家を売って住み替える手順!売却が先?購入が先?残りの住宅ローンは?

「今の家を売って住み替えるにはどうしたらいいの?」
「住宅ローンがあっても、今の家を売って住み替えることできる?」
「そもそも今の家って売れるんだろうか?」

賃貸物件から持ち家への住み替えは比較的簡単ですが、現在の住まいも持ち家となると少し複雑です。
それは「現在の家の売却」と「新しい家の購入」という2つのイベントをほぼ同時にこなす必要があるためです。

さらに、家を売って住み替えるには「現在の住宅ローンはどうなるのか?」といった疑問もでてくるでしょう。
そこで、今回は今の家を売って住み替える手順などについて、住宅ローンの部分にも触れながら紹介していきます。

マスターマスター

ケイスケさん、リョウヘイくん、いらっしゃい!
ようこそ、不動産バー『LIFE(ライフ)』に!

ケイスケケイスケ

マスター、どうも!
ひとまずビールいただきます。

リョウヘイリョウヘイ

マスター、こんばんは!
今日はどんなテーマなんですか?

マスターマスター

今日は、家を売って住み替える手順を詳しく掘り下げていきますよ。
少し複雑な箇所もありますが、できるだけかみ砕いて説明するので、ぜひついてきて下さい。

この記事でわかること
  • 家を売って住み替える手順がわかる
  • 「住宅ローン」が残っていても家を売って住み替える方法がわかる
  • 家を売って住み替えるために一番最初にやるべきことがわかる

家を売って住み替える手順!不動産売却&購入って同時に進められるの?

先のとおり、現在居住している家を売って住み替えるには、新居の購入だけでなく、現在の家の売却が重要な手順の1つになります。

このため、多くの方から「不動産売却と購入の同時進行は可能なの?」といった心配の声が聞かれます。
よって、ここからはその疑問も含め、家を売って住み替える手順を主に説明していきます。

家の住み替えに必要な2つの流れを解説

繰り返しになりますが、家を売って住み替えるには「今の家の売却」および「新居の購入」が必要です。

そこで、まずは今の家を売却する手順からみていきましょう。

今の家を売却する手順

今の家を査定に出す

媒介契約

市場へ販売活動

不動産売買契約

引き渡し
【売却手順1.今の家を査定に出す】

家の売却で最初におこなうのは、不動産業者に査定を依頼することです。
この査定の際には、近隣にある地域密着、大手という2種類の不動産会社を含めて、全部で3〜5社に依頼するのが理想です。

このように複数社に依頼すると家の相場感がよく理解できるため、今後の不動産会社との交渉に役立ちます。
また、あなたの家と類似する物件の取引事例などをインターネットで情報収集し、あなた自身でも見積額のリサーチをすることも大切です。

マスターマスター

希望金額に近い査定額を提示した、もしくは査定額が最も高額だった業者などが選定候補として挙げられます。

ケイスケケイスケ

なるほど、なるほど。

マスターマスター

ただ、査定額だけでなく、販売&広告活動の内容、営業スタッフが信頼できるか等も比較しておくべきです。

【売却手順2.媒介契約】

各不動産会社から提示された査定額とあなた自身で調べた見積り額などを比較検討した結果、原則1社と「媒介契約」を締結します。
媒介契約とは、あなたが家を売却するために、不動産業者に預けて販売を委託する契約になります。

媒介契約を締結した不動産業者と、査定額を目安に実際の売却金額を決定します。

【売却手順3.市場へ販売活動】

不動産業者への売却依頼が完了した後は、いよいよ見込み客へ販売&広告活動を行います。
ここが不動産業者の力の見せどころになります。

ネット上への広告掲載や顧客へのアプローチなど、購入希望者の募集が開始されます。
なお、購入者の決定に要する期間はケースバイケースで、売却活動の開始後にすぐに決まる場合もあれば、長くて3ヶ月~6ヶ月かかるケースもあります。

マスターマスター

家を売って住み替える場合には、できる限り早く成約できるよう、依頼の段階から不動産業者にその旨を相談しておきましょう。

【売却手順4.不動産売買契約】

家の売却活動によって購入希望者が見つかると、不動産業者を介して購入申込みの旨が伝えられます。
価格の合意ができれば、「不動産売買契約」を締結します。

家を売って住み替える場合は、物件の引き渡し時期も重要になります。
引き渡し期日の調整はきっちり行いましょう。

マスターマスター

引き渡し期日については、販売時に「売買契約から○ヶ月後」と指定することが多いです。
不動産業者の担当者と、販売前にしっかり打ち合わせしておきましょう。

【売却手順5.引き渡し】

最後の引渡しの際には、売主買主、不動産業者等一同が集まり、通常は買主が住宅ローンを組む銀行でおこないます。
売却代金の振り込み処理、鍵、土地・建物の権利書(登記識別情報通知)などを引き渡して家の売却が完了します。

ここまでは、家を売って住み替える際に必要な売却の手順について紹介してきました。
続いては、新しい家を購入する流れをみていきましょう。

新しい家を購入する手順

家を売って住み替える際、新しい家を購入する手順は以下の通りです。

物件探し

物件の見学

不動産売買契約

住宅ローン審査

引き渡し/入居
【購入手順1.物件探し】

住み替える家の物件探しについては、広告のチェックやインターネット検索に始まり、不動産業者への物件探し依頼など様々なアプローチがあります。

住み替える家の情報収集においては、あらかじめ新居に求める条件をリスト化しておくと物件探しがスムーズに進みます。

マスターマスター

不動産業者に物件探しを依頼する場合は、価格および条件などをしっかり伝えておきましょう。

【購入手順2.物件の見学】

次に、インターネットなどで目星をつけた物件、不動産業者から紹介を受けた物件の見学です。

言うまでもなく、家は非常に大きな買い物です。
「住み替え前の家の方がよかった…」と、購入後に後悔しないように複数の物件をじっくり検討することが大切です。

【購入手順3.不動産売買契約】

価格、立地、その他の条件で納得できる物件を決定したら、購入申込みの上、「不動産売買契約」に進みます。

マスターマスター

購入の申込みをする際、価格交渉ができるケースも多々あるので、不動産業者にその旨を伝えましょう。

【購入手順4.住宅ローン審査】

家を売って住み替える場合、売却代金を充当した上で購入資金が足りない分は、もちろん住宅ローンで借ります。

住宅ローンの審査は、あなた自身で気になる銀行に打診するのも1つです。
ただ、不動産業者の紹介で進める方が、審査や金利優遇などスムーズな場合も多いので、わからない方は任せた方がベターです。

【購入手順5.引き渡し/入居】

住宅ローンの融資を受ける銀行で引き渡しになります。(※全額現金支払いの場合も銀行で手続きすることがほとんど)
売主や買主(あなた)、不動産業者、司法書士などが一同に会し、残代金の支払い、鍵の引き渡し等を行います。
引き渡し以降、いつでも入居が可能になります。


ここまで、今の家を売る手順、住み替える新居を購入する手順を簡単に説明してきました。
ここで疑問が1点。
家を売って住み替える場合、「売却が先?購入が先」と悩む方が多いです。
その悩みを次の記事で解決していきます。

今の家の売却が先?新しい家の購入が先?

さて、家を売って住み替える際に必要な「今の家の売却」および「新居の購入」の2つの手順。
ここで疑問となるのは、売却と購入のどちらを優先しておこなうかという点でしょう。

これは手持ちの自己資金や今の家の住宅ローン残高といった経済状況により異なります。
売却と購入のそれぞれを優先するパターンについてみていきましょう。

先に今の家を売却する場合[売り先行]

家を売って住み替える場合、今の家に住宅ローンが残っているのであれば、原則売却を優先します。[売り先行]
なぜなら、新居の購入も住宅ローンが必要な場合、この審査の通過に今の家のローン完済が条件になるケースがほとんどだからです。

リョウヘイリョウヘイ

それと、住宅ローンを二重で払うわけにはいきませんもんね。

次に、売り先行の場合「今の家を売ったら、新居に住み替えるまでの期間どこに住めばいいのか?」という疑問がでてくると思います。
しかしながら売買契約後であっても、売却物件の引き渡し時期までは現在の住居を使用することができます。
よって、売却の際には「契約から3ヶ月後の引き渡し」のように余裕をもって引き渡し時期を決めておくことで、新居の購入に必要な時間的な猶予を確保できます。

また、通常の場合、

今の家の引き渡し/売却代金の受領

新居の引き渡し/購入代金の支払い

引っ越し

となるわけですが、疑問が一点。

ケイスケケイスケ

新居への引っ越しが、どうしても今の家を引き渡した後になりますね。
これは大丈夫なんでしょうか?

マスターマスター

結論から言うと、大丈夫です。
7~10日間ほどの引っ越し猶予を条件にして売却します。
専門的には「引き渡し猶予」と言いますが、家を売って住み替える場合はとても重要な条件になります。

リョウヘイリョウヘイ

引き渡し猶予が契約の条件に入っているかどうか、ちゃんとチェックする必要がありますね。

マスターマスター

その通りです!
引き渡し猶予については、もちろん不動産業者へ事前に相談しておきましょう。

先に新しい家を購入する場合[買い先行]

家を売って住み替える場合、自己資金に余裕がある、もしくは住宅ローン残高の無い方は、新居の購入を優先することが可能です。[買い先行]

この場合、同時期に家を2つ所有しても資金面での問題がありません。
新居の住宅ローン審査も、今の家の住宅ローンが足かせになることなく、進めることができます。

新居の購入を優先する場合のメリットは、現在居住している家の売却を急ぐ必要がなくなることです。
つまり、今の家をあなたの希望価格で、じっくり時間をかけて売却できます。
この他、転居後に今の家を賃貸として貸し出すという選択肢もありますね。

マスターマスター

重複しますが、今の家に住宅ローンが残っている場合は、買い先行は原則できません。
二重ローンになるため審査も厳しいため、売り先行になります。

今の家に「住宅ローン」が残っていても売って住み替えることができる?

先に今の家を売却する場合[売り先行]の記事でも触れましたが、今の家に住宅ローンが残っている場合でも、家を売って住み替えることはできます。

先述のとおり、原則今の家の住宅ローンを完済しなければ新規のローンは審査が通らないことがほとんど。
よって、先に今の家を売って住宅ローンを完済することで、新居の住宅ローンを借りることができます。

簡単な手順は以下の通りです。

今の家を査定に出す

媒介契約

市場へ販売活動

不動産売買契約(売却)

購入物件探し

購入物件の見学

不動産売買契約(購入)

新居の住宅ローン審査

今の家の引き渡し(住宅ローン完済)

新居の引き渡し(住宅ローンを組む)

引っ越し/入居
マスターマスター

物件探しは、市場へ販売活動と並行しておこなってもいいと思います。

また、高年収もしくは預金に余裕がある場合には、二重の住宅ローンが組める場合があります。
この場合には、今の住宅ローンが残った状態でも、家を売って住み替えることが可能となります。

マスターマスター

住み替えたい物件が見つかったけど、まだ今の家が売れていない時ですね。
審査が通れば一時的に二重ローンを組んでいいかもしれません。
ただ、負担が大きいので、購入後速やかに売却したいですね。

ケイスケケイスケ

なるほど。
…私はそもそも二重ローンの審査は通らないだろうなぁ、安月給だし。

なお、住宅ローンの金額は年収の5倍から高くて7倍が相場とされています。
家を購入する際には審査に備えて資金計画をしておくことが大切です。

マスターマスター

では最後に「住み替えローン」を紹介しておきます。

リョウヘイリョウヘイ

住み替えローン?
初めて聞きました。

マスターマスター

例えば、今の住宅ローン残高が3,500万円、査定価値が3,000万円の場合、この価格で家を売却できた際、500万円が売却損になってしまいます。
ここまでは大丈夫ですか?

ケイスケケイスケ

はい、大丈夫です。

マスターマスター

「住み替えローン」は、この売却損の500万円も含めて、新居の住宅ローンに加えましょうというものなんです。
もちろん審査はありますけどね。

ケイスケケイスケ

なるほど!
家の査定額が住宅ローン残高にとどかなくても、住み替えを諦めなくていいんですね!

マスターマスター

そういうことです♪

住み替えローンの取り組みがある銀行をいくつか調べてみました。
詳細は下記の各ページでチェックしてみて下さい。

家を売って住み替えるなら「不動産査定」が第一歩!

先述したように多くの場合、綿密な資金計画なしには家を売って住み替えることは難しいのが現状です。
当然ながら適切な資金がなければ新居の購入計画は進みません。

このため、まずは現在の住居の価値を把握するため、業者による査定が住み替えの第一歩となります。

しかしながら、家の査定は不動産業者であればどこでもよいわけではありません。
現在の家の立地や状況から購入希望者を想定し、今後の取引に優位な業者を選抜することが重要です。

たとえば、宅地開発から外れた立地で相場がつかみにくい場合には、中古住宅の取引実績が充実している不動産業者はもちろんのこと、地元、もしくは大手などを含めて、3社以上に査定依頼することが不可欠です。

こうした複数社への査定により、売却金額の相場がわかるようになります。
また、これら査定時のやり取りから、信頼できる業者かどうかを判断することも必要です。
なぜなら家を売って住み替える場合には、現在の住居の売却だけでなく、新居の購入も同じ業者に依頼することが多いからです。

このため、売却時には査定額が妥当で信頼できる、さらには抱えている顧客数が多く、その後の新居購入でも頼れる業者を選抜しておくことが大切です。

複数の業者へ一気に査定依頼!今人気の「不動産一括査定」とは?

先に述べたとおり、信頼できる不動産業者の選抜は重要ですが、自分の足で業者を一軒一軒まわるのは時間なコストがかかり現実的ではありません。
当然ながら、家を売って住み替えるという方は、できる限り効率的かつ早い成約を希望されるのが通常でしょう。

よって、このような住み替えを希望する方には、複数の業者に査定を同時依頼できる「不動産一括査定」がおすすめです。
この不動産一括査定はインターネットを介し、24時間、無料で査定依頼が可能です。
また、入力項目も簡単で時間がかからず、なかには査定結果が当日中に得られるスピーディーなケースもあります。

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まとめ

家を売って住み替える手順をはじめ、「住宅ローン」が残っていても住み替える方法。
さらに、住み替えるために一番最初にやるべきことを中心に解説してきました。

家を売って住み替えるには、現在の住居の売却だけでなく新居の購入も伴うことから、資金面の計画を含めて多くの検討事項があります。
ですが、まずは不動産査定で現在の家の価値を明らかにすることで、その後の作業フローが自然に決定されていきます。

この査定依頼は複数の不動産業者を対象にすることが重要。
家の相場把握だけでなく、信頼できる不動産業者&担当者の選定が可能となります。

この記事で紹介した不動産一括査定を有効利用し、理想的な住み替えをしていただければ幸いです。
以上、『家を売って住み替える手順!売却が先?購入が先?残りの住宅ローンは?』でした。


リョウヘイリョウヘイ

最後までお読みいただき、ありがとうございました!

マスターマスター

あなたのお役に立てましたでしょうか?

ケイスケケイスケ

もしよかったら、お友達やお知り合いの皆さんにもシェアしていただけると嬉しいです!

マスターマスター

それでは、あなたにまたお会いできることを楽しみにしています!