セカンドハウス売却の流れ!「業者買取・市場仲介」どっちで売却する?
「セカンドハウスはどう売却するの?」
「セカンドハウスは買取してもらえる?」

あなたも悩んでいますか?

使い道の無くなったセカンドハウス。
行く機会も減って管理もできず、売却を考えている人も多いのではないでしょうか?

ニシダ代表ニシダ代表

セカンドハウス売却の方法を整理していきましょう!

レオ教授レオ教授

「業者買取」「市場仲介」どっちを選ぶかじゃな

今回の不動産とーく『セカンドハウス売却の流れ!「業者買取・市場仲介」どっちで売却する?』では、不動産業界16年の経験をもとに解説します。

この記事を読めば、セカンドハウスの売却方法を知り、どうやって処分すればいいか具体的に検討できるはずです。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴16年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

セカンドハウスの売却方法は「業者買取・市場仲介」の2種類

セカンドハウスの売却方法は買取だけではありません。

売却方法

  • 業者買取
  • 市場仲介

以上、2種類から選択が可能です。

「業者買取」とは、不動産会社が直接買主になって、あなたのセカンドハウスを買い取ってもらうことで売却する方法です。

一方、「市場仲介」とは、不動産会社を通じて広告活動を行ない、主に個人の買い手を見つけて売却する方法です。

レオ教授レオ教授

各売却方法のメリット・デメリットに触れておこうかの~

業者買取のメリット・デメリット

「業者買取」により、セカンドハウスを売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

  • 短期間で現金化できる
  • 近所に知られずに売却も可能
  • 直接買取なら仲介手数料が不要
  • 荷物そのままで売却できる場合もある
デメリット

  • 相場より低い値段になる
  • 買取可能なセカンドハウスは限られる

手っ取り早く売却したい人には「業者買取」をおすすめします。

ただし、買取の一番のデメリットは「相場より低い値段になる」ことを忘れてはいけません。

ケイスケケイスケ

なぜ低い値段になるんでしょう?

不動産会社は買取後に再販売を行なうからです。
つまり、相場より割安で買取り、再販売して利益を得るための事業として考えるわけです。

市場仲介のメリット・デメリット

「市場仲介」により、セカンドハウスを売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット

  • 相場に従って売却できる
  • 相場より高く売れる可能性もある
デメリット

  • 必ず仲介手数料がかかる
  • 売却に時間がかかる場合あり
  • 荷物など空っぽにする必要あり

相場を意識してある程度は自由な値付けができるのが「市場仲介」です。
時間をかけてでも高く売りたい人は「市場仲介」をおすすめします。

ただし、立地が悪い・建物の老朽化など売却に不利な特徴があると、半年・1年以上売れないことも少なくありません。

売却を依頼する不動産会社の実績・知名度・販売力はしっかりと比較することです。
信頼できるパートナーを見つけることが売却成功のカギと言えるでしょう。


以上、セカンドハウスの売却にあたり、2種類の方法「業者買取」「市場仲介」のメリット・デメリットを解説しました。

カエデカエデ

何を基準に選べばいいの?

手っ取り早く現金化したい、災害がこわくて早く手放したいなど、セカンドハウスを早く売却したい理由があれば「業者買取」。

急ぐ事情もなく、できるだけ高く売りたい人は「市場仲介」で売却を検討するといいでしょう。

では続いて、セカンドハウス売却の流れを「業者買取」「市場仲介」に分けて解説します。

セカンドハウス売却の流れ!業者買取・市場仲介それぞれ解説

セカンドハウス売却の流れは以下の通りです。
「業者買取」「市場仲介」、それぞれ確認してみて下さい。

流れの違いは「売却活動(広告活動)」をするかどうかです。

レオ教授レオ教授

まずは「業者買取」の流れから見ていくぞ!

「業者買取」でセカンドハウスを売却する流れ

「業者買取」でセカンドハウスを売却する流れは以下の通りです。

業者買取1.買取査定を依頼

買取査定の依頼が第一です。

「あなたのセカンドハウスをいくらで買い取ってくれるのか?」、買取査定により知ります。

この時、1社ではなく複数の不動産会社に依頼して、「買取価格を競わせること」が売却成功ポイントです。

効率よく競わせるなら「不動産一括査定」の利用がおすすめです。
1社1社探しては、あなたからわざわざ連絡を取る面倒がありません。

おすすめの不動産一括査定サイトは下記の記事で紹介しています。

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業者買取2.買取業者と売買契約を締結

査定結果から買取価格を比較し、その内の1社と売買契約を締結します。

レオ教授レオ教授

比較は、価格だけでなく「信頼できる買取業者か?」も重要じゃ!

カエデカエデ

買取条件など価格以外のところも見ておきたいわね

業者買取3.引き渡し・買取代金の受領

引き渡しと買取代金の受領を同日に行ない、業者買取によるセカンドハウス売却は完了です。

売買契約から引き渡しまでは、おおよそ1ヶ月前後が一般的です。

レオ教授レオ教授

翌年に確定申告も忘れずにじゃ!

ケイスケケイスケ

売却益があれば、税金もかかりますもんね


以上、「業者買取」によるセカンドハウス売却の流れを簡単に解説しました。

「市場仲介」の流れも続けていきます。

「市場仲介」でセカンドハウスを売却する流れ

「市場仲介」でセカンドハウスを売却する流れは以下の通りです。

市場仲介1.売却査定を依頼

まずは売却査定の依頼を進めます。

「あなたのセカンドハウスがいくらで売れるのか?」を打診します。

また、売却査定は買取査定と同様、「複数の不動産会社へ依頼すること」をおすすめします。

市場仲介における売却査定の一番の目的は、「売却活動を任せるべき不動産会社の選別」にあるからです。

くれぐれも市場仲介の場合の査定額は、あくまで「売却予想価格」です。
実際の売却価格とはイコールではないため、査定額を競わせることにあまり意味はありません。

売却査定を通して、複数の不動産会社と接触し、知名度・実績・対応・活動方法などを比較しましょう。

買取査定同様、複数社への査定依頼は「不動産一括査定」の利用が効率的です。

セカンドハウス売却におすすめの一括査定サイトを下記記事で紹介しています。

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市場仲介2.売却活動を行なう

売却査定を経て、不動産会社に売却活動を依頼します。

主にインターネット広告や紙面広告などへ、あなたのセカンドハウスの物件情報を掲載し、買い手を探していきます。

内覧希望の買い手への対応は、

  • 不動産会社にカギを預けて任せる
  • あなたがカギを持参して立ち会う

など、事前に不動産会社と相談しておくといいでしょう。

市場仲介3.買い手と売買契約を締結

見つかった買い手と売買契約を締結です。

売買契約書などの準備は、仲介の不動産会社が全て行ないます。

買い手の住宅ローン審査に問題なければ、晴れてセカンドハウスの引き渡しへと進みます。

市場仲介4.引き渡し・売却代金の受領

引き渡しと売却代金の受領を行ない、市場仲介によるセカンドハウス売却は完了です。

売買契約から引き渡しまでは、1ヶ月~1ヶ月半が一般的です。
期間の長短は、買い手が住宅ローンで利用する金融機関の手続きに大きく左右されます。

引き渡しまでには、セカンドハウスの中の荷物を空にしておきましょう。


以上、「市場仲介」によるセカンドハウス売却の流れを簡単に解説しました。

再度、「業者買取」「市場仲介」それぞれの売却の流れをおさらいしておきます。

では、セカンドハウスを売却すると税金はかかってくるのでしょうか?
続けて解説します。

セカンドハウスの売却にかかる税金は?

セカンドハウスの売却にかかる税金
セカンドハウスを売却すると「税金(所得税・住民税)」がかかる場合があります。

税金がかかる場合は、主に「譲渡益が出た場合」です。

レオ教授レオ教授

簡単に言えば、買った時より高く売れた場合じゃ

譲渡益(譲渡所得金額)を計算する

セカンドハウスの売却時に生じた譲渡益(譲渡所得金額)は、以下のように計算します。

売却価額-(取得費+譲渡費用)=譲渡所得金額

※控除特例無しで計算

レオ教授レオ教授

売却価額から購入時と売却時の経費を引いて計算するんじゃ!

セカンドハウスの所有期間にそって税率をかける

税額の計算にあたり、所有期間が「5年超or5年以下」によって「長期譲渡所得or短期譲渡所得」に区分されて税率が変わります。

所有期間は、売却日ではなく「売却した年の1月1日」に5年超or5年以下かどうかで判断します。

所有期間 税率
長期譲渡所得 5年超 所得税15%+住民税5%
短期譲渡所得 5年以下 所得税30%+住民税9%
※復興特別所得税は別途(所得税額×2.1%)

譲渡所得金額に各税率をかけて税額を計算します。
「復興特別所得税」については計算した所得税額に2.1%をかけます。

所得税
譲渡所得金額×(15%or30%)=所得税額
住民税
譲渡所得金額×(5%or9%)=住民税額
復興特別所得税
所得税額×2.1%=復興特別所得税額
レオ教授レオ教授

イメージできたかの~?

ケイスケケイスケ

ポイントは「譲渡益」が出たかどうかですね

※実際に売却する前に、国税庁HP「土地や建物を売ったとき」で詳細を確認の上、税務署または税理士へ相談してください。

3,000万円特別控除の扱いには注意

セカンドハウスの売却にあたり、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使い、譲渡所得を非課税にできると案内する人も中にはいます。

ただし、国税庁のページによると、

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

以上の場合は適用除外になります。

仮に、セカンドハウスへ住民票をおいていたとしても、居住用住宅として認められなければ特例は受けられません。

売却益がまとまって出る場合は、安易に非課税でいけるとは考えずに、税理士などの専門家に相談しておきましょう。

まとめ

今回の不動産とーくは『セカンドハウス売却の流れ!「業者買取・市場仲介」どっちで売却する?』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

疑問は解決できたかの~?

セカンドハウスの売却だからといって、何か特別なことをすることはありません。

業者買取にしろ、市場仲介にしろ、大切なのは「信頼できる不動産会社に依頼すること」ぐらいです。

どちらの売却方法を選択すべきかは、あなたがセカンドハウスの売却を急ぐかどうかです。

損してでも急ぐ理由があれば「業者買取」、急ぐ理由もなくできるだけ高く売りたいなら「市場仲介」を選ぶといいでしょう。

以上『セカンドハウス売却の流れ!「業者買取・市場仲介」どっちで売却する?』でした。