老朽化したボロ家は売却できる?売却方法・手順・注意点を徹底解説
「相当なボロ家でも売却できるの?」
「老朽化したボロ家のまま手放せる?」

あなたも不安でしょうか?

人が住めるのか疑わしい程のボロ家。
「売れないでしょ…」と考える人が大半ですが、実際どのように売却すればいいのでしょうか。

この記事では、不動産業界17年のプロが『老朽化したボロ家は売却できる?売却方法・手順・注意点を徹底解説』と題してお話します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

老朽化したボロ家の売却方法[4つ]

老朽化したボロ家の売却方法は以下の4つです。

地域によって買い手のニーズが異なるため、最終的にどの方法で売却するかどうかは、不動産会社と相談の上で決定しましょう。

それでは、老朽化したボロ家の各売却方法をメリットデメリットを含めて解説します。

1.現状ボロ家のまま売却

『現状ボロ家のまま売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『現状ボロ家のまま売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • すぐに売却を開始できる
    • 解体やリフォーム費用がいらない
  • デメリット
    • 見た目が悪い
    • 建物不具合の詳細な告知が必要(雨漏り、木部の腐食など)
    • 売却期間中の災害がこわい

実際のところ、ボロ家を売却する人の大半は「現状のまま売却」します。

レオ教授レオ教授

ボロ家付きでも、土地を安く買って独自に建て替えする買い手が多いからじゃ!

また、事前に解体やリフォーム費用を用意できる売主さんが少ないことも、理由の1つと言えるでしょう。

一方で、外装や内装の老朽化は激しいけど、構造躯体が問題ないボロ家であれば、リフォーム目的の買い手に売却できる可能性は充分あります。

レオ教授レオ教授

不動産投資家の間では「ボロ戸建て投資」も流行りじゃ!
立地が良ければ目に留まるかもしれんぞ!

2.解体して更地で売却

『解体して更地で売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『解体して更地で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 新築目的の買主の目にとまりやすい
    • 建物不具合のトラブルを避けられる
  • デメリット
    • 売却前に多額の解体費用がかかる
    • 次年度の固定資産税が高くなる

新築の建て替え需要が高い立地では、ボロ家のまま売却では時間がかかります。

レオ教授レオ教授

そもそも地域のニーズに合わないからじゃ!

この場合はボロ家を解体して更地で売却することで、

  • 買い手に解体費用の負担がない
  • 買い手が間取りを設計しやすい
  • 買い手が購入後すぐに建築できる

買い手側にメリットある状態で売却活動ができるので、早期売却に比較的つながりやすいです。

ボロ家の解体費用は売主側の負担になりますが、解体費用分を上乗せして売り出し価格を設定するなど工夫をすれば、損せず売却することも可能です。

ただし、今のボロ家が現行の建ぺい率や容積率をオーバーする小さな土地の場合は注意が必要です。

解体後に買い手が建ぺい率と容積率を守って新築すると、1LDKや2DKなど極端に小さな建物しか建たないケースも多いからです。

くれぐれも解体して更地での売却を検討する場合は、「不動産会社へ充分に相談した上で進めること」が重要です。

3.リフォームして売却

『リフォームして売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『リフォームして売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 即入居希望の買主にアプローチできる
    • 建物不具合を修繕できトラブルを回避できる
  • デメリット
    • 多額のリフォーム費用がかかる
    • リフォーム内容を買主が好むとは限らない

ボロ家でも「比較的状態が良ければ」リフォーム後の売却も1つの選択肢です。

リフォーム済の中古住宅がよく流通する地域なら、一度検討する価値はあるでしょう。

ただし、ボロ家をうまく売却するためのリフォームは中途半端にしてはいけません。

レオ教授レオ教授

問題箇所すべての修繕が必須じゃ!

老朽化したボロ家は、

  • 雨漏りが起こっている
  • 外装や内装がボロボロ
  • キッチンや風呂が古い
  • 断熱材が入っていない
  • 耐震基準を満たしていない

など、安易なリフォームでは住める状態に至りません。

特に建物寿命に大きく影響する構造部分は、充分な修繕が必要になるでしょう。

レオ教授レオ教授

「比較的状態が良ければ」と前置きした理由はこのためじゃ

一方、新築の建て替え需要が高い立地ではリフォームが逆効果になるケースがあります。

リフォームにより売り出し価格が上がり、土地で購入を検討したい買い手には割高になるからです。

レオ教授レオ教授

わざわざリフォームしたのに売却に失敗するケースじゃな

ボロ家でも「リフォーム=売りやすい」と安易に判断せず、不動産会社に相談して地域のニーズに沿った売却方法の選択が重要です。

4.不動産会社買取で売却

『不動産会社買取で売却』は、老朽化したボロ家の売却方法の1つです。

『不動産会社買取で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 買取価格に合意すれば即売却できる
    • 早ければ3~4週間で現金化できる
    • 解体する必要がない
    • 不用品や荷物があっても可
    • 近所にバレずに売却できる
  • デメリット
    • 買取金額は相場の7~8割前後
    • 買取可能な不動産会社選びが難しい

老朽化したボロ家でも、不動産会社では値段が合えば積極的に買取可能です。

ただし、不動産会社買取は一般的な売却相場の7~8割程度になることがほとんどです。

レオ教授レオ教授

買取した不動産会社は、後々事業として再販売するからじゃ!

売却相場2,000万円の家なら、買取目安は「1,400万円~1,600万円」。
売却相場3,000万円の家なら、買取目安は「2,100万円~2,400万円」になります。

そのため、「ある程度は安くなっても時間と手間をかけずにボロ家を売却したい」なら、不動産会社買取を選択するメリットは高いでしょう。

レオ教授レオ教授

不動産会社買取の注意点は「各社で買取価格に差が出ること」じゃ!

1社だけの買取価格を信じて「安く売るハメになった…」と後悔する人は多いので、ボロ家とはいえ最低3社以上に査定依頼して充分に比較しましょう。


以上、老朽化したボロ家の売却方法をメリットデメリットを含めて解説しました。

くれぐれも地域によって買い手のニーズは大きく異なるので、最終的に売却方法を選択する時は「不動産会社へ充分に相談すること」が重要になります。

では続いて、そんなボロ家の売却する手順について解説します。

老朽化したボロ家の売却手順[1~6]

老朽化したボロ家の売却は以下の6手順で進めます。

手順1.3社以上の不動産会社に査定依頼する

『3社以上の不動産会社に査定依頼する』は、ボロ家を売却する最初の手順です。

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まず、各不動産会社で査定額が異なるからじゃ!

また、査定額の比較により適正な売却相場も把握できるので、複数社への査定依頼は必須です。

実際に3社へ同時に査定依頼した場合、以下のように必ず差が出ます。

査定結果例①
A社1,660万円
B社1,420万円(最安値)
C社1,850万円(最高値)

この場合は、1,420万円~1,850万円の範囲で売却可能と見て、3社を平均した1,640万円前後で売れる可能性が高いと考えます。

査定結果例②
A社2,370万円
B社2,210万円(最安値)
C社2,630万円(最高値)

この場合は、2,210万円~2,630万円の範囲で売却可能と見て、3社を平均した2,400万円前後で売れる可能性が高いと考えられるでしょう。

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査定結果の数が増えれば、より正確になるぞ!

手順2.売却を任せる不動産会社を決定する

『売却を任せる不動産会社を決定する』は、ボロ家を売却する2番目の手順です。

査定依頼した不動産会社へ売却相談をして、最も信頼して売却を任せられる1社を選びましょう。

レオ教授レオ教授

査定額の高さだけで決めるのではなく、対応や知名度など売却力の比較も重要じゃ!

不動産会社選びに迷ったら複数社に任せてもOKですが、小額のボロ家の場合は競争力の働きに欠けるので1社に絞る方が積極的な売却活動を期待できるでしょう。

ボロ家が早く売却できるかどうかは、買い手と直接接点をもつ「不動産会社選び」にかかっているので、妥協せずしっかり比較しましょう。

手順3.売却活動により買い手を見つける

『売却活動により買い手を見つける』は、ボロ家を売却する3番目の手順です。

不動産会社の広告や営業活動を通じて、買い手となる顧客にアピールします。

レオ教授レオ教授

売却情報がホームページや住宅情報サイトなどに掲載されるぞ!

一般的な売却期間は早くて3ヶ月以内、立地や売り出し価格、土地建物の特徴によってはそれ以上要することもよくあるでしょう。

手順4.買い手と不動産売買契約を締結する

『買い手と不動産売買契約を締結する』は、ボロ家を売却する4番目の手順です。

購入希望の買い手に売却する正式な手続きになります。

契約書面の読み合わせ、売主買主両者の署名捺印と同時に、家の売却代金の一部として手付金(売却代金の10%以下)を受け取ります。

レオ教授レオ教授

この売買契約をもって、ボロ家の売却はひと段落じゃ!

買い手のローン審査が問題なければ、引き渡しの準備を進めます。

手順5.売却代金受領&ボロ家を引き渡す

『売却代金受領&ボロ家を引き渡す』は、ボロ家を売却する5番目の手順です。

レオ教授レオ教授

いよいよ売却したボロ家がお金にかわる時じゃ!

振り込みによる売却代金の受領と同時に、買い手へ鍵を引き渡します。

売却代金受領と引き渡しが終われば、ボロ家の売却はひとまず完了です。

手順6.税務署で売却内容の確定申告をする

『税務署で売却内容の確定申告をする』は、ボロ家を売却する最後の手順です。

確定申告して税金の支払いまで行ない、ボロ家の売却は本当の意味で完了と言えます。

確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に税務署で行ないます。

売却後に期間が空くため、確定申告を忘れる人が多く注意が必要です。


以上、老朽化したボロ家の売却手順を解説しました。

老朽化したボロ家を売却する際の注意点[2つ]

老朽化したボロ家を売却する際の注意点は以下の2つです。

1.倒壊寸前なら即解体すべき

『倒壊寸前なら即解体すべき』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

台風や地震などの災害で倒壊した場合、近隣住人への被害も考えられるからです。

お金がなく現状のボロ家のまま売却したい場合でも、解体ローンやフリーローンなどを利用して何とか解体を進めましょう。

レオ教授レオ教授

自治体によっては補助制度もあるかもしれん!
一度相談するといいじゃろう!

2.必ず買取価格は出してもらう

『必ず買取価格は出してもらう』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

広告活動による個人への売却価格と不動産会社の買取価格に大きな差が出ないこともあるからです。

ボロ家は早期売却が難しいので、「あまり価格差が無いなら」即売却可能な不動産会社買取を選択した方がいいでしょう。


以上、老朽化したボロ家を売却する際の注意点を解説しました。

まとめ

今回の不動産とーくは『老朽化したボロ家は売却できる?売却方法・手順・注意点を徹底解説』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

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