ローン中の家を売る全知識|住宅ローンあるけど引っ越したい方は必見!

「ローン中の家を売るなんてできるのかな…」
「住宅ローンが苦しい…早く売って楽になりたい」
「無いと思ってた転勤辞令…せっかく買ったマイホームだけど…」

ローン中の家を売る理由は人により様々。
手狭による買い替えから、転勤や離婚などのデリケートな理由、はたまた毎月の無理な支払いから解放されたい理由でなんとか手放したい人も多いでしょう。

では、住宅ローンが残っている家の売却はできるのでしょうか?

まずは結論から、「ローン中の家を売ることはできます」
ただ、家を売ってもローンが残る場合は「原則難しい」です。(←原則なので例外で方法はあります)

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

教授、今日はローン中の家を売る方法について、解説していきましょうか

レオ教授レオ教授

うむ、意外に「できない」と思ってる人が多いからの~
目次は下記じゃ!

では、今回の不動産とーく『ローン中の家を売る全知識|住宅ローンあるけど引っ越したい方は必見!』を始めていきましょう。

この記事では、住宅ローンあるけど引っ越したい方に向けて、ローン中の家を売る条件、売却までの手順を中心に解説しています。

記事の後半では、家を売ってもローンが残る場合でも売却可能な方法にも触れています。
ぜひ最後までどうぞ!

ローン中の家を売る条件とは?

ローン中の家を売る条件は「住宅ローンの完済」です。

一般的には、家の売却代金を返済にあてて完済します。
よって、売却代金が住宅ローンの残債を上回ることが必須になります。

レオ教授レオ教授

まずは下記の表を見てもらおうかの~

ローン残債売却代金売却可否
事例①2,200万円2,500万円
事例②2,200万円2,000万円×
※諸費用は別途必要です。

住宅ローンが残っている家の売却は、この2つの事例どちらかに当てはまります。
つまり、家の売却代金がローン残債を上回るかどうかの違いです。

事例①は、ローン残債が2,200万円、家の売却代金が2,500万円なので、売却代金で完済可能です。

一方、事例②は、残債は同じ2,200万円ですが、家の売却代金が2,000万円です。
売却代金で住宅ローンを完済できないため、差額200万円を預貯金などで補填する必要があります。
家を売ってもローンが残る、かつ補填も難しい場合は、原則「売れない」という仕組みです。

大事なのでもう一度お伝えしておきます。
ローン中の家を売る条件は「住宅ローンの完済」になります。

住宅ローンあるけど引っ越したい場合には、この条件のクリアが大前提になります。

※ページ内リンク:住宅ローンが残っても売る方法は?

家を売ってもローンが残る場合、売却後に支払っていくのはダメ?

結論から言うと「できません」

ローン中の家に設定されている抵当権(ていとうけん)を、売却と同時に抹消する必要があるからです。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

難しい言葉がでてきましたね
抵当権とは何でしょうか?

抵当権とは?抵当権とは、住宅ローンを貸す条件に、「土地と建物を担保に取る」銀行側が設定する権利です。(※マンションも同様)
もっと言うと、万一計画通りに住宅ローンを返済できない場合は、銀行側の判断で土地と建物を売却し、ローンの返済に充てることができる権利です。
レオ教授レオ教授

ローン中の家には、ほぼ100%抵当権が設定されとる

住宅ローンが残っている家の売却において、この抵当権は次の購入者へ引き継げないルールです。
よって、家の売却と同時に抹消する必要があるわけです。

レオ教授レオ教授

他人の担保がついた家なんて買いたくないじゃろ
じゃから、ほぼ例外なく家の売却と同時に抵当権を抹消するんじゃ

つまり、この抵当権抹消に「住宅ローンの完済」が必要というわけです。
各種銀行、信用金庫、フラット35(住宅金融支援機構)など、どこの金融機関で借りていても条件は同じです。

生徒:マチ生徒:マチ

そっかぁ、残ったローンをまた分割で払うのは無理なんですね


続いては、ローン中の家を売る手順について詳しく解説していきます。

ローン中の家を売る手順1~4

ローン中の家を売る手順について解説していきます。
住宅ローンが残っている家の売却では、下記4点を順番に進めていきます。

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の査定額を確認
  3. ローンを全額返済できるか確認
  4. 不動産会社に売却してもらう

手順1.住宅ローンの残債を調べる

まず『住宅ローンの残債を調べる』ことが、ローン中の家を売る最初の手順です。

住宅ローンの残債は、定期的に銀行から送られてくる「返済予定表」や「残高証明書」で確認できます。

ただ、返済予定表は確認して捨ててしまう人も多いです。
ない場合は、銀行の窓口に問い合わせをして、再発行を依頼しましょう。

手順2.家の査定額を確認

『家の査定額を確認』が、ローン中の家を売る第2の手順です。

査定は、手順1で確認した住宅ローンの残債を、家の売却代金で完済できるか正確に確認するための大事なステップになります。

ネット上で大まかな相場を調べたり、近隣で販売中の物件から売れる金額の目安を立てる人もいますが、一切おすすめできません。

これら簡易な方法で把握する目安金額は、正確性ゼロです。
実際に売れる価格と間違いなく大きな差が生じます。

よって、不動産会社への査定依頼が必須です。

不動産会社は、土地や建物の規模、間口、前面道路の幅員、建物の築年数、間取り、その他現在の販売物件、過去の売却事例、地域の住宅ニーズ、駅までの距離等、様々な視点から不動産を調査して査定額を算出します。

よって、算出された価格は実際に売れる価格に近いものになります。

レオ教授レオ教授

不動産会社によって、査定額には差が出るのが普通じゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なぜ差が出るんですか?

レオ教授レオ教授

得意エリアかどうか、参考にした売却事例、担当者の経験値など、理由は複数じゃ

ただ、査定額もあくまで想定です。
必ず売れる金額ではない点は注意しておきましょう。

レオ教授レオ教授

より正確に査定額を知りたい場合は、3社以上に査定依頼して平均値をとるんじゃ
すると、精度は格段に高くなるぞ!

3社以上へ査定依頼するなら「不動産一括査定」が便利です。
詳細は別ページ『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』で解説しています。

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手順3.ローンを全額返済できるか確認

『ローンを全額返済できるか確認』することが、ローン中の家を売る第3の手順になります。

住宅ローンの残債と家の査定額がわかったら、家を売って「住宅ローンを完済できるのか」「現金を補填すべきかどうか」を確認しましょう。

再度、住宅ローンが残っている家の売却について、表でイメージしてみて下さい。

ローン残債売却代金売却可否
事例①2,200万円2,500万円
事例②2,200万円2,000万円×
レオ教授レオ教授

ここで売却時に必要な「諸費用」と「税金」2つの存在を忘れてはならんぞ

諸費用と税金

購入時と同様、家を売る際にも諸費用と税金がかかります。

  • 仲介手数料
  • 司法書士費用
  • 売買契約書の印紙代(印紙税)
  • 譲渡所得税

不動産の売却では、一般的に上記4点が必要です。
少し詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社に支払う成果報酬が「仲介手数料」です。

仲介手数料は売買価格により異なり、計算式は「売買価格×3%+6万+消費税」になります。
例えば、売買価格2,500万円なら「81万円(税別)」の仲介手数料が必要です。

司法書士費用

司法書士へ依頼する手続き費用(登記費用など)です。

  • 所有権移転に必要な「売渡し証書の作成費用」
  • 登記住所を現住所に変える「住所変更登記」
  • ローン中の家を売る場合は「抵当権抹消登記」

以上の3種類の費用がかかります。

ただ、購入時に比べ、それほど高い費用はかかりません。
司法書士への費用は、合計で5〜10万円程度見ておけばいいと思います。

売買契約書の印紙代(印紙税)

家を売る不動産売買契約書には、必ず収入印紙を貼ります。
収入印紙の金額(印紙税)は売買価格により異なります。

売買契約金額印紙税(軽減後)
500万円超~1,000万円以下5,000円
1,000万円超~5,000万円以下1万円
5,000万円超~1億円以下3万円
譲渡所得税

家を売って得た所得に対しての税金、「譲渡所得税」がかかります。
購入時の価格(建物は減価償却後の価格)より高く売れた場合、その利益に対して原則税金を支払う必要があります。

ただ、今「住んでいる家」を売る場合は、特別控除や軽減税率等が適用できるため、税金がかからないことが多いです。

一般的によく使われるのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。
3,000万円までの譲渡所得について、税金がかからない制度です。(確定申告が必要)

※各種特別控除の適用には条件があり、また税制度は改定の可能性もあります。
最新の内容は国税庁のホームページや最寄りの税務署にご確認ください。


参考に、2,500万円で家を売却した場合の諸費用は、

参考例
売却代金2,500万円−(仲介手数料約81万円+司法書士費用約10万円+印紙代1万円)=手取り2,408万円

※譲渡所得税は特別控除を利用しかからないとします。

住宅ローンの残債2,200万円とすると、
手取り2,408万円−残債2,200万円=+208万円

結果、ローン中の家を売ることができます。

生徒:マチ生徒:マチ

家を売ってもローンが残る場合は、現金で補填するんでしたね?

レオ教授レオ教授

その通りじゃ!

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

ここまで理解して進めていれば安心ですね

レオ教授レオ教授

具体的に売却活動に入る前に、「諸経費明細」を不動産会社から出してもらうんじゃぞ
正確な数字を事前に確認しておくんじゃ

手順4.不動産会社に売却してもらう

ローン中の家を売る最後4つ目の手順、『不動産会社に売却してもらう』です。

今ある住宅ローンが完済可能なことがわかったら、いよいよ不動産会社に売却してもらいます。

既に査定額を出してもらった不動産会社を比較、また新たに高く売ってくれそうな不動産会社に査定を依頼して比較するといいでしょう。

家の売却では、売り出し価格はもちろん、不動産会社の売却活動の内容、広告手法や営業手法、店舗の雰囲気、担当者の熱意や経験も、結果に大きく影響します。

レオ教授レオ教授

その不動産会社の強みは何か?、購入者の視点で比較できればベストじゃな

不動産会社選びは「比較が命」です。
しっかり時間をかけて、家族や友人の意見も聞きながら決定することをおすすめします。


以上、ローン中の家を売る手順を解説しました。
4手順のおさらいをしておきます。

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の査定額を確認
  3. ローンを全額返済できるか確認
  4. 不動産会社に売却してもらう
レオ教授レオ教授

住宅ローンが残っている家の売却について、イメージできたかの~

かわって、家を売ってもローンが残る場合は、売却自体あきらめなければいけないのでしょうか?
原則は「住宅ローンの完済」が条件ですが、例外の売却方法について解説していきます。

家を売ってもローンが残る場合は本当に売れない?

やはり「原則は売れません」
理由は、銀行が担保として設定した抵当権が抹消できないからです。

レオ教授レオ教授

住宅ローンあるけど引っ越したい、その強い気持ちはわかるんじゃがな

ただ、家を売ってもローンが残る場合、つまりオーバーローンの場合でも、例外で下記2つの方法なら売却できます。

  1. 住み替えローンの利用
  2. 任意売却

自分にも可能な方法かどうか見極めた上で、選択肢の1つと考えてみて下さい。

生徒:マチ生徒:マチ

例外と言うからには注意点があるんですか?

レオ教授レオ教授

特に2の任意売却は、ローン中の家を売る特に例外的な方法じゃ
専門家への相談は必須じゃぞ

1.住み替えローンの利用

家を売ってもローンが残る場合、「住み替えローンの利用」で売却できます。
住宅ローンあるけど引っ越したいなら、この方法の選択が一般的です。

ただ、前提として次の新居を購入する必要があります。

レオ教授レオ教授

賃貸に引っ越したい人は対象外じゃ

住み替えローンとは、売却代金で返しきれないローン残債を、新居の住宅ローンに上乗せして、まとめて借りられるローンです。(買い替えローンと呼ばれることもあります)
そのため、家を売ってもローンが残る場合でも売却できるわけです。

レオ教授レオ教授

残債が2,200万円、家の売却代金2,000万円の場合、差額の200万円を新居のローンに上乗せする組み方じゃ

ただし、住み替えローンの利用には、いくつかの注意点があります。


  • 借り過ぎて毎月の支払いが多額になる
  • 使える金融機関が限られる
  • 通常より金利が高くなる場合がある

特に、「借り過ぎて毎月の支払いが多額になる」点には注意が必要です。
今の家を売って引っ越ししたいあまり、安易な判断をするとつい借り過ぎてしまいます。

返済シミュレーションを出してもらい、客観的で冷静な判断が大切です。

住み替えローンは、通常の住宅ローンより負担の大きい組み方です。
金額にもよりますが、年収や勤務先、勤続年数など個人の属性に関する審査が厳しくなるのが特徴です。

住み替えローンを実施している金融機関を参考に2つ紹介しておきます。

2.任意売却

任意売却とは、住宅ローン支払いが困難かつ、家を売ってもローンが残る場合で、金融機関の合意を得て家を売却する方法です。

ローン中の家を売る人の中には、「支払いが苦しく生活ができない」「支払いを滞納せざるを得ない」など理由で、なんとか手放したいケースも少なくありません。
そこで「任意売却」という方法が救済措置になります。

滞納が長引くと「競売」という強制売却される可能性があります。
競売ではかなり低い価格での売却になるため、市場価格で売りに出せる任意売却は、有効な方法として認知されています。

ただし、売却代金は住宅ローン返済にあてられますので、手元には1円も残らないことを理解しておきましょう。

任意売却の詳細については、下記サイトでの確認がおすすめです。
支払いが苦しく、住宅ローンあるけど引っ越したい方は、なにかヒントがつかめると思います。


以上、家を売ってもローンが残る場合でも売却する方法を2つ解説しました。

まとめ

今回の不動産とーく『ローン中の家を売る全知識|住宅ローンあるけど引っ越したい方は必見!』もまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはどうじゃったかの〜?

本記事で解説したこと・ローン中の家を売る条件
・ローン中の家を売る4つの手順
・家を売ってローンが残る場合でも売却する2つの方法

住宅ローンあるけど引っ越したいと希望する方に向けて、ローン中の家を売る条件、売却までの手順を中心に解説してきました。

ローン中の家を売る条件は「住宅ローンの完済」です。
この条件さえクリアすれば、住宅ローンが残っている家の売却も難しいものではありません。

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の査定額を確認
  3. ローンを全額返済できるか確認
  4. 不動産会社に売却してもらう

実際に家の売却を進めたい方は、上記手順で進めてみて下さい。

以上、『ローン中の家を売る全知識|住宅ローンあるけど引っ越したい方は必見!』でした。

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