【2020年版】家の売却入門|87%の初心者が失敗せずに家を売る方法

「家を売却するには何から手をつけたらいいの?」
「家を売るって決まったらどんな流れで進んでいくの?」
「熱心に家の売却に取り組んでくれる不動産会社って簡単に探せる?」

家はあなたの大切な資産。
だからこそ「失敗せず売却したい」、そう思うのは当然ですよね。

結論を言えば、家の売却の成否は「不動産会社選び」で8割が決まります。

ただ、ネットを調べれば「まずは当社で査定を!」と、ぐいぐいくる情報が溢れかえっています。

その中から信頼できる不動産会社を選ぶなんて、無理…
そう諦めた結果、売却で損をしてしまう人が実は多いんです。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

はじめての家の売却は不安ですよね
教授!失敗せずに家の売りたい人に向けて、どこよりも役立つ解説をしましょう!

レオ教授レオ教授

よし、任せぃ!
今回の目次は以下の通りじゃ!

今回の不動産とーく『【2020年版】家の売却入門|87%の初心者が失敗せずに家を売る方法』を始めていきましょう。

この記事では、計2,000件以上の不動産査定と売却業務をおこなってきた経験と知識をもって、実際に9割近くの方が満足した、家の売却に失敗しないためのノウハウを解説していきます。

賢い不動産会社選びから、売却の流れを中心に、記事の後半では、家を高くかつ早く売るためのポイント、住宅ローン支払い中の家の売却などの各種疑問にも触れていますので、ぜひ最後までお付き合いください!

信頼できる不動産会社に家の売却を依頼するには?

信頼できる不動産会社選び
家の売却の成否は「不動産会社選び」で8割が決まります。

信頼できる不動産会社に依頼するためには、以下2つのポイントが大事です。

  1. あなた自身がその不動産会社から家を買いたいかどうか
  2. 不動産会社を3社以上比較すること
生徒:マチ生徒:マチ

ちなみに不動産会社選びに失敗するとどうなるんですか?

レオ教授レオ教授

例えばじゃが、100万円以上安く売るハメになったなんて事例はざらじゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

…その後悔からは立ち直れませんね

では、2つのポイントについて紹介します。

ポイント1.あなた自身がその不動産会社から家を買いたいかどうか

「あなた自身がその不動産会社から家を買いたいかどうか」

この基準をもって、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

生徒:マチ生徒:マチ

家を売却するのに、買いたいかで決めるんですか?

レオ教授レオ教授

うむ、「買主の立場」になって考えるんじゃ

あなたの家を買ってくれるのは「買主」です。
そして、その買主にあなたの家をアピールするのが「不動産会社」です。

つまり、いくら大手でも知名度が高くても、買主目線で「…この会社からは買いたくないな」と感じる不動産会社では、あなたの家はうまく売れないということです。

一方、「あなた自身がその不動産会社から家を買いたい」そう思えるなら、あなた以外にもその不動産会社に好印象をもつ人(買主)は多いと思います。

家の売却を信頼できる不動産会社に依頼するためには、売主目線に寄りすぎず、買主目線を最後の決め手にするといいでしょう。

ポイント2.不動産会社を3社以上比較すること

3社以上に査定依頼して不動産会社を比較することは、家の売却においてもはや必須です。
比較に時間をかけた分だけ、家の売却は成功すると言っても過言ではありません。

理由は以下の5つです。


  • 査定額とその根拠を比較できるから
  • 営業担当の経験と熱意を比較できるから
  • 各不動産会社が使用する広告の種類を比較できるから
  • 売却実績を比較できるから
  • あなた自身に知識がつき、納得して売却先を選択できるから

レオ教授レオ教授

1社だけに査定依頼してその流れで売却する人もいるがおすすめできん
比較しないのは一番失敗するパターンじゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

複数の不動産会社に査定をお願いするのは失礼に当たらないんですか?

レオ教授レオ教授

うむ、問題ないぞ!
不動産会社側もふつうは比較されると思っとる

ただし、査定額の高さを比較して選ぶのはNGです。
売主に選ばれるため、わざと査定額を高く出す不動産会社もあるからです。

「なぜ査定額になったのか」その根拠の比較の方が大事です。
査定額は決め手ではなく、あくまで比較項目の1つにとどめておきましょう。

信頼できる不動産会社選びにおいては、家の売却に必要な要素(販売力や広告力、地域での実績、規模や知名度など)をトータル的に比較することが重要です。

不動産会社の比較ポイントをもっと知りたい方は、『家を売るならどこがいい?会社選びは大手?地元?後悔しない不動産売却!』の記事で詳しく解説してます。


以上、信頼できる不動産会社に家の売却を依頼する方法について、2つのポイントを解説しました。

では、実際に家を売却する流れはどのように進んでいくのでしょうか?
続けて解説していきます。

家を売却する流れ[全8ステップ]

家を売却する8ステップ
では、実際に家を売却する流れを、初心者にわかりやすく「全8ステップ」で解説していきます。

  1. 家の売却相場を知る
  2. 3社以上の不動産会社を選ぶ
  3. 家の売却査定を依頼
  4. 手数料などの費用や税金の確認
  5. 媒介契約の締結
  6. 家の売却活動を開始
  7. 不動産売買契約の締結
  8. 残金決済&引き渡し
レオ教授レオ教授

Step1から順番に流れを確認していくぞ

Step1.家の売却相場を知る

地域には「相場」が必ずあります。
あなたの家の周辺で「どのような住宅が売りに出ているのか」、事前に見ておきます。

徹底的に調べるというより、査定前に予習しておくイメージです。
不動産会社の査定結果に全く「?」では、その後の売却に失敗する可能性は高くなりますからね。

家の売却相場を調べる方法は、SUUMO(スーモ)HOME’S(ホームズ)などの不動産情報ポータルサイトが便利です。

レオ教授レオ教授

あなたの家の周辺地域で売り出している物件を、検索して探すんじゃ

生徒:マチ生徒:マチ

買う人の気持ちになって探すと楽しそうですね

どう調べたらいいか難しい場合には、


  • 土地と建物の広さ
  • 築年数
  • 最寄り駅までの距離

以上3つを特に重視して見ていけばOKです。
この3つがあなたの家と近い物件に絞ってピックアップしてみましょう。

3~5物件ほど出てくれば、おおよその売却相場がつかめると思います。

Step2.3社以上の不動産会社を選ぶ

信頼できる不動産会社に売却を依頼するため、3社以上の不動産会社を選びます。
目的は「比較」です。

探していく際は、基本的に「インターネット検索」でOKです。
売却する家の最寄り駅周辺の不動産会社を中心に、ピックアップしていくといいと思います。

また、売却する家の地域にある不動産会社の中から選ぶのが望ましいですね。
地域に精通していない他地域の会社、間違っても他府県の不動産会社は選ばないように注意しましょう。

不動産会社選びで手を抜くと、あとのStepが全て崩れていきます。
家族や友人の意見も参考にしながら、時間をかけて選びましょう

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

当時購入した不動産会社にも依頼すべきでしょうか?

レオ教授レオ教授

担当営業マン次第じゃな
買主の立場で「その不動産会社または営業マンから買いたい」と思えるかを基準にするといいぞ

Step3.家の売却査定を依頼

選んだ不動産会社に家の売却査定を依頼します。

各不動産会社のホームページを確認し、以下2つのいずれかでアポイントを取ります。


  • 電話予約
  • ネット予約

その後、店舗に自ら来店、または営業マンに直接家に来てもらう流れが一般的です。

もしあまり手間や時間をかけたくないなら、無料で使える不動産一括査定サイトがおすすめです。
不動産一括査定サイトなら、気になる複数の不動産会社へ一気に査定を依頼できるからです。

不動産一括査定サイトの詳しい解説については、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にしてください。

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Step4.手数料などの費用や税金の確認

家の売却に必要な費用や税金は事前に確認しておきます。
売却価格によっては結構多額にかかるからです。

レオ教授レオ教授

売却後に実際の手取り額を知ってビックリする人が多いからの~

必要な費用

家の売却に必要な費用は下記3つです。

必要な費用・仲介手数料
・登記費用(売渡し&抵当権抹消など)
・契約書印紙代

費用の合計額を売却価格別で表にしてみました。

売却価格1,000万円2,000万円3,000万円
仲介手数料39.6万72.6万105.6万
登記費用4~8万4~8万4~8万
印紙代1万1万1万
合計45~49万78~82万111~115万
※参考のため、詳細な費用は各不動産会社に確認して下さい。

上記の他、不要な荷物の処分費用や、引越し費用も売却前にある程度把握しておくと安心です。

必要な税金

そして気になる税金。
家の売却で得た代金を「所得」とみなして課税されます。(譲渡所得税といいます)

なんですが、居住用の家を売る場合は、基本的に「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるため、最高3,000万円までの所得に対して税金がかかりません。

ただ、人により計算上の条件などが異なります。
実際に税金が控除できるかどうかは、税務署や税理士に必ず確認するようにしましょう。

レオ教授レオ教授

当時購入した時の売買契約書や各種領収証が「あれば」用意しておくんじゃ
一部経費にできて、税金を抑えられるからの~

Step5.媒介契約の締結

Step3で家の売却査定を依頼した不動産会社を比較し、実際に売却活動を依頼したい会社と媒介契約を締結します。

レオ教授レオ教授

媒介契約は、簡単に言うと「売却活動を正式にお願いする契約書類」じゃ

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」や「専任媒介契約」は1社にしか依頼できない独占契約です。
不動産会社の窓口を1本化して、定期的に報告を受けたい人におすすめです。

複数の不動産会社と締結できる「一般媒介契約」は、1社に絞り切れない場合、2社以上に依頼したい場合に選ぶといいでしょう。

それぞれの媒介契約の特徴は一長一短。
内容をしっかり理解した上で選択ようにしましょう。

Step6.家の売却活動を開始

いよいよ家の売却活動スタートです。


  • 不動産会社のホームページ
  • 不動産情報ポータルサイト(スーモやホームズなど)
  • 紙面広告
  • 店頭掲示

などの広告を使い、あなたの家を購入希望者にアピールしていきます。

レオ教授レオ教授

使用する広告の種類は不動産会社によって違うから、Step3の査定時にしっかり聞いて比較しておくんじゃ

内覧予約は、広告をきっかけに行われます。
つまり、家の売却は「効果的な広告」がなければ始まりません。

また、内覧時に少しでも良い印象を与えられるように、掃除はもちろん、徹底して整理整頓しておきたいですね。

生徒:マチ生徒:マチ

この時の広告費用も別に必要なんですか?

レオ教授レオ教授

安心せい!
広告費用は「不動産会社負担」じゃ

Step7.不動産売買契約の締結

家の買主が決まったら、不動産売買契約を締結します。

この売買契約をもって、家の売却はひと段落。
買主の住宅ローン審査が承認されれば、引き渡しを待つのみです。

Step8.残金決済&引き渡し

いよいよ、あなたの家がお金にかわる時です。

原則は振り込みによる残金の受け取りと同時に、買主へ鍵を引き渡します。
よって、引き渡し当日までに家を空き家にしておく必要があります。

残金決済と引き渡しが完了したら、家の売却は終了です。

レオ教授レオ教授

来年の2~3月の確定申告を忘れるんじゃないぞ

一点だけ補足です。
買い替え目的で家を売る場合は、順序が異なります。


売る家の残金受け取り

買い替え先の残金支払い

買い替え先へ引っ越し

売る家の鍵渡し


レオ教授レオ教授

引っ越しの猶予期間は「7~10日」程度
不動産会社にちゃんと確認しておくことじゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

これは盲点でした
今の家の売却代金を買い替え先の支払いにあてるからこの流れになるわけですか


以上、家を売却する流れについて要点を絞って解説しました。
8ステップのおさらいをしておきましょう。

  1. 家の売却相場を知る
  2. 3社以上の不動産会社を選ぶ
  3. 家の売却査定を依頼
  4. 手数料などの費用や税金の確認
  5. 媒介契約の締結
  6. 家の売却活動を開始
  7. 不動産売買契約の締結
  8. 残金決済&引き渡し

ではつづいて、家を高く&早く売却するにはどうすればいいのか解説していきましょう。

家を高く&早く売却するには?

家を高く&早く売却する方法

家を高くかつ早く売却したいなら、「売却開始〜2ヶ月まで」の動きが重要です。

その理由は、売却開始〜2ヶ月までは物件情報が新鮮な時期だからです。

売り出し開始直後には、不動産会社ホームページやポータルサイトなどを中心に「新着物件」として扱われます。
あなたの家の売却情報が目立って掲載されるので、注目度があがり、売れる確率も高まるでしょう。

つまり、最も注目される情報が新鮮な時期に、「いかに多くの購入希望者にアプローチできるか」が重要です。
家を高く&早く売るカギになります。

では少し掘り下げて、「家を高く売る」「家を早く売る」ポイントについて見ていきましょう。

家を高く&早く売るためのポイント

家を高くかつ早く売るには、「第一印象にこだわること」です。

購入希望者との最初の接点になる「物件掲載ページ」
以下のポイントを抑えて、第一印象を良くします。


  • 質の高い写真が豊富
  • 魅力的なキャッチコピー

そして何より、売却する家の「内覧時」です。
以下のポイントを徹底して、少しでも魅力的に見せる第一印象にこだわります。


  • 掃除や断捨離は徹底してやる
  • 全室快適な温度にしておく
  • 全室照明をつけておく

レオ教授レオ教授

プロのハウスクリーニングを入れるのも1つの手じゃ
水回りが輝きを取り戻して大きな好印象なる

また、家を高く早く売るには、周囲に競合となる物件が出ていないなど、希少性が高いタイミングで売却を開始することも大事です。
加えて、マンションなら同じマンションの他の部屋が売りに出ていない時が理想ですね。

そして何より、優秀な不動産会社と担当営業マンのサポートが欠かせません。

不動産会社選びの失敗が、100万円以上の売却損につながることはざらにあります。
やはり徹底して比較しておきたいですね。

家を高く売る方法の詳しい解説は、別ページ『家を高く売りたい人必見!売却歴15年のプロが家を高く売る方法を徹底ガイド』でチェックしてみて下さい。

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プロが回答!家の売却でよくある質問[7選]

家の売却「Q&A」

家の売却でよくある質問について、まとめてみました。

  • 住宅ローン支払い中の家は売却できる?
  • 家の不用品や荷物を残したまま売却できる?
  • 居住中の家に住みながら売却できる?
  • 今の家を売って住み替えるにはどうしたらいい?
  • 売却前にリフォームやハウスクリーニングはした方がいい?
  • 築年数の古い家は売れるの?解体して更地にすべき?
  • 家の購入者を自分で探して売ることはできる?

あなたが気になる疑問をここで解消してください。

住宅ローン支払い中の家は売却できる?
売却できます。
ただし、「住宅ローン完済」が条件になります。

住宅ローン利用中の家には、金融機関の抵当権が設定されています。
つまり、万一返済できない場合に備えて担保に取られているということです。

家を売却するには、この抵当権を抹消することが必須。
そのためには住宅ローンの残債を完済しなければいけません。

生徒:マチ生徒:マチ

裏を返すと、完済できなければ家は売れないってことですよね

レオ教授レオ教授

そういうことじゃ
わかりやすく表で説明しておこうかの~

ローン残債売却代金売却可否
住宅①1,800万円2,000万円
住宅②1,800万円1,500万円×
※諸費用は別途必要です。

①は売却可能、②は現状では売却不可のため、足りない300万円を現金で補填すれば売ることができます。

具体的に家の売却を考えているなら、「売却代金で住宅ローンを完済できるか」早い段階で確認をしておきましょう。

また、買い替え目的で家を売る場合は、「住み替えローン」が検討できます。

住み替えローンとは「買い替え先のローン」に「今の家の住宅ローンの完済不足分」を上乗せして借り入れできるものです。
もちろん審査次第ですが、売却代金で住宅ローンの完済が難しい場合でも、売却して買い替えることができます。

レオ教授レオ教授

買い替えもしない、不足分もカバーできないなら、現時点では売却を諦めるしかないの~

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

そうですか
支払いが苦しい場合、特別な事情がある場合など、売却を迫られている人も多いですよね
1つも方法はないのでしょうか?

レオ教授レオ教授

ま~売却代金でローン完済できない場合の救済措置に「任意売却」という手もあるが…

住宅ローンが残っている家の売却手順についてもっと詳しく知りたい方は、下記ページを合わせて確認してみて下さい。

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家の不用品や荷物を残したまま売却できる?
原則、不用品や荷物を残したまま家の売却はできません。

売り出し中は残っていたとしても、引き渡しまでには処分して、空っぽの状態にする必要があります。
不用品の処分業者の紹介については、不動産会社に相談してみるといいでしょう。

と、ここまでは一般個人の買主に売る「仲介」の場合です。

一方、不動産会社の「買取」の場合は、不用品や荷物を残したままでの売却も事前交渉によりOKなことも多いです。

ただ、買取の場合も原則は「空っぽの状態」が望ましいです。
提示される買取価格に、不用品や荷物の処分費用が余分に反映されていることも多いからです。

処分費用分、買取価格が安くなっていれば、実質売主であるあなたの負担です。
手間が無くなる分はメリットですけどね。

居住中の家に住みながら売却できる?
もちろん家に住みながら売却できます。
売れて引き渡すまで、住んでいても大丈夫です。

ただし、居住中の場合は荷物が多くて部屋が狭く見える点は注意です。
また、内覧時には在宅している必要があるので、買主の希望日時に対応できない可能性もあります。

でも実際のところ、空き家と同じくらい、住みながら家を売却するケースも結構多いです。
家が売れないと、住宅ローンの残債を完済できず、転居先へ動けないって方がほとんどですからね。

居住中の家を売却する場合は、掃除や整理整頓を徹底し、少しでも部屋がキレイで広く見えるようにしましょう。

レオ教授レオ教授

売却のタイミングで断捨離しておくと、引越し費用も安くなって一石二鳥じゃ!

そして、内覧予約の頻度が高い土日祝には、家族と協力し合いながら、誰かが在宅しておくことも大切です。

今の家を売って住み替えるにはどうしたらいい?
「今の家の売却」と「新居の購入」、大きなイベントをほぼ同時進行で進めます。

そこで、よくあげられる「売却が先なのか?購入が先なのか?」の疑問。
結論を言うと、住宅ローンの有無により異なります。

具体的には、今の家の住宅ローンを売却代金で完済する予定の人は「売却が先」。
今の家の購入者が見つかってから、買い替え先を契約します。
住宅ローンは同時期に1つしか組めないことが大きな理由の1つです。

反対に、今の家に住宅ローンが無い人は、資金計画に合わせて「売却が先or購入が先、どちらでも選択できます」。

先に売って、お金の見込みがついてから次を買うのも1つ。
今の家が売れるのを待っていたら、目ぼしい物件が無くなると考えるなら、先に購入して、後からゆっくり売るのも1つです。

家を売って住み替える手順については、下記の記事で詳しく解説しています。

▽ よく一緒に読まれる記事 ▽
売却前にリフォームやハウスクリーニングはした方がいい?
リフォームは無理にしなくていいと思います。

ただ、資金に余裕があるなら、破損や故障箇所の修繕はおすすめします。
破損や故障箇所があると、価格交渉の理由にされるからです。


  • 壁紙が破れている
  • 網戸が破れている
  • キッチンのコンロが1口使えない
  • 洗面所の換気扇が回らない
  • 窓ガラスにヒビが入っている

などです。
内覧時の印象も悪くなるため、できれば修繕しておきたいですね。

次に、ハウスクリーニングはやるべきです。
家全体ではなく「水回り」に絞れば、それほど費用をかけず、内覧時の印象がグッとあがります。

レオ教授レオ教授

キッチンや浴室、トイレなどの水回りは、主婦目線で重点的に見られがちじゃからな

築年数の古い家は売れるの?解体して更地にすべき?
築年数が古い家でも売れます。
解体して更地にすべきかどうかは、家の維持管理の程度によって変わります。

古くても維持管理の状態が良い家は、リフォームして使う人も多いですからね。
よって、倒壊の危険性が低ければ、築年数が古くても解体しなくて大丈夫です。

現状の家のまま売却に出して、解体は「買主に任す」。
このスタンスでいいと思います。

解体費用分の価格交渉に応じたり、そもそも解体費用を考慮した価格で売り出しをしておけば、何も問題になりません。

レオ教授レオ教授

事前に解体すると、リフォームをして建物を利用したいニーズを捨てることになるからの~

くれぐれも、今にも倒壊しそうなほど老朽化しているなら、建物を解体すべきなのでお忘れなくです。

下記別ページで、築50年以上の一戸建てを売却する方法を詳しく解説しています。

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家の購入者を自分で探して売ることはできる?
できますが、おすすめできません。
自分で探す労力、契約内容についての知識不足、そして何より不動産会社に任せた方が高く売れることが多いからです。

たしかに仲介手数料は多額ですが、家の売却における必要経費として考えておきましょう。

顔見知りの隣人に売る場合でさえ、不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
引き渡し後、説明不足による買主とのトラブルを招く危険があるからです。

不動産会社に依頼して、宅地建物取引業法に沿った充分な説明を経て売却すべきです。

以上、家の売却時によくある質問をまとめました。

レオ教授レオ教授

あなたの疑問は解決できたかの~

まとめ

今回の不動産とーく『【2020年版】家の売却入門|87%の初心者が失敗せずに家を売る方法』のまとめです。

レオ教授レオ教授

家の売却について理解できたかの~

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

ありがとうございました
さまざま学びましたが、不動産会社選びを間違うとすべてが狂いそうですね

生徒:マチ生徒:マチ

今までぼやっとしてた売却の全体的な流れが把握できてよかったです

本記事で解説したこと

  • 信頼できる不動産会社に依頼する2つのポイント
  • 家を売却する流れ[全8ステップ]
  • 家を高く&早く売却するポイント
  • 家の売却でよくある質問[7選]

家を納得の価格で売りたい人に向けて、家の売却ノウハウを詳しく解説してきました。

記事中でも触れましたが、家の売却の成否は「不動産会社選び」で8割が決まります。

家の売却に失敗した人の多くは、不動産会社選びを間違い、さらには頼りない営業マンに当たっていることが多いです。
あなたが失敗しないためにも、特に「不動産会社」の比較には充分な時間を使ってほしいと思います。

以上、『【2020年版】家の売却入門|87%の初心者が失敗せずに家を売る方法』でした。

不動産会社を効率よく比較するなら、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
不動産一括査定サイトの詳しい解説については、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にしてみて下さい。

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