老朽化したボロ家でも高く売却できる?必見の売却方法・手順・注意点
「相当なボロ家でも売却できるの?」
「老朽化したボロ家のまま手放せる?」

あなたも不安でしょうか?

人が住めるのか疑わしい程のボロ家。
「売れないでしょ…」と考える人が大半ですが、実際どのように売却すればいいのでしょうか。

この記事では、不動産業界17年のプロが『老朽化したボロ家でも高く売却できる?必見の売却方法・手順・注意点』と題してお話します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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老朽化したボロ家の売却方法[4つ]

老朽化したボロ家の売却方法は以下の4つです。

地域によって買い手のニーズが異なるため、最終的にどの方法で売却するかどうかは、不動産会社と相談の上で決定しましょう。

それでは、老朽化したボロ家の各売却方法をメリットデメリットを含めて解説します。

1.現状ボロ家のまま売却

『現状ボロ家のまま売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『現状ボロ家のまま売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • すぐに売却を開始できる
    • 解体やリフォーム費用がいらない
  • デメリット
    • 見た目が悪い
    • 建物不具合の詳細な告知が必要(雨漏り、木部の腐食など)
    • 売却期間中の災害がこわい

実際のところ、ボロ家を売却する人の大半は「現状のまま売却」します。

レオ教授レオ教授

ボロ家付きでも、土地を安く買って独自に建て替えする買い手が多いからじゃ!

また、事前に解体やリフォーム費用を用意できる売主さんが少ないことも、理由の1つと言えるでしょう。

一方で、外装や内装の老朽化は激しいけど、構造躯体が問題ないボロ家であれば、リフォーム目的の買い手に売却できる可能性は充分あります。

レオ教授レオ教授

不動産投資家の間では「ボロ戸建て投資」も流行りじゃ!
立地が良ければ目に留まるかもしれんぞ!

2.解体して更地で売却

『解体して更地で売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『解体して更地で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 新築目的の買主の目にとまりやすい
    • 建物不具合のトラブルを避けられる
  • デメリット
    • 売却前に多額の解体費用がかかる
    • 次年度の固定資産税が高くなる

新築の建て替え需要が高い立地では、ボロ家のまま売却では時間がかかります。

レオ教授レオ教授

そもそも地域のニーズに合わないからじゃ!

この場合はボロ家を解体して更地で売却することで、

  • 買い手に解体費用の負担がない
  • 買い手が間取りを設計しやすい
  • 買い手が購入後すぐに建築できる

買い手側にメリットある状態で売却活動ができるので、早期売却に比較的つながりやすいです。

ボロ家の解体費用は売主側の負担になりますが、解体費用分を上乗せして売り出し価格を設定するなど工夫をすれば、損せず売却することも可能です。

ただし、今のボロ家が現行の建ぺい率や容積率をオーバーする小さな土地の場合は注意が必要です。

解体後に買い手が建ぺい率と容積率を守って新築すると、1LDKや2DKなど極端に小さな建物しか建たないケースも多いからです。

くれぐれも解体して更地での売却を検討する場合は、「不動産会社へ充分に相談した上で進めること」が重要です。

3.リフォームして売却

『リフォームして売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『リフォームして売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 即入居希望の買主にアプローチできる
    • 建物不具合を修繕できトラブルを回避できる
  • デメリット
    • 多額のリフォーム費用がかかる
    • リフォーム内容を買主が好むとは限らない

ボロ家でも「比較的状態が良ければ」リフォーム後の売却も1つの選択肢です。

リフォーム済の中古住宅がよく流通する地域なら、一度検討する価値はあるでしょう。

ただし、ボロ家をうまく売却するためのリフォームは中途半端にしてはいけません。

レオ教授レオ教授

問題箇所すべての修繕が必須じゃ!

老朽化したボロ家は、

  • 雨漏りが起こっている
  • 外装や内装がボロボロ
  • キッチンや風呂が古い
  • 断熱材が入っていない
  • 耐震基準を満たしていない

など、安易なリフォームでは住める状態に至りません。

特に建物寿命に大きく影響する構造部分は、充分な修繕が必要になるでしょう。

レオ教授レオ教授

「比較的状態が良ければ」と前置きした理由はこのためじゃ

一方、新築の建て替え需要が高い立地ではリフォームが逆効果になるケースがあります。

リフォームにより売り出し価格が上がり、土地で購入を検討したい買い手には割高になるからです。

レオ教授レオ教授

わざわざリフォームしたのに売却に失敗するケースじゃな

ボロ家でも「リフォーム=売りやすい」と安易に判断せず、不動産会社に相談して地域のニーズに沿った売却方法の選択が重要です。

4.不動産会社買取で売却

『不動産会社買取で売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『不動産会社買取で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 買取価格に合意すれば即売却できる
    • 早ければ3~4週間で現金化できる
    • 解体する必要がない
    • 不用品や荷物があっても可
    • 近所にバレずに売却できる
  • デメリット
    • 買取金額は相場の7~8割前後
    • 買取可能な不動産会社選びが難しい

老朽化したボロ家でも、不動産会社では値段が合えば積極的に買取可能です。

ただし、不動産会社買取は一般的な売却相場の7~8割程度になることがほとんどです。

レオ教授レオ教授

買取した不動産会社は、後々事業として再販売するからじゃ!

売却相場2,000万円の家なら、買取目安は「1,400万円~1,600万円」。
売却相場3,000万円の家なら、買取目安は「2,100万円~2,400万円」になります。

そのため、「ある程度は安くなっても時間と手間をかけずにボロ家を売却したい」なら、不動産会社買取を選択するメリットは高いでしょう。

レオ教授レオ教授

不動産会社買取の注意点は「各社で買取価格に差が出ること」じゃ!

1社だけの買取価格を信じて「安く売るハメになった…」と後悔する人は多いので、ボロ家とはいえ最低3社以上に査定依頼して充分に比較しましょう。


以上、老朽化したボロ家の売却方法をメリットデメリットを含めて解説しました。

くれぐれも地域によって買い手のニーズは大きく異なるので、最終的に売却方法を選択する時は「不動産会社へ充分に相談すること」が重要になります。

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老朽化したボロ家でも高く売却する方法

老朽化したボロ家でも高く売却する方法
老朽化したボロ家でも高く売却するなら「3社以上へ査定依頼して比較すること」が最も重要になります。

業界17年の経験から言うと、不動産会社の査定額や対応等を比較せず進めて、安く売るハメになった人が本当に多いからです。

具体的に3社以上へ査定依頼する目的は、

  1. 査定額を比較して「高く売却できる可能性」を知る
  2. 対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける

以上2つです。

いくらで売れるか知るだけなら「①」のみでOKですが、具体的に売却も進めるなら「①+②」の両方が重要になります。

レオ教授レオ教授

では、比較の方法を解説じゃ!

3社以上へ査定依頼する目的①
「高く売却できる可能性」を知る

老朽化したボロ家の売却で「査定額」の比較
まず、老朽化したボロ家の売却にあたり、3社へ同時に査定依頼をすると、下記のように必ず差が出るはずです。

査定結果例①
A社1,660万円
B社1,420万円(最安値)
C社1,850万円(最高値)
査定結果例②
A社2,370万円
B社2,210万円(最安値)
C社2,630万円(最高値)

レオ教授レオ教授

うむ、3社以上の比較は絶対じゃな!

大きく差が出る理由は、査定基準や売却実績、地域の得意or不得意などが各不動産会社で異なるからです。

1社だけの査定額を信じて、契約後に「…安く売ってしまった」と後悔する人も多いので、老朽化したボロ家とはいえ必ず「3社以上の査定額を比較」して、高く売却できる可能性を知りましょう。

ただし、実際に査定額通りに売却できるかは「不動産会社の活動次第」です。

そのため、具体的に売却も進める場合は、次の「3社以上の対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける」ことも合わせて重要になります。

3社以上へ査定依頼する目的②
「信頼できる不動産会社」を見つける

老朽化したボロ家の売却で「対応等」の比較

老朽化したボロ家の売却を具体的に進める場合は、各不動産会社の査定活動や売却相談を通して下記の点を比較し、信頼して任せられるか判断します。

  • 対応
    あなたへの対応の良し悪しがそのまま買い手への対応にもなります。
  • 知名度
    地域で知名度の高い不動産会社に買い手が集まる傾向にあります。
  • 店舗の場所
    人目につきやすくアクセスの良い店舗には来店顧客が集まりやすいです。
  • 広告活動の方法
    広告活動は買い手からの問い合わせや内覧予約の数に直結します。
  • 地域情報の詳しさ
    地域の魅力を充分に伝えられる不動産会社は成約率が高いです。

もし比較が難しい場合は、あなた自身が買い手目線になって「この不動産会社から家を買いたいと思うか?」を基準に比較するとうまくいきます。

レオ教授レオ教授

必ず各社の優劣が見え隠れするはずじゃ!

不動産会社を印象だけで決めた結果「なかなか売れない…」と悩む人は多いので、必ず「3社以上の対応等を比較」した上で、老朽化したボロ家の売却を進めましょう。


以上、老朽化したボロ家でも高く売却するために、3社以上へ査定依頼する目的と比較方法について解説しました。

3社以上へ査定依頼する目的
  1. 査定額を比較して「高く売却できる可能性」を知る
  2. 対応等を比較して「信頼できる不動産会社」を見つける

改めて、いくらで売れるか知るだけなら「①」のみでOKですが、具体的に売却も進めるなら「①+②」の両方が重要になります。

くれぐれも査定額だけに目を奪われず、総合的に最も高くボロ家の売却を期待できる不動産会社「1社」に絞り込みましょう。

マチ②

でも、3社以上は少し面倒な気も…

レオ教授レオ教授

それなら「不動産一括査定」が便利じゃ!

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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

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おすすめの組み合わせ
不動産売却が「少ない」都市の場合
スーモ売却+HOME4U

「不動産売却の都市」の場合は、まず『スーモ売却』で、地域の売却実績数が多い不動産会社2~3社に依頼しましょう。

依頼フォームで各社の売却実績数が確認できるので、多い順に選択すれば簡単です。

スーモ売却依頼時の売却実績数

レオ教授レオ教授

売却実績数を見て選択できるのは、唯一『スーモ売却』だけじゃ!

次に『HOME4U(ホームフォーユー)』を使って、スーモ売却に無かった不動産会社1~3社を加えます。

大手NTTデータグループの審査に通過した不動産会社揃いなので、安心して依頼OKです。

レオ教授レオ教授

HOME4Uは運営20年の老舗サイトじゃ!
他サイトにない優良な不動産会社も多いぞ!

各サイトの依頼会社数のイメージは、

スーモ売却2~3社
HOME4U2~3社

合計で4~6社を目安に比較して、最も高い売却を期待できる優良な不動産会社を絞り込みましょう。

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ただ一方、地方や田舎の地域では不動産会社自体が少なく、2サイトでは充分に比較できない場合もあります。

その際は、地方や田舎でも依頼できると評判のライフルホームズ』や『イエウール』を使って依頼数をカバーし、合計3社以上は比較できるように進めましょう。

どのサイトも1~2分で簡単に入力できるので、早い人なら10分もかからず依頼が完了するはずです。

タップorクリックで切り替え
  • ライフルホームズ
  • イエウール

レオ教授レオ教授

こうやって併用すれば、老朽化したボロ家でも高く売れる確率がグッと上がるじゃろう!


以上、老朽化したボロ家を本気で高く売却したいあなたへ、不動産一括査定のおすすめの組み合わせを地域別に紹介しました。

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業界17年のプロが選ぶおすすめ不動産一括査定サイトの総合ランキングは、以下の記事にまとめています。
老朽化したボロ家の売却にあたり気になる人は、合わせてチェックしてみて下さい。

【2022年最新】不動産一括査定12サイトおすすめランキング-業界17年プロ比較-

では続いて、そんなボロ家の売却する手順について解説します。

老朽化したボロ家の売却手順[1~6]

老朽化したボロ家の売却は以下の6手順で進めます。

手順1.3社以上の不動産会社に査定依頼する

『3社以上の不動産会社に査定依頼する』は、ボロ家を売却する最初の手順です。

査定額や対応等が各不動産会社で大きく異なるため、1~2社では充分な比較ができないからです。

また、査定額の比較により適正な売却相場も把握できるので、3社以上への査定依頼はもはや必須です。

実際に3社以上へ査定依頼する際、1社1社探して電話する方法も間違いではありませんがとても面倒です。

今は便利な無料一括査定があるので、迷わず使って効率的に進めましょう。

記事の前半で「ボロ家でも高く売却したい人におすすめ一括査定BEST5[2022年版]」を紹介していますので、合わせてチェックしてみて下さい。

手順2.売却を任せる不動産会社を決定する

『売却を任せる不動産会社を決定する』は、ボロ家を売却する2番目の手順です。

査定依頼した不動産会社へ売却相談をして、最も信頼して売却を任せられる1社を選びましょう。

レオ教授レオ教授

査定額の高さだけで決めるのではなく、対応や知名度など売却力の比較も重要じゃ!

不動産会社選びに迷ったら複数社に任せてもOKですが、小額のボロ家の場合は競争力の働きに欠けるので1社に絞る方が積極的な売却活動を期待できるでしょう。

ボロ家が早く売却できるかどうかは、買い手と直接接点をもつ「不動産会社選び」にかかっているので、妥協せずしっかり比較しましょう。

手順3.売却活動により買い手を見つける

『売却活動により買い手を見つける』は、ボロ家を売却する3番目の手順です。

不動産会社の広告や営業活動を通じて、買い手となる顧客にアピールします。

レオ教授レオ教授

売却情報がホームページや住宅情報サイトなどに掲載されるぞ!

一般的な売却期間は早くて3ヶ月以内、立地や売り出し価格、土地建物の特徴によってはそれ以上要することもよくあるでしょう。

手順4.買い手と不動産売買契約を締結する

『買い手と不動産売買契約を締結する』は、ボロ家を売却する4番目の手順です。

購入希望の買い手に売却する正式な手続きになります。

契約書面の読み合わせ、売主買主両者の署名捺印と同時に、家の売却代金の一部として手付金(売却代金の10%以下)を受け取ります。

レオ教授レオ教授

この売買契約をもって、ボロ家の売却はひと段落じゃ!

買い手のローン審査が問題なければ、引き渡しの準備を進めます。

手順5.売却代金受領&ボロ家を引き渡す

『売却代金受領&ボロ家を引き渡す』は、ボロ家を売却する5番目の手順です。

レオ教授レオ教授

いよいよ売却したボロ家がお金にかわる時じゃ!

振り込みによる売却代金の受領と同時に、買い手へ鍵を引き渡します。

売却代金受領と引き渡しが終われば、ボロ家の売却はひとまず完了です。

手順6.税務署で売却内容の確定申告をする

『税務署で売却内容の確定申告をする』は、ボロ家を売却する最後の手順です。

確定申告して税金の支払いまで行ない、ボロ家の売却は本当の意味で完了と言えます。

確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に税務署で行ないます。

売却後に期間が空くため、確定申告を忘れる人が多く注意が必要です。


以上、老朽化したボロ家の売却手順を解説しました。

老朽化したボロ家を売却する際の注意点[2つ]

老朽化したボロ家を売却する際の注意点は以下の2つです。

1.倒壊寸前なら即解体すべき

『倒壊寸前なら即解体すべき』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

台風や地震などの災害で倒壊した場合、近隣住人への被害も考えられるからです。

お金がなく現状のボロ家のまま売却したい場合でも、解体ローンやフリーローンなどを利用して何とか解体を進めましょう。

レオ教授レオ教授

自治体によっては補助制度もあるかもしれん!
一度相談するといいじゃろう!

2.必ず買取価格は出してもらう

『必ず買取価格は出してもらう』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

広告活動による個人への売却価格と不動産会社の買取価格に大きな差が出ないこともあるからです。

ボロ家は早期売却が難しいので、「あまり価格差が無いなら」即売却可能な不動産会社買取を選択した方がいいでしょう。


以上、老朽化したボロ家を売却する際の注意点を解説しました。

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まとめ

今回の不動産とーくは『老朽化したボロ家でも高く売却できる?必見の売却方法・手順・注意点』と題して、下記の項目を解説しました。

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以上『老朽化したボロ家でも高く売却できる?必見の売却方法・手順・注意点』でした。