「中古マンションは買うな!」この情報は信じていいの?プロが解説

「中古マンションは買うな!」

さて、不動産情報誌やWebサイトでまれに見るこの情報は、果たして信じていいのでしょうか?

「中古マンションは買うなって聞いたけど理由は?」

あなたも同じように疑問に思っていませんか?

「マイホームの購入に失敗したくない…」
そう考える人がもちろん多いので「やめた方がいいの?」と心配になりますよね。

前向きに購入を考えていた中古マンション。
本当に中古マンションは買わない方がいいのでしょうか?

本ページで学べること・「中古マンションは買うな!」この情報の答え
・「こんな中古マンションは買うな!」プロが断言する物件の特徴
・中古マンション選びで最も重視すべき条件

それでは、今回の不動産とーく「「中古マンションは買うな!」この情報は信じていいの?」を始めていきましょう。

現在、中古マンションを買うべきかお悩みの方は必見です。

「中古マンションは買うな!」この情報の答え=物件による

「中古マンションは買うな」という情報は正しいのか?
結論からいうと、「物件によります」

中古マンションのなかにも「買わない方がいいダメ物件」もあれば、「買った方がいい魅力的な物件」もあります。

「中古マンションは買うな!」と言われるのは、かいつまんだ情報が一人歩きしているのかもしれません。

一部の専門家が「◯◯な中古マンションは買うな!」と言った発言が、「◯◯」の部分が抜け、「中古マンションは買うな!」という部分だけが広まったのでしょう。

中古マンション購入で満足している人はたくさんいます。
「中古マンションは買うな!」と情報を目にしても、言葉だけを鵜呑みにせず、「物件による」ことを理解しておいてください。

物件選びに気をつけることで、満足度の高い物件を購入しましょう。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

では、どんな中古マンションは買うべきではないのでしょうか?

レオ教授レオ教授

よし!
プロが買うなと断言する中古マンションの特徴をあげていくぞ!

「こんな中古マンションは買うな!」プロがそう断言する物件の特徴は?

「こんな中古マンションは買うな!」とプロが断言する6つの物件特徴について紹介しています。

  1. 管理費・修繕積立金が高すぎる
  2. 築年数が古く室内の老朽化が激しい
  3. オートロックなどのセキュリティがない
  4. 旧耐震基準で建てられている
  5. 日当たりや風通しが悪い
  6. マンション内の空室が多い

中古マンション購入で失敗しないために、ここで紹介する特徴を把握しておきましょう。

1.管理費・修繕積立金が高すぎる

『管理費・修繕積立金が高すぎる』、こんな中古マンションは買うなと断言できます。

清掃や電気代、エレベーター点検、防犯カメラ点検など共用部分の維持管理費に使われるものが「管理費」、外壁や屋上補修など、将来の大規模修繕に向けて積み立てをする費用が「修繕積立金」です。

中古マンションは、新築時よりも管理費と修繕積立金が高くなっていることが多いです。

管理費や修繕積立金が高くなるのは、

  • 販売するために当初の金額を安く設定している
  • 修繕計画の見通しが甘い
  • 想定外の災害や退去が発生した

というような理由です。

国土交通省が出す「マンション総合調査」の「管理組合向け調査の結果(212ページの「平均」欄)」によると、建物完成年次による修繕積立金相場は次のとおりです。

  • 昭和44年以前:1㎡あたり399円
  • 昭和59年〜平成元年:1㎡あたり171円
  • 平成27年以降:1㎡あたり90円
※平成30年時点

このように、修繕積立金が高いのは、新しいマンションよりも、築年数が古いマンションということが分かります。

新築マンションの多くは、管理費・修繕積立金を合わせて1万5,000円〜2万円程度ですが、中古マンションでは管理費・修繕積立金で3万円を超える物件が少なくありません。

中古マンション購入では「物件価格が安い」のは魅力ですが、管理費や修繕積立金が高いと毎月の負担が想定外に大きくなるでしょう。
特に「管理費や修繕積立金が高すぎる」と思ったら、気をつけてください。

また、管理費や修繕積立金がそれほど高いと感じなくても、購入後に上がると負担となってしまいます。
各金額が上がる予定がないか確認をしましょう。

2.築年数が古く室内の老朽化が激しい

『築年数が古く室内の老朽化が激しい』、こんな中古マンションは買うなと断言できます。

なぜなら、物件を安く買っても、修繕・リフォーム費用が高くなってしまうからです。

老朽化が激しい物件では、「フローリングが傷だらけ」「クロスが破れている」「キッチンサビが汚い」「浴室がカビだらけで不衛生」「設備が故障して使えない」など、修繕やリフォームしなければ住めないことが多く、その費用は数百万円もかかることもあるでしょう。

仮に、「相場より200万円安くてお得」という物件を買っても、修繕・リフォーム費用が400万円かかれば、相場より高い物件を買うのと同じです。
安く買って「修繕やリフォームをしないで住む」という選択肢もありますが、老朽化が激しいと安全・快適な生活を送ることは現実的に難しいでしょう。

内覧をする際は、室内や設備の老朽化の状況も細かくチェックし、物件価格以外に修繕・リフォーム費用がいくら必要か確認をすることが大事です。

「室内の老朽化が激しい物件」は、多額の修繕・リフォーム費用がかかって最終的に高くなってしまいます。
まさに「こんな中古マンションは買うな!」この特徴に当てはまります。

3.オートロックなどのセキュリティがない

『オートロックなどのセキュリティがない』、こんな中古マンションは買うなと断言できます。

オートロックや防犯カメラ、管理人常駐などは、新築マンションの大きな魅力です。
物件によっては、エレベーターキーやホームセキュリティなど、防犯性が高く、安心して生活をすることが可能でしょう。

しかし、築年数が古いマンションでは、「管理人が不在」「オートロックはついていない」という物件の方が多いかと思います。
マンション居住者以外の、無関係の人でも敷地・建物内に入ることができてしまいます…。
誰でも入ってこれる物件は、「安心・安全」とは程遠いですよね。

特に、小さい子供を持つファミリー層にとっては、セキュリティシステムが貧弱な中古マンションでの生活は不安なことと思います。
安全で快適な暮らしを願うのであれば、オートロックなどのセキュリティがない中古マンションは買うなと断言します。

4.旧耐震基準で建てられている

『旧耐震基準で建てられている』、そんな中古マンションは買うなと断言できるでしょう。

1981年5月までの建築確認で適用されていたのが旧耐震基準、1981年6月からは新耐震基準が適用されて建設されています。

旧耐震基準は、「震度5程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」、新耐震基準は「震度6〜7程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」と、旧耐震基準と新耐震基準では、地震に対する基準に大きな違いがあります。
新耐震基準の方が強い地震に向けた基準になっているので、安心感がありますね。

日本は地震が多い国で、いつどこで大地震が起こるか分からず、中古マンションを買うなら「耐震性」は慎重に考えておくべきでしょう。
同じ中古マンションでも、新耐震基準の物件を買った方が安心です。

5.日当たりや風通しが悪い

『日当たりや風通しが悪い』、こんな中古マンションは買うなと断言できますね。

完成前に売買契約をするパターンが多い新築マンションと違って、中古マンションは実物を見て「購入するorしない」の判断ができます。

新築の場合、パンフレットや現地の様子だけで日当たりや風通しを推測しなくてはなりません。
でも、中古マンションなら内覧をして「日当たりが良いか」や「風通しはどうか」を確認してから購入を判断することが可能です。

日当たりが悪いと室内は暗くどんより…。
風通しが悪いと湿気が溜まりカビが生えやすくなります…。
建材や家具・家電製品も傷む原因になるので、寿命も短くなってしまいます…。

駅から近くて好条件の立地でも、実際に住んでから日当たりや風通しが悪いと、快適な生活を送るのは難しいでしょう。

日当たりや風通しが不充分な中古マンションは、価格的にお得だとしても、買うのは控えるべき物件と言えます。

6.マンション内の空室が多い

『マンション内の空室が多い』、こんな中古マンションは買うなと断言します。

特に、同じマンションから、同じタイミングでいくつもの部屋が売りに出されている場合は、「立地が悪く生活が不便…」「騒音がうるさい…」など、住人達が「住みたくない」と感じる何かしらの理由が隠されていると推測できます。

それに、空室が多い物件は、資産価値も低くなります。

「どうして空室が多いのだろう?」「住み心地が悪いのでは?」と思われるので、将来、貸したり売ったりする場合も、簡単には契約が決まらないことが予想できます。

仮に、賃貸や売却に出せても、「賃料が安い」「買い手が決まらず値下げしたい」と、あなたが期待する金額にはならず、採算が取れない可能性があります。

空室が多い中古マンションはおすすめできません。


以上、「こんな中古マンションは買うな!」プロがそう断言する物件の特徴について書いてきました。

生徒:カエデ生徒:カエデ

なるほど~。
じゃあ、反対に購入の際に重視すべき良い条件はどんなものがあるの?

レオ教授レオ教授

うむ。
それではその条件もあげていこうかの~

中古マンション選びで最も重視すべき条件[5選]

次に、中古マンションを選ぶ際に重視すべき条件を5つ紹介します。

  1. 管理状態が良い
  2. 立地が良い
  3. 新耐震基準の建物
  4. 修繕積立金の残高が充分
  5. セキュリティが充実

物件選びに失敗しないように、住みやすく資産価値の高い中古マンションを選べるように、「どんな条件を重視して物件選びをすべきか」をおさえておきましょう。

この条件さえ意識しておけば大丈夫というものをあげました。
1つ目の条件から、見ていきましょう。

1.管理状態が良い

まず、中古マンション選びで重視したいのが『管理状態が良い』ことです。

管理状態が悪い物件の特徴は、「建物の老朽化が目立っている」「設備もボロボロ」。
安全で快適な生活ができないだけでなく、資産価値も低くする要因となります。

逆に、管理状態が良い物件は、管理や修繕が行き届いているため、安全で快適な生活を送ることができますし、資産価値も下がりづらいでしょう。

中古マンションを選ぶ時は、建物の隅々までチェックをして、維持管理がきちんとされている物件を選びましょう。

2.立地が良い

次に『立地が良い』ことです。

中古マンションは、

  • 駅から近い
  • 周辺に商業施設が充実している
  • 生活圏内に教育施設や医療機関が多い
  • 昔から人気のあるエリア

など、立地が良い物件選びましょう。
住み心地も快適ですし、資産価値を高く保つことができます。

将来、賃貸や売却に出すことになっても、すぐに借り手・買い手が見つかるでしょう。

人によって好みは違うかもしれませんが、資産性を考えると、立地が良い中古マンションを選ぶことをおすすめします。

3.新耐震基準の建物

『新耐震基準の建物』を選ぶことも、中古マンション購入で重視したいポイントです。

前述のように、旧耐震基準と新耐震基準では地震に対する基準が異なります(旧耐震基準震度5程度、新耐震基準震度6〜7程度)。

日本は地震リスクが高い国なので、大きな損害が出ないように、地震に強い建物を選ぶことが重要です。

万が一のことも考え、地震に強い新耐震基準の中古マンションを選ぶようにしましょう。

4.修繕積立金の残高が充分

中古マンション全体で『修繕積立金の残高が充分』な物件を選びましょう。

マンションの修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて積み立てが行われます。

長期修繕計画の見通しが甘く、修繕積立金残高がまったく足りない中古マンションは、これから修繕積立金の値上げや大規模修繕前の臨時徴収が発生してしまいます。

入居後に思わぬ大きな出費が発生しないように、中古マンションを選ぶ際は、計画に対して修繕積立金残高が充分か、必ず確認をするようにしましょう。

5.セキュリティが充実

『セキュリティが充実』している中古マンションを選ぶようにしましょう。

オートロックや防犯カメラがなく、管理人も常駐していない物件は、家族で住むには心配です。

また、セキュリティが悪いマンションは、賃貸や売却に出す際に高値がつきませんし、そもそも「借り手」や「買い手」が見つかりません。

あなた自身が住む場合の「防犯面」、将来的に貸したり売ったりする場合の「資産価値」、このどちらを考えても、セキュリティが充実している方が高く安心です。


以上、中古マンション選びで最も重視すべき条件を解説しました。

まとめ

今回の不動産とーく『「中古マンションは買うな!」この情報は信じていいの?』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはどうじゃったかの〜?

重要なポイントは、
「中古マンションは買うな!」、この情報半分正解で半分間違い。
つまり物件によります。

現在、中古マンション選びを迷っている方のなかには、「中古マンションは買うな!」という情報だけを信じて、購入に前向きになれていないかもしれません。

でも、「買って大丈夫」「おすすめ」という中古マンションも必ずあります。
ここで紹介した「買わない方がいい中古マンション」「買った方がいい中古マンション」のポイントをぜひ参考にしてください。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

最後までお読みいただきありがとうございました。
あなたのマイホーム購入の成功を心より願っております。

不動産を通じて、あなたとあなたの大切な人が幸せになれますように。
以上、『「中古マンションは買うな!」この情報は信じていいの?』でした。

「中古マンションは買うな!」という一人歩きした情報に加え、「マンションはデメリットだらけ!」という専門家もいます。
この真意については、別ページで解説しています。