる傾向があります。

「住み続ける」にしても「住み替える」にしても、今の修繕積立金の将来像を知った上で選ぶことが、後悔しない判断の出発点です。

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以上、マンション修繕積立金が10年で約1.9倍に膨らんだ経験を持つ桑原哲也さんの貴重な体験談を、インタビュー形式で紹介しました。

桑原さんが「1社だけに頼んでいたら損していたかも」と振り返ったように、査定額は会社によって大きく異なることがあります。

修繕積立金の値上がりに頭を悩ませているなら、今のマンションが市場でどう評価されているかを、まず複数の視点で確認してみることをお勧めします。

修繕積立金の負担が重くなる前に動くほど買主への影響は低く、手元に残る資金は多くなる傾向があります。

まずは査定額を知るところから始めてみてください。

【チェック診断】修繕積立金が上がり続けるマンションは売却すべき？

修繕積立金の値上がりだけを理由に「売却すべきかどうか」を判断するのは、実はかなり難しいことです。

なぜなら、売却の判断は修繕積立金の金額だけでなく、住宅ローンの残債・家計の余力・将来のライフプランなど、複数の要素が絡み合っているからです。

そこで、桑原さんの体験をもとに、「売却を検討すべきサイン」を12項目のチェックリストに整理しました。

当てはまる項目が多いほど、売却を視野に入れた行動を早めに取ることが、将来の家計の安定につながる可能性があります。

修繕積立金の値上がり単体では、売却の判断材料としては不十分です。

重要なのは、修繕積立金を含む毎月の固定費が「家計全体の中でどのくらいの重さを占めているか」を正確に把握することです。

チェック項目に多く当てはまった方ほど、今の状況を放置することのリスクが高まっている可能性があります。

「売却ありき」で考える必要はありませんが、選択肢を持つために、まず自分のマンションの現在価値を知ることが最初の一歩です。

まとめ：修繕積立金の値上がりに不安を感じたら住み替えも視野に

今回の不動産とーくは『【体験談】マンション修繕積立金どこまで上がる？10年で1.9倍に限界』と題して、下記の項目を解説しました。

修繕積立金の値上がりに悩んでいる方の多くが、実は一番大切なことを後回しにしています。

それは「今の修繕積立金がいくらか」ではなく、「住宅ローンが終わった後も、修繕積立金を払い続けられるか」という問いです。

住宅ローンは完済すれば終わります。でも修繕積立金は、マンションに住み続ける限り払い続けるものです。

しかも、築年数が経つほど値上がりする可能性が高い。

「住宅ローン完済後」の家計まで想像できていますか？

たとえば、35年ローンを組んで購入した方が65歳でローンを完済したとします。

そのとき修繕積立金が月2万5,000円を超えていたとしたら、年金生活の中で毎月払い続けることができるでしょうか。

でも修繕積立金の問題は、収入が下がりやすい老後に向かうほど、じわじわと家計を圧迫する側面があります。

「今は払えている」は、必ずしも「将来も払える」を意味しません。

修繕積立金の値上がりが不安なら、今すぐ確認してほしいことがあります。

後悔しない判断は、いつも「余裕があるうちに動いた人」の側にあります。

まずは、今のマンションが市場でどう評価されているかを知るところから始めてみてください。

最後まで読んでいただき、ありがとうございます。

修繕積立金の値上がりへの不安は、あなただけが抱えている悩みではありません。

桑原さんがそうだったように、一歩踏み出す勇気が、家族の未来をより豊かにしてくれるはずです。

以上『【体験談】マンション修繕積立金どこまで上がる？10年で1.9倍に限界』でした。

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