中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!失敗しない賢い選び方も紹介!

「中古住宅の築年数に狙い目なんてあるの?」
「築年数が古い中古住宅って大丈夫?」

あなたも同じ疑問をお持ちでしょうか?

「できることなら新築住宅や築浅物件を購入したい!」

そうワクワクして始めた物件探しも、フタをあければ予算が足りない…(汗)
やむを得ず、築年数の古い中古住宅を探している人も多いのではないでしょうか。

中古住宅であっても高額な買い物という点は同じです。
購入時には慎重さが求められます。

そこで、判断基準の1つである「築年数(その住宅の完成日から現在までの経過年数)」
中古住宅で狙い目の築年数なんてあるのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

教授、今日は「中古住宅で狙い目の築年数」をテーマにしていきましょう!

レオ教授レオ教授

よし、わかった!
長く住む住宅じゃからな
まずは目次じゃ!

それでは、今回の不動産とーく『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!失敗しない賢い選び方も紹介!』を始めていきましょう!

中古住宅の購入を検討している方は必見です。

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そもそも中古住宅の寿命は?築何年まで住めるの?

中古住宅で築年数の狙い目を解説する前に、「住宅の寿命」についてお話ししておきましょう。

築年数から購入物件を絞り込む場合は、「築何年まで住めるのか?」この正しい理解が大切だからです。

住宅の寿命は、「構造」「建材(屋根材や外装材等)」「維持管理の程度」「環境」などにより、大きく異なります。

よって、「寿命○○年」という明確な基準はありません。
住宅1つ1つにおいて寿命は違います。

住宅の寿命とは

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

雑誌やインターネット情報で、木造住宅やRC造の住宅などの寿命が紹介されている場合もありますよね?

レオ教授レオ教授

うむ、ごくごく参考程度にしかならん。

生徒:カエデ生徒:カエデ

そうなんだ…。

レオ教授レオ教授

あと、会計上の法定耐用年数とごっちゃになっとる場合もあるの~

「木造住宅の30~60年、鉄骨造(S造)の住宅は40〜70年、鉄筋コンクリート造(RC造)の住宅で50〜70年と言われています」などの情報に、あなたも触れたことがありませんか?

でも、これらの情報にはその根拠が記されていないことが多々。

「建材(屋根材や外装材等)」「維持管理(リフォームや修繕)の程度」「環境」がほとんど考慮されていないわけです。

どこかの専門家が話した住宅寿命の一般論が、変に一人歩きしているんだと思います。

木造住宅の建築資材

生徒:カエデ生徒:カエデ

じゃあ、築年数を見てもあまり意味ないの?

中古住宅の購入時に、築年数を狙い目にするのは間違いではありません。

同じ築年数の物件でも築何年まで住めるかは異なる

中古住宅Aと中古住宅Bが同じ築年数だからといって、同じ寿命ではないことを理解しておきましょう。
築何年まで住めるかは物件ごとに異なります。

重要なのは、
「新築時どこの誰が建築したのか?信頼できる工務店か?」
「過去にどんな修繕やリフォームが実施されたのか?」
「現在起きている不具合や過去に起きた不具合はないか?」

などを確認して判断することです。

レオ教授レオ教授

検討の入り口として「築年数」を見ていくのは、間違いではないぞ!

中古住宅を購入するにあたって、築年数は絶対的な指標ではなく、購入基準のひとつの目安とするのがよいでしょう。

「住宅の寿命は◯◯年です!」といった明確な表現はできないことは、心にとめておくといいですね。

レオ教授レオ教授

ちなみにじゃが、探せば100年以上もつ長寿命の木造住宅も結構あるんじゃ。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

そ、そんなにもつんですか!?

レオ教授レオ教授

木造建築物の中で日本最古の「法隆寺」は1,400年以上じゃ(笑)

生徒:カエデ生徒:カエデ

へ~すごい!


以上、中古住宅で築年数の狙い目を解説する前に、住宅の寿命についてお話ししてきました。

中古住宅には「寿命○○年」という明確な基準はありません。
「建材(屋根材や外装材等)」「維持管理(リフォームや修繕)の程度」「環境」などによって、築何年まで住めるかは1つ1つ住宅で異なることを覚えておきましょう。

その前提の上で、中古住宅の狙い目の築年数を見ていくことが大事です。

では、築年数別の特徴について解説していきます。
1つの目安として、参考になればと思います。

中古住宅の築年数別の特徴は?

中古住宅を築年数別の解説

中古住宅の築年数別の特徴を、下記の年数に分けて解説していきます。

  • 築10年未満
  • 築10年〜20年未満
  • 築20年〜30年未満
  • 築30年〜50年未満
  • 築50年以上

各築年数で、一般的に生じやすい不具合などを紹介していきます。

中古住宅購入の入り口として、狙い目の築年数を判断する際に参考にして下さい。

築10年未満

中古住宅(築10年未満)
築年数が10年未満の中古住宅では、前居住者の痕跡が至るところにみられます。

特に目立つのは床や壁の小さな傷。

物件によってはキッチン、浴室、トイレといった水回りに使用感がみられるケースが多いです。

とは言っても、築年数が浅いことから、すぐに問題となるような設備の老朽化はまれです。

通常は生活感が気になる程度の劣化に留まるため、一般的には大規模なリフォームは不要です。

よって、購入後の設備修繕費といった高額なリフォーム費用がかからないため、「新築後10年まで」の物件に人気が集中しています。

また、「新築購入には予算不足」の方には、築年数が10年未満の中古住宅が狙い目といえます。

築10年〜20年未満

中古住宅(築10年~20年未満)
築年数が10~20年未満の中古住宅では、前居住者の生活感に加えて、給湯器などの設備交換が必要となるケースが多くみられます。

このため、この年代の中古住宅を購入する際には、リフォーム費用を考えておく必要があります。

築年数が10年を超えた中古住宅は値下がり幅も大きいため、価格的には狙い目の時期ともいえます。

さらに、住宅の主要構造(基礎、柱、屋根、外壁等)に問題がない場合、リフォーム後は長期間に渡る快適な居住を期待できる築年数です。

築20年〜30年未満

中古住宅(築20年~30年未満)

築年数が20~30年未満の中古住宅では、キッチン、お風呂、トイレなどの水回り設備が耐用年数を迎えている可能性があります。

このため、水回り設備のリフォーム費用が必要になるケースが多くみられます。(給湯器が完全に寿命の場合も多い)

この他、前居住者が外壁塗装や屋根などのメンテナンスをしていない場合には、これらも劣化している可能性が充分あります。

よって、築年数が20~30年未満の中古住宅では、水回り設備や外装について、大きなリフォーム費用を考えておくことが必要です。

一方で、築年数が古い分、購入価格が安くなるメリットがあります。

この年代の中古住宅の購入には、「リフォーム費用を加えた総額がいくらになるのか」、この把握が重要。

予算内におさまるようであれば、狙い目の築年数になります。

築30年〜50年未満

中古住宅(築30年~50年未満)
築年数が30~50年未満の中古住宅のなかでも、昭和56年以前の建物は「旧耐震基準」の物件です。

つまり、耐震性が低い設計基準により建築された住宅ということです。

このため、この年代に該当する中古住宅は、一般的に耐震補強工事などがおすすめされています。

外装内装等のリフォーム費用以外にも、別途多額のコストが発生する可能性が高くなります。

なお、築年数が30~50年未満の中古住宅購入において注目したいのは、建物自体の価値がほぼないため、土地代のみで購入可能なケースが多くなること。

安く購入して、好きな仕様にリフォームしたい方には、狙い目の築年数かもしれませんね。

レオ教授レオ教授

「旧耐震基準」の中古住宅に居住する場合には、専門家の住宅診断を受けることをおすすめするぞ。

築50年以上

築50年以上
築年数が50年以上の中古住宅では、まず建物として使用可能かどうか、専門家に住宅診断を依頼しましょう。

レオ教授レオ教授

自分で判断するのではなく、住宅診断の専門家に必ず依頼するんじゃぞ。

使用可能な場合、適正な耐震工事を検討しましょう。

日本では、戸建住宅における耐震工事の法的な義務はありませんが、災害時などを考慮すると、自主的な対応が必要です。

なお、地域によって、築年数が50年以上の古い住宅は愛好家に根強い人気があります。

古い部材を利用した古民家リフォームなどにも活用されることも多いです。

レオ教授レオ教授

京町家なんかは、典型的な人気例じゃな。


以上、中古住宅の築年数別の特徴を解説してきました。

中古住宅の検討の入り口として、一般的に狙い目の築年数はあるのでしょうか?

続いて解説していきます。

中古住宅で築年数の狙い目は「10年〜15年」がおすすめ!

結論を言うと、 「築年数10〜15年」の中古住宅が1つの狙い目です。

この理由について、ひとつずつみていきましょう。

理由1:築年数が10年を超えると、価格が比較的下がるから

まず1つ目の理由は、
『築年数が10年を超えると、価格が比較的下がるから』です。

価格の下落

中古住宅では、築年数10年を経過すると値下がりが目立つようになります。

この値下がりの背景には、日本独自の「新築神話」が理由としてあげられます。

レオ教授レオ教授

一般的に、日本では「築年数が浅いほど、物件の価値が高い」とされとるじゃろ。
これには戦後の住宅事情が関係しているんじゃ。

戦後しばらくは過剰な住宅ニーズに対応するため、安価な部材で簡易構造の建築物が多数つくられました。

もちろんこれらの住宅は寿命が短く、築年数が浅いことは今よりもはるかに重要な指標だったわけです。

こうした考え方が今現在まで続いていることから、日本では「築浅が良い!」という価値観が普及しています。

余談ですが、欧米では築年数が50年や100年の中古住宅あっても、リフォームを繰り返して居住するのが一般的です。

欧米で住宅の長期利用が可能なのは、日本と比較して地震などの災害が少ないことがあげられます。

話を戻すと、日本の「築浅が良い!」という価値観の中、中古住宅の価格下落は、築年数10年ごろから始まるのが一般化しているように考えます。

よって、中古住宅を購入する際には築年数10〜15年が狙い目といえます。

理由2:安価なリフォームで住めるから

2つ目の理由は、
『安価なリフォームで住めるから』です。

リフォーム後のLDK

外装などの劣化による大規模リフォームが必要になるのは、築年数20年前後が一般的。

築20年よりも浅い中古住宅には、高額なリフォーム費用はかからないことが多いんです。

よって、築年数10~15年の中古住宅件であれば、リフォームの初期コストが比較的抑えられるため、狙い目といえます。

理由3:住宅メーカーの保証が残っている場合があるから

3つ目の理由は、
『住宅メーカーの保証が残っている場合があるから』です。

住宅メーカーが施工した住宅では、基礎・柱・梁・屋根などの構造耐力上主要な部分や、雨もりを防止する部分などに、独自の保証がついているケースが多くみられます。

なかには築年数が10年以上でも、保証が残っている場合があります。

レオ教授レオ教授

ただし、保証を前所有者から引き継ぎできるかは住宅メーカーによるぞ。

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中古住宅は築年数だけじゃない!賢い選び方のポイントは?

中古住宅の賢い選び方
中古住宅の購入を検討する際、築年数以外にもチェックしておきたいポイントは多々あります。

なかでも、賢い選び方のポイントを厳選して6つまとめましたので、築年数と合わせて確認してみて下さい。

  1. 立地や周辺環境は生活スタイルに合っているか?
  2. インスペクションを受けているか?
  3. 構造躯体がしっかりしているか?
  4. 間取りの広さや収納は充分か?
  5. 「朝・昼・夜」見に行って問題ないか?
  6. 現所有者の売却理由は問題ないか?

中古住宅購入後の満足度を上げるために、1つ1つ見ていきましょう。

1.立地や周辺環境は生活スタイルに合っているか?

賢い選び方のポイント1つ目は、
『立地や環境は生活スタイルに合っているか?』です。

中古住宅購入後の生活において重要となるのは、立地や周辺環境です。

たとえば、近隣のスーパー、コンビニ、飲食店など日常的に利用する生活利便施設、万一に備えての病院や避難所からの距離を確認しておきましょう。

この他、電車などの公共交通機関も確認したいところです。

特急や快速がとまる駅なのか、バスの本数、朝の通勤ラッシュの程度はどうかなど。

また、頻繁に車を利用する家庭の場合、駐車場の有無は当然ですが、意外に見落としがちなのはその道幅です。

今乗っている車の通行に道幅は充分か、また、将来大型車に乗り換えても大丈夫かなどを確認しておきましょう。

仮に購入する中古住宅に駐車場がない場合には、近隣の月極駐車場の有無とその月額賃料をおさえておきましょう。

さらに、子育て世代であれば、小中学校の評判や距離、治安も重要です。

実際の生活を想定した必要項目を事前にリスト化しておき、中古住宅の検討時に活用しましょう。

2.インスペクションを受けているか?

賢い選び方のポイント2つ目は、
『インスペクションを受けているか?』です。

2012年、国土交通省は「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定しました。

これは「住宅の設計・施工に詳しい専門家が住宅の劣化状況・欠陥の有無などを診断する“ホームインスペクション(住宅診断)”をするように」という内容です。

義務化された住宅診断においては、中古住宅の劣化状況、欠陥の有無を明らかにし、さらには改修すべき箇所、時期および概算費用などについてアドバイスを得ることができます。

よって、予め住宅診断を受けている中古住宅は、リフォーム費用の把握が事前にできるため、狙い目の物件か比較的容易に判断できます。

3.構造躯体がしっかりしているか?

賢い選び方のポイント3つ目は、
『構造躯体がしっかりしているか?』です。

中古住宅の構造躯体

中古住宅を購入する際には、構造躯体の状態を確認することが大切です。

なぜなら、将来的に大規模なリフォームをする際にも、元の構造躯体が問題なければ、骨組みを残したリノベーション工事が可能となるからです。

そのほか、将来的に購入した中古住宅の売却を考えている場合にも構造躯体の状態は重要です。

何より、次の購入者が安心して検討してくれますからね。

このように、購入時点で構造躯体の状態が良好である中古住宅は狙い目です。

4.間取りの広さや収納は充分か?

賢い選び方のポイント4つ目は、
『間取りの広さや収納は充分か?』です。

当然ながら、中古住宅においても間取りの広さは重要な検討内容のひとつです。

これまで取り上げてきた物件の周辺環境や構造躯体などに問題がなくとも、家族構成を考えていない部屋数や収納の不足、使いづらい家事動線は、購入後に後悔へと変わります。

よって、家族の将来設計を考えた上で、部屋数などの間取りが適切かどうか、事前に確認しておくことが重要です。

5.「朝・昼・夜」見に行って問題ないか?

賢い選び方のポイント5つ目は、
『「朝・昼・夜」見に行って問題ないか?』です。

中古物件の周辺環境チェック
購入した中古住宅で、何年、何十年、人によっては一生涯の長期生活を送ることになりますよね。

このため、購入前には実際に現地を何回も訪れて、生活上の問題がないかをチェックすることが重要です。

具体的には、平日および土日祝それぞれの朝・昼・夜、現地と周辺環境を確認できれば理想です。

異なる曜日や時間帯に、現地や周辺環境をチェックすることで、日当たりの良し悪し、近隣に街灯が少ないなどの注意点や、平日の朝の渋滞などのデメリットを発見することができます。

そのデメリットが許容範囲ならいいですが、購入を見直すレベルのものであれば、その手間は安いものです。

6.現所有者の売却理由は問題ないか?

賢い選び方のポイント6つ目は、
『現所有者の売却理由は問題ないか?』です。

不動産の売却理由

住宅の売却理由は、結構重要です。


  • 買い替え
  • 転勤による処分
  • 親と同居

以上のような一般的な売却理由なら問題ありません。

でも以下の理由ならどうでしょう。


  • 治安の悪さ
  • 町内の息苦しさ
  • 隣家とのトラブル

生徒:カエデ生徒:カエデ

これは購入を見送るわね。

レオ教授レオ教授

そうじゃろ。

物件の内覧時、直接売主本人に尋ねるのは難しいと思います。

不動産業者を介して質問するなど、積極的な情報収集を心がけましょう。

また、その中古住宅で実際に生活を送ることで、初めて気がつくメリット&デメリットってありますよね。

あなたが現在住んでいる住まいも例外ではないと思います。

そういった細かな情報も得ておくと、より賢く検討できます。


以上、中古住宅の賢い選び方のポイントについて解説してきました。
築年数以外にも見るべきポイントは多々あるので、1つ1つおさえておきたいですね。

  1. 立地や周辺環境は生活スタイルに合っているか?
  2. インスペクションを受けているか?
  3. 構造躯体がしっかりしているか?
  4. 間取りの広さや収納は充分か?
  5. 「朝・昼・夜」見に行って問題ないか?
  6. 現所有者の売却理由は問題ないか?
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まとめ

中古住宅の築年数の狙い目の記事まとめ

今回の不動産とーく『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!失敗しない賢い選び方も紹介!』のお話もまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマは参考になったかの〜?

中古住宅の狙い目の築年数、住宅寿命の他、賢く選ぶためのポイントについて書いてきました。

住宅の購入は、たとえ中古住宅であっても時間的および費用的に非常にコストがかかる購買活動です。
さらに住宅のような不動産は、購入後に不備があってもただちに引っ越しなどの対応がとれる性質の買い物ではありません。

このため、中古住宅を検討の際には築年数はもちろんのこと、ここで紹介した各種ポイントを抑え、本当に狙い目の物件であるかを見極めることが大切です。

適切な検討を重ね、自身だけでなく家族全員にとって「買ってよかった」と思える快適な中古住宅がみつかることを願っています。

以上、『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!失敗しない賢い選び方も紹介!』でした。

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