中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!プロがおすすめする5つの理由付

「中古住宅の築年数に狙い目は?」
「築年数が古い中古住宅でも大丈夫?」

あなたも同じ疑問をお持ちでしょうか?

「できるなら新築住宅や築浅物件を購入したい!」

そうワクワクして始めた物件探しも、希望の地域では予算がネック…(汗)
やむを得ず、中古住宅を探している人も多いのではないでしょうか。

そこで気になるのが、おすすめの「築年数」

中古住宅の購入にあたり狙い目の築年数はあるのでしょうか?
そもそも築何年まで住めると考えて検討すればいいのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

新しければ高い、古ければ安い中で、狙い目の築年数をテーマにいきましょう!

レオ教授レオ教授

質と価格のバランスが良い築年数を狙いたいの~
よし、目次じゃ!

今回の不動産とーく『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!プロがおすすめする5つの理由付』では、不動産業界15年の経験をもとに、高い信頼性を心掛けて解説していきます。

この記事を読めば、中古住宅の購入後に後悔する確率がグンと減ると思いますので、ぜひ最後までご覧ください!

中古住宅は築年数「10~20年」が狙い目!5つの理由とは?

中古住宅で狙い目の築年数
早速結論ですが、中古住宅の築年数は「10~20年」が狙い目です。(2021年時点)
以下5つの理由から築年数「10~20年」の中古住宅をおすすめします。

あくまで「築年数のみ」に焦点をあてて狙い目を解説していきます。
実際に中古住宅を購入する際には、土地、間取り、道路や間口の広さなど他の条件も総合的に検討して下さい。

※この記事では「中古住宅=木造中古一戸建て」として解説します。
※築年数とは、その住宅の完成日から現在までの経過年数のことを言います。

理由1.現行耐震基準に該当するため

中古住宅の構造躯体
『現行耐震基準に該当するため』、築年数10~20年の中古住宅が狙い目です。

耐震性が強いかどうかの理由になります。

生徒:カエデ生徒:カエデ

現行耐震基準って?

過去、建築基準法は1981年6月1日と2000年6月1日に大改正。

1981年6月1日の改正分では、改正以降の建築確認日で「旧耐震基準」から「新耐震基準」になりました。

旧耐震基準は、震度5強程度の地震で建物が倒壊しない基準。
一方、新耐震基準は、震度6強〜7程度の地震で建物が倒壊しない基準です。

つまり、1981年6月以降に建てられた中古住宅は、それ以前の建物より耐震性に優れた基準で建てられています。

ただし、比較的安全と思われた新耐震の住宅は、2019年に日本木造住宅耐震補強事業者協同組合(木耐協)が発表した耐震診断によると、その8割以上が震度6強でも倒壊する可能性がある結果になりました。

レオ教授レオ教授

記憶に新しい平成28年の熊本地震、平成30年の北海道胆振東部地震はいずれも震度7じゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

…新耐震基準では不安なわけですか

次の2000年6月1日の改正分では、改正以降の建築確認日で「新耐震基準」から「現行耐震基準」になりました。

ある程度建築士の裁量に任せていた基礎形状や耐力壁の配置などを強化し、より耐震性の高い住宅作りを義務化したのが「現行耐震基準」になります。

よって、中古住宅を購入するなら現行耐震基準に該当する築年数が狙い目になります。

理由2.品確法施行後になるため

『品確法施行後になるため』、築年数10~20年の中古住宅は狙い目になります。

品確法とは、正式名「住宅の品質確保の促進等に関する法律」といい、代表的な内容の1つに、基礎・柱などの構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分の瑕疵(かし)について、新築住宅の引き渡しから10年間は事業者(売主や施工会社)がその責任を負うことを定めた法律です。(2000年4月施行された比較的まだ新しい法律です)

つまり、住宅の維持に致命的な影響を与える構造や雨漏りなどの欠陥があれば、引き渡しから10年間は新築購入者に対して保証しなさいと義務付けたわけです。

生徒:カエデ生徒:カエデ

でも新築住宅の購入者に対してでしょ?
中古住宅は関係ないんじゃない?

レオ教授レオ教授

うむ、見るべきポイントは保証の部分ではないんじゃ!

品確法施行以降、引き渡しから10年間も責任を強いられる施工会社が「構造と雨漏り」について何も対策しないでしょうか?

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど、施行会社独自に品質を高める工夫をしていると考えるんですね!

レオ教授レオ教授

そうじゃ!

施行会社や工務店による部分が大きいですが、1つの基準にはなります。
よって、購入する中古住宅は品確法施行後である築年数が狙い目です。

理由3.住宅ローン控除が適用されるため

『住宅ローン控除が適用されるため』、築年数10~20年の中古住宅が狙い目です。

住宅ローン控除とは、正式名「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを利用してマイホームを取得した個人が主に所得税の控除を受けられる制度です。
生徒:カエデ生徒:カエデ

年末調整で返ってくるやつね♪

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

中古住宅なら毎年上限20万円が10年間でしたか

この住宅ローン控除には築年数に条件があり、木造の中古一戸建ての場合は築20年以下でないと原則控除を受けられません。(参考に、中古マンションなど耐火建築物の場合は築25年以下)

よって、中古住宅の購入は住宅ローン控除が適用される築年数が狙い目になります。

※住宅ローン控除について、築年数以外の適用要件の確認は国税庁のHPでお願いします。

理由4.築10年超から価格が落ちやすいため

価格の下落
『築10年超から価格が落ちやすいため』、築年数10~20年の中古住宅が狙い目なります。
長くて10年以内を築浅とする考えが一般的だからです。

ただし、立地、建物の品質や機能性、維持管理の状態などに左右されますので、正直なところ物件によります。
あくまでも一般論です。

また、施行会社の保証期間の手が離れるのも10年の築年数が境です。
キッチンやトイレ、給湯器など住宅設備の耐用年数も、原則10年程度を目安に考えられているからでしょう。

よって、中古住宅は築10年超から価格が落ちやすいため、築年数10~20年が狙い目になります。

理由5.リフォーム箇所が少ないため

『リフォーム箇所が少ないため』、築年数10~20年の中古住宅が狙い目です。

現所有者の住み方や維持管理によってはまだ大きな傷みが少ないです。
購入後はそれほどお金をかけず、気になる部分をリフォームするくらいで充分快適に住めるのが、築10~20年の中古住宅です。

一方、築20年を超えてくると、外壁のヒビ割れや設備交換など少し大掛かりなリフォームが必要な物件も多くなります。

よって、中古住宅はリフォーム箇所が少ないことを理由に、築年数10~20年が狙い目です。


以上、築年数「10~20年」の中古住宅を狙い目と考える理由について解説しました。

ただし、具体的な購入条件や予算は人それぞれ。
人によっておすすめできる築年数は異なるのが正直なところです。

立地や間取りの広さを優先するなら築年数を妥協する場合もあるでしょう。
あまりに狙い目の築年数にこだわりすぎて予算オーバーでは、住宅ローンの返済がキツくなりますからね。

あなたの購入目的にそって、築年数を含めたどの条件を優先するか、しっかり整理しておきたいところです。

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続いては、中古住宅検討の視野を広げるため、築10年未満~築50年以上までの築年数別の特徴を解説していきます。

中古住宅の築年数別の特徴は?(築10年未満~築50年以上まで)

中古住宅を築年数別に解説
中古住宅の築年数別の特徴を、下記の年数に分けて解説していきます。

  • 築10年未満
  • 築10年〜20年未満
  • 築20年〜30年未満
  • 築30年〜50年未満
  • 築50年以上

何事も比較が大事です。
全体を知った上で狙い目の築年数を考えていくと、より密度の高い物件探しができると思います。

各築年数で一般的に生じやすい不具合なども含めて解説していきます。

築10年未満

中古住宅(築10年未満)

まず、築年数「10年未満」の中古住宅です。
一般的に「築浅」と呼ばれる物件になります。

外観・内装共に、まだまだ新築の面影が残る築年数。
キッチンや風呂、トイレなど住宅設備の機能性が高いのもメリットです。

新築を買うには予算不足と考える人が主に狙い目とする築年数の中古住宅になります。

レオ教授レオ教授

新築に近い機能性を持っていながら、新築より価格を抑えられるからの~

ただし、築10年未満で早期に売却する人も少ないため、立地によっては希少性が高くなかなか物件が出てこないことも多いです。

検討上の注意点としては、現所有者の「売却理由」です。
新築で買ってこれほど早く売却する背景には、マイナスの売却理由が潜んでいる場合もあります。

レオ教授レオ教授

建物の不具合、近隣トラブル、治安が悪いなどじゃ!

転勤など仕方のない理由なら安心できるんですけどね。
築浅の中古住宅を検討するなら売却理由は要確認です。

築10年〜20年未満

中古住宅(築10年~20年未満)

次に、築年数「10年〜20年未満」の中古住宅です。
記事の前半で解説した通り、品質と価格のバランスが最もとれた狙い目の築年数です。

現所有者の使用頻度や維持管理の程度によって、見た目に結構差が出てくる築年数です。
特に、水回り住宅設備の劣化が気になりますので、こだわりたい設備はリフォームする前提で検討するのもおすすめです。

レオ教授レオ教授

料理好きなら最新のキッチンに交換するとかじゃな!

生徒:カエデ生徒:カエデ

トイレは新しいのを使いたいかも

10年~20年近くもなると現所有者の生活感を感じる他、床や壁に小さな傷が目立ちますが、プロのハウスクリーニングで見違えるように綺麗になることも多いです。

検討上の注意点としては、今後訪れる外壁塗装や屋根のふき替えなど中規模な修繕を想定して購入することです。
長く住むなら、数年後には必ずメンテナンスの重要性に直面する築年数ですからね。

近年では、購入前にホームインスペクション(建物診断)を依頼して、専門家の視点から不具合箇所や将来の修繕箇所の指摘を受けておく人も多いです。(相場は5~10万円程度です)

その結果、住むには気になる部分が多いなら、不動産会社にリフォームの見積もりを依頼することをおすすめします。
場合によっては、その見積もり額一部でも値段交渉してみるのも賢い選択でしょう。

築20年〜30年未満

中古住宅(築20年~30年未満)

続いて、築年数「20年〜30年未満」の中古住宅です。
木造の中古一戸建てでは、築20年を超えると建物部分の資産価値はほとんど無いものと考えられます。

建物に相応のダメージが目立つ築年数です。
現所有者のメンテナンスの程度によっては、外装・内装ともにかなりの劣化が進んでいる場合も少なくありません。

物件によっては、雨漏り、シロアリなどが原因で構造部分に致命的なダメージを抱えていることもあります。

検討上の注意点としては、必ず不具合箇所のリフォームを前提として購入することです。
築年数が古くなると、不具合の修繕費用だけで100万円、200万円、それ以上かかる中古住宅も多いですからね。

レオ教授レオ教授

「築年数が新しい物件の方が安くついた…」なんてこともあるからの~

ちなみに、不動産会社の営業マンには修繕知識が乏しいことが大半です。

そのため、不動産会社と売主さん了解の上で、ホームインスペクションなどを依頼し、専門家に物件を見てもらいましょう。
一度内覧して具体的に検討したいタイミングで依頼することをおすすめします。

一方で、築年数が古いぶん物件価格が安いのはメリットです。
お金をかけて自由にリフォームしたい人には狙い目の築年数ではあります。

築30年〜50年未満

中古住宅(築30年~50年未満)

次は、築年数「30年〜50年未満」の中古住宅です。

主要構造(基礎、柱、屋根、外壁等)にもかなりの劣化が考えられます。
解体して新築を建てる目的で購入する人も多い築年数ですので、住む前提なら慎重な検討が必要です。

もちろん建物に資産価値はありません。
土地のみの価格で売買される物件が大半です。

レオ教授レオ教授

価格だけ見ると、狙い目の築年数に思えるんじゃがな

検討上の注意点としては、不具合箇所の修繕はもちろんのこと、構造部分のリフォームも前提に購入することをおすすめします。

特に耐震性にはかなりの不安がありますので、耐震補強工事などを行ない「築何年まで住むか」「安心して何年住めるか」が検討のカギです。

専門家の意見も参考にしつつ、慎重に購入したい築年数の中古住宅です。

築50年以上

築50年以上

最後は、築年数「50年以上」の中古住宅です。

構造躯体はとっくに寿命が過ぎ、「築何年まで大丈夫か?何年住めるか?」などの不安が付きまといます。
安全性を考えると、あまりおすすめできない築年数です。

居住用に購入するなら、大規模リフォームが前提となるでしょう。
地震や台風など災害時を考慮すれば、耐震補強工事はもちろん耐久性に充分気を配って検討すべきです。

レオ教授レオ教授

災害による家屋の倒壊が多々ある築年数じゃ!

検討上の注意点は、災害時のリスクをリフォームでどこまでカバーできるかです。
安易に価格が安いだけの理由で狙い目にすると、必ず痛い目を見ますので注意が必要です。

ただ、明確な目的をもってあえて狙い目にする人もいます。
「現在の建ぺい率や容積率で建て替えすると、極端に建物が小さくなる場合」です。

昔は、町並みを規制する法律や建築に関する法律がそこまで厳しくなかったせいか、小さな土地に目一杯建物が建つことも少なくありませんでした。

そこで、構造躯体は耐震補強をして当時の配置を維持し、外装内装を新築のように生まれ変わらせる目的で購入するわけです。
失われた建物価値を向上させる「リノベーション」といい、新築の注文住宅同様、自由自在にアレンジできる魅力から一部の人には大変人気です。

建ぺい率や容積率が厳しい立地でもそれほど大きな土地を購入することなく、広い間取りの家が手に入る理由から狙い目にするわけですね。

生徒:カエデ生徒:カエデ

古い築年数の中古住宅も捨てたものじゃないわね

また、古い町並みを維持する地域では、築年数が古い中古住宅は愛好家に根強い人気があります。

レオ教授レオ教授

京都にある京町家は典型的な例じゃな


以上、中古住宅の築年数別の特徴を下記の年数に分けて解説しました。

  • 築10年未満
  • 築10年〜20年未満
  • 築20年〜30年未満
  • 築30年〜50年未満
  • 築50年以上
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生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

ところで、中古住宅は築何年まで大丈夫なんでしょう?

生徒:カエデ生徒:カエデ

買った後、何年住めるかは知っておきたいわね

中古住宅の寿命は?築何年まで住めるの?

中古住宅は築何年まで住めるか

結論から言うと「物件によります」

中古住宅の寿命は同じ木造でも「施工品質」「建材(屋根材や外装材等)」「維持管理(リフォームや修繕)の程度」「環境」などにより大きく異なるからです。

レオ教授レオ教授

探せば築100年以上の木造住宅も結構あるからの~

「寿命○○年」など、どの中古住宅にも当てはまる明確な基準はありません。
築何年まで住めるかを計る住宅寿命は1件1件違うと考えるのが正解です。

生徒:カエデ生徒:カエデ

でも、木造住宅は22年って何かに書いてあったけど?

レオ教授レオ教授

それは税務上の耐用年数じゃ!
減価償却期間であって、築何年まで住めるか参考にもならん!

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

30年とも聞きますが?

レオ教授レオ教授

その情報には根拠なしじゃ
昔はその周期で建て替えしとったかもしれんの~

たまに雑誌やネット上に中古住宅の寿命が「○○年」と書かれてありますが、一部の専門家が話した一般論が変に一人歩きしているんだと思います。

同じ木造の中古一戸建てでも「施工品質」「建材」「維持管理の程度」「環境」は1件1件違います。
さらに、施工品質や建材などは年々良くもなっていますからね。

以上から、購入した中古住宅に築何年まで住めるかは「物件による」と言わざるをえず、引いては購入後のあなたの維持管理に大きくゆだねられるというわけです。

中古住宅Aと中古住宅Bが同じ築年数だからといって、築何年まで住めるかは異なると理解しておきましょう。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

木造建築物で日本最古は「法隆寺」の1400年らしいですね!

レオ教授レオ教授

…普通の住宅がそこまではもたんじゃろ

さてここまで、中古住宅で築年数の狙い目、築年数別の特徴、築何年まで住めるかなど、築年数に絞って解説をしてきました。

では、中古住宅を検討する上で築年数の他に抑えるべき重要なポイントはあるのでしょうか。
最後に解説しておきます。

築年数の他に中古住宅検討時の重要ポイントは?

中古住宅検討時の重要ポイント
中古住宅を購入するにあたり、築年数の他に重要とするポイントの解説です。

ただ、細かいポイントはあげるとキリがないので、「全ての中古住宅に該当する+見落とすと後悔する」この2点を満たした代表的な重要ポイント下記4つを解説します。

  1. 建ぺい率・容積率違反の有無
  2. リフォーム概算見積もり
  3. 新築時の施工会社or工務店
  4. 現所有者の売却理由

1.建ぺい率・容積率違反の有無

中古住宅の検討時、
『建ぺい率・容積率違反の有無』は築年数と同様に重要なポイントです。

現在の法令で定められた建ぺい率または容積率を大幅に超過する中古住宅は、住宅ローンの審査にマイナスの影響をもたらすからです。

建築時は問題なかったが、法令の改正により違法となった既存不適格建築物。
そして増改築などを行なった結果、違法になった違反建築物がそれにあたります。

レオ教授レオ教授

違反建築物の類には銀行もお金を貸したがらんのじゃ

住宅ローンは「申込者(購入者)の人物評価」「物件の担保評価」の両面で審査が行なわれます。

建ぺい率・容積率の超過がひどい中古住宅のローン審査では、

  • 融資額を減額
  • 金利が上がる
  • そもそも融資できない

などの結果になりがちですので、違反の程度を不動産会社に事前確認しておくことをおすすめします。

また、建ぺい率・容積率違反への対応は金融機関により異なるため、希望の銀行の対応も確認しておきましょう。

一方、住宅ローンを利用しない現金購入なら関係ないと思われがちですが、将来売却するなら要注意です。
住宅ローンに不利な中古住宅としての売却を余儀なくされ、極端に売りづらくなるからです。

以上から、中古住宅の検討時は建ぺい率・容積率違反の有無を築年数と同様にチェックしておきましょう。

2.リフォーム概算見積もり

中古住宅の検討時、
『リフォーム概算見積もり』は築年数と同じく重要なポイントです。

購入後、想定外の費用の請求に驚く人が多いからです。

建築やリフォームの専門知識に長けた営業マンは正直少ないです。
プロのリフォーム会社あるいは専門業者に「概算見積もり」を依頼することをおすすめします。

レオ教授レオ教授

不動産会社に依頼すれば紹介してもらえるはずじゃ

「概算見積もり」の確認としたのは、正式な見積もりになると数日~1週間程時間がかかるからです。
見積もりの間、狙い目の中古住宅を他の購入希望者に取られては元も子もありませんからね。

3.新築時の施工会社or工務店

中古住宅の検討時、
『新築時の施工会社or工務店』は築年数と同様に重要なポイントになります。

同じ築年数の中古住宅でも施工会社や工務店によって品質が大きく異なるからです。

過去に大手のハウスメーカーや工務店が建てた中古住宅なら安心ですが、そんな狙い目の物件はなかなかありません。
客観的に見てある程度信頼できる施行会社であれば、購入を検討してもいいでしょう。

築年数が古すぎる中古住宅でなければ、施行会社名は不動産会社が調査できるはずです。

レオ教授レオ教授

具体的に検討する前提なら動いてくれるじゃろう

その際、新築時の設計図面や仕様書などがあれば、専門家に見てもらうのもおすすめです。

一方で、あまり良い噂を聞かない施行会社や工務店であれば、購入は避けた方がいいかもしれません。
新築住宅でもハウスメーカーや工務店選びで後悔している人は多いですからね。

中古住宅とはいえ、新築時の施工会社or工務店は築年数と同様にチェックしておきましょう。

4.現所有者の売却理由

中古住宅の検討時、
『現所有者の売却理由』は築年数と同じく重要なポイントになります。

デリケートな問題や周辺環境が原因で売却する人も多いからです。

  • 手狭になった
  • 転勤
  • 親と同居
  • 空き家の処分

など一般的な売却理由なら問題ありません。

ただしその一方で、

  • 近隣トラブル
  • 治安が悪い
  • 町内の息苦しさ

など、マイナスかつ買主のあなたが影響を引きずる可能性がある売却理由はどうでしょう。

築年数や他条件でいくら狙い目の中古住宅であっても避けることをおすすめします。

現所有者の売却理由は検討の早い段階で不動産会社に確認すること。
積極的な情報収集を心がけましょう。


以上、中古住宅を購入する上で、築年数の他に見落とすと後悔する重要なポイントの解説しました。

  1. 建ぺい率・容積率違反の有無
  2. リフォーム概算見積もり
  3. 新築時の施工会社or工務店
  4. 現所有者の売却理由
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まとめ:中古住宅は狙い目の築年数と希望条件のバランスが大事!

中古住宅「築年数の狙い目」まとめ

今回の不動産とーくは『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!プロがおすすめする5つの理由付』と題して、下記の項目を解説しました。

本記事で解説したこと

  • 中古住宅は築年数「10~20年」が狙い目!5つの理由とは?
  • 中古住宅の築年数別の特徴は?(築10年未満~築50年以上まで)
  • 中古住宅の寿命は?築何年まで住めるの?
  • 築年数の他に中古住宅検討時の重要ポイントは?
レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマは参考になったかの〜?

中古住宅の狙い目の築年数、築年数別の特徴、築何年まで住めるかなど詳しく解説しました。

中古住宅の検討にあたり、築年数は絶対的な指標ではなく購入基準のひとつです。
狙い目の築年数ばかり追いすぎると、立地によっては希望の中古住宅になかなか出会えないこともあります。

あなたの希望条件にちゃんと優先順位をつけた上で、築年数は柔軟に検討する姿勢も大事です。
リフォームでカバーできる部分もありますからね。

理想の中古住宅に出会うには、築年数だけでなく希望条件とのバランスも大事です。

あなたが「買ってよかった」と思える中古住宅が見つかることを願っています。

以上、『中古住宅で狙い目の築年数はコレだ!プロがおすすめする5つの理由付』でした。

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