ローン中の家を売るには?残債有の住宅売却に必要なたった1つの条件

ローン中の家を売るにはどうすればいいのか、解説していきます。

「ローン中の家を売ることってできるの?」
「子供が増え手狭に…ローン中の家って買い替えたい」
「無いと思ってた転勤辞令…ローン中の家って売れる?」

あなたも悩んでいませんか?

家を買ってから、5年、10年と時が経つと、出産や転勤、親との同居などのライフイベントに変化があることが多々。
一生住む思いで購入した家でも、生活が窮屈になり、住み替えを考える機会が増えてきます。

ただ、家の購入時に組んだ住宅ローンは最長の35年。
10年が経過しても25年もローンが残っている…気が遠くなる話です。

このことから「ローン中の家を売るなんて無理だよね…」と、諦める方が多いのが現状です。

そもそも、ローン中の家を売ることはできないのでしょうか?

結論をいうと「売ることができます」

今回の記事では、ローン中の家を売る方法が知りたいあなたに向けて、下記の内容がわかるように深く掘り下げていきたいと思います。

本ページで学べること・ローン中の家を売るための条件
・ローン中の家を売る手順
・家に住みながら売却できるのか、先に引っ越しが必要か

それでは、今回の不動産とーく『ローン中の家を売るには?残債有の住宅売却に必要なたった1つの条件』を始めていきましょう!

ローン中の家を売るには「売却代金>ローン残債」が必須条件!

ローン中の家を売ることはもちろんできますが、売却代金がローンの残債を上回ることが必須条件です。

売却代金(+自己資金)>ローン残債

参考例を表にすると、

ローン残債売却代金売却可否
売却住宅①1,800万円2,000万円
売却住宅②1,800万円1,500万円×
※諸費用は別途必要です。

上記の例を少し解説すると、
売却住宅①は、ローン残債が1,800万円、家の売却代金が2,000万円なので、売却代金で完済可能です。

一方売却住宅②は、残債は同じく1,800万円ですが、家の売却代金が1,500万円と残債を下回っています。
この場合、残債を一括返済するために、その差額300万円を預貯金などの自己資金で補填する必要がでてきます。

そもそも住宅ローンは土地と建物を担保にした借金ですので、残債を残したまま家を売ることはできません。

家を売る時には、この残債を全額返済する必要があります。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど、なるほど。

レオ教授レオ教授

売却後の転居先が賃貸の場合は、説明の通り完済が必要じゃ。

生徒:マチ生徒:マチ

転居先が賃貸の場合?
買い替えの場合は違うってこと?

レオ教授レオ教授

完済の原則は同じじゃ。
家の買い替え場合には、返済しきれない残債を新居のローンに上乗せする「住み替えローン」が使える金融機関もあるんじゃ。

住み替えローンは、例②のように、残債が1,800万円、家の売却代金1,500万円の場合、差額となる300万円の債務を、新居のローンに上乗せする組み方です。

生徒:マチ生徒:マチ

へ~そんなことできるんですね。

ただ、住み替えローンは、通常の住宅ローンより負担の大きい組み方です。
金額にもよりますが、年収や勤務先など個人の属性に関する審査が厳しくなるのが特徴です。

近年の住み替え需要に合わせて、金融機関側でも様々なローン商品を提供しています。
ですが、売却代金から差し引いて、差額の残債が多い場合は、決して無理をせず、あなた自身で踏みとどまる判断も大切です。

はじめに、ローン中の家を売るには「売却代金(+自己資金)>ローン残債」が条件と書きました。
ではなぜローンの残債が残ると家が売れないのでしょうか?その疑問について解決していきます。

なぜローンが残ると家は売れないの?

ローン中の家を売る際、なぜローンが残ると家は売れないのでしょうか?

それは、
ローン中の家に設定されている抵当権(ていとうけん)を、売却と同時に抹消する必要があるからです。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

抵当権とは何でしょうか?

抵当権とは、簡単にいうと、計画通りに住宅ローンの返済ができない時、金融機関側の判断で土地と建物を売却し、ローンの返済に充てることができる権利です。

家の購入時、住宅ローンを利用すると同時に、担保となる土地・建物に、この抵当権が設定されます。
抵当権が登記されると、不動産に関する権利を明確にするため、法務局に情報が記録されるわけです。

レオ教授レオ教授

ローン中の家には、ほぼ100%の割合で抵当権が設定され、登記されているんじゃ。

この抵当権は、次の購入者へ引継げませんので、売却と同時に抹消する必要があるということです。

生徒:マチ生徒:マチ

なぜ引き継げないんですか?

レオ教授レオ教授

他人の住宅ローンの担保がついた家なんて買いたくないじゃろ。
その理由から、引き継ぎを認めず、ほぼ例外なく売却と同時に抵当権を抹消するんじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど。
何とかついていけてます。

つまり、この抵当権抹消に、現在の住宅ローンの完済が必要というわけです。

また、抵当権の抹消がきっちりと履行されるように、一般的に使用されている不動産売買契約書には、買主の完全な所有権を阻害する一切の権利(抵当権等)を、売主の責任と負担において、抹消しなければならない主旨の条文が規定されています。


続いては、本記事のメイン部分。
ローン中の家を売る手順について詳しく解説していきます。

ローン中の家を売る手順は?

ローン中の家を売る手順について解説していきます。
おおまかな手順は下記です。

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 家の査定額を確認
  3. ローンを全額返済できるか確認
  4. 不動産会社に売却してもらう
レオ教授レオ教授

何度も言うようじゃが、ローン中の家を売るには、「家の売却代金>ローンの残債」を把握することが重要じゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

売却代金がローンの残債にとどかない場合は、別途現金を用意する、または住み替えローンに含めるんでしたね?

レオ教授レオ教授

その通りじゃ!

それでは、ローン中の家を売る手順を解説していきます。

1.住宅ローンの残債を調べる

ローン中の家を売る手順①、
『住宅ローンの残債を調べる』ことです。

住宅ローンの残債は、金融機関から定期的に送られてくる返済予定表や残高証明書で確認できます。
返済予定表は4月及び10月に、残高証明書は10月を目安に送られてくることが多いように思います。

残高証明書は、住宅ローン控除の適用のため、年末調整や確定申告で提出して手元にないことがあります。
無ければ、返済予定表を探してみましょう。

ただ、返済予定表は確認して捨ててしまう人も多いので、その場合は金融機関に問い合わせをして、再発行を依頼しましょう。

レオ教授レオ教授

今現在の残債金額を知りたいだけなら、再発行ではなく、口頭で金額だけ聞くでもいいと思うぞ。

2.家の査定額を確認

ローン中の家を売る手順②、
『家の査定額を確認』です。

インターネットで大まかな相場を調べる、また、近隣で販売中の物件からおおよその目安額を知ることもできるでしょう。

ですが、このような簡易な方法で把握する目安金額は正確性が低いため、実際に家を売るときに大きな差が生じてしまうことがあります。

周辺の販売物件を目安に3,000万円で売れる見込みをたてて住み替え計画を進めたら、実際には2,500万円でしか買い手が見つからないなどは正直多々。
新しい家を買う予算が狂い、住替え計画が破綻するケースになりかねません。

このようなマイナスの事態ならぬよう、不動産会社への査定依頼をおすすめします。

不動産会社は、土地や戸建てであれば、土地や建物の規模、間口、前面道路の幅員、建物の築年数、間取り、その他現在の販売物件、過去の売却事例、地域の住宅ニーズ、駅までの距離等、様々な視点から不動産を調査して査定額を算出します。

ただ、査定額もあくまで想定ですので、必ず売れる金額ではありませんが、インターネット等で簡易に調べるよりも正確性は格段に高くなります。

そこで、自宅近くの不動産会社に足を運んで査定依頼するのも1つの方法です。

ですが、査定額だけを知りたい場合には複数の不動産会社に一括して査定依頼できるサービスの利用をおすすめします。

レオ教授レオ教授

売却意思があいまいで、とりあえず査定額だけ知りたい場合、積極的に取り組んでくれず、ひやかし扱いする不動産会社も多いんじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

たしかに。
不動産会社からすると、売却前提の査定が基本ですもんね。

レオ教授レオ教授

そうなんじゃ。
良心的な会社もあるが、基本的には売却までつながらないとビジネスにならんからの~。
だから、査定額だけ知りたい人は、ネットから簡単に依頼できる無料の一括査定サービスがおすすめなんじゃ。

また、一括査定をおすすめする理由は他にもあります。

1つの不動産会社の場合、その不動産会社の視点や考え方に寄った査定額になることも多いです。

そこで、複数の不動産会社の査定額を比較することで、より正確性の高い査定額を知ることができるからです。

レオ教授レオ教授

査定は複数の不動産会社へ依頼するのが基本じゃ。
別ページで、査定依頼の詳細を詳しく解説しているので、合わせてチェックしてみるとええぞ。

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3.ローンを全額返済できるか確認

ローン中の家を売る手順③、
『ローンを全額返済できるか確認』です。

住宅ローンの残債と家の査定額がわかったら、家の売却代金で全額返済できそうか、追って自己資金が必要かどうかなど、確認してみましょう。

「売却代金(+自己資金)>ローン残債」

ローン残債売却代金売却可否
売却住宅①1,800万円2,000万円
売却住宅②1,800万円1,500万円×
※諸費用は別途必要です。
レオ教授レオ教授

ここで忘れてはならないのが「諸経費」と「税金」2つの存在じゃ。

家を売るためには、売却価格によってもちろん諸経費や税金がかかります。

  • 仲介手数料
  • 司法書士への各種手続き費用
  • 売買契約書の印紙代(印紙税)
  • 譲渡所得税

一般的な不動産売却では、上記4点が必要です。
少し詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

諸経費の内、一番大きな費用は不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料の計算式は「売買価格×3%+6万+消費税」を覚えておくといいと思います。

例えば、2,000万円で売却した場合、税別66万円の仲介手数料が必要になりますので、その分手取り金額が減ることを想定しておく必要があります。

司法書士への各種手続き費用

売却時に原則必ず依頼する司法書士への各種手続きが必要です。
所有権移転に必要な「売渡し証書の作成費用」、登記住所を現住所に変える「住所変更登記」、ローン中の家を売る場合は「抵当権抹消登記」の費用がかかります。

ただ、不動産売却時にはそんなに高い費用はかかりません。
司法書士への各種手続き費用は、合計で5〜10万円程度見ておけばいいと思います。

売買契約書の印紙代(印紙税)

家を売る際の不動産売買契約書には、必ず収入印紙を貼ります。

収入印紙の金額(印紙税)は、売買価格により異なり、下記の通りです。

売買契約金額印紙税(軽減後)
500万円超~1,000万円以下5,000円
1,000万円超~5,000万円以下1万円
5,000万円超~1億円以下3万円

譲渡所得税

家を売った結果、購入時の価格(建物は減価償却後の価格)から譲渡所得がある場合、その譲渡所得、つまり生じた利益に対して原則「譲渡所得税」がかかります。

レオ教授レオ教授

簡単に言うと、買った時より今回売る価格の方が高い場合の話じゃ。

ただ、安心してもらいたいのが、ローン中の家を売る場合、つまり今居住しているマイホームを売る場合は、その利益に対して特別控除や軽減税率等が適用できます。
よって、譲渡所得の額にもよりますが、「譲渡所得税」は少ない、もしくはかからないことが大半です。

一般的によく使われるのが、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」。
3,000万円までの譲渡所得について、税金がかからない制度です。(確定申告が必要)
※各種特別控除の適用には条件があり、また税制度は改定の可能性もありますので、最新の内容は国税庁のホームページにてご確認ください。

特別控除等を利用すれば、譲渡所得税は助かりますが、買い替えの際には注意が必要です。
ローン中の家を売る、その後の買い替え先のローンでは、住宅借入金等特別控除(住宅ローン減税)が使えない弊害もあります。
よって、使う方が得なのか、使わない方が得なのか、あなたの住み替え計画に合わせて、税務署や税理士などの専門家に一度相談してみるのもいいでしょう。

レオ教授レオ教授

この譲渡所得税は、譲渡所得、つまり買った時より利益が出た場合のみ課税される税金じゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

利益が出ない人には関係のない税金ってことですよね?

レオ教授レオ教授

その通りじゃ!
ただ、税金については、あなた自身で税務署や税理士に直接確認しておくことがおすすめじゃ。
不動産会社の担当者によって知識レベルが違うので、間違ったアドバイスを受けるおそれがあるからの~

不動産売却に係る税金は、時期によって見直しがなされます。
あなたが実際に家を売る時に、最新の制度を確認するようにしましょう。


ローン中の家を売る際の、諸経費と税金はおおまかにでもわかりましたか?

参考に2,000万円で売却した場合をイメージすると、

売却代金2,000万円−(仲介手数料約66万円+司法書士費用約10万円+印紙代1万円)=手取りの売却代金1,923万円

となり、住宅ローンの残債1,800万円の場合は、

手取りの売却代金1,923万円−残債1,800万円=+123万円

結果、「売却代金>ローン残債」となるので、ローン中の家を売ることができます。

生徒:マチ生徒:マチ

仮に手取りの売却代金がローン残債に満たない場合は、自己資金で補填するんですね。

レオ教授レオ教授

その通りじゃ!

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

新しい家に買い替えする場合は、その満たない残債分を「住み替えローン」に上乗せして借りることもできるんですよね。

レオ教授レオ教授

その通りじゃ!
ただ、多額の上乗せが必要な場合は、審査が通ったとしても、毎月の返済額に大きな負担がかからないか客観的な判断が必要じゃ。

生徒:マチ生徒:マチ

わかりました!

レオ教授レオ教授

不動産会社に相談すれば、諸経費明細までもらうことができるぞ。
具体的に売却活動に入る前に、事前に確認しておくことがおすすめじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

ここまで理解して進めていれば安心ですね!

4.不動産会社に売却してもらう

ローン中の家を売る手順④、
『不動産会社に売却してもらう』です。

今ある住宅ローンが全額返済可能で、家を売っても問題ないことがわかったら、いよいよ不動産会社に売却してもらいます。

既に査定額を出してもらっている不動産会社から、改めて話を聞いてみるのが良いでしょう。

ここでのポイントは、査定時と同様に複数の不動産会社の比較検討することです。

不動産売却では、販売価格はもちろん、不動産会社の売却活動の内容、広告手法や営業手法、店舗の雰囲気、担当者の熱意や経験も大きく影響します。

レオ教授レオ教授

その不動産会社の強みは何なのか?を、購入者の視点で考えられたらベストじゃな。
アピールポイントを聞いてみて、信頼性と説得力が高い、かつ売却への熱意が感じられる不動産会社に依頼するとええぞ。

生徒:マチ生徒:マチ

ちょっと疑問に思ったんですけど、買い替えの場合は「売るのが先?」「買うのが先?」どっちなんでしょうか?
家を売るのと買うのをどう並行して進めるのかイメージできなくて…

レオ教授レオ教授

いい質問じゃな♪
ここでは長くなるから、別ページで解説しようかの~。
下記リンクより合わせてチェックしてみるとええぞ。

家に住みながら売却できる?先に引っ越しが必要なの?

ローン中の家を売る際は、
家に住みながら売却できますし、先に引っ越しして空き家にする必要はありません。

売却前に一度仮住まいへ引っ越しして空き家にする、売却後さらに新居へ引っ越しするのは、負担が大きいですよね。

二度手間になる分、費用も余分にかかります。
特別な理由がない限り、住んだままで売却する方が大半です。

ただ、住んでいる家に購入検討者が見学に来るので、日時調整や部屋の片づけなどは少し面倒に感じるかもしれません。

でもそこは家の早期売却につなげる必要な努力と考えて割り切りましょう。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

あの〜、今の家が無事に売却できたとして、代金を受け取った段階で、今の家の所有権は購入者へ移転するんですよね?

レオ教授レオ教授

うむ、そうじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

その点疑問に思うことがあるんです。
特に買い替えの時は、売却代金でローンを完済した後に、新しいローンを組みますよね。
新居への引っ越しは、今の家を引き渡した後なのでは?

レオ教授レオ教授

いい質問じゃ、さすがじゃな♪
買い替え時は、代金受領日より7〜10日程度の引き渡し猶予をつけることが一般的じゃ。
その間に、新居のローンを組み、新居の引き渡しを受けて、引っ越しする流れになる。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど!

レオ教授レオ教授

引き渡し猶予は、売主買主の口約束ではなく、不動産売買契約書の特約条項にちゃんと明記しておくようにするんじゃ。

オーバーローンの家を売却する3つの方法

ローン中の家を売る場合、オーバーローンになるケースも少なくありません。

「オーバーローン」とは、住宅ローン残高が売却金額を上回ってしまうことです。
つまり、不動産を売却してもローンが残ってしまう状態をいいます。

オーバーローンになったときのため、以下3つの対策について見ていきましょう。

  • 手持ち資金で補填する
  • 住み替えローンを利用する
  • 任意売却

家の売却を簡単に諦めてしまう前に、確認してみて下さい。

1.手持ち資金で補填する

オーバーローン時の対策の1つが、「手持ち資金で補填すること」です。

ローン中の家を売るには、金融機関の抵当権を抹消するために住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし、不足分を貯金などで補填してローンを完済できれば、売却が可能になります。

手持ち資金に余裕がある場合には検討してみて下さい。。

2.住み替えローンを利用する

住み替えローンも、オーバーローン時の対策になります。

住み替えローンは、売却金額で返しきれないローン残債も、新居の住宅ローンに上乗せして借りられるローンです。

そのため、貯金などの自己資金を使わずに新居の購入・住み替えが可能です。

ただし、住み替えローンを利用には、いくつかの注意点があります。
「使える金融機関が限られている」「通常の住宅ローンより金利が高い場合もある」などの特徴を知っておきましょう。

金融機関の審査にもよりますが、オーバーローンだけど住み替えが前提の場合は、住み替えローンを利用できる選択肢も覚えておきましょう。

3.任意売却

ローン中の家を売る人には、「支払いが苦しい」という理由で手放したい場合も少なくありません。
こんな方には、「任意売却」という方法があります。

オーバーローンでも、ローン債権者である金融機関と話し合い、合意した価格で不動産売却を進めていくのが任意売却です。
住宅ローンの支払いを滞納している場合などに利用されることが多いですね。

滞納が長引くと「競売」という強制売却される可能性がありますが、この場合かなり低い額になってしまいます。
一方、任意売却なら、競売とは違い市場に近い額で売れる可能性もあるので、万一の救済措置にもなりえます。

ただし、売却金額は住宅ローン返済にあてられますので、自分の手元には1円も残りません。

また、任意売却で売っても、ローンが一部残ることもあります。
任意売却を考えている場合は、専門の不動産会社や弁護士などに相談をしましょう。

まとめ

今回の不動産とーく『ローン中の家を売るには?残債有の住宅売却に必要なたった1つの条件』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはどうじゃったかの〜?

ローン中に家を売るためには、残債と家の査定額のバランスがとても重要になってきます。

また、新たに家を購入して住み替える場合には、引渡し猶予の設定など売却活動と購入活動をしっかりと連動させることが求められます。

住み替えには、このお金の流れとスケジュールの管理を適切に説明してアドバイスできる不動産会社が必要です。

長い人生の中でも数少ない貴重な住替えの機会。
一括査定などで複数の不動産会社を比較すれば、満足のいく住替えを実現できるベストパートナーを見つけることができるでしょう。

以上、『ローン中の家を売るには?残債有の住宅売却に必要なたった1つの条件』でした。

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