中古の二世帯住宅は売れない?理由は?高く売る不動産会社選びの方法
「中古の二世帯住宅は売れないよね…」
「中古の二世帯住宅は需要なしって聞いた…」

あなたも不安ですか?

この記事では、不動産業界17年のプロが『中古の二世帯住宅は売れない?理由は?高く売る不動産会社選びの方法』と題して徹底解説します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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二世帯住宅は3種類!
中古で特に売れないのは?

二世帯住宅とは、親世帯と子世帯が共に暮らすことを前提に設計して建てられた住宅です。

また、二世帯住宅は「完全同居型・部分共用型・完全分離型」の3種類に分類され、それぞれの特徴から売却のしやすさも異なります。

レオ教授レオ教授

特徴の違いは以下の通りじゃ!
あなたの二世帯住宅はどのタイプかの~?

  • 完全同居型
    玄関・リビングダイニング・キッチン・浴室などが1つで完全に共有する二世帯住宅。
    二世帯で住める大きな1つの家というイメージです。
  • 部分共用型
    玄関・リビングダイニング・キッチン・浴室などの内、生活スタイルに合わせて、共有する設備と世帯ごとに使う設備を分ける二世帯住宅。
    注文設計で建てた人によって、共有する設備と世帯ごとに使う設備に違いが出ます。
  • 完全分離型
    玄関・リビングダイニング・キッチン・浴室などを完全に分けた二世帯住宅。
    1つの広い土地に、上下または左右で2つの住宅が存在するイメージです。

中古の二世帯住宅の売却にあたっては「完全同居型→部分共用型→完全分離型」の順で、建物や設備が分離されるほど売れないと言われます。

それでは続けて、具体的に中古の二世帯住宅が売れない理由を解説します。

中古の二世帯住宅が売れないと言われる理由[4つ]

中古の二世帯住宅が売れないと言われる理由は以下の4つです。

  1. 二世帯分の設備維持費がかかる
    部分共用型や完全分離型は設備等が2つあるため。また、同時期に交換や修繕が必要になることが多い。
  2. 部分共用型や完全分離型は需要が少ない
    将来的に同居が必要なくなった場合に、部分共用や完全分離型では無駄な設備や部屋ができるため。一方、完全同居型なら1世帯の広い家として買い手に提案可能。
  3. 土地建物が大きいため固定資産税が高い
    土地や建物が広いほど課税額が高いため。また、鉄骨造など木造以外の二世帯住宅は、耐用年数が長いことでさらに高くなる。
  4. 二世帯分の広さを希望する人が少ない
    中古住宅の市場は3LDKや4LDKの広さが主流なため。広いに越したことはないが、ローンを多額に借りてまで購入する買い手は少ない。
マチ②

中古の二世帯住宅が売れない理由は結構あるんですね

しかし、あくまで一般論。
実際のところ、中古の二世帯住宅でもスムーズに売却、さらに高く売却できるケースも多々あります。

中古の二世帯住宅が「売れるor売れない」の正確な判断は建物の特徴だけで決まるものではなく、価格・立地・利便性・周辺環境・間取り・築年数・日当たりなどを含めて総合的に決まるからです。

そして何より、任せた「不動産会社」によって売却の良し悪しには大きく差が出ます。

もしあなたが中古の二世帯住宅をスムーズかつ高く売却したいと考えるなら、「不動産会社選び」を重視して進めることを強くおすすめします。

プロが教える!
中古の二世帯住宅を高く売る「不動産会社選び」の方法

中古の二世帯住宅を高く売る「不動産会社選び」の方法
中古の二世帯住宅を高く売る不動産会社選びでは「3社以上へ査定依頼して比較すること」が最も重要になります。

業界17年の経験から言うと、不動産会社の査定額や対応等を比較せず進めて、安く売るハメになった人が本当に多いからです。

具体的に3社以上へ査定依頼する目的は、

  1. 査定額を比較して「高く売却できる可能性」を知る
  2. 対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける

以上2つです。

いくらで売れるか知るだけなら「①」のみでOKですが、具体的に売却も進めるなら「①+②」の両方が重要になります。

レオ教授レオ教授

では、比較の方法を解説じゃ!

3社以上へ査定依頼する目的①
「高く売却できる可能性」を知る

中古の二世帯住宅の売却で「査定額」の比較
まず、中古の二世帯住宅の売却にあたり、3社へ同時に査定依頼をすると下記のように必ず差が出るはずです。

査定結果例①
A社3,850万円(最高値)
B社3,430万円(最安値)
C社3,680万円
査定結果例②
A社4,230万円
B社4,090万円(最安値)
C社4,510万円(最高値)

レオ教授レオ教授

うむ、3社以上の比較は絶対じゃな!

大きく差が出る理由は、査定基準や売却実績、地域の得意or不得意などが各不動産会社で異なるからです。

1社だけの査定額を信じて、契約後に「…安く売ってしまった」と後悔する人も多いので、必ず「3社以上の査定額を比較」して、中古の二世帯住宅を高く売却できる可能性を知りましょう。

ただし、実際に査定額通りに売却できるかは「不動産会社の活動次第」です。

そのため、具体的に売却も進める場合は、次の「3社以上の対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける」ことも合わせて重要になります。

3社以上へ査定依頼する目的②
「信頼できる不動産会社」を見つける

中古の二世帯住宅の売却で「対応等」の比較
中古の二世帯住宅の売却を具体的に進める場合は、各不動産会社の査定活動や売却相談を通して下記の点を比較し、信頼して任せられるか判断します。

  • 対応
    あなたへの対応の良し悪しがそのまま買い手への対応にもなります。
  • 知名度
    地域で知名度の高い不動産会社に買い手が集まる傾向にあります。
  • 店舗の場所
    人目につきやすくアクセスの良い店舗には来店顧客が集まりやすいです。
  • 広告活動の方法
    広告活動は買い手からの問い合わせや内覧予約の数に直結します。
  • 地域情報の詳しさ
    地域の魅力を充分に伝えられる不動産会社は成約率が高いです。

もし比較が難しい場合は、あなた自身が買い手目線になって「この不動産会社から住宅を買いたいと思うか?」を基準に比較するとうまくいきます。

レオ教授レオ教授

必ず各社の優劣が見え隠れするはずじゃ!

不動産会社を印象だけで決めた結果「なかなか売れない…」と悩む人は多いので、必ず「3社以上の対応等を比較」した上で、中古の二世帯住宅の売却を進めましょう。


以上、中古の二世帯住宅を高く売るために、3社以上へ査定依頼する目的と比較方法について解説しました。

3社以上へ査定依頼する目的
  1. 査定額を比較して「高く売却できる可能性」を知る
  2. 対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける

改めて、いくらで売れるか知るだけなら「①」のみでOKですが、具体的に売却も進めるなら「①+②」の両方が重要になります。

くれぐれも査定額だけに目を奪われず、総合的に最も高く中古の二世帯住宅の売却を期待できる不動産会社「1社」に絞り込みましょう。

マチ②

でも、3社以上は少し大変な気も…

レオ教授レオ教授

それなら「不動産一括査定」を使えば簡単じゃ!

3社以上へ依頼するなら
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中古の二世帯住宅の売却で不動産一括査定
中古の二世帯住宅の売却にあたり、人気の不動産一括査定を使えば、「3社以上」の不動産会社へ「簡単に」査定依頼ができます。

地域の住宅査定に対応した不動産会社がリストアップされ、スマホやパソコン1つあれば1~2分ほどで依頼が完了するのでとても便利です。

レオ教授レオ教授

1社1社わざわざ来店する必要もないぞ!

それに、まとめて査定したからといって必ず売却する必要はなく、気軽に使えるのも一括査定の魅力です。

レオ教授レオ教授

価格次第で売却を考えたい人でも利用OKじゃ!

また、具体的に売却を進めたい人への参考情報として、過去に一括査定を利用した300人へ「信頼できる不動産会社は見つかりましたか?」と聞いたところ、

※調査300人・2021.9.5~9.10

全体の約74%「4人の内3人」「信頼できる不動産会社が見つかった」と回答しました。

ケイスケ

これは使う価値アリですね!

しかし、不動産一括査定を調べると10サイトも20サイトも見つかるため、どれを選べばいいか混乱すると思います。

そこでここからは、中古の二世帯住宅を高く売りたいあなたにおすすめの一括査定サイトを、業界17年のプロが「BEST5」に厳選して紹介します。

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中古の二世帯住宅の売却におすすめ一括査定BEST5
中古の二世帯住宅を高く売りたいあなたに、おすすめの「不動産一括査定サイト」をランキング形式で紹介します。

安心感の高い大手上場企業が運営するサイトに絞り、各特徴をプロ目線で徹底比較した結果、中古の二世帯住宅の売却には以下5つがおすすめです。

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レオ教授レオ教授

では、中古の二世帯住宅の売却におすすめ第1位から紹介するぞ!

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査定地域・首都圏:東京・神奈川・埼玉・千葉
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・東北地方:宮城(仙台地域)
・中国地方:広島・岡山
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査定地域日本全国(47都道府県)
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運営開始2001年~
運営会社(株)NTTデータ・スマートソーシング
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査定地域日本全国(47都道府県)
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運営開始2008年~
運営会社(株)LIFULL ※上場企業
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レオ教授レオ教授

よし、改めて比較表じゃ!

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中古の二世帯住宅を本気で高く売却するなら「2~3サイトの併用」がおすすめ!

一括査定の併用で中古の二世帯住宅を本気で高く売却

各サイトで依頼可能な不動産会社が異なるため、1サイトだけではあなたの町の優良な会社を取りこぼすからです。

また、各サイトの特徴から、おすすめの組み合わせは「不動産売却の多いor少ない都市」で分けました。

不動産売却が都市

  • 首都圏:東京・神奈川・埼玉・千葉
  • 関西圏:大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良
  • 中部地方:愛知・三重
  • 北海道地方:北海道(札幌地域)
  • 東北地方:宮城(仙台地域)
  • 中国地方:広島・岡山
  • 九州地方:福岡
※いずれも地方を除く市街地のみ
不動産売却が都市

  • 上記、不動産売却が多い都市「以外」の地域

レオ教授レオ教授

では、地域別でおすすめの組み合わせの紹介じゃ!
あなたが該当する方をチェックしてくれい!

タップorクリックで開閉します
おすすめの組み合わせ
不動産売却が「多い」都市の場合
スーモ売却+すまいValue

「不動産売却の都市」の場合は、まず『スーモ売却』で地域の売却実績数が多い不動産会社2~4社に依頼します。

依頼フォームで各社の売却実績数が確認できるので、多い順に選択すればOKです。

スーモ売却依頼時の売却実績数

レオ教授レオ教授

売却実績数が確認できるのは、唯一『スーモ売却』だけじゃ!

次に大手限定の『すまいValue』を使って、特に売却力の高い最大手の不動産会社1~3社を加えます。

ちなみに、業界トップクラスの「三井のリハウス・住友不動産販売・東急リバブル」などの最大手へまとめて依頼できるのは、唯一『すまいValue』だけになります。

レオ教授レオ教授

対象地域で高く売りたい人は組み合わせ必須じゃ!

各サイトの依頼会社数のイメージは、

スーモ売却2~4社
すまいValue1~3社

合計で3~7社を目安に比較して、最も高い売却を期待できる優良な不動産会社を絞り込みましょう。

どのサイトも1~2分で簡単に入力できるので、早い人なら10分もかからず依頼が完了するはずです。

タップorクリックで切り替え
  • スーモ売却
  • すまいValue
  • スーモ売却査定
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おすすめの組み合わせ
不動産売却が「少ない」都市の場合
スーモ売却+HOME4U

「不動産売却の都市」の場合は、まず『スーモ売却』で、地域の売却実績数が多い不動産会社2~3社に依頼しましょう。

依頼フォームで各社の売却実績数が確認できるので、多い順に選択すれば簡単です。

スーモ売却依頼時の売却実績数

レオ教授レオ教授

売却実績数を見て選択できるのは、唯一『スーモ売却』だけじゃ!

次に『HOME4U(ホームフォーユー)』を使って、スーモ売却に無かった不動産会社1~3社を加えます。

大手NTTデータグループの審査に通過した不動産会社揃いなので、安心して依頼OKです。

レオ教授レオ教授

HOME4Uは運営20年の老舗サイトじゃ!
他サイトにない優良な不動産会社も多いぞ!

各サイトの依頼会社数のイメージは、

スーモ売却2~3社
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合計で4~6社を目安に比較して、最も高い売却を期待できる優良な不動産会社を絞り込みましょう。

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ただ一方、地方や田舎の地域では不動産会社自体が少なく、2サイトでは充分に比較できない場合もあります。

その際は、地方や田舎でも依頼できると評判のライフルホームズ』や『イエウール』を使って依頼数をカバーし、合計3社以上は比較できるように進めましょう。

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レオ教授レオ教授

こうやって併用すれば、中古の二世帯住宅が高く売れる確率もグッと上がるじゃろう!


以上、中古の二世帯住宅を本気で高く売却したいあなたへ、不動産一括査定のおすすめの組み合わせを地域別に紹介しました。

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中古の二世帯住宅の売却にあたり気になる人は、合わせてチェックしてみて下さい。

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本当に売れない?
中古の二世帯住宅を売却できる人の特徴[4つ]

中古の二世帯住宅が売れないと言われる一方で、期待して売却できる人の特徴は以下4つです。

売却できる人の特徴

  1. 親子二世帯で同居したい人
  2. 新築二世帯では予算が合わない人
  3. 店舗or事務所付住宅にしたい人
  4. 解体前提で広い土地を探している人

1.親子二世帯で同居したい人

『親子二世帯で同居したい人』は、中古の二世帯住宅を売却できる人の特徴の1つです。

需要は少ないとはいえ、最も買い手となり得る売却ターゲットです。

レオ教授レオ教授

あえて解説はいらんじゃろう

2.新築二世帯では予算が合わない人

『新築二世帯では予算が合わない人』は、中古の二世帯住宅を売却できる人の特徴の1つです。

二世帯住宅を新築する場合は注文住宅になり、建物が大きい分だけ設計費用から建築費用まで高額になるからです。

「二世帯住宅が欲しいけど新築は高過ぎる…」、こう考える買い手への売却が充分期待できるでしょう。

3.店舗or事務所付住宅にしたい人

『店舗or事務所付住宅にしたい人』は、中古の二世帯住宅を売却できる人の特徴の1つです。

1世帯分の広さを削って店舗や事務所にしても、充分な広さの家が手に入るからです。

価格の高い新築ではなく、中古のリフォームで希望の店舗or事務所付住宅を検討している人は多いです。

4.解体前提で広い土地を探している人

『解体前提で広い土地を探している人』は、中古の二世帯住宅を売却できる人の特徴の1つです。

二世帯住宅を二世帯住宅としてではなく、その広い土地を活かして新たに住宅などを建てたい需要はあるはずだからです。

特に、利便性が良い好立地で比較的小さな家が立ち並ぶ立地なら、広い土地の希少価値は高いと言えるでしょう。

ちなみに、築年数が古い二世帯住宅なら、新築建て替えを希望する買い手の方へ売却できる確率は高いと考えます。


以上、中古の二世帯住宅が売れないと言われる一方で、期待して売却できる人の特徴を解説しました。

売却できる人の特徴

  1. 親子二世帯で同居したい人
  2. 新築二世帯では予算が合わない人
  3. 店舗or事務所付住宅にしたい人
  4. 解体前提で広い土地を探している人

つまり、これらの買い手を主なターゲットに売却活動すれば、中古の二世帯住宅が売れない理由をカバーしてうまく売却できるはずです。

売れないのはイヤ!
中古の二世帯住宅を上手に売却する手順[1~5]

中古の二世帯住宅を上手に売却する手順は下記5つです。

業界17年の経験から言えば、売却成功の8割は「手順1.3社以上の不動産会社へ査定依頼する」と「手順2.売却を任せる不動産会社を決定する」にかかっています。

特に「手順1・手順2」をしっかり進めれば、売れない状況に悩むことが少なくなるはずです。

レオ教授レオ教授

つまり、中古の二世帯住宅の売却では「不動産会社選び」が最重要じゃ!

手順1.3社以上の不動産会社へ査定依頼する

『3社以上の不動産会社へ査定依頼する』は、中古の二世帯住宅を上手に売却する最初の手順です。

ケイスケ

なぜ3社以上なんですか?

査定額や対応等が各不動産会社で大きく異なるため、1~2社では充分な比較ができないからです。

実際に3社以上へ査定依頼する際、1社1社探して電話する方法も間違いではありませんがとても面倒です。

今は無料の一括査定があるので、迷わず使って効率的に進めましょう。

記事の前半で「中古の二世帯住宅を高く売りたい人におすすめ一括査定BEST5[2022年版]」を紹介していますので、合わせてチェックしてみて下さい。

手順2.売却を任せる不動産会社を決定する

『売却を任せる不動産会社を決定する』は、中古の二世帯住宅を上手に売却する2番目の手順です。

手順1で得た査定額、各不動産会社の売却力の両方を比較し、最も高く中古の二世帯住宅の売却を期待できる「1社」と媒介契約を結びましょう。

レオ教授レオ教授

媒介契約とは不動産会社に売却活動を依頼する手続きじゃ!

注意点は、査定額の高いor低いだけで不動産会社を決めないこと。

査定額はあくまで売却可能価格であり、中古の二世帯住宅が査定額通りに売れるかは不動産会社の「売却力」次第だからです。

具体的な比較内容については、記事途中の「プロが教える!中古の二世帯住宅を高く売る「不動産会社選び」の方法」で解説しています。

ちなみに、売却活動も複数社に任せて競争させる意見もありますが、競争力が働くのは人気立地かつ高額物件の時だけです。

業界17年の経験上、売却は1社に絞った方が不動産会社に責任感が生まれ、中古の二世帯住宅の積極的な売却活動を期待できると思います。

レオ教授レオ教授

「査定依頼は3社以上→売却活動は1社に絞る」がおすすめじゃ!

手順3.売却活動を進めて買主を見つける

『売却活動を進めて買主を見つける』は、中古の二世帯住宅を上手に売却する3番目の手順です。

不動産会社が広告活動や紹介活動を行ない、見込み客からの資料請求や内覧予約を取り付けます。

買主が見つかる目安は3ヶ月前後が平均的です。

レオ教授レオ教授

立地や特徴によっては、1~2ヶ月で売れることもあるぞ!

中古の二世帯住宅の売却活動にあたり、居住中の場合は内覧予約の入りやすい土日祝はできる限り在宅することをおすすめします。

誰も住んでいない場合は、不動産会社に二世帯住宅の鍵を預けるか、都度立ち会うなどして対応しましょう。

手順4.二世帯住宅の買主と売買契約を締結する

『二世帯住宅の買主と売買契約を締結する』は、中古の二世帯住宅を上手に売却する4番目の手順です。

購入希望の買主へ正式に売却する手続きになります。

レオ教授レオ教授

書類作成から進行まで不動産会社主導じゃ!
特別手間に感じることはないぞ!

「不動産会社で顔合わせ→重要事項説明&売買契約書の読み合わせ→各書面に署名捺印→手付金の受領」の流れを経て、正式に中古の二世帯住宅の売買契約を締結します。

買主の住宅ローン審査が通過すれば、引き渡し準備を進めます。

手順5.売却代金受領と引き渡しを行なう

『売却代金受領と引き渡しを行なう』は、中古の二世帯住宅を上手に売却する最後の手順です。

レオ教授レオ教授

手順4の売買契約から1~2ヶ月後が目安じゃ!

引き渡し作業は売却する家ではなく、通常は買主が住宅ローンを申し込んだ金融機関で行ないます。

売主買主・不動産会社・司法書士が一同に集まり、二世帯住宅の所有権移転に必要な手続きを進めます。

書類内容などに問題がなければ、売却代金の受領と鍵の引き渡し、各種諸費用を支払って、中古の二世帯住宅の売却手続きは無事に完了です。


以上、中古の二世帯住宅を上手に売却する手順を解説しました。

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今すでに中古の二世帯住宅が売れない…
不動産会社を変更すべき状況[3つ]

今すでに中古の二世帯住宅が売れない状況に悩んでいて、現在下記の3項目に全て当てはまるなら「不動産会社の変更」をおすすめします。

  • 6ヶ月以上売れない状況が続いている
  • 不動産会社から状況改善の提案がない
  • 直近2週間以内で買い手の内覧がない

「直近2週間以内で買い手の内覧がない」については、パッと見て帰る参考見学を除き、10分以上の時間をかけた具体的な内覧が対象です。

現在の状況が上記3項目全てに当てはまる場合、今の不動産会社では「もう打つ手なし」なのでしょう。

このまま中古の二世帯住宅の売却活動を続けたとして、この先も売れない可能性大です。

レオ教授レオ教授

スパッと切り替えた方がいいじゃろうな!

中古の二世帯住宅が売れない状況を繰り返さないためには「3社以上の比較で信頼できる1社に変更する」ことが大事です。

不動産会社の比較にあたり重要なポイントは、記事中盤の『プロが教える!中古の二世帯住宅を高く売る「不動産会社選び」の方法』で詳しく解説しています。

\売れない状況を抜け出そう!/
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では続いて、中古の二世帯住宅を売却する際の注意点を解説します。

中古の二世帯住宅を売却する際の注意点[2つ]

中古の二世帯住宅を売却する際の注意点は以下の2つです。

注意点

  1. 見た目をよくするリフォームはしない
  2. 雨漏りや設備の不具合は放置しない

1.見た目をよくするリフォームはしない

『見た目をよくするリフォームはしない』は、中古の二世帯住宅を売却する際の注意点です。

土地と建物が広く、ただでさえ高くなりがちな二世帯住宅の価格をさらに上げてしまうからです。

自由にリフォームしたい買い手を逃して売れない場合もあるので、安易なリフォームは避けるべきと言えるでしょう。

2.雨漏りや設備の不具合は放置しない

『雨漏りや設備の不具合は放置しない』は、中古の二世帯住宅を売却する際の注意点です。

二世帯分の設備が揃っていることが二世帯住宅ウリの1つになるからです。

また、中古の二世帯住宅は需要が少ない中で売却活動をすることになります。

そのため、数少ない買い手に不安を抱かせないように、事前に修繕しておくようにしましょう。


以上、中古の二世帯住宅を売却する際の注意点を解説しました。

注意点

  1. 見た目をよくするリフォームはしない
  2. 雨漏りや設備の不具合は放置しない

まとめ

今回の不動産とーくは『中古の二世帯住宅は売れない?理由は?高く売る不動産会社選びの方法』と題して、下記の項目を解説しました。

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以上『中古の二世帯住宅は売れない?理由は?高く売る不動産会社選びの方法』でした。