「査定に出しても恥ずかしい金額じゃないか」
「解体費用で赤字になるんじゃないか…」
売却を考え始めたとき、頭の中をぐるぐると回るのがこういった不安ではないでしょうか。
実家の相続・老朽化・住み替えなど、きっかけは人それぞれですが、「築40年という年数がどう影響するのか」がわからないまま、なかなか動き出せずにいる方は多いです。
ただ、はっきり言えることが1つあります。
「築40年だから売れない」は、正しくありません。むしろ問題は築年数よりも、相場を知らないまま進めてしまうことです。
私は不動産業界に20年以上携わり、3,000件超の相談・2,000件超の査定に関わってきた不動産コンサルタントです。その実務経験をもとに、『【査定結果】築40年一戸建ての売却相場は？実際の査定額を発表』と題して徹底解説します。
最後まで読めば、「うちの家はいくらになるのか」の見当がつき、売るべきか・どう動くべきかの判断材料が手に入ります。
- 西田 喜宣（ニシダ ヨシノブ）
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不動産×住宅業界20年。3,000人以上の売却・購入・住み替えなどをサポート。不動産コンサルティングのクラウドハーツ・リアルエステート代表。ブログ120万PV超 ≫運営者情報
【経歴】大手不動産会社・ハウスメーカー営業15年10ヶ月→現職の代表
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター｜宅地建物取引士｜2級FP技能士
築40年一戸建ての売却相場を正確にチェックする方法
早速、築40年一戸建ての正確な売却相場は、
複数社の査定額を比較することで「売却できる価格帯（範囲）」が見え、全社の平均を取れば「実際に売れる可能性が高い金額」もわかります。
実際の計算例を
紹介するぞ！
正確な売却相場の計算例は？
まず、3社へ同時に査定依頼すると下記のような結果になることが多いです。
| 不動産会社 | 査定額 |
|---|---|
| A社 | 2,880万円 |
| B社 | 3,050万円 |
| C社 | 2,610万円 |
この場合は、2,610万～3,050万円の範囲が売却相場と見て、3社を平均した2,850万円前後で売れる可能性が高いと考えます。
| 不動産会社 | 査定額 |
|---|---|
| A社 | 3,550万円 |
| B社 | 3,390万円 |
| C社 | 3,870万円 |
この場合は、3,390万～3,870万円の範囲が売却相場と見て、3社を平均した3,600万円前後で売れる可能性が高いといえるでしょう。
査定数が増えれば、
より正確性があがるぞ！
ただし、各社が出した査定額の根拠は必ず確認し、信頼できる金額のみ参考にしてください。
【実例公開】築40年一戸建てを売却査定した結果は？
「築40年の一戸建てなんて、査定に出しても二束三文では…」と思っている方は多いです。
ですが、実際に査定してみると、土地の条件や立地によって査定額が大きく変わるケースは珍しくありません。
私がこれまで手がけてきた不動産コンサルティングの中でも、築40年という築年数を理由に売却をためらっていた方が、いざ査定を受けてみて「思っていたより全然高かった」と驚くシーンを何度も見てきました。
プロ20年 下記では、築40年前後の一戸建てを
実際に査定した結果を
いくつかの実例とともに公開します
もちろん、建物の状態や立地条件によっては厳しい査定額が出ることもあります。ただ、査定を受けずに「どうせ売れない」と判断してしまうのは、非常にもったいないと思っています。
【ケース1】藤本 直樹さん（58歳/神奈川県横浜市郊外）
■ 一戸建て情報
・築42年 / 4LDK / 120㎡ / 道路4m / 南向き
・売却理由：子どもが独立し、妻と2人には広すぎるためコンパクトな住まいへの住み替えを検討
・物件の状態：外壁にひび割れが見られる。内装は昭和の雰囲気が残るが大きな損傷はなし。給湯器は5年前に交換済み。
| 不動産会社 | 査定額（古家付き現状渡し） |
|---|---|
| A社（地元密着型） | 2,400万円 |
| B社（大手仲介系） | 2,850万円 |
| C社（大手仲介系） | 2,700万円 |
| 売却相場 | 2,400万〜2,850万円（幅450万円） |
| 想定売却額（全社平均） | 2,650万円前後 |
- 建物の評価はほぼゼロだったが、横浜市郊外の安定した土地需要が査定額を底上げした
- 最高額と最低額に450万円の差が生じ、会社によって評価基準が大きく異なることがわかった
- 「古家付き土地」として売り出すことで、解体費用ゼロで想定額より高い価格での売却につながった
外壁もぼろぼろだったので、解体して更地にしてから売るべきかずっと迷っていたんです。
ところが一括査定を使って複数の不動産会社に出してみたら、「この土地はニーズが高い」と口を揃えて言われて、拍子抜けするくらいの金額が出てきました。
地元のA社より大手のB社のほうが450万円も高かったのも驚きでしたね。
解体費用を150万円以上かけて更地にしていたら、その分まるまる損をしていたことになる。
一括査定を使ってみて、本当によかったと感じています」（藤本さん）
プロ20年 横浜市郊外でも駅から
徒歩15分以内のエリアは
新築向けの土地として引き合いが強い
土地形状が整形地ならさらに評価が上がります
【ケース2】原田 沙織さん（49歳/大阪府堺市）
■ 一戸建て情報
・築38年 / 3LDK / 105㎡ / 道路4m / 西向き
・売却理由：親が施設に入居したため空き家になった実家を相続し、遠方に住んでいるため管理が困難
・物件の状態：雨漏りと床の一部に傾きあり。水回りも老朽化が進んでおり、リフォーム前提の状態。
| 不動産会社 | 査定額（古家付き現状渡し） |
|---|---|
| A社（大手仲介系） | 780万円 |
| B社（地元密着型） | 1,050万円 |
| C社（地元密着型） | 980万円 |
| D社（買取専門） | 550万円 |
| 売却相場 | 550万〜1,050万円（幅500万円） |
| 想定売却額（全社平均） | 840万円前後 |
- 雨漏りと床の傾きが査定のマイナス要因となり、大手と地元密着型で評価が大きく分かれた
- 買取専門会社は即現金化できる反面、査定額が仲介の最高値より約500万円低かった
- 地元密着型が最も高い評価をつけた理由は、「このエリアで実際に家を買いたい人」の動向を肌感覚で把握していたことにある
550万円という数字を提示されて、それが相場なんだと思い込んでいたんです。
でも知人に勧められて一括査定を試したところ、地元の不動産会社から1,000万円超えの査定が来て、正直目を疑いました。
雨漏りがあっても、地元のニーズをよくわかっている会社なら高く売れることを初めて知りました。
1社の提示額をそのまま信じていたら、500万円近く損をするところでした。
焦って決めなくてよかったです」（原田さん）
プロ20年 雨漏りや床の傾きがあっても
買取ではなく仲介での売却を
まず検討することをお勧めします
修繕費用を差し引いても
手残りが多くなるケースは多いです
【ケース3】栗山 修平さん（63歳/福岡県福岡市近郊）
■ 一戸建て情報
・築41年 / 4DK / 130㎡ / 道路6m / 南東向き
・売却理由：定年を機に、利便性の高いマンションへの住み替えを検討
・物件の状態：外観・内装ともに比較的良好で、大きな不具合なし。庭も手入れされており印象は良い。
| 不動産会社 | 査定額（古家付き現状渡し） |
|---|---|
| A社（大手仲介系） | 1,580万円 |
| B社（大手仲介系） | 1,750万円 |
| C社（地元密着型） | 1,900万円 |
| D社（地元密着型） | 1,680万円 |
| 売却相場 | 1,580万〜1,900万円（幅320万円） |
| 想定売却額（全社平均） | 1,730万円前後 |
- 道路幅6mと良好な接道条件が、建て替えを検討する買い手にとって魅力となり評価を後押しした
- 物件の状態が良いことで内覧時の印象が上がり、売り出し後に比較的早期での成約につながった
- 今回は地元密着型が最高額をつけたが、ケースによって逆転することもあり複数社の査定が不可欠
4社に査定を出した結果、最高320万円の差が出たのはちょっとびっくりでしたね。
道路が広いのは自分たちが暮らしているとあまり意識しないですが、不動産的には大きなプラス評価になると教えてもらいました。
管理の行き届いた家は、それだけで売れやすさが全然違うんだと改めて実感しています。
売却を決めてから最終成約まで約2カ月で完了。早めに動いたことが結果的によかったと思っています」（栗山さん）
プロ20年 維持管理の状態が良い物件は
内覧での印象が格段に上がります
築40年でも「手入れされてきた家」は
買い手の心理的なハードルをぐっと下げてくれます
以上、築40年一戸建ての売却査定について、実例公開の前に知っておきたいポイントをお伝えしました。
査定額は物件ごとに大きく異なるため、まずは実際の数字を見て、あなたの物件の可能性を確かめてみてください。
「査定額はどのくらい差が出る？」「営業電話はしつこくない？」など信用しきれず、一括査定に踏み切れずにいる方は多いです。実際に4社へ依頼して450万円の差を体験した方のリアルな体験談は、下記を参考にしてみてください。
「不動産一括査定、気になるけど個人情報が心配…」 「実際に使った人のリアルな声が知りたい」 「営業電話がしつこくきたら嫌だな…」 そう感じている方は、決して少なくありません。 「査定だけのつもりが、しつこく営業されたら面 …
まとめ：築40年の一戸建て売却、動くなら早めが得策
今回の不動産とーくは『【査定結果】築40年一戸建ての売却相場は？実際の査定額を発表』と題して、下記の項目を解説しました。
- 築40年一戸建ての売却相場を正確にチェックする方法
- 【実例公開】築40年一戸建てを売却査定した結果は？
- 築40年一戸建ての売却におすすめの一括査定3選
プロ20年 ここまで読んで
「築40年でも意外と動きがあるんだ」と
感じていただけましたか？
記事全体を通じて伝えたかったのは、「築40年だから売れない」は思い込みである、ということです。
「こんな古い家に買い手なんてつくのか」と不安に感じている方こそ、まず査定の数字を見てから判断してほしいと思っています。
業界歴20年以上「不動産コンサル西田」のアドバイス
くれぐれも「売却のベストタイミングは、築年数ではなく物件の状態で決まる」という話です。
プロ20年 築40年の一戸建ては、
時間が経つほど
売りにくくなる傾向があります
具体的には、下記のようなサインが出てきたら、売却を本気で考えるタイミングだと思ってください。
- 雨漏りや床の傾きなど、目に見える不具合が出始めた
- 空き家になってから1年以上が経過している
- 近隣で解体・新築が相次いでいる（土地需要が高まっているサインで、今が売りどき）
- 固定資産税や維持管理費の負担が重くなってきた
「まだ売ると決めていないから…」という気持ちはよくわかります。
ただ、査定は「売ると決めた後にするもの」ではなく、「売るかどうかを決めるためにするもの」です。
今の物件の価値を数字で確認してから、じっくり判断すれば十分です。
プロ20年 「査定＝売却を決意した人がするもの」
と思っている方が多いですが
実際は情報収集の段階で動いた方が
結果的に有利な条件で売れるケースが多いです
売却を焦る必要はありませんが、「動き出すなら早いほうが得」というのは、20年以上この業界を見てきた私の正直な実感です。
まずは査定で、今の相場を確かめるところから始めてみてください。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。あなたが「動いてよかった」と思える結果につながることを、心から願っています。
一歩踏み出す勇気を、この記事が少しでも後押しできていたら嬉しいです。
以上『【査定結果】築40年一戸建ての売却相場は？実際の査定額を発表』でした。
- 西田 喜宣（ニシダ ヨシノブ）
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不動産×住宅業界20年。3,000人以上の売却・購入・住み替えなどをサポート。不動産コンサルティングのクラウドハーツ・リアルエステート代表。ブログ120万PV超 ≫運営者情報
【経歴】大手不動産会社・ハウスメーカー営業15年10ヶ月→現職の代表
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター｜宅地建物取引士｜2級FP技能士
1社だけに査定を頼むと損します。複数社を比較すれば300～500万円の差が当たり前に出るからです。高値売却を目指せる “信頼性の高い一括査定” を知りたい方は、業界20年のプロがまとめた『不動産一括査定おすすめサイトTOP3！プロ厳選ランキング』をぜひご覧ください。
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