売れない土地の特徴とは?売れるまで6ヶ月以上覚悟すべき特徴[16選]

「売れない土地に特徴はあるの?」

あなたも気になっていますか?

一般的に売れる土地は3ヶ月以内に売却できる一方で、マイナスの特徴を背負っているだけで半年…1年…ずっと売れない場合も多々あります。

売れない土地の特徴にはどんなものが挙げられるのでしょうか?

この記事では、不動産業界17年のプロが『売れない土地の特徴とは?売れるまで6ヶ月以上覚悟すべき特徴[16選]』と題して解説します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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6ヶ月以上覚悟すべき…
売れない土地の特徴[16選]

一般的に早期売却が難しい「売れない土地の特徴」は以下の16こです。

1.境界線でもめている土地

『境界線でもめている土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

隣地所有者とトラブルを抱えている土地を誰も好んで買わないからです。

単に境界線が決まっていないだけならまだしも、既にもめている場合は簡単に売れないでしょう。

レオ教授レオ教授

この境界線トラブルに耐え切れないことが売却理由ならなおさらじゃ

人気立地かつ価格が安いなどの付加価値があれば、ある程度は早く売れることもあります。

2.水はけがひどく悪い土地

『水はけがひどく悪い土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

台風や豪雨時に浸水の危険が高まるからです。

今は売却前にハザードマップなどで洪水の危険性も説明する必要があります。

新築の建築や資材置き場などの目的で購入する人にはなかなか売れないでしょう。

3.道路より低い土地

『道路より低い土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

  • 排水が困難
  • 日当たりが悪い
  • 浸水の危険性
  • 車の振動や音が強い
  • 建築費用が高くつく

などデメリットが多いからです。

不動産業界では「道下物件(みちしたぶっけん)」とも呼ばれ、道路から低い分だけ評価も低く、売れない土地の特徴の1つです。

4.建築不可の土地

『建築不可の土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

新たに建物を建築できないからです。

建物を新築する際は、建築基準法上の道路に土地が2m以上接している大原則があります。

レオ教授レオ教授

また、道路自体が建築基準法で認められていない場合もあるんじゃ

こう考えると、路地奥の土地や道路自体に面していない袋地は、ほぼ再建築不可の土地です。

これらは全て建築確認の許可がおりず、将来に渡って建物を新築できないため、売れない土地の特徴と言えるでしょう。

5.心理的瑕疵のある土地

『心理的瑕疵のある土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

心理的瑕疵のある土地とは、過去に土地上で事故や事件があった、人が不審な状況で亡くなったなどの履歴がある土地。

  • 原因の建物が解体されていたとしても
  • 今後何か問題が起こるわけでは無いとしても

買い手の心情や近所の噂はなかなかぬぐい切れません。

レオ教授レオ教授

売れない土地の特徴の代表例と言えるじゃろうな

「瑕疵が気にならない人へ相場より極端に安い価格で売る」、これが売却の方法になるでしょう。

6.土壌汚染のある土地

『土壌汚染のある土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

汚染された庭の土を、

  • 誤飲する
  • 直接触れる
  • 吸い込む

などの危険があり人の健康に影響を与えるからです。

土壌汚染のある土地とは、有害な物質が土壌に浸透し汚染されている土地のこと。
調査の結果、特定の有害物質が基準値を超えている場合に土壌汚染のある土地と指定されます。

  • 工場
  • 農用地(化学肥料等)
  • ガソリンスタンド
  • 病院
  • 研究施設
  • クリーニング店舗(洗濯業務あり)

などの履歴がある土地に可能性があり、売れない土地の特徴と言えるでしょう。

7.ひどく軟弱地盤の土地

『ひどく軟弱地盤の土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

建物が傾く、土地の陥没(かんぼつ)、液状化、地形によっては地滑りなどのリスクがあるからです。

レオ教授レオ教授

買い手が耐震性の高い建物を建てても、肝心の土地がひどい軟弱地盤では不安が残るじゃろう

ただし、具体的に軟弱地盤かどうかは地盤調査をしなければわかりません。

引き渡し後のトラブルを避けるためにも、売却前にはある程度の特徴をWeb上で確認し、不動産会社と共有しておきましょう。

8.活断層上の土地

『活断層上の土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

地震時に甚大な被害を受ける可能性が高いからです。

国土交通省によると日本には活断層が2000以上もあると言われています。

活断層帯がどこに位置するのかを確認し、直下または付近に活断層がある場合には、売れない土地の特徴になるでしょう。

日本全国の活断層図は、国土交通省が運営する下記サイトから閲覧できます。

9.隣家の越境物がひどい土地

『隣家の越境物がひどい土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

越境部分の土地は建築の敷地面積から除外させられる可能性がある他、隣家所有者との将来的なトラブルの恐れなど、マイナスの影響が多いからです。

レオ教授レオ教授

越境とは、境界線をはみ出していることを言うんじゃ

例えば、隣家の屋根がひどく越境している場合、買い手の希望の間取りが建築できずに購入を断念することもよくあります。

また、越境物は地上で目に見える範囲に限りません。
地中で隣家の水道管やガス管などが越境している場合は厄介なので要注意です。

いずれにしても隣家の越境物はデメリットなので、土地の売却前には越境物を解消できる可能性などを不動産会社に充分相談しておきましょう。

現状で解消が困難な越境物の場合は、隣の所有者から「将来撤去の覚書」など書面をもらっておくと買い手も比較的安心して検討できます。

10.形がいびつ過ぎる土地

『形がいびつ過ぎる土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

広さの割に建物を建てられる範囲が小さく限定されるからです。

いびつ過ぎるとは、極度な不整形地や変形地、特殊形状な土地を言います。

レオ教授レオ教授

いびつに加えて、特に小さな土地はなかなか売れないじゃろう

買い手が土地形状に合わせて凸凹した建物の設計をせざるを得ず、その分建築コストも割高になります。

人気な立地ならともかく、典型的な売れない土地の特徴と言えるでしょう。

11.擁壁がひび割れている土地

『擁壁がひび割れている土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

買い手は引き渡し後、擁壁の修繕あるいは新設費用が多額にかかるからです。

擁壁とは、道路より高台にある土地が斜面の崩壊を防ぐための役割をする構造物になります。

ただ、擁壁の土地そのものが悪いわけではありません。
擁壁が劣化して破損したままの土地がよくないということです。

破損した古い擁壁の土地に家を建てるのはもちろんリスクです。

レオ教授レオ教授

擁壁が土圧に耐え切れず、倒壊する可能性があるからの~

通常は古い擁壁を解体し、高さによっては許可を受けた上で新設を行ないます。

高さや範囲により、この費用が驚くほどの高額な場合があるわけです。

よって、擁壁がひび割れている土地は売れない土地の特徴と言えるでしょう。

12.隣の建物が傾いている土地

『隣の建物が傾いている土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

近い将来、高い確率で倒れてくるからです。

建物は年々劣化し、傾き方向へ負担は蓄積していくはずです。

傾きが目に見えてわかるなら、地震が無くとも倒壊は時間の問題と言えます。

隣が危険な状態のままでは、売れない土地の特徴に大きく該当するでしょう。

13.急カーブの車道に面した土地

『急カーブの車道に面した土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

走行中の車が突っ込むリスクがあるからです。

特に夜間は急カーブのため見通しも悪い土地。
建物を新築して住む場合、小さな子供がいる家庭では心配な毎日を過ごすことになるでしょう。

マチ

スリップしやすい雨や雪の日も恐いですね…

14.前面道路に水道管がない土地

『前面道路に水道管がない土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

単純に飲用水の利用ができないからです。

郊外の細い私道に面した土地にまれにあります。
住宅の建築目的の買い手には決して売れないでしょう。

下水道管が無いなら浄化槽、ガス管が無いならオール電化やプロパンガスで代用はできます。
ただ、飲用水の水道管は代用ができません。

水道管が前面道路にない場合、近くの道路から延長工事でもってくる必要があります。

水道管本管の工事は大がかり。
道路所有者全員への掘削許可、多額な費用負担が必要になります。

駐車場や資材置き場など、住宅の建築目的以外の買い手なら検討の余地もあるでしょう。

15.抵当権が付いたままの土地

『抵当権が付いたままの土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

金融機関から借りたお金の担保を買い手が背負うことになるからです。

不動産会社が取り扱う土地の売買では、抵当権を抹消した上で買主に引き渡しされるのが通常です。

一方、個人間で土地を売買する場合などは、抵当権を残して引き渡しされる可能性もゼロではありません。

ちなみに金融機関が抵当権を実行すると、自分以外の借金のために土地の所有権を失うなどのリスクがあります。

売却時に抹消を条件にしなければ、決して売れない土地の特徴と言えるでしょう。

16.台風や豪雨で水害があった土地

『台風や豪雨で水害があった土地』は、売れない土地の特徴の1つです。

今後も同様の水害が起こりうると考えられるからです。

近年、台風や集中豪雨の影響が大きくなり、降水量が大幅に増加。
河川の氾濫による洪水から、地域に大規模な浸水被害を発生しています。

過去に水害があった土地で、以降に治水工事などの対策がされていない土地は、また同様の水害が起こる可能性があるため、売れない土地の特徴と言えるでしょう。


以上、6ヶ月以上覚悟すべき「売れない土地の特徴」を解説しました。

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売れない土地の特徴をカバー!
売却力の高い「不動産会社選び」の手順

売れない土地の特徴は不動産会社の売却力でカバー
売れない土地の特徴は「不動産会社の売却力」でカバーが鉄則です。

あなたの土地の魅力を直接買い手に伝えるのは「不動産会社」の仕事。

つまり、売れない土地をただ売れない土地として売却するのではなく、物件広告や営業トークなどを駆使し、土地の魅力がしっかり伝わるように売却活動してもらうわけです。

早速、売れない土地の特徴があっても、スムーズに売却する不動産会社選びの手順は以下2つのSTEPです。

業界17年の実体験から言えば、優良な不動産会社に任せたことで売却成功に至るケースが本当に多いです。

しっかり比較して、不動産会社選びに成功すれば、売れない土地の売却にも光が見えるはずです。

STEP1.3社以上へ同時に査定依頼する

『3社以上へ同時に査定依頼する』が、売れない土地の特徴があってもスムーズに売却する不動産会社選びSTEP1です。

査定依頼する不動産会社は、売りたい土地の周辺地域にある会社に絞ることがポイントです。

地域外の不動産会社では、地域の魅力を理解した売却活動や営業トークが期待できないからです。

また、周辺地域の不動産会社なら既にストックしている顧客への売却も期待できるでしょう。

STEP2.「売却力(売却に有利な特徴)」を比較する

『売却力(売却に有利な特徴』が、売れない土地の特徴があってもスムーズに売却する不動産会社選びSTEP2です。

各社の査定結果や売却相談を経て、具体的に以下のポイントを比較します。

  • 対応
    あなたへの対応の良し悪しがそのまま買い手への対応にもなります。
  • 知名度
    地域で知名度の高い不動産会社に買い手が集まる傾向にあります。
  • 店舗の場所
    人目につきやすくアクセスの良い店舗には来店顧客が集まりやすいです。
  • 広告活動の方法
    広告活動は買い手からの問い合わせや内覧予約の数に直結します。
  • 地域情報の詳しさ
    地域の魅力をしっかり伝えられる営業マンは成約率が高いです。

もし比較が難しい場合は、あなた自身が買い手目線になって「この不動産会社から土地を買いたいと思うか?」を基準に比較するとうまくいきます。

レオ教授レオ教授

必ず各社の優劣が見え隠れするはずじゃ!

不動産会社を印象だけで決めた結果「なかなか売れない…」と悩む人は多いので、売れない土地をスムーズに売却するなら「3社以上の売却力」をしっかり比較しましょう。


以上、売れない土地の特徴があっても、スムーズに売却する不動産会社選びの手順を解説しました。

STEP1~2を経て、信頼して売却を任せられる不動産会社「1社」に絞り込みましょう。

売れない土地の特徴があればその特徴を理解し、あなたの土地を売却成功に導いてくれるはずです。

まとめ

今回の不動産とーくは『売れない土地の特徴とは?売れるまで6ヶ月以上覚悟すべき特徴[16選]』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

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以上『売れない土地の特徴とは?売れるまで6ヶ月以上覚悟すべき特徴[16選]』でした。