40代で家を買い替えたい!後悔せず家を売って住み替えるまでの流れ

40代で家を買い替えたい人は多いです。

「家も古くなったな…」
「家族が増えて手狭に…」
「もっと楽に通勤したい…」
「まさか転勤になるなんて…」

ライフスタイルの変化など買い替え理由は様々でしょう。

ただ、家を売って住み替えるとなれば、

  • 今の家の売却
  • 新しい家の購入

大きな2つのイベントを同時期にこなすため、負担もそれなりです。
家の買い替えもどこかで失敗し、万一「…後悔でもしたら」と不安もあると思います。

40代がスムーズに家を売って住み替えるには、どのような流れで進めればいいのでしょうか?

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ニシダ代表ニシダ代表

売却・購入をいっぺんにですから、損も失敗もなく進めたいですね

レオ教授レオ教授

うむ、スムーズな家の買い替えのお手伝いができたらいいの~

今回の不動産とーく『40代で家を買い替えたい!後悔せず家を売って住み替えるまでの流れ』では、不動産業界17年の経験にもとづきお届けします。

この記事を読めば、40代のあなたが安心して家を買い替えるための、充分な基礎知識が得られるはずです。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴17年。取引件数は400件超・相談件数は2,800件超の実績。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

後悔せず家を買い替えたい!40代が家を売って住み替えるまでの流れ

40代が後悔せずに家を売って住み替える
家の買い替えでは、

  • 今の家の売却
  • 新しい家の購入

以上2つをほぼ同時期に進めていきます。

ケイスケ

なぜ同時期に進める必要があるんでしょう?

一般的に家を売って住み替える場合、

  • 今の家の住宅ローン残を完済する
  • 家の売却代金を新しい家の購入代金に充てる

主に経済的な事情から、上記どちらかである場合が多いからです。

レオ教授レオ教授

経済的に余裕のある人は、売却と購入を切り離して買い替えてもいいがの~

家の買い替えは「売り先行・買い先行」の2パターン

売り先行・買い先行の選択肢
家の買い替えは、今の家の売却と新しい家の購入の「どちらを先に進めるか」で流れが異なります。
流れは下記2パターンです。

売り先行 (先)今の家の売却
(後)新しい家の購入
買い先行 (先)新しい家の購入
(後)今の家の売却

あなたの経済的な背景によって、どちらか選択して進めます。

売り先行は、

  • 今の家に住宅ローン残がある人
  • 売却代金を購入代金に充てたい人

買い先行は、

  • 今の家に住宅ローン残がない人
  • 売却なしでも新しい家が買える人

家の買い替えに売却代金が必要な人は、必然的に「売り先行」になるでしょう。
それでは、家を売って住み替える「売り先行」から解説します。

①[売り先行]家の買い替えまでの流れ

売り先行で家の買い替え
売り先行」とは、今の家の売却を前提にして買い替えを進める流れです。

前述のように、

  • 今の家に住宅ローン残がある
  • 売却代金を購入代金に充てたい

などの人は、原則「売り先行」になります。

特に、住宅ローン残がある人は注意が必要です。
今の家を売るためには「住宅ローンの完済」が条件になるからです。

「家を売って完済できるのか?」、ちゃんと把握した上で買い替えを計画しましょう。

売り先行」による家の買い替えまでの流れは下記の通りです。

売り先行による家の買い替え流れ

「今の家がいくらで売れるのか?」の確認がすべての起点になります。
よって、不動産会社への査定依頼が家の買い替えの第一歩です。

希望の買い替え物件を原則すぐに押さえられない

売り先行」の流れを補足すると、希望の買い替え物件を見つけたと同時に、今の家の売却活動を開始です。

ただし、この時点で買い替え物件は押さえられない場合が多いです。(←注意点です)
理由は、今の家の売却先が確定していないからです。

  • 買い手が見つかれば → 買い替え物件へ購入申込み
  • 売却の契約をしたら → 購入の契約
  • 売却代金を受領したら → 購入代金の支払い

「売り先行」による家の買い替えでは、売却の手続き1つ1つが購入各手続きを進めるスイッチになります。

住宅ローンの仮審査を家の売却活動前に通しておく

注意点として、今の家の売却活動を始める前にいくらの住宅ローンが組めるのか仮審査を通しておきましょう。

「今の家の買い手が決まったのに、買い替えたい物件のローンが通らない…」、こんな失敗が起きては大変だからです。

家の早期売却が買い替え成功のカギ

売り先行では、家の売り出し価格は相場より少し低めにして、早期売却を目指す方法がベターです。

いかに早く買い手を見つけて、1日でも早く希望の買い替え物件を押さえられるかが成功のカギです。

レオ教授レオ教授

つまりスピード勝負じゃ!

マチ

てことは、売却期間中に他の人に取られるリスクもあるわけですか(汗)

後半の「売却代金受領 → 今の家の引き渡し」までの期間は「7~10日」が目安です。

通常の売却では代金受領と引き渡しは同日ですが、買い替えの場合は現実的に引っ越しができないので「7~10日」の引き渡し猶予期間をもうけます。

【買い替えの裏ワザ】
売り先行では、売却先が確定しなければ、原則買い替え物件を押さえることができません。
ただ、買い替えたい物件が人気立地で「すぐに決まってしまう」「絶対に逃したくない」場合、すぐにおさえる方法があります。

今の家に「買取保証」をつけてもらうことです。

買取保証は、家の売却活動を開始して、もし約束した期限内に売れない場合は不動産会社に買い取ってもらう方法です。
買取保証により万一の売却先が確定するので、買い替えたい物件への申し込みがすぐに可能になります。

ただし、買取価格は一般の売却価格より2割程度低くなることから、住宅ローンの完済は問題ないか、資金計画は問題ないかなど確認の上で進める必要があります。

家を買い替えたい40代にとって、やはり今の家の「住宅ローン完済」がネックになる人が多いです。
結果、家を売って住み替える希望が叶わず、買い替えを断念している人も少なくありません。

まずは「今の家がいくらで売れるのか?」、査定額を知ることから始めるといいと思います。

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②[買い先行]家の買い替えまでの流れ

買い先行で家の買い替え
買い先行とは、新しい家を買った後に今の家を売却する手順。

  • 今の家に住宅ローン残がない人
  • 売却なしでも新しい家が買える人

などが選択できる買い替えの流れです。

買い先行」による家の買い替えまでの流れは下記の通りです。

買い先行による家の買い替え流れ

画像中の「家の売却活動開始」のタイミングは一例です。
実際は好きなタイミングで開始してOKです。

家の売却状況に縛られず自由度が高い

買い先行」は、売り先行のように今の家の売却状況に動きを縛られる心配がないため、買い替えスケジュールの自由度が高いからです。

レオ教授レオ教授

売却と購入を完全に分けて考えることができるんじゃ!

家の売却は住み替え完了後がおすすめ

もし今の家の売却時期にこだわりが無ければ、画像の手順通り「買い替え物件へ引っ越してから売却を開始する」ことをおすすめします。

住み替え後は家具や荷物が無く買主に部屋を広く見せることができ、結果高く売れることも多いからです。


以上、40代で家を買い替えたいあなたに向けて、家を売って住み替えるまでの流れを2パターン解説しました。

売り先行 (先)今の家の売却
(後)新しい家の購入
買い先行 (先)新しい家の購入
(後)今の家の売却

では、40代にとって家の買い替えに良いタイミングはいつなのでしょうか?
続けて解説していきます。

40代が家を売って住み替えるなら?家の買い替えに良いタイミング[4つ]

家の買い替えに良いタイミング
40代で家の買い替えに良いタイミングは以下の4つです。

これから家を売って住み替える際の参考にしてください。

タイミング1.家が高く売れる

『家が高く売れる』なら、家の買い替えに良いタイミングです。
少しでも多いお金を買い替えたい物件の購入代金に充てられるからです。

広告やネットなどを見て、周辺の売物件が「思った以上に高いのでは?」と感じたなら、まずは不動産会社に査定依頼です。
あなたの家の査定額を確認しましょう。

期待以上の価格で家が売却できるなら嬉しい誤算です。
金銭的な負担を抑えた上で家を売って住み替えることができるなら、これ以上の買い替えタイミングは無いでしょう。

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タイミング2.家が傷んできた

『家が傷んできた』なら、家の買い替えに良いタイミングです。
このまま住み続けると、多額の修繕費用を支払う恐れがあるからです。

家は築年数の経過と共に劣化していきます。

  • 屋根
  • 外壁
  • キッチン
  • 浴室
  • 給湯器
  • フローリング

など、おおよそ築20年以降は修繕にお金がかかる箇所に不具合が目立ってきます。
よって、修繕にお金がかかる時期より前に家を売って住み替える考えです。

例えば、一戸建ての屋根を部分的に補修する場合、10万円~30万円程度です。
しかし、全体が劣化し全て新しい屋根に葺き替える場合は、100万円~300万円程度かかることもあります。

レオ教授レオ教授

修繕時期の「前」が買い替えのタイミングじゃ!
時期が来てからでは、修繕費用を考えて売り出し価格を安くせにゃならん

タイミング3.家族が増えた

『家族が増えた』なら、家の買い替えに良いタイミングです。
子供の成長と共に物は増え、収納も足りずどんどん手狭になっていくからです。

また、子供は必ず自分の部屋を欲しがります。
今の家に部屋数が少ないなら、家を売って住み替える他ないでしょう。

ケイスケ

理想を言えば、親である自分の部屋も欲しいですね

一方、子供が大きくなってからの家の買い替えは転校の問題が出てきます。

転校は、子供にとって大きな負担になりますからね。
いずれ家を売って住み替えるなら早い方がいいでしょう。

タイミング4.住宅ローン金利が低い

『住宅ローン金利が低い』なら、家の買い替えに良いタイミングです。
同じ購入価格でも、金利の違いで毎月の負担が大きく変わるからです。

以下は、借入金額3,000万円で返済期間30年(元利均等、ボーナスなし)の金利別シミュレーションです。

金利 毎月返済額 総返済額
0.8% 93,760円 33,753,600円
1.0% 96,491円 34,736,760円
1.2% 99,272円 35,737,920円
1.5% 103,536円 37,272,960円

金利が0.2%上がるだけで、毎月返済額は約2,700円、総返済額は約100万円も高くなります。

ケイスケ

金利0.1%でも甘く見てはいけませんね(汗)

また、家の買い替え時は「低金利の銀行を比較して選択する」ことは鉄則です。
不動産会社に紹介された銀行のみで手続きを進めると後悔します。


以上、40代で進める家の買い替えに良いタイミングを解説しました。

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つづいては、家の買い替え先はどうやって選べばいいのか?
家の買い替えで後悔しないために、抑えておくべき注意点を解説していきます。

買い替えたい家はどう選ぶ?後悔しないための注意点[6つ]

家の買い替えで後悔しないための注意点
買い替えたい家は何基準で選べばいいのか?
大半の40代にとっては次の家が「終の棲家(ついのすみか)」、つまり一生涯の家となるでしょうから慎重になるのは当然です。

家の買い替えにあたり後悔しないための注意点は以下の6つです。

家を売って住み替える際、売却に意識が向いて肝心の買い替え先を焦って決めてしまう人も少なくありません。
家の買い替えに失敗して後悔しないためにも参考にしてください。

1.家の買い替え目的を明確にする

家の買い替え目的を考える
『家の買い替え目的を明確にする』ことは、後悔しないための注意点です。
家を売って住み替える目的が無いと、本当に希望する家の条件を見失うからです。

  • 生活の利便性を高めたい
  • 子供に部屋を与えたい
  • 日当たりの良い家に住みたい
  • 地震に強い家が欲しい
  • 老後も安心して暮らしたい
  • 治安の良い環境に移りたい
  • 通勤通学に便利な駅近に住みたい

など、家を買い替えたい気持ちを整理し、しっかり目的をもって進めるのが基本です。

レオ教授レオ教授

不動産会社も目的にそって物件を紹介してくれるからの~

一方、

  • 友人や同僚が新築を買ったから
  • テレビで買い時って言ってたから

など、目的のない家の買い替えは、物件選びや資金計画に軸がなく、満足する家に決して出会うことはできません。
そもそも何をもって満足するのかわからず、高い確率で後悔すると思った方がいいです。

「前の家の方がよかったなぁ…」
「家を売って住み替えるんじゃなかった…」

と、家を買い替えた後では取り返しがつきませんからね。
「家の買い替え目的」が最重要です。

また、目的を明確にした結果、「買い替えでなく賃貸への住み替え」「現在の家をリフォームして住む」など、他の選択肢が見つかることもあります。
持ち家の買い替えが必ずしも正解とは限らないわけです。

まずは目的をはっきりとさせることが、失敗しないコツです。

以上から、家の買い替え目的を明確にすることは、後悔しないための注意点の1つです。

2.新しい家の希望・今の家の失敗を書き出す

希望と失敗の洗い出し
『新しい家の希望・今の家の失敗を書き出す』ことは、買い替えに後悔しない注意点の1つです。

まず、「1」で決めた家を売って住み替える目的にそって希望を整理するのがポイントです。
希望を紙に書き出して整理すると、買い替えたい家の特徴を具体的にイメージできるようになります。

希望が出揃ったら、「どんな家に買い替えたいのか?」、予算なども考慮して希望に優先順位をつけてみましょう。
マンションか戸建てか、新築か中古か、どんな家に買い替えたいのか、自然と見えてくるはずです。

それと同時に、今の家の失敗点も書き出します。
二度同じ失敗を繰り返さないためです。

  • 床はもっと明るい色がよかった
  • 収納スペースが少なくて困った
  • 北向きはやはり暗かった
  • 金利の高い銀行で借りてしまった
  • 道が狭く駐車しにくい
  • キッチンの使い勝手が悪かった
  • ロフトは小さな子供に危なかった

など、今の家での生活を家族全員で振り返れば、複数の失敗点が出てくるでしょう。

希望と失敗の両面から買い替えたい家を検討すれば、買い替え後の後悔を防ぎ満足度はグッと高くなります。

レオ教授レオ教授

家族全員の希望と失敗を整理することが大切じゃ!

3.経験豊富な営業マンに任せる

優秀な不動産営業マン
『経験豊富な営業マンに任せる』ことは、家の買い替えで後悔しないための注意点です。

「売却・購入」の両方をスムーズかつ同時に進めるには、新人や歴の浅い営業マンでは少し荷が重いからです。
トラブルの発生、交渉が上手くいかないなど、あなたのストレスになる出来事が1回や2回は必ず出てきます。

やはり経験豊富な営業マンに依頼することが何より重要です。

マチ

安心感なら大手を選んだ方がいいんでしょうか?

レオ教授レオ教授

そうとも言い切れん!
営業マンが多い大手にこそ歴の浅い営業マンも多いからの~

ケイスケ

じゃあ地元の不動産会社も比較に加えるべきですね

家の買い替えでは、売却の担当営業マンが購入まで担当することが多いです。
よって、あなたに合った信頼できる営業マンをじっくり比較することが本当に重要です。

不動産一括査定を使って査定額や不動産会社を比較すると同時に、営業マンの実績や対応、熱意なども比較すると効率がいいでしょう。

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4.ローン審査以上の家を購入しない

無理なローンで家を買い替え
『ローン審査以上の家を購入しない』ことは、家の買い替えに後悔しない注意点です。
40代で家を売って住み替えるなら、老後の生活も見据えて住居費は抑えておくべきだからです。

例えば、今の家が高く売れて、住宅ローン完済後の売却益が500万円も出たとします。
それなら仮に次のローン審査の上限が3,500万円でも、売却益を上乗せして4,000万円の家に買い替えすることもできます。

ただ、40代でこの背伸びした家の買い替えはおすすめできません。

理想は、審査の上限3,000万円未満の物件を買い、500万円を頭金に住宅ローンの負担を減らすことです。
40代は老後の生活を視野に入れて、少しでも家計を楽に計画すべきだからです。

今後、子供の大学進学などでお金がかかる時期もやってくる人も多いでしょう。
決して無理はせず、ローン審査以上の買い替えを控えることで、経済的な後悔を未然に防ぎましょう。

5.売却前に買い替え先のローン審査を通す

住宅ローン審査
『売却前に買い替え先のローン審査を通す』ことは、後悔しないための注意点です。
家を売却した後に買い替えたい物件のローンが通らない事態は、大きなトラブルの原因になるからです。

契約内容によっては多額の解約金が必要になる場合もあるので、大変注意が必要です。

よって、今の家の売却活動に入る前に、買い替え先の「住宅ローン審査」だけは通しておくようにしましょう。
審査さえ通っていれば、家の買い替えも安心感をもって進めることができます。

レオ教授レオ教授

経験ある営業マンなら審査の案内もしてくれると思うがの~

ケイスケ

言わないと案内してくれない営業マンもいるってことですか…

6.諸費用総額(売却+購入)を確認する

家の買い替えに必要な諸費用見積もり
『諸費用総額(売却+購入)を確認する』ことは、家の買い替えで後悔しないための注意点です。

売却と購入、大きな2つの取引にかかる諸費用は、合わせると高額になるからです。
安易に考えていた結果、住宅ローン完済にお金が足りないなど資金計画がくるう可能性もあります。

レオ教授レオ教授

アバウトに見積もりすぎると危険じゃ!

マチ

「えっこんなに!?」と、フタを開けてビックリはこわいですね(汗)

家を売って住み替える一連の諸費用は、下記に概算でまとめました。

売却 購入
  • 仲介手数料
  • 登記費用(抵当権抹消等)
  • 繰上返済手数料
  • 売買契約書の印紙代
  • 譲渡所得の税金 ※非課税特例あり
  • 仲介手数料
  • 登記費用(所有権移転等)
  • 銀行手数料&保証料
  • 火災保険費用
  • 売買契約書の印紙代

参考例として、「2,000万円」で今の家を売って「3,500万円」の家に買い替えた場合の諸費用(概算)は以下の通りです。

売却[2,000万円] 購入[3,500万円]
仲介手数料(3%+6万+税) 72.6万円 122.1万円
登記費用(抵当権抹消等) 10万円
繰上返済手数料 2万円
売買契約書の印紙代 1万円 1万円
譲渡所得の税金 ※特例で非課税
登記費用(所有権移転等) 30万円
銀行手数料&保証料 80万円(3,500万円借入時)
火災保険費用 20万円(10年分)
合計 85.6万円 253.1万円
マチ

うわ~結構かかるんですね(汗)

後悔しないためにも、家の買い替えの資金計画段階で諸費用の総額をしっかり確認しておきましょう。

※今の家を売った譲渡所得にかかる税金は、家が現在の居住用なら特例により「非課税」になることが多いです。(居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例|国税庁


以上、家の買い替えにあたり後悔しないための注意点を解説しました。

続いて、あなたと同じ40代で家を買い替えた人の体験談を紹介していきます。

[体験談]40代で買い替えた家に満足?後悔?

40代で家を買い替えた人の体験談を紹介します。
後悔や失敗した点ついても聞いていますので、これから家を売って住み替えるあなたの参考になると思います。

赤西 奈々さん(41歳/茨城県)
40代女性

買い替え前と後の家は?
(前)新築マンション →(後)中古マンション
なぜ家を買い替えた?
主人の転勤のため
家を買い替えて後悔や失敗は?
せっかくの新築マンションを損して手放したこと。
買値よりだいぶ売値が下がりました。
体験談
新婚の時に都内で新築マンションを購入。
ただ、主人の急な転勤で売却し中古マンションへ買い替えました。

中古でも状態がよく、広さがあって周辺環境が良い物件を選びました。
まぁ、中古の方が2人の子供に汚されても気楽感があるし、以前より広々暮らせるので満足しています。

馬目 順子さん(43歳/東京都)
40代女性

買い替え前と後の家は?
(前)中古一戸建て →(後)新築一戸建て
なぜ家を買い替えた?
築年数が古く傷みが目立ってきたため。
また、震災や台風の影響も心配だったため。
家を買い替えて後悔や失敗は?
もうすこし熟考して業者を選べばよかったです。
体験談
築50年以上も過ぎた以前の家は傷みが多く、雨漏り、隙間風、防音効果が低いなど数々の難点がありました。
また、家のすぐ後ろが崖になっており、天災のニュースを見るたびに早く引っ越したいと思っていました。

買い替えのきっかけが2019年の関東地方を襲った台風です。
慌てて業者を選んで新築の家を建てましたが、友人達の話を聞くともっといい業者があり後悔しています。

宮下 和樹さん(45歳/京都府)
40代男性

買い替え前と後の家は?
(前)中古一戸建て →(後)新築一戸建て
なぜ家を買い替えた?
転勤が決まったため
家を買い替えて後悔や失敗は?
小学校、中学校の近くの立地に気を取られすぎ、駅やスーパーから遠い少し不便な場所を選んでしまった。
体験談
転勤が決まり家を売却し、一旦家族で赴任先のアパートに引っ越しました。
ただ、定年までは転勤先から戻れそうになかったので、家を購入しました。

新築のローンで家計は苦しいですが、子供は自分の部屋ができたことが嬉しいようで喜んでいます。

佐藤 浩二さん(46歳/栃木県)
40代男性

買い替え前と後の家は?
(前)新築一戸建て →(後)新築一戸建て
なぜ家を買い替えた?
家族が増えて、大きな家に建て替えようと考えたから
家を買い替えて後悔や失敗は?
建設会社をしっかり精査しなかったことです。
体験談
総合的に考えると家の買い替えは失敗でした。
なぜなら、新しく建てた家は前より低品質な仕上がりになったからです。

また、建設会社の営業マンは信頼に欠け、まさか自分がそんな業者に当たるとは思ってませんでした。
しっかり評判を調べてから頼めば良かったと後悔しています。

中川 由紀子さん(41歳/福岡県)
40代女性

買い替え前と後の家は?
(前)新築マンション →(後)中古一戸建て
なぜ家を買い替えた?
庭のある一戸建てに住みたかったから
家を買い替えて後悔や失敗は?
家に隙間があるのか、よく虫が入ってくる程度です
体験談
マンションでは、騒音を気にしながら生活していました。
周りに迷惑をかけないよう歩き方に気を付けたり、時間帯にも気を配っていました。

それに比べ一戸建ては気楽です。
騒音の悩みから解消されました。

中古でも築浅なので、とても綺麗で住みやすいです。

※プライバシー保護のため仮名
レオ教授レオ教授

体験談は参考になったかの~

まとめ:家を売って住み替える40代は多い!買い替えを成功させよう!

40代の家の買い替え記事まとめ
今回の不動産とーくは『40代で家を買い替えたい!後悔せず家を売って住み替えるまでの流れ』と題して、下記の項目を解説しました。

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レオ教授レオ教授

家の買い替えの流れはイメージできたかの~

家の買い替え」と一言でいっても、売却と購入の2つをほぼ同時にこなすわけです。
どちらか1つでも大変なのに、それを2つも同時に行なうには、やはりプロである不動産会社のサポートが必須と言えるでしょう。

家を売って住み替える40代は多いです。
あなたは後悔することなく、ぜひ買い替えを成功させてください!

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\スキマ時間で60秒入力!/
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※おおよその情報で依頼できます
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以上、『40代で家を買い替えたい!後悔せず家を売って住み替えるまでの流れ』でした。