家を売る手順の解説前に、最初に知るべきことが1点。
家の売却方法には「仲介」「買取」の2種類があります。
「仲介」「買取」では売却の流れが異なるため、簡単に違いを触れておきます。
売主のあなたと買主のなかだち（仲介）をして、引き渡しまでの手続きすべてをサポートしてくれます。
提示された買取価格にあなたが合意すれば即座に売却できます。
「仲介」は、相場を見ながらある程度自由な値付けができます。
期間がかかっても高く売りたい人は「仲介」を選ぶといいでしょう。
一方「買取」は、不動産会社の再販売が前提になるため、一般的に仲介の売却価格より安くなります。
安くなってでも早く売りたい事情がある人は「買取」を選ぶといいでしょう。
ニシダ代表 家を高く売りたい人が多いので、やはり「仲介」を選択する人が多いですね
レオ教授 ちゃんと比較できるように、それぞれの家を売る手順を解説していくぞ！
今回の不動産とーく『家を売る手順が7分で丸わかり！あなたは仲介？買取？どちらで売却？』では、不動産業界16年の経験にもとに解説します。
この記事を読めば、初心者の人でも家の売却の全体像がつかめるはずです。
ぜひ最後までお付き合いください！
- 西田 喜宣（ニシダ ヨシノブ）
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不動産業界歴16年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター｜宅地建物取引士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
仲介で家を売る手順［8つの流れ］←高く売却したい人向け
「仲介」で家を売る手順は以下8つの流れです。
ある程度自由な値付けができるため、期間がかかっても高く売りたい人は「仲介」がおすすめです。
特に「手順2．家の売却査定を依頼する」と「手順3．売却を任せる不動産会社を決める」は、一番重要と言えるでしょう。
家の売却がスムーズに進むかどうかの8割は「不動産会社・営業マン選び」で決まるからです。
仲介手順1．家の売却相場を知る
ことが最初の手順です。
どんな地域にも「売却相場」が必ずあります。
あなたの家の周辺で「どんな物件がいくらで売られているのか？」を事前に見ておきましょう。
徹底的に調べるのではなく、「仲介手順2．家の売却査定を依頼する」前に予習しておくイメージです。
相場を知らずに不動産会社の査定結果を見ても、その金額が高いか安いかわかりませんからね。
家の売却相場を調べる方法は、「SUUMO（スーモ）」や「HOME’S（ホームズ）」などの不動産情報ポータルサイトが便利です。
- 土地・建物の面積
- 築年数
- 最寄り駅までの距離
以上3つの条件があなたの家に近い物件をピックアップして、売却中の価格を見るといいでしょう。
レオ教授 5～6物件ほど出てくれば、家の売却相場がおおよそつかめるはずじゃ！
ただし、広告上の売り出し価格は実際の成約価格より高いと認識しておきましょう。
理由は価格交渉があるからです。
もし余裕があれば、「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」で周辺地域で売却された家の実際の成約価格を確認しておいてもいいでしょう。
仲介手順2．家の売却査定を依頼する
が次の手順です。
査定は「不動産会社」に依頼します。
マチ どこの不動産会社さんでもいいんですか？
レオ教授 いや、比較して慎重に選ぶんじゃ！
査定を依頼した不動産会社に、家の売却活動まで依頼する流れが一般的になります。
不動産会社選びに手を抜くと、あとの手順が崩れて失敗を招きますので注意が必要です。
まず、売りたい家の周辺、あるいは最寄り駅周辺の不動産会社に依頼することをおすすめします。
家の売却にあたり営業マンが周辺環境を理解している他、店舗に当地域で購入を希望する買主の問い合わせが多いからです。
間違っても、他市区や他府県の不動産会社に依頼しないように注意しましょう。
家の査定額の根拠が乏しく、家を売るには地域での知名度も実績も無いため、苦戦する可能性大です。
そして何より「3社以上の不動産会社に売却査定を依頼する」ことをおすすめします。
その目的は、
- 査定額を比較して正確な売却相場を知ること
- 各不動産会社と営業マンの対応を比較すること
レオ教授 1社のみの売却査定では比較ができん！
仲介での家の売却において、信頼できる不動産会社と営業マンに出会うためには「比較」が命。
家の売却がスムーズに進むかどうかの8割は「不動産会社・営業マン選びで決まる」と言っても過言ではありません。
レオ教授 くれぐれも慎重に選ぶんじゃぞ！
もしあまり時間をかけられないなら不動産一括査定サイトがおすすめです。
不動産一括査定サイトなら、気になる複数の不動産会社へ一気に査定を依頼できます。
仲介手順3．売却を任せる不動産会社を決める
が、仲介で家を売る3つ目の手順です。
「仲介手順2．家の売却査定を依頼する」を経て各社を比較し、実際に家の売却を任せたい不動産会社と媒介契約を締結します。
レオ教授 媒介契約とは、家の売却活動を正式に不動産会社へ依頼する契約じゃ！
媒介契約には「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類があります。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
|---|---|---|---|
| 契約業者数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数可 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 制約なし ※通常は3ヶ月以内 |
| 業務報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
| 指定流通機構の登録 | 5営業日以内 | 7営業日以内 | 任意 |
| 自分で見つけた買主 | 取引できない | 取引できる | 取引できる |
それぞれ特徴が異なるため、あなたの条件に合った契約を締結するといいでしょう。（※媒介契約の締結に手数料はかかりません。）
この時点で家の売り出し価格も決めていきます。
担当の営業マンにしっかりアドバイスをもらいながら決定しましょう。
仲介手順4．家の広告をチェックする
ことが、仲介で家を売る4つ目の手順です。
いよいよ家の売り出し開始です。
あなたの家の売却情報がどのように市場に公開されているか確認します。
内覧予約は広告がきっかけです。
つまり、家の売却は「効果的な広告」があって初めて成功すると心得ておきましょう。
チェックする広告は「インターネット広告」。
スマホの利用が日常化し、家の売却にあたってもインターネット広告が主流です。
不動産会社のホームページの他、担当の営業マンには掲載している物件情報サイト（スーモ、ホームズなど）を聞いて、掲載内容や写真をチェックしましょう。
ケイスケ 紙のチラシはチェックしなくていいんですか？
今は、新聞折込や宅配チラシなどの紙面広告ではあまり反応が取れない時代になりました。
余裕があれば、営業マンにもらって見せてもらう程度でいいでしょう。
マチ 広告費用も別に必要なんですか？
レオ教授 安心せい！
広告費用は「不動産会社負担」じゃ！
仲介手順5．家の内覧に対応する
ことが、仲介で家を売る5つ目の手順です。
特に居住中の家を売る場合には、買主の内覧時には在宅しておく必要があります。
不動産会社に内覧予約があれば、担当の営業マンから連絡があります。
内覧日時の調整を行ないましょう。
レオ教授 内覧はやはり土日が多い！
家の売却期間中はできるだけ予定を入れないことじゃ！
実際の内覧時には少しでも良い印象を与えられるように、掃除や整理整頓はもちろん、換気などもしておきたいですね。
一方、空き家の売却であれば、不動産会社に鍵を預けて立ち会い無しでも内覧が進められます。
手間など考えて、希望の方法を相談するといいでしょう。
仲介手順6．買主と売買契約を締結する
ことが、仲介で家を売る手順6つ目です。
購入希望の買主に売却する正式な手続きになります。
契約書面の読み合わせ、売主買主両者の署名捺印と同時に、家の売却代金の一部として手付金（売却代金の10％以下）を受け取ります。
この売買契約をもって、家の売却はひと段落。
買主の住宅ローン審査が問題なければ、引き渡しの準備を進めます。
仲介手順7．残金決済・家を引き渡す
ことが、仲介で家を売る7つ目の手順になります。
いよいよ売却した家がお金にかわる時です。
振り込みによる家の売却代金の受け取りと同時に、買主へ鍵を引き渡します。
よって、引き渡し当日までに家の中を空っぽにしておく必要があります。
残金決済と引き渡しが終わったら、家の売却はひとまず完了です。
補足：買い替え目的で家を売却する場合
買い替え目的で家を売る場合は、少し順序が異なります。
↓
買い替え先の購入代金を支払う
↓
買い替え先へ引っ越す
↓
今の家を引き渡す
レオ教授 引っ越しの猶予期間は「7～10日」程度じゃ！
不動産会社にちゃんと確認しておくんじゃぞ！
ケイスケ これは盲点でした（汗）
マチ 家の売却代金を次の家の購入代金にあてる人は多いですもんね
仲介手順8．税務署で確定申告する
ことを忘れてはいけません。
確定申告して税金の支払いまで行ない、家の売却は本当の意味で完了と言えます。
確定申告は、家を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に税務署で行ないます。
家を売却してから期間が空きますので、忘れる人が多く注意が必要です。
以上、「仲介」で家を売る手順を解説しました。
買取で家を売る手順［4つの流れ］←早く売却したい人向け
かわって、「買取」で家を売る手順は以下4つの流れです。
一般的に仲介の売却価格より割安になります。
安くなってでも早く売りたい事情がある人は「買取」がおすすめです。
レオ教授 手順を1つずつ解説するぞ！
買取手順1．家の買取査定を依頼する
が、最初の手順です。
売却のポイントは、複数の不動産会社に査定依頼して「買取金額を競わせる」ことです。
あなたの家を高く評価して買取してくれる不動産会社を探しましょう。
不動産一括査定サイトから「買取」を条件にして依頼すると、一気に比較できてとても効率がいいです。
※不動産会社の中には、買取していない仲介専門の会社もあります。
買取手順2．不動産会社と売買契約を締結する
が、買取で家を売る2つ目の手順です。
原則、買取金額が一番高い不動産会社を選んで契約するといいでしょう。
売買契約では、契約書面の読み合わせ、署名捺印と同時に、買主である不動産会社から手付金（買取金額の10％以下）を受け取ります。
ただし、不動産会社によっては買取条件がつくことがあるので注意が必要です。
- 売主が土地境界を確定を行なう
- 引き渡しは売買契約の3ヶ月後とする
などです。
不利な買取条件を見落とすと、希望通りに家を売却できないこともあります。
買取金額だけに目を奪われることなく、提示された条件も要チェックです。
レオ教授 そもそも信頼できる不動産会社なのかも要確認じゃ！
買取手順3．残金決済・家を引き渡す
ことが、買取で家を売る3つ目の手順です。
原則、振り込みにより家の売却代金を受け取ります。
同時に、売却する家の鍵をすべて不動産会社に引き渡します。
ここまでの手順で、買取による家の売却は最後の手順4を残しひとまず完了です。
買取手順4．税務署で確定申告する
ことを、売却後に忘れずしましょう。
家の売却代金も所得の1つですので、税金の課税対象になります。
確定申告は、家を売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行ないます。
原則、不動産会社から申告の連絡はありません。
家を売却してから期間が空きますので、忘れる人が多く注意が必要です。
以上、「買取」で家を売る手順を解説しました。
まとめ：手順を知って家を売る計画を正しく立てよう！
今回の不動産とーくは『家を売る手順が7分で丸わかり！あなたは仲介？買取？どちらで売却？』と題して、下記の項目を解説しました。
- 仲介で家を売る手順［8つの流れ］←高く売却したい人向け
- 買取で家を売る手順［4つの流れ］←早く売却したい人向け
レオ教授 家を売る手順は理解できたかの～？
マチ ぼやっとしてた流れが具体的に把握できてよかったです！
記事中でも触れましたが、家の売却がスムーズに進むかどうかの8割は「不動産会社・営業マン選び」で決まります。
家の売却に失敗した人の多くは、不動産会社選びを間違い、さらには頼りない営業マンに当たっていることが多いです。
あなたが失敗しないためにも「比較」には充分な時間を使ってほしいと思います。
以上、『家を売る手順が7分で丸わかり！あなたは仲介？買取？どちらで売却？』でした。
