「ローン中の家を売ることってできるの?」
「子供が増え手狭に…ローン中の家って買い替えたい」
「無いと思ってた転勤辞令…ローン中の家って売れる?」

家を買ってから、5年、10年と時が経つと、出産や転勤、親との同居などのライフイベントに変化があることが多々。
一生住む思いで購入した家でも、生活が窮屈になり、住み替えを考える機会が増えてきます。

ただ、家の購入時に組んだ住宅ローンは最長の35年。
10年が経過しても25年もローンが残っている…気が遠くなる話です。
このことから「ローン中の家を売るなんて無理だよね…」と、諦める方が多いのが現状です。

そもそも、ローン中の家を売ることはできないのでしょうか?

結論をいうと「売ることができます」

今回の記事では、ローン中の家を売る方法が知りたいあなたに向けて、下記の内容がわかるように深く掘り下げていきたいと思います。

ローン中の家を売るための条件がわかる
売った後にローンが残る場合は売却不可な理由がわかる
ローン中の家を売る手順がわかる

あなたの不安や疑問を解消できれば幸いです。
ぜひ最後までお付き合い下さい!

ローン中の家を売るには「売却代金>ローン残債」が条件!

ローン中の家を売ることはもちろんできますが、売却代金がローンの残債を上回ることが原則です。

「売却代金(+自己資金)>ローン残債」
-例-
①売却代金2,000万円>残債1,800万円
②売却代金1,500万円+自己資金300万円>残債1,800万円
※諸費用は別途必要です。

そもそも住宅ローンは土地と建物を担保にした借金ですので、残債を残したまま家を売ることはできません。
家を売る時には、この残債を全額返済する必要があります。

上記の例にあげたように、残債が1,800万円、家の売却代金が2,000万円としたら、売却代金で完済可能です。
一方、同じく残債が1,800万円、家の売却代金が1,500万円の場合は、残債を一括返済するために、その差額を預貯金などの自己資金で補填する必要がでてきます。

マスターマスター

売却後の転居先が賃貸の場合は、説明の通り完済が必要です。
ただ、家の買い替え場合には、返済しきれない残債を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」が使える金融機関もあります。

今触れた住み替えローンは、残債が1,800万円、家の売却代金が1,500万円の場合、差額となる300万円の債務を、新居のローンに上乗せする組み方です。

ただ、住み替えローンは、通常の住宅ローンより負担の大きい組み方です。
金額にもよりますが、年収や勤務先など個人の属性に関する審査が厳しくなるのが特徴です。

近年の住み替え需要に合わせて、金融機関側でも様々なローン商品を提供しています。
ですが、売却代金との相殺後、差額の残債が多い場合は、決して無理をせず、あなた自身で踏みとどまる判断も大切です。

はじめに、ローン中の家を売るには「売却代金(+自己資金)>ローン残債」が条件と書きました。
ではなぜローンの残債が残ると家が売れないのでしょうか?その疑問について解決していきます。

なぜローンが残ると家は売れないの?

家の購入時に住宅ローンを利用すると、融資金額が支払われると同時に、担保となる土地・建物に抵当権(ていとうけん)という権利が設定されます。

抵当権とは、簡単にいうと、計画通りに住宅ローンの返済ができない時、金融機関側の判断で土地と建物を売却してローンの返済に充てることができる権利です。
この抵当権が登記されると、不動産に関する権利を明確にするため、法務局に情報が記録され公開されます。

ローン中の家は、ほぼ100%の割合で抵当権が設定され、登記されています。
この抵当権は、次の購入者へ引継げませんので、売買と同時に抹消する必要があるんです。

マチマチ

なぜ引き継げないんですか?

マスターマスター

他人の住宅ローンの担保がついた家なんて買いたくないですよね。
その理由から、引き継ぎを認めず、ほぼ例外なく売買と同時に抵当権を抹消するんです。

ケイスケケイスケ

なるほど。
何とかついていけてます。

つまり、この抵当権抹消に、現在の住宅ローンの完済が必要というわけです。

また、抵当権の抹消がきっちりと履行されるように、一般的に使用されている不動産売買契約書には、買主の完全な所有権を阻害する一切の権利(抵当権等)を、売主の責任と負担において、抹消しなければならない主旨の条文が規定されています。

続いては、本記事のメイン部分。
ローン中の家を売る手順について詳しく解説していきます。

ローン中の家を売る手順は?

それでは、ローン中の家を売る手順について説明していきます。
おおまかな手順は下記です。

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の査定額を確認
  3. ローンを全額返済できるか確認
  4. 不動産会社に売却してもらう
マスターマスター

ローン中の家を売る手順を明確にするためには、先に説明した通り、家の売却代金とローンの残債金額のバランスを把握することが重要です。

それでは解説していきます。

1.住宅ローンの残債を調べる

まずは、現在の住宅ローンの残債を調べるのが第一歩です。
住宅ローンの残債は、金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や残高証明書で確認できます。
返済予定表は4月及び10月に、残高証明書は10月を目安に送られてくることが多いように思います。

残高証明書は、住宅ローン控除の適用のため、年末調整や確定申告で提出して手元にないことがあります。
無ければ、返済予定表を探してみましょう。

ただ、返済予定表は確認して捨ててしまう人も多いので、その場合は金融機関に問い合わせをして、再発行を依頼しましょう。

マスターマスター

今現在の残債金額を知りたいだけなら、再発行ではなく、口頭で金額だけ聞くでもいいと思います。

2.家の査定額を確認

続いて、家の査定額の確認です。

インターネットで大まかな相場を調べる、また、近隣で販売中の物件からおおよその目安額を知ることもできるでしょう。
ですが、このような簡易な方法で把握する目安金額は正確性が低いため、実際に家を売るときに大きな差が生じてしまう恐れがあります。
周辺の販売物件を目安に3,000万円で売れる見込みをたてて住み替え計画を進めたら、実際には2,500万円でしか買い手が見つからないなどは正直多々。
新しい家を買う予算が狂い、住替え計画が頓挫するケースになりかねません。

このようなマイナスの事態ならぬよう、不動産会社への査定依頼をおすすめします。

不動産会社は、土地や戸建てであれば、土地や建物の規模、間口、前面道路の幅員、建物の築年数、間取り、その他現在の販売物件、過去の売却事例、地域の住宅ニーズ、駅までの距離等、様々な視点から不動産を調査して査定額を算出します。
ただ、査定額もあくまで想定ですので、必ず売れる金額ではありませんが、インターネット等で簡易に調べるよりも正確性は格段に高くなります。

そこで、自宅近くの不動産会社に足を運んで査定依頼するのも1つの方法です。
ですが、査定額だけを知りたい場合には複数の不動産会社に一括して査定依頼できるサービスの利用をおすすめします。

マスターマスター

売却意思があいまいで、とりあえず査定額だけ知りたい場合、積極的に取り組んでくれず、ひやかし扱いする不動産会社も多いんですよ。

ケイスケケイスケ

たしかに。
不動産会社からすると、売却前提の査定が基本ですもんね。

マスターマスター

そうなんです。
良心的な会社もありますが、基本的には売却までつながらないとビジネスになりませんからね。
だから、査定額だけ知りたい人は、ネットから簡単に依頼できる無料の一括査定サービスがおすすめなんです。

また、一括査定をおすすめする理由は他にもあります。

1つの不動産会社の場合、その不動産会社の視点や考え方に寄った査定額になることも多いです。
そこで、複数の不動産会社の査定額を比較することで、より正確性の高い査定額を知ることができるからです。

マスターマスター

査定は複数の不動産会社へ依頼するのが基本です。
ページ下部でおすすめの一括査定サイトを紹介していますので、合わせてチェックしてみて下さい。

3.ローンを全額返済できるか確認

住宅ローンの残債と家の査定額がわかったら、家の売却代金で全額返済できそうか、追って自己資金が必要かどうかなど、確認してみましょう。

「売却代金(+自己資金)>ローン残債」
-例-
①売却代金2,000万円>残債1,800万円
②売却代金1,500万円+自己資金300万円>残債1,800万円

マスターマスター

ここで忘れてはならないのが「諸経費」と「税金」2つの存在です。

家を売るためには、売却価格によってもちろん諸経費や税金がかかります。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への各種手続き費用
  • 売買契約書の印紙代(印紙税)
  • 譲渡所得税

一般的な不動産売却では、上記4点が必要です。
少し詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

諸経費の内、一番大きな費用は不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料の計算式は「売買価格×3%+6万+消費税」を覚えておくといいと思います。

例えば、2,000万円で売却した場合、税別66万円の仲介手数料が必要になりますので、その分手取り金額が減ることを想定しておく必要があります。

司法書士への各種手続き費用

売却時に原則必ず依頼する司法書士への各種手続きが必要です。
所有権移転に必要な「売渡し証書の作成費用」、登記住所を現住所に変える「住所変更登記」、ローン中の家を売る場合は「抵当権抹消登記」の費用がかかります。

ただ、不動産売却時にはそんなに高い費用はかかりません。
司法書士への各種手続き費用は、合計で5〜10万円程度見ておけばいいと思います。

売買契約書の印紙代(印紙税)

家を売る際の不動産売買契約書には、必ず収入印紙を貼ります。

収入印紙の金額(印紙税)は、売買価格により異なり、下記の通りです。

売買契約金額印紙税(軽減後)
500万円超~1,000万円以下5,000円
1,000万円超~5,000万円以下1万円
5,000万円超~1億円以下3万円

譲渡所得税

家を売った結果、購入時の価格(建物は減価償却後の価格)から譲渡所得がある場合、その譲渡所得、つまり生じた利益に対して原則「譲渡所得税」がかかります。

マスターマスター

簡単に言うと、買った時より今回売る価格の方が高い場合の話です。

ただ、安心してもらいたいのが、ローン中の家を売る場合、つまり今居住しているマイホームを売る場合は、その利益に対して特別控除や軽減税率等が適用できます。
よって、譲渡所得の額にもよりますが、「譲渡所得税」は少ない、もしくはかからないことが大半です。

一般的によく使われるのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。
3,000万円までの譲渡所得について、税金がかからない制度です。(確定申告が必要)
※各種特別控除の適用には条件があり、また税制度は改定の可能性もありますので、最新の内容は国税庁のホームページにてご確認ください。

特別控除等を利用すれば、譲渡所得税は助かりますが、買い替えの際には注意が必要です。
ローン中の家を売る、その後の買い替え先のローンでは、住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)が使えない弊害もあります。
よって、使う方が得なのか、使わない方が得なのか、あなたの住み替え計画に合わせて、税務署や税理士などの専門家に一度相談してみるのもいいでしょう。

マスターマスター

この譲渡所得税は、譲渡所得、つまり買った時より利益が出た場合のみ課税される税金です。

ケイスケケイスケ

利益が出ない人には関係のない税金ってことですよね?

マスターマスター

その通りです!
ただ、税金については、あなた自身で税務署や税理士に直接確認しておくことをおすすめします。
不動産会社の担当者によって知識レベルが違うので、間違ったアドバイスを受ける危険があるからです。

不動産売却に係る税金は、時期によって見直しがなされます。
あなたが実際に家を売る時に、最新の制度を確認するようにしましょう。


ローン中の家を売る際の、諸経費と税金はおおまかにでもわかりましたか?

参考に2,000万円で売却した場合をイメージすると、

売却代金2,000万円−(仲介手数料約66万円+司法書士費用約10万円+印紙代1万円)=正味の売却代金1,923万円

となり、住宅ローンの残債1,800万円の場合は、

1,923万円−1,800万円=123万円

結果、「売却代金>ローン残債」となるので、ローン中の家を売ることができます。

マチマチ

仮に正味の売却代金がローン残債に満たない場合は、自己資金で補填するんですね。

マスターマスター

その通りです!

ケイスケケイスケ

新しい家に買い替えする場合は、その満たない残債分を「住み替えローン」に上乗せして借りることもできるんですよね。

マスターマスター

その通りです!
ただ、多額の上乗せが必要な場合は、審査が通ったとしても、毎月の返済額に大きな負担がかからないか客観的な判断が必要です。

マチマチ

わかりました!

マスターマスター

不動産会社に相談すれば、諸経費明細までもらうことができます。
具体的に売却活動に入る前に、事前に確認しておくことをおすすめします。

ケイスケケイスケ

ここまで理解して進めていれば安心ですね!

4.不動産会社に売却してもらう

では最後の手順、今あるローンが全額返済可能で、家を売っても問題ないことがわかったら、いよいよ不動産会社に売却してもらいます。
既に査定額を出してもらっている不動産会社から、改めて話を聞いてみるのが良いでしょう。

ここでのポイントは、査定時と同様に複数の不動産会社の話を聞いて比較検討することです。
不動産売却では、販売価格はもちろん、不動産会社の売却活動の内容、広告手法や営業手法、店舗の雰囲気、担当者の熱意や経験も大きく影響します。

マスターマスター

その不動産会社の強みは何なのか?を、購入者の視点で考えられたらベストですね。
アピールポイントを聞いてみて、信頼性と説得力が高い、かつ売却への熱意が感じられる不動産会社に依頼しましょう。

マチマチ

ちょっと疑問に思ったんですけど、買い替えの場合は「売るのが先?」「買うのが先?」どっちなんでしょうか?
家を売るのと買うのをどう並行して進めるのかイメージできなくて…

マスターマスター

いい質問ですね♪
その答えをここで解説すると長くなってしまうので、別ページで解説しましょうか。
下記リンクより合わせてチェックしてみて下さい。

家に住みながら売却できる?先に引っ越しが必要なの?

今住んでいる家を売る時には、住んだままで売却ができます。
先に引っ越しして空き家にする必要はありません。

一度引っ越しして空き家に、売却後さらに新居へ引っ越しするのは負担が大きいですよね。
二度手間になる分、費用も余分にかかります。
特別な理由がない限り、住んだままで売却する方が大半です。

ただ、住んでいる家に購入検討者が見学に来るので、日時調整や部屋の片づけなどは少し面倒に感じるかもしれません。
でもそこは家の早期売却につなげる必要な努力と考えて割り切りましょう。

ケイスケケイスケ

あの〜、今の家が無事に売却できたとして、代金を受け取った段階で、今の家の所有権は購入者へ移転するんですよね?

マスターマスター

はい、移転しますよ。

ケイスケケイスケ

その点疑問に思うことがあるんです。
特に買い替えの時は、売却代金でローンを完済した後に、新しいローンを組みますよね。
新居への引っ越しは、今の家を引き渡した後なのでは?

マスターマスター

いい質問ですね、さすがです♪
買い替え時は、代金受領日より7〜10日程度の引き渡し猶予をつけることが一般的です。
その間に、新居のローンを組み、新居の引き渡しを受けて、引っ越しする流れです。

ケイスケケイスケ

なるほど!

マスターマスター

引き渡し猶予は、売主買主の口約束ではなく、不動産売買契約書の特約条項にちゃんと明記しておくようにします。

家の査定額を確認するなら「無料一括査定」がおすすめ!

ローン中の家を売る手順の1つ、「家の査定額を確認」するためには、複数の不動産会社に査定依頼ができる「無料一括査定」がおすすめです。

査定額を正確に把握するには、複数の不動産会社に査定依頼することを必須と考えるべきですが、1社ずつやり取りするのはとても面倒ですよね。
その点一括査定では、インターネットの専門サイトで1回必要項目を入力するだけで、平均3社以上の不動産会社にまとめて査定依頼できます。

ケイスケケイスケ

なるほど。
1つ1つの不動産会社に同じことを伝えるのはわずらわしいと思っていました。
ネット依頼でも不動産情報を都度入力しなければなりませんが、無料一括査定なら手続きが1回で済むのでスムーズなんですね。

マチマチ

無料なのも魅力的ですね♪

でも、一括査定サイトも探せばたくさんあります。
どんな一括査定サイトを選べばいいのでしょうか?

続いて、ローン中の家を売る人がよく使っている、人気の一括査定サイトを紹介していきます。

ローン中の家を売る人が使ってる!人気の無料一括査定サイト[3選]

それでは、ローン中の家を売る人が使っている不動産一括査定サイトを紹介していきます。
人気かつ無料のものに絞って3つ紹介しますので、ぜひチェックしてみて下さい。

1.『ライフルホームズ』
日本最大級の不動産情報サイトの一括査定

ライフルホームズの不動産売却査定

査定利用者が470万人を突破した<『LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)』の不動産売却査定。
1700社を超える参加社数は、数ある不動産一括査定サイトの中でも最大級です!

また、依頼者が不動産会社をしっかりと比較できるように、各不動産会社の特色や意気込みが分かる情報を豊富に掲載。
あなたに合った不動産会社を見つけやすい工夫がされています。

日本最大級の不動産・住宅情報サイト「ホームズ」の株式会社LIFULL(東証一部上場)が運営しているため、安心感が違います。
芸能人をイメージキャラにしたテレビCMも放映されているので、ご存じの方も多いのではないでしょうか。

[運営概要] 
エリア日本全国(47都道府県)
登録社数1,700社以上
依頼可能社数最大10社
査定可能な不動産・マンション
・一戸建て
・土地
・倉庫
・工場
・投資用(一棟物件)
・投資用(区分所有)
利用者数476万人以上
査定費用無料
運営会社株式会社LIFULL
(東証一部上場)

ライフルホームズの不動産一括査定は、北海道から沖縄県まで全国を網羅。
大手の不動産会社、地元の不動産会社を含めて最大6社まで可能です。

「満足できる不動産売却」に重要な会社探しを手厚くサポートしてくれます。
ぜひあなたもチェックしてみて下さい!

2.『イエウール』
利用者数1000万人の大人気一括査定

イエウール公式サイト

売却成立サポート件数が年間20万件を突破する、
イエウール』の不動産一括査定。

イエウールはその名の通り、多くの不動産ポータルサイトと違い、不動産売却を専門とする人気サイトです。
大手の不動産会社から地域密着の小規模な不動産会社まで全国1,600社以上が登録。
多種多彩な不動産会社の査定や売却サービスを比較検討することができます。

[運営概要] 
エリア日本全国(47都道府県)
登録社数1,600社以上
依頼可能社数最大6社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建て
・土地
・一棟アパート、一棟マンション
・区分マンション(収益)
・一棟ビル
・区分所有ビル(ビル一室
・店舗、工場、倉庫
・農地
・その他不動産
利用者数1000万人以上
査定費用無料
運営会社株式会社Speee

イエウールでは、最大6社の査定内容をしっかり比較できます。
色々な不動産会社を比較検討する時間がなく、厳選された不動産会社に一括で査定依頼をしたい人におすすめです。
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3.『イエイ』
テレビCMも公開/実績10年の一括査定

イエイ 不動産一括査定

利用者400万人突破した、
イエイ』の不動産一括査定。
一括査定サービスを開始してから10年の実績を誇ります。

一括査定サイトとして最大規模の1,700社を超える不動産会社が登録している一方で、悪質な不動産会社を排除するイエローカード制度という独自システムを採用しています。
つまり、査定依頼者からの苦情連絡に応じて不動産会社を排除するシステムであり、これによって良質な不動産会社を選別しています。

[運営概要] 
エリア日本全国(47都道府県)
登録社数1,700社以上
依頼可能社数最大6社
査定可能な不動産・分譲マンション
・一戸建
・土地
・ビル一室
・マンション一棟
・アパート一棟
・ビル一棟
・工場、倉庫
・その他不動産
利用者数400万人以上
査定費用無料
運営会社セカイエ株式会社

イエイ最大の特徴は、専門知識を持ったスタッフが中立的な立場からサポートしてくれること。
売却に関する相談だけでなく、査定依頼した不動産業者への断り連絡もイエイが代行してくれます。
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ローン中の家を売る場合「任意売却」は最終手段

ちょっと話をそらしますが、ローン中の家を売る場合に「任意売却」という方法を選択する人がいます。

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞っている場合、抵当権を設定している金融機関の承諾を得て、残債よりも下回る金額で家を売る方法です。
金融機関としては、抵当権を行使して強制的に競売で処分するよりも、市場で売却した方が高く売れるという判断をします。

少し分かりづらいので例を挙げます。
残債が3,000万円、家の査定額が2,300万円、競売で処分できそうな価格が1,900万円とします。
このような場合、強制的に競売で処分しても、1,900万円しか入金されず、融資した金融機関は1,100万円を損切しなければなりません。
一方、任意売却では、残債3,000万円にとどかないまでも、市場に売りに出してうまく処分できれば、2,300万円を回収でき、損切は700万円で済みます。

ただ、任意売却は、ローンの返済が滞っていることが前提。
任意売却後には、無担保の借金が残ります。

ローンの返済が苦しい場合には、返済の猶予やリスケジュールなどの相談に応じる金融機関もありますので、任意売却は最後の手段と考えましょう。

まとめ

ローン中に家を売るためには、残債と家の査定額のバランスがとても重要になってきます。
また、新たに家を購入して住替える場合には、引渡し猶予の設定など売却活動と購入活動をしっかりと連動させることが求められます。
住替えには、このお金の流れとスケジュールの管理を適切に説明してアドバイスできる不動産会社が必要です。
長い人生の中でも数少ない貴重な住替えの機会。
一括査定などで複数の不動産会社を比較すれば、満足のいく住替えを実現できるベストパートナーを見つけることができるでしょう。

以上、『ローン中の家を売るには?残債有の住宅売却に必要なたった1つの条件』でした。