中古マンションのメリット&デメリット全12選!購入時の注意点も紹介!

中古マンション選びにおいて、
「中古マンションのメリット・デメリット」
「購入時に注意すべき点」
をちゃんと知っておきたい人は多いのではないでしょうか?

中古マンションは、購入時に価格が比較的安く、購入後の価格下落リスクも小さいなどのメリットがある一方で、仲介手数料の発生や設備の古さといったデメリットもあります。
メリットばかりに注目するとデメリットを見逃し失敗に結びつきやすいですし、デメリットばかり気にし過ぎるとせっかくのメリットに気づけないかもしれません。
購入時には、メリットとデメリットの両方をしっかり理解し、物件選びの失敗リスクを抑えましょう。

この記事では、中古マンションのメリット・デメリット、購入検討時の注意点について紹介していきます。
中古マンション購入を検討している方は、参考にしてみてくださいね。

マスターマスター

今日は「中古マンションのメリット&デメリット」を中心に、お話ししていきますよ!

では、今回の不動産とーく『中古マンションのメリット&デメリット全12選!購入時の注意点も紹介!』を始めていきましょう!
ぜひ最後までお付き合い下さい!

中古マンション購入前に見ておきたいメリット&デメリット[全12選]

早速、中古マンションのメリット・デメリットを挙げていきます。
両方を把握して比較すれば物件選びに活かすことができます。
何も知らないまま選んで後悔しないように、「満足」「納得」の住まいを手にしましょう。

中古マンションのデメリットは?

中古マンションのメリット・デメリットのうち“デメリット”は、理解しないまま購入すると「そんなこと知らなかった!」と後悔に結びつきやすいマイナス部分と言えるでしょう。

まずは、あえて中古マンションのデメリットから見ていきましょう。
主に知っておきたい5つのデメリットについて紹介していきます。

1.仲介手数料がかかる

まず、中古マンション購入においてデメリットと感じやすいのが、「仲介手数料がかかること」です。

中古マンションを購入する際には、ほとんどが売主との間に不動産業者が介在しています。
不動産業者は、物件紹介や案内、契約書類の作成、説明、引き渡し…と、物件購入に関わる業務を一連して行ってくれます。
購入が決まって契約成立すれば、不動産業者に支払うべき手数料が「仲介手数料」です。

仲介手数料の額は、売買価格や業者によって異なりますが、次のように上限が定められています。

売買金額が200万円超400万円以下 売買価格×4%+2万
売買金額が400万円超 売買価格×3%+6万
※別途消費税が必要です。

例えば、3,000万円の中古マンションなら計算式に当てはめて仲介手数料の上限は960,000円(税別)です。
「上限」ですので、計算式に当てはめて計算した額から超えて請求されることはありませんが、多くの場合は上限一杯かかると考えていた方がいいでしょう。
ただ、なかには仲介手数料が半額だったり、値引きされるケースもあります。

一方、新築マンション購入は、売主である事業主から直接購入するので仲介手数料はかかりません。
中古マンションは仲介手数料がかかるため、諸費用を多めに用意しなければならないのがデメリットと言えるでしょう。

2.築古マンションは耐震性に不安がある

中古マンションを買う上で「築年数」は気になる部分かもしれませんね。
築年数によっては耐震性が不安というのもデメリットです。

耐震性の基準は、1981年5月31日までは旧耐震基準、同年6月からは新耐震基準へと変わっています。
旧耐震基準は震度5程度の地震に対する耐震、新耐震基準は震度6以上の地震に対する耐震というように、「どのくらいの地震へ耐えられるか」という基準が異なります。

「震度6以上の地震でも倒壊・崩壊しない」ことが基準になっている新耐震基準で建てられた中古マンションの方が地震に対する安全性が高いと言えるでしょう。

旧耐震基準で建てられた物件は、大きな地震が発生した際には不安が残るとも言えます。
中古マンションを購入する際には、築年数の古さにも注意が必要です。

3.設備が古い

新築マンションと比べると、設備の古さを感じるのが中古マンションのデメリットです。

築年数が古くても、リフォームやリノベーションをしていれば、「TVモニター付インターホン」「宅配ボックス」「食器洗い乾燥機」「床暖房」「浴室乾燥機」「追い焚き機能」「浴室TV」といった最新設備も備わっているかと思います。
しかし、古い設備のままというケースも多いです。

中古マンション購入後にリフォームやリノベーションで最新設備を導入する方法もありますが、物件を安く購入できた分、改装費にお金がかかるのはデメリットと感じるでしょう。

4.管理費や修繕積立金が高い

マンション住まいで必要な管理費や修繕積立金ですが、中古マンションは新築マンションよりも高いことが多いです。
新築マンションの倍以上の管理費や修繕積立金がかかる中古マンションも実はたくさんあります。

物件が老朽化するほどに管理や修繕への費用は余計にかかるため、古ければ負担は高くなると考えられます。

中古マンションを購入するときに、住宅ローンの返済額を安く設定できても、そのほかに管理費と修繕積立金を月々2〜3万円以上も負担しなければならない可能性もあります。
購入時には、住宅ローンの負担だけでなく、管理費や修繕積立金についても想定しておかなければ、後から負担に感じやすくなるでしょう。

5.駐車場を確保できないことがある

中古マンションでは、駐車場を確保できない可能性もデメリットのひとつと言えるでしょう。

マンションでは、駐車場は共用部分扱いです。
管理組合によって所有・管理され、借りた人が専用使用権によって使えることになります。
前オーナーが駐車場を使用できていても所有権があるわけではないため、売却に伴って駐車場が付いてくるわけではありません。
購入後に改めて駐車場を借りる契約ができればいいですが、空き駐車場がほとんどないマンションの場合は、駐車場を確保できず順番待ちの可能性があります。

6.階数や部屋位置の選択肢が限られる

階数や部屋の位置を選べないのが中古マンション購入のデメリットです。
新築マンション購入では、「景色の良い最上階に住みたい」「高所恐怖症だから低層の方がいい」など、希望や予算に合わせて自分で階数や部屋の位置を選択できます。
しかし、中古マンションの場合には「このマンションに住みたい」と思っても、売り出されている部屋しか購入できないので、階数や位置の選択ができずに自分の希望と合わないケースも多いでしょう。

中古マンションのメリットは?

上記のようなデメリットがあるものの、中古マンションにはメリットも多く人気があります。
デメリットを踏まえつつ、メリットも知る…というように、両者を比較すればあなたに合った物件選びができます。
ここでは、中古マンションのメリットについて、知っておきたい7つの項目を紹介しています。

1つずつ、確認していきましょう。

1.人気エリアでも価格を抑えて購入できる

まず、中古マンションのメリットとして挙げたいのが、人気エリアに住めるという点です。

人気エリアは、たくさんの人が「住みたい」と希望する街なので、新築マンションでは価格がかなり高いです。
それに、土地付き一戸建ての場合では、敷地の坪単価が高く確保が難しいので、まとまったお金や収入がないと困難です。

でも、中古マンションなら、駅近や都市部などの人気エリアでも常に販売されていて、選択肢の幅が増えます。
しかも、中古マンションなら、人気エリアでも比較的安い価格で購入することができます。

「少しでも価格を抑えたい」「人気エリアで生活したい」という方に、中古マンションはおすすめです。

2.実際の部屋の様子や日当たりを確認して購入できる

すでに建物が建っていることから、中古マンションを選ぶ時には実際の部屋の様子や日当たりを確認できるのがメリットです。

新築マンションの場合は、完成していない段階で購入を決めるので、モデルルームや図面、イメージ写真で判断しなくてはいけません。
そのため、住んでから「思っていた広さと違う」「日当たりがこんなに悪いとは思わなかった」など、入居後に後悔するケースもあります。

しかし、中古マンションならそういった不安を先に確認&解消することができます。
「部屋の広さは自分の希望に合っているか?」「日当りはどの程度か?」「風通しはよいか?」ということはもちろん、マンションでトラブルになりうる騒音、共用部分の雰囲気などに関してもあらかじめ確認したうえで買えるでしょう。

入居後に後悔するリスクを抑えられるのが中古マンションのメリットです。

3.管理状態を確認できる

管理状態も確認できるのも中古マンションのメリットと言えるでしょう。

「マンションは管理を買え!」と言われることが多々あります。
マンション生活が安心、かつ快適になるには、管理の良し悪しは非常に重要と言われています。

新築マンションの場合は、管理組合や管理会社が今後きちんと機能するかどうかはまだ分かりません。
確認できないまま購入を決断することになるでしょう。
もし、管理組合や管理会社が上手く機能できないと適切な修繕や管理ができずに、マンション価値の将来的な下落にも関係してしまうのです。

中古マンションの場合、過去や現在の管理状況をチェックできるので、「きちんと管理が行き届いている物件かどうか」をあなたの目で確認したうえで物件選びができます。

4.購入後の価格下落幅が小さい

購入後の価格下落幅が小さいのは、中古マンションのメリットです。

通常、新築マンションの価格は下落幅が大きめと言われています。
新築の販売価格には、パンフレットやWEBサイトなどの制作費、モデルルームの建設費や維持費など多岐に渡る経費、そして利益までもが含まれています。
「相場+コスト+利益=販売価格」と購入時の価格はかなり高め。
新築マンション購入後の価格は、コストと利益分が極端に下がります。

しかし、中古マンションの場合は、一般的に売買価格は相場をベースに考えられています。
それに、新築業者が売るわけではないので、コストや利益分の上乗せはほとんどありません。
そのため、購入後の価格下落幅は小さくて済むのが特徴です。

5.すぐに入居できる

購入後すぐに入居できるのが、中古マンションのメリットです。

新築マンションの場合、竣工の1年〜2年前というように、「これから建設が始まる」という時点から販売が始まります。
購入の契約をしても、実際に入居できるのは1年以上かかることもあるでしょう。

しかし、既に建物が完成している中古マンションの場合は、手続きが順調に進めば、契約後1ヶ月以内に入居することも可能です。

「学校や仕事の兼ね合いがあるので、すぐに引っ越したい」など、即入居を希望する場合には中古マンションであれば安心です。

6.値引き交渉ができる場合が多い

中古マンションでは、値引き交渉ができる場合が多いことがメリットでしょう。

新築マンションでも値引きできることはありますが、最終的な売れ残り物件が対象なことがほとんど。
その点、中古マンションは売主と買主との間で価格調整ができます。
買主が「この価格だったら買いたい」と値下げを申し出たときに、売主が納得できれば値引きは成立できます。
中古マンション売買では、値引き交渉が一般的なため、値引き交渉を想定した価格設定をしている売主も多いものです。
そのため、買主は積極的に交渉をした方がお得に購入ができるでしょう。

値引きの有無や金額は物件により異なりますが、売買価格の5〜10%、場合によってはそれ以上で値引きされることも珍しくありません。

中古マンションであれば、多くの物件で値引き交渉ができ、実際に価格が安くなるのがメリットです。

7.リフォーム・リノベーションで好きな仕様にできる

リフォームやリノベーションができるのも中古マンションのメリットです。

中古マンションは購入価格を比較的安くおさえられるので、購入後に好きな間取りや設備にリフォーム・リノベーションする費用にあてることもできます。

新築マンションのなかにはオーダーメイドできる物件もありますが、購入時期(内装ができる前)や範囲(洋室→和室、床の色など)は限定的です。

中古マンションは、「構造躯体に影響が出ないこと」「管理規約等の制限に従うこと」の条件を守れば、その範囲で自由にリフォーム・リノベーションができます。
ちょっと古さを感じる中古マンションでも、リフォーム・リノベーションであなた好みの新しい住まいにすることも可能でしょう。

中古マンションの購入検討時に知っておきたい注意点とは?

中古マンションの購入検討時には、メリット・デメリットのほか、注意点を知っておくとグッと見方が変わります。
中古マンション選びの失敗・後悔リスクを軽減でき、後からトラブルに巻き込まれないためにも、初めに知っておくことが望ましいでしょう。

ここでは、中古マンションの購入検討時に知っておきたい4つの注意点について紹介していきます。

注意点1.購入検討エリアの大手不動産会社を選ぶ

中古マンションを購入する場合は、どの不動産会社を選ぶか迷うかもしれません。
迷った際には、検討エリアの大手不動産会社がおすすめです。

大手不動産会社の強みは、物件情報の多さや過去の実績、信頼性です。
それに加え、厳格化されたルールで作成された契約に関する書類があるので、購入する上での安心感は高めと言えるでしょう。

地域性を十分に把握している点では、地域密着型の中小業者もおすすめできます。
ただ、中小業者は当たり外れもあるのが正直なところです。
中小の不動産会社を選ぶ場合は、ホームページ全体の雰囲気、ホームページに掲載中の物件数、過去の実績、設立何年か、サポート内容などを確認し、比較するようにしてください。

注意点2.売主の売却理由を確認しておく

中古マンションを購入する際は、売主の売却理由をしっかり確認してください。

売却理由は人それぞれ違うので、その理由によっては購入するかどうかを再検討しなくてはいけません。

「返済が難しくなりそう」「遠くへ引っ越すことになった」などの理由であれば、物件そのものには大きな問題はありません。

しかし、「上の部屋の騒音がうるさい」「マンション内にトラブルメーカーがいる」など、マンションに直接関係のある理由であれば、同じトラブルに巻き込まれてしまうかもしれません。

売却理由が物件の住み心地に関するものの場合には、入居後のリスクになることもあるため、必ず確認することをおすすめします。

注意点3.上下左右の住民がどんな人か聞いておく

中古マンションに住む場合には、上下左右の住民がどんな人か初めに聞いておきましょう。

「どんな人?」「家族構成は?」など住民に関する情報を知ることで、生活イメージがしやすくなります。

たとえば、上の階に小さい子どもがいるファミリーが住んでいるなら、日常的に子どもが走り回る音が聞こえることを想定できます。
逆に、上の階が単身者と分かれば、それほど音が伝わることがないかもしれません。

左右の住民は、日頃一番顔を合わすことになるでしょうし、聞いておくと引っ越し時の挨拶などにも備えられるでしょう。

注意点4.管理費・修繕積立金の金額を確認しておく

中古マンションは、先のデメリットで紹介した通り、管理費や修繕積立金が高い可能性があります。
事前に、管理費や修繕積立金の額は確認しておきましょう。

管理費や修繕積立金の額も合わせて、毎月の住居費を計画していかなければ、「せっかく安く購入したのに負担が大きい」という失敗にもつながりやすいです。

中古マンションを選ぶ場合は、管理費・修繕積立金について以下の点を確認してください。

  1. 管理費や修繕積立金の金額
  2. 修繕積立金は足りているのか
  3. 管理費や修繕積立金の未払い分はないか

※2.3.はマンション全体も含めて

特に注意したいのが前オーナーの未払い分です。
基本的に管理費や修繕積立金は「前オーナー⇒新オーナー」へと引き継がれるものです。
滞納があれば、新オーナーが支払うことになります。

管理費や修繕積立金の金額はもちろんですが、売主が今まできちんと払っていたかどうかは、不動産業者の担当に確認をしましょう。

まとめ

今回は、中古マンション購入前に知っておきたいメリットやデメリット、検討時の注意点を紹介しました。

中古マンションには、新築マンションとは違ったメリットがたくさんあります。
人気エリアでお得に購入できる、リフォームやリノベーションで自分好みに変えられるのも、人気の理由と言えるでしょう。

中古マンション購入を検討している方は、ここで紹介した内容を参考にして、早速業者選びや物件探しを始めていきましょう。

以上、『中古マンションのメリット&デメリット全12選!購入時の注意点も紹介!』でした。