ボロ物件は処分できない?売れない?老朽化したボロ家の売却方法4つ
「老朽化したボロ物件なんて売れないよね…」
「10年住んでないボロ家でも売却できるのか…」
「こんなボロ物件を持っていても仕方がない…」

あなたも同じ状況に悩んでいませんか?

人が住めるのか疑わしい程のボロ家。
「売れないでしょ…」「処分できないんでしょ…」と考える人が大半ですが、実際どのように売却すればいいのでしょうか。

この記事では、不動産業界18年のプロが『ボロ物件は処分できない?売れない?老朽化したボロ家の売却方法4つ』と題して徹底解説します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界18年。累計3,000人以上の売却・購入・住み替え等をサポート。不動産コンサルティングを行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。当ブログ累計PV116万超。記事数130超。 ≫運営者情報
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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ボロ物件は処分できない?
老朽化したボロ家の売却方法4つ

ボロ物件は処分できない?老朽化したボロ家の売却方法4つ
ボロ物件は処分できないのか不安な人へ、老朽化したボロ家の売却方法を解説します。

レオ教授レオ教授

売却方法は下記4つじゃ!

地域によって買い手のニーズが異なるため、最終的にどの方法で売却するかどうかは、不動産会社と相談の上で決定しましょう。

それでは、老朽化したボロ家の各売却方法をメリットデメリットを含めて解説します。

ボロ家の売却方法
1.現状のままで売却

ボロ家の売却方法1「現状のままで売却」

『現状のままで売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • すぐに売却を開始できる
    • 解体やリフォーム費用がいらない
  • デメリット
    • 見た目が悪い
    • 建物不具合の詳細な告知が必要(雨漏り、木部の腐食など)
    • 売却期間中の災害がこわい

実際のところ、ボロ家を売却する人の大半は「現状のままで売却」します。

レオ教授レオ教授

ボロ家付きでも、土地を安く買って独自に建て替えする買い手が多いからじゃ!

また、事前に解体やリフォーム費用を用意できる売主さんが少ないことも、理由の1つと言えるでしょう。

一方で、外装や内装の老朽化は激しいけど、構造躯体が問題ないボロ家であれば、リフォーム目的の買い手に売却できる可能性は充分あります。

レオ教授レオ教授

不動産投資家の間では「ボロ戸建て投資」も流行りじゃ!
立地が良ければ目に留まるかもしれんぞ!

ボロ家の売却方法
2.解体して更地で売却

ボロ家の売却方法2「解体して更地で売却」

『解体して更地で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 新築目的の買主の目にとまりやすい
    • 建物不具合のトラブルを避けられる
  • デメリット
    • 売却前に多額の解体費用がかかる
    • 次年度の固定資産税が高くなる

新築の建て替え需要が高い立地では、ボロ家のまま売却では時間がかかります。

レオ教授レオ教授

そもそも地域のニーズに合わないからじゃ!

この場合はボロ家を解体して更地で売却することで、

  • 買い手に解体費用の負担がない
  • 買い手が間取りを設計しやすい
  • 買い手が購入後すぐに建築できる

買い手側にメリットある状態で売却活動ができるので、早期売却に比較的つながりやすいです。

ボロ家の解体費用は売主側の負担になりますが、解体費用分を上乗せして売り出し価格を設定するなど工夫をすれば、損せず売却することも可能です。

ただし、今のボロ家が現行の建ぺい率や容積率をオーバーする小さな土地の場合は注意が必要です。

解体後に買い手が建ぺい率と容積率を守って新築すると、1LDKや2DKなど極端に小さな建物しか建たないケースも多いからです。

くれぐれも解体して更地での売却を検討する場合は、「不動産会社へ充分に相談した上で進めること」が重要です。

ボロ家の売却方法
3.リフォームして売却

ボロ家の売却方法3「リフォームして売却」

『リフォームして売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 即入居希望の買主にアプローチできる
    • 建物不具合を修繕できトラブルを回避できる
  • デメリット
    • 多額のリフォーム費用がかかる
    • リフォーム内容を買主が好むとは限らない

ボロ家でも「比較的状態が良ければ」リフォーム後の売却も1つの選択肢です。

リフォーム済の中古住宅がよく流通する地域なら、一度検討する価値はあるでしょう。

ただし、ボロ家をうまく売却するためのリフォームは中途半端にしてはいけません。

レオ教授レオ教授

問題箇所すべての修繕が必須じゃ!

老朽化したボロ家は、

  • 雨漏りが起こっている
  • キッチンや風呂が古い
  • 断熱材が入っていない
  • 耐震基準を満たしていない
  • 外装や内装の傷みが激しい

など、安易なリフォームでは住める状態に至りません。

特に建物寿命に大きく影響する構造部分は、充分な修繕が必要になるでしょう。

レオ教授レオ教授

「比較的状態が良ければ」と前置きした理由はこのためじゃ

一方、新築の建て替え需要が高い立地ではリフォームが逆効果になるケースがあります。

リフォームにより売り出し価格が上がり、土地で購入を検討したい買い手には割高になるからです。

レオ教授レオ教授

わざわざリフォームしたのに売却に失敗するケースじゃな

ボロ家でも「リフォーム=売りやすい」と安易に判断せず、不動産会社に相談して地域のニーズに沿った売却方法の選択が重要です。

ボロ家の売却方法
4.不動産会社買取で売却

ボロ家の売却方法4「不動産会社買取で売却」

『不動産会社買取で売却』で進める際のメリットデメリットは以下の通りです。

  • メリット
    • 買取価格に合意すれば即売却できる
    • 早ければ3~4週間で現金化できる
    • 解体する必要がない
    • 不用品や荷物があっても可
    • 近所にバレずに売却できる
  • デメリット
    • 買取金額は相場の7~8割前後
    • 買取可能な不動産会社選びが難しい

老朽化したボロ家でも、不動産会社では値段が合えば積極的に買取可能です。

ただし、不動産会社買取は一般的な売却相場の7~8割程度になることがほとんどです。

レオ教授レオ教授

買取した不動産会社は、後々事業として再販売するからじゃ!

売却相場2,000万円の家なら、買取目安は「1,400万円~1,600万円」。
売却相場3,000万円の家なら、買取目安は「2,100万円~2,400万円」になります。

そのため、「ある程度は安くなっても時間と手間をかけずにボロ家を売却したい」なら、不動産会社買取を選択するメリットは高いでしょう。

レオ教授レオ教授

不動産会社買取の注意点は「各社で買取価格に差が出ること」じゃ!

1社だけの買取価格を信じて「安く売るハメになった…」と後悔する人は多いので、ボロ家とはいえ最低3社以上に査定依頼して充分に比較しましょう。


以上、ボロ物件は処分できないのか不安な人へ、老朽化したボロ家の各売却方法をメリットデメリットを含めて解説しました。

売却方法の選択にあたっては、まず「1.現状のままで売却」の査定額を知ることから始めましょう。

レオ教授レオ教授

4つの方法の中で、手間がかからない上に立地によっては高く売れる可能性もあるからじゃ!

「2.解体して更地で売却」や「3.リフォームして売却」は、やはり手間があるため、査定依頼した不動産会社に相談した上、市場に充分なニーズがあるなら検討してみて下さい。

「4.不動産会社買取で売却」は、あなたが売却を急ぐ場合にのみ相談し、「1.現状のままで売却」の査定額と比較した上で、買取価格に納得できるなら前向きに検討です。

本当に売れない?
ボロ家がいくらで売却可能か簡単に知るには?

本当に売れない?ボロ家がいくらで売却可能か簡単に知るには?
ボロ家を売りたいなら、まずは「現状のままで売却」する場合の査定額の確認から始めましょう。

最近は、たとえボロ家でもいくらで売却可能か簡単に査定依頼できるサイトがあって、とても便利です。(遠方でもOK)

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レオ教授レオ教授

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査定に出したからといって必ず売る必要はなく、まずは「現状のままいくらで売却できるのか?」を把握することが大切です。

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レオ教授レオ教授

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各不動産会社で300~500万円の差はごく普通に出るため、複数社の査定結果を取り寄せて比較することで、正確な売却相場と高く売れる見込みがわかります。

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以上、ボロ家を売りたい人へ、いくらで売却可能か簡単に知る方法、そしておすすめの査定サイトを紹介しました。

では続いて、ボロ家の失敗しない売却手順について解説します。

ボロ物件を高く処分しよう!
ボロ家の失敗しない売却手順1~6

ボロ物件を高く処分しよう!ボロ家の失敗しない売却手順1~6
ボロ物件を高く処分したい場合、ボロ家の売却手順の全体像(図解)です。

ちなみに、ボロ家でも高く売りたいなら、手順6つの内「最初の1~3」でほぼ決まります。

  • 手順1.3社以上の不動産会社へ査定依頼する
  • 手順2.査定額をもとに売却計画を立てる
  • 手順3.売却を任せる不動産会社を決定する
レオ教授レオ教授

つまり「不動産会社選び」が最も重要なカギじゃ!

それでは、ボロ家の売却で失敗しない手順を詳しく解説します。

ボロ家の売却手順
1.3社以上の不動産会社に査定依頼する

ボロ家の売却手順1「3社以上の不動産会社に査定依頼する」

ボロ家が「今いくらで売却できるか?」を正確に把握しましょう。

複数社を比較する目的は査定額を知るだけでなく、

  • 正確な売却相場を知る
  • 高く売れる可能性を確認する
  • 信頼できる不動産会社を見つける

以上3つも大事なポイント。

「3社以上」を「比較」してこれら3つをしっかり進めれば、老朽化したボロ家でも高く売れる確率もグンと上がるはずです。

レオ教授レオ教授

依頼の際は「一括査定」を使えばとても楽じゃ!
おすすめサイトも3つ紹介しておくぞ!

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地方や田舎で周辺に不動産会社が少ない地域の場合は、地方立地に強いと評判のHOME4U(ホームフォーユー)」で依頼先を探してみましょう。

ボロ家の売却手順
2.査定額をもとに売却計画を立てる

ボロ家の売却手順2「査定額をもとに売却計画を立てる」

  • 査定額は納得の価格なのか
  • いつから売却を開始したいか
  • いつまでに売却を完了したいか

など、これからの売却に向けて状況を整理します。

レオ教授レオ教授

紙に書き出すといいじゃろう!

計画を立てる上で疑問が出た場合は、査定依頼した不動産会社に相談してもOKです。

ボロ家の売却手順
3.売却を任せる不動産会社を決定する

ボロ家の売却手順3「売却を任せる不動産会社を決定する」

レオ教授レオ教授

注意点は「査定額の高さだけで決めない」ことじゃ!

くれぐれも査定額は売却可能額。
ボロ家が高く売れるかの8割は「不動産会社の売却活動次第」で決まります。

そのため、対応・知名度・売却実績・営業マンの経験なども含めて比較し、総合的に最も高い売却を期待できる不動産会社「1社」を選択しましょう。

※複数社へ売却の依頼も可能ですが、会社同士をしっかり比較できたなら「1社」に絞ることをおすすめします。1社に絞る方が不動産会社に責任感が生まれ、積極的な売却活動が期待できるからです。

特に、小額のボロ家の場合は競争力の働きに欠けるので、1社に絞った売却依頼の方がいいでしょう。

ボロ家の売却手順
4.広告等の売却活動で買主を見つける

ボロ家の売却手順4「広告等の売却活動で買主を見つける」
不動産会社の広告や営業活動を通じて、買い手となる顧客にしっかりアピールしていきます。

レオ教授レオ教授

売却情報がホームページや住宅情報サイトなどに掲載されるぞ!

一般的な売却期間は早くて3ヶ月以内、立地や売り出し価格、土地建物の特徴によってはそれ以上かかることもあるでしょう。

また、見込み客の内覧時、居住中の場合は在宅する必要があります。

空家の場合は、不動産会社に鍵を預けるか、都度あなたも立ち会うかどうか選択できます。

ケイスケ

遠方なら預けた方がよさそうですね

ボロ家の売却手順
5.買主と不動産売買契約を締結する

ボロ家の売却手順5「買主と不動産売買契約を締結する」

レオ教授レオ教授

購入希望の買主へ正式に売却する手続きじゃ!

契約と言うと難しく聞こえますが、不動産会社が主導で進めてくれるので、特別手間に感じることはありません。

一般的に不動産会社の事務所で、契約書面の読み合わせ、売主買主の署名捺印と同時に、売却代金の一部として手付金(売却代金の10%以下)を受け取ります。

レオ教授レオ教授

この売買契約をもって、ボロ家の売却もひと段落じゃ!

ボロ家の売却手順
6.売却代金の受領&売却物件の引き渡し

ボロ家の売却手順6「売却代金の受領&売却物件の引き渡し」

マチ

いよいよお金にかわる時ですね!

一般的に、買主がローンを申し込んだ金融機関で行ないます。

売主のあなたと、買主・不動産会社・司法書士が一同に集まり、売却の最終手続きを進める流れです。

レオ教授レオ教授

手順5の売買契約から1~2ヶ月後が目安じゃ!

手続き完了の確認後、売却代金の受領、鍵の引き渡しを行ない、ボロ家の売却は無事に完了です。


以上、ボロ家の売却手順を解説しました。

ボロ家の失敗しない売却手順1~6

くれぐれも、ボロ家の売却完了後、税務署で売却内容の確定申告を忘れないようにしましょう。

確定申告は、売却した翌年の2月16日~3月15日の間に税務署で行ないます。

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ボロ家を売却して処分する際に守るべき注意点2つ

ボロ家を売却して処分する際に守るべき注意点2つ
ボロ家を売却して処分する際に守るべき注意点は以下の2つです。

1.倒壊寸前なら即解体すべき

『倒壊寸前なら即解体すべき』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

台風や地震などの災害で倒壊した場合、近隣住人への被害も考えられるからです。

お金がなく現状のボロ家のまま売却したい場合でも、解体ローンやフリーローンなどを利用して何とか解体を進めましょう。

レオ教授レオ教授

自治体によっては補助制度もあるかもしれん!
一度相談するといいじゃろう!

2.買取希望でも通常の査定額も出してもらう

『買取希望でも通常の査定額も出してもらう』は、ボロ家を売却する際の注意点の1つです。

急ぐ場合に即売却できる不動産会社買取ですが、足元を見て相場より安値を提示する会社もゼロではないからです。

また、「買取価格は競争させる」ことがポイントです。

ボロ家は早期売却が難しいので、不動産会社買取を選択する人も多いですが、想像以上に安く売って後悔しないようにしっかり比較しましょう。


以上、ボロ家を売却して処分する際に守るべき注意点を解説しました。

まとめ

今回の不動産とーくは『ボロ物件は処分できない?売れない?老朽化したボロ家の売却方法4つ』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

参考になったかの~?

老朽化したボロ家の売却は、決して容易ではありませんが、諦めずに適切な方法と手順を踏むことで、早期に売却することも可能です。

また、「処分できない…売れないよね」と考えていたボロ物件が、予想外の価格で売れたら嬉しいですよね。

そして、ボロ家の売却価格を左右するのは、その家の「潜在的な価値」です。

時には、想像以上の価値が見出されることもありますので、まずは複数の不動産会社の査定結果を比較して慎重に見極めてみて下さい。

この記事が少しでもボロ物件の処分解決の糸口となれば幸いです。

長い記事を最後まで読んでくださり、本当にありがとうございました。

以上『ボロ物件は処分できない?売れない?老朽化したボロ家の売却方法4つ』でした。

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