「家賃収入を確定申告していないけれど大丈夫？」
「家賃収入を確定申告していないのってバレない？」
「今からでも確定申告した方がいいもの？」
「確定申告していないと後から罰金を迫られる？」
など、家賃収入を確定申告していないことや、バレないかどうかについては気になるところですよね？
あなたも同じ気持ちでしょうか？
そもそも、確定申告とは給料以外の収入があったときに必要になるもの。
副業として家賃収入があれば、その額に応じて申告する義務が発生するのです。
近年、日銀の超低金利政策の影響もあり、金融機関で融資を受けることに対してのハードルは、それほど高くありません。
融資を受けて不動産投資にチャレンジする人も増え、さまざまな世代に注目されている副業と言えるでしょう。
家賃として継続的に収入が得られるのは、魅力的な副業ですよね。
確定申告を行う必要があるのは、給与所得以外の所得（収入から経費を引いたもの）が年間20万円を超える人です。
つまり、家賃収入を得ている人のほとんどが、確定申告の必要性があるでしょう。
年間20万円を超えたら確定申告がいることを、事前に心得ていれば問題ないでしょう。ただ、今まで確定申告に縁がなかった人は、知らないまま申告せずに何年も過ぎるというケースも…。
そこで、「家賃収入の確定申告していない」と相談を受けた経験をもとに、家賃収入の確定申告についてじっくり解説していきます。
家賃収入は申告しなければ税務署にバレない？
確定申告は、自分で家賃収入や控除額を計算して納税する制度。
家賃収入の申告するかしないかの判断は自己責任ということです。
そのため、「面倒だな」や「バレなければいいのかな」という気持ちが起こるかもしれません。
それに大規模に賃貸事業をしている訳ではない場合、そんなに家賃収入が大きくなければ申告しなくても税務署にはバレないと思っている方も多いと思います。
しかし、実際には納税者が家賃収入を得ているかどうかは、事業の規模に関係なくバレてしまう可能性は高いでしょう。
税務署は、売買や移転、建物の建築など、不動産投資のために取得した不動産登記情報を把握することができるからです。
また、投資のために不動産購入をすると、売主側にも確定申告の義務が生じます。
それにより、不動産の売買が行われた事実を把握できるのと同時に、売買価格や手数料等の支払いなどの事業実態を大まかではありますが把握もできるのです。
不動産取引により、家賃収入が生じているかどうか確認する手段は、その他にもまだあります。
よって、家賃収入を確定申告していないと税務署にバレてしまう可能性が高いことは知っておかないといけません。
家賃収入の無申告がバレたらどうなる？
無申告で税務署にバレる可能性はありますが、仮に1年間、家賃収入を確定申告していないからといって、すぐにバレて、税務署が調査に入るという話はあまり耳にしたことがありません。
税務署は、調査のターゲットにする会社の事業内容、店舗の有無、ホームページの有無、顧客は一般客相手か企業相手か…など、膨大な情報を調べる必要があります。
細かい情報をつぶさに調べるのに時間はかかるため、だいたい3年以上確定申告していなかった場合には、税務署の調査対象になる可能性が多いように思います。
1年、2年と経過して「確定申告しなくても大丈夫そう」と考えても、3年、4年経った頃にいきなり税務調査の申告が来て、バレたりします。
税務調査の対象者には、税務調査の実施について、ある日突然電話がかかってきます。
確定申告していない背景には「確定申告のやり方が分からなかった」「バレないだろうと思っていた」「確定申告について詳しく知らなかった」などがあるかと思います。
でも、いきなりこのような電話がかかってくると、緊張や不安で税務調査の日まで眠れない日を過ごすことでしょう。
税務調査により、「確定申告していない」「税額を過少に申告していた」などの事由が発覚した場合には、所得税のペナルティだけではなくが課せられるのはもちろん、その他の税金にも影響を及ぼします。
家賃収入を確定申告していないことがバレたら、本当に一大事になることを理解していただけると思います。
それでは家賃収入の無申告が発覚した場合の影響について解説します。
1．無申告加算税
家賃収入を確定申告していない状況で税務調査が行われたとします。
調査の結果、本当は確定申告しなければいけない家賃収入額だったのに確定申告していなかったことが発覚すれば、本来納付すべき税額に対して無申告加算税が課されます。
つまり、本来の納税額よりも税負担が増えるということです。
各年分の無申告加算税額は、原則、納付すべき税額が50万円までなら15％、50万円を超える部分には20％とされています。
ただし、一定の要件を満たした場合には無申告加算税のペナルティが課されないものとされています。
最新の税率等は下記国税庁のページにて確認するようにして下さい。
2．過少申告加算税
税金の確定申告・納付が行われたにもかかわらず、「家賃収入に関する申告をしていなかった」という場合は、過少に申告していることになります。
このようなケースでは、本来納付すべき税額に対して過少申告加算税が課されます。
過少申告加算税は、原則として、新たに納付すべき税額50万円までなら10％、50万円を超える部分には15％とされています。
ただし、税務調査の前に「自主的に修正申告する・納付する」といった要件を満たせば、過少申告加算税のペナルティが課されないものとされています。
無申告加算税と同様に、最新の詳細については下記国税庁のページにて確認するようにして下さい。
3．延滞税
定められた期限内に納付すべき税金を納めなかった場合には、本来納付すべき税額に対して延滞税が課されます。
延滞税は法律で定められた期限（以下、「法定納期限」という）の翌日から納付する日までの日数に応じて以下の税率が課されます。
よって、下記2パターンに分けて見ていきます。
- 法定納期限の翌日から2ヶ月を経過する日まで
- 法定納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以後
法定納期限の翌日から2ヶ月を経過する日まで
本来納付すべき税額に対し、原則7.3％を乗じた額が加算されます。
ただし、現行では7.3％と特例基準割合のいずれか低いほうの率を乗じることとされています。
この特例基準割合は毎年変更するものです。
平成25年12月31日以前は年4.5％近辺で推移していましたが、平成26年以降は2％に満たない範囲で推移しています。
したがって、今のところは特例基準割合に基づいた延滞税を支払わなければいけません。
法定納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以後
本来納付すべき税額に対し、原則として14.6％を乗じた額が加算されます。
ただし、現行では14.6％と特例基準割合のいずれか低いほうの率を乗じることとされています。
この特例基準割合は毎年変更するものですが、平成26年1月1日以後は年9.0％近辺で推移しています。
したがって、今のところは特例基準割合に基づいた延滞税を支払う必要があります。
4．重加算税
重加算税についてですが、無申告だから必ず支払わなければならないというものではありません。
無申告に関して「仮装または隠蔽の事実があった場合」、本来支払うべき税額の35%から40％の間で重加算税の支払いを求められます。
要するに、納税者側の意識的な自己都合によって「家賃収入が少なかったから確定申告をしなかった」と偽りの数値を理由に申告しなかったり、家賃収入がまるでないかのように隠蔽して「わざと確定申告していない」という場合に重加算税の対象になる可能性が高いです。
納税者側に納税意識が希薄なものと判断されるため、定期的に税務調査が行われる対象になります。
重加算税の対象になった場合、財務体力がしっかりしてる企業でもない限り、事業が倒産するぐらいの大きなダメージを受けることもあるのです。
5．住民税の額への影響
住民税は、所得税の確定申告をベースに課税所得が計算されます。
所得税のように無申告加算税、過少申告加算税といったペナルティはないですが、所得税の修正申告により住民税が増額された場合、その増額分を改めて納付しなければなりません。
また、住民税の延滞税に関する問題が生じる場合もあります。
6．個人事業税にも影響
所得税の課税所得が290万円以上ある場合、個人事業税を支払わなければなりません。
修正申告で課税所得が増額すれば、事業税の負担額も増額するでしょう。
この場合、過去に負担すべきだった事業税の分から納付するよう求められます。
7．国民健康保険料（税）にも影響
国民健康保険料（税）は住民税と同様、前年の所得額に応じて計算されます。
所得税の修正申告で課税所得が増加すれば、税額も変わるため、追加して国民健康保険料（税）の納付が求められます。
確定申告していない家賃収入は今からでも申告すべき？
家賃収入を確定申告していない状態は、税務調査が入ればバレるとお話しました。
税務調査で「確定申告していない」とバレると、ペナルティで本来の税額より高くなったり、さらにはその他の税金なども追加して負担する必要性が出てくることをご理解いただけたことと思います。
バレたことによる追納税が大きいほど、支払いが負担になります。
これまで維持してきた生活レベルを一気に落とすぐらいのこともありでしょう。
負担が大きすぎると毎日の生活や仕事にも支障をきたすこともあり得ます。
家賃収入を得ていたにもかかわらず、数年間確定申告しそびれているケースもあるかと思います。
そんな場合には、税務調査を待ってペナルティを課せられるよりも、自主的に確定申告をすることを強くおすすめします。
過去の分の確定申告ができていないとしても、過年度分としても確定申告もできます。「家賃収入があるのに無申告状態」なら、なるべく早く過去の確定申告をした方がいいでしょう。
所得税のペナルティである過少申告加算税、また場合によっては無申告加算税も回避できる可能性はあります。
確定申告していない家賃収入はどこに相談したらいいの？
過去に申告していなかった家賃収入について、自分で確定申告書を作成して税務署に申告・納付まで行われる方も中にはいらっしゃいます。
「過去に申告していない分を自分で申告する」のは悪いことではありません。
ただ、それにより、後から税務署から過去の無申告の状態について質問を受ける可能性が高くなります。
確定申告に関してあまり分からない状態のままだと、場合によってはその場しのぎのいい訳をしたりすることもあるかもしれません。
自分で何もかも申告すると、税務調査で言及されたときに疑問や不安点が大きくなるでしょう。
税務・会計に関する専門的な要素が非常に強い確定申告は、知識の乏しい人にとって、一から確定申告をするのは非常に困難を極めることなのです。
税務調査では、納税者自身が思ってもなかった点について追及され、税務署に言われるがままに修正申告に応じてしまったという話も耳にします。
素人にとっては難しい話のため、税務署から専門的な点で指摘されると、従ってしまうしかないのかもしれませんね。
このような不安を防ぐには、税務・会計に精通した税理士への相談がおすすめです。
税理士へ確定申告を依頼する場合、「年間売上規模はどのくらいか」「税理士に記帳を丸投げするかしないか」「個人事業か法人事業か」などにより費用は異なります。
一般的に「確定申告だけを頼む」というならば10万円前後くらいになるでしょう。
もうすこし地元の税理士の相場を知りたい、どういった税理士が地元にいらっしゃるか知りたいなどお考えの方がいらっしゃったら、下記のような税理士紹介サイトもありますので調べてみることをお勧めいたします。
・税理士紹介センター「ビスカス」
※公式サイト準備中
税理士紹介センター「ビスカス」は、自分のニーズに合った税理士の方を無料で紹介してくれるので、初心者の方でも気軽に利用しやすいのが大きな魅力です。
自分の事業内容や経営状況、税理士さんとの相性、顧問料金などさまざまな要望を伝えることで、最適な税理士の方を見つけられることができます。
会計事務所の登録数は2300件を以上、さらに相談実績も12万件を超え実績の多さと信頼性の高さが高評価です。
納税は難しい点が多く、すべてを自分でやろうとすると非常に困難を極めると思います。
ぜひこのようなサービスを利用して自分に合った税理士の方を見つける、不動産投資の事業を円滑に遂行できるようにしていきましょう。
・税理士紹介センター「ビスカス」
※公式サイト準備中
まとめ
「家賃収入を確定申告していないけれど大丈夫？」
「家賃収入を確定申告していないのってバレない？」
「今からでも確定申告した方がいいもの？」
「確定申告していないと後から罰金を迫られる？」
とお悩みの方に向けて、お話ししてきました。
不動産投資は、今後の生活を維持、あるいは発展できる副業です。
少しずつ家賃収入を生み出すようになると本当にうれしくなると、いろんな方からお話を聞いたことがあります。
期待や不安から始まった不動産投資が、着実に成果を上げると毎日の生活も充実しますよね。
そのかわり、得られた利益はすべて自分のものになるのではなく、「一部を税金として納付する義務がある」ことも忘れないようにしてください。
ペナルティを最小限におさえるため、家賃収入の申告を忘れていたら、その非を素直に認めて過去の年分の確定申告をして納税にも素直に応じることが大切です。
「確定申告していないけれどバレないだろう」という安易な考えはやめましょう。
以上、『家賃収入を確定申告していない…税務署の調査でバレないの？』でした。
