家賃収入で暮らすには?不動産投資経験ゼロの初心者でもできるの?

「家賃収入で暮らすには具体的に何をすればいいの?」
「そもそも家賃収入で暮らすなんてできるの?」

今の時代は、金融機関へお金を預けたところで利息は本当に微々たるものです。
また、国民年金や厚生年金といった公的年金も今後実際に受給することができるのか。
受給できるとしてもそれだけで生活できるか、老後2000万問題に代表される年金に対する不信感・不安感は募るばかりで解消される兆しは一向に見えません。

そんな中、自分自身で老後資金を確保するために、様々な投資商品に対して目を向けられるようになりました。

特に不動産投資に関しては「家賃収入で暮らすには?」という内容のネット記事や書籍を非常によく見かけるようになりました。

過去、物件を購入に頭金が大きく必要であったり、一部の富裕層向けの金融商品であった「不動産投資」が、近年では一般サラリーマンでも取り組みやすく、「家賃収入で暮らす」ことへの足がかりを、たくさんの人がつかみやすくなりました。

こうした情勢を加速させた、大きな理由の1つとして考えられるのは、不動産投資に必要な初期投資のローン借入金利が昔より低い金利で借りやすくなった点です。
初心者でも不動産投資を取り組みやすい環境になったと思います。

ただ一方で、家賃収入で暮らす不動産投資について「初心者には非常に難しい…」という考え方もよく見かけます。
一体どの考え方を信頼すればいいのか混乱し、不動産投資に一歩踏み出せない方が多いのも現状です。

そこで本記事では、不動産投資初心者が、家賃収入で暮らすにはどのようなことを学べば良いのか、体系立てて紹介していきたい思います。

本記事で学べること・家賃収入で暮らすなんて本当にできるのか?
・家賃収入で暮らすには、どんな物件を買うべきなのか?
・投資用不動産の購入資金は銀行で貸してくれるのか?自己資金はどの程度必要なのか?
・家賃収入で暮らすために不動産投資で必要なことは?
・初心者におすすめしたい不動産投資セミナーの探し方とは?

「家賃収入で暮らす」ことについて、メリットデメリットを包み隠さず、本当のところはどうなのか?
そんな切り口で解説していきたいと思います。

家賃収入で暮らすなんて本当にできるの?

不動産投資の初心者が、家賃収入で暮らすなんてことは本当に可能なのでしょうか?
こういう素朴な質問受けることもよくあります。

不動産投資の初心者であっても悲観することは有りません。
初めは誰でも初心者からのスタートです。
しっかりと着実に、一段ずつ階段を登るようにステップ・バイ・ステップでレベルを上げていくことが大事。
家賃収入だけで暮らすには、焦らずの心構えが必要です。

1.家賃収入で暮らすためのプロセス

では、家賃収入だけで暮らせるようになった人の一例を挙げます。
家賃収入で暮らすには、おおよそ下記のプロセスをたどることが多いように思います。

  1. 個人事業として不動産投資をスタートさせる
  2. 1件目の物件で毎月安定した利益を出す
  3. 投資物件数を増やして運用規模を拡大させ、実績を積み上げる。
  4. 利回りの悪い物件は売却し、投資効率の良い物件に買い替えして整理する。
  5. 投資物件数を増やして運用規模を拡大させる

箇条書きにしましたが、このプロセスがうまく軌道にのり、家賃収入で暮らすレベルまでには年単位、人によっては10年スパンで考える必要があります。

では、初心者が目指すべき家賃収入の基準は、いったいいくらなのでしょうか?

2.初心者が目指すべき家賃収入の基準

家賃収入で暮らすには「いったい1年でどれだけの家賃収入があればいいのだろう?」。
不動産投資を始めようと検討している方にとっては疑問に思うところです。

例えば、中古のワンルームマンションを所有している場合。
家賃収入で暮らすには、少なくとも生活費と物件の維持費用をまかえないといけません。
そこで家計のモデルケースを用いて、毎月どれだけの家賃収入があれば、家賃収入で暮らすことができるのか考えてみます。

生活費に関しては、総務省の家計調査による二人以上の勤労者世帯における生活費の全国平均が約31万3千円。
それに物件運営にかかる費用(業務委託費、物件管理費、保険料、税金など)、その他修繕積立金、ローンの月々返済額が生じます。

これらの支出をまかないつつ、生活にある程度の余裕が生まれるような月々の家賃収入の目安として、

31万3千円×2=62万6千円

不動産投資の初心者の方には、家賃収入で暮らすための目安として、「普段の生活費の2倍」の家賃収入を目標に頑張りましょうとお伝えしています。

リョウヘイリョウヘイ

なぜ2倍なんですか?

マスターマスター

1つの理由として、定期的に訪れる修繕の時期を見越して、家賃収入から積立貯蓄する必要があるからです。
賃貸で借りてくれた人に迷惑が掛からないよう、余力のある収入が必要です。

ここでは中古のワンルームマンションに投資した場合の例を参考にあげました。
では、初心者が家賃収入で暮らすにはどんな物件を狙うべきなのでしょうか。

家賃収入で暮らすには、ワンルーム?借家?マンション一棟?どんな物件を狙うべき?

家賃収入で暮らすには、どのような不動産の種類を買うべきか考える必要があります。
例えば、新築または中古の借家やワンルームマンション、マンション一棟といった種類が挙げられます。

複数ある不動産の種類の中で、初心者の方が比較的取り組みやすいのはどのような物件か考えていきます。

1.手始めには「中古ワンルームマンション」

不動産投資の手始めには「中古ワンルームマンション」がおすすめです。

大都市圏であれば、不動産の賃貸需要は非常に旺盛です。
特に東京都市圏では非常に高い賃貸需要があることで知られています。

また、ワンルームの物件の場合は他の不動産物件よりも初期投資が格段に安く済みます。
ワンルームの場合は、中古物件であっても比較的維持コストが安いという特徴があります。

また、ワンルームマンションは入居者1人が入居するかどうかの意思決定をします。
よって、入居の意思が決まってから入居までの期間が比較的短いという特徴があります。
仮に空室が生じても比較的短期間で新しい入居者が決まり、安定した家賃収入が期待できます。

以上の点から初心者が家賃収入で暮らす環境づくりとして、東京、大阪、名古屋などの大都市圏、または入居回転率の良い大学周辺の地域で、中古のワンルーム物件投資からスタートするのがよいと思います。

2.中古ワンルーム投資から物件種類を増やしていく

小規模の中古ワンルームから不動産投資をスタートさせる中で、あなたの投資スタイルに共感してくれる不動産会社を見つけるとスムーズです。
あなたの不動産投資がうまくいくように営業担当者と行動すると、不動産投資に関するさまざまなノウハウを得ることができます。

例えば、融資してくれる金融機関との付き合い方、地域特性に応じた入居者集めのノウハウ、不動産投資に係るリスクを減らす方法などを、専門家の立場でのアドバイスを得ることができます。

不動産投資が軌道に乗ってきたら、ワンルーム物件の数を増やしたり、アパートやマンション一棟を購入したりと、扱う物件種類や規模を拡大させていけばベターです。
家賃収入で暮らす目標に焦ってはいけません。
徐々に実績やノウハウを積み上げて、不動産投資の自信を少しずつ身につけていくことです。

知識や実績の無い内から、いきなり身の丈に合わない投資を行うのは厳禁。
極力少ない投資規模から不動産投資をスタートさせましょう。

口酸っぱいですが、徐々に実績やノウハウを積み上げて、不動産投資に自信をつけてはじめて物件の規模を大きくすること。
家賃収入で暮らすための成功のコツです。

遠回りのに思えるかもしれませんが、1つ1つのリスクを許容し、理解しながら規模を拡大していくことが、家賃収入で暮らすことへの近道とも言えます。

では続いて、不動産の購入資金は銀行で本当に貸してくれるのでしょうか?自己資金はどの程度必要なのでしょうか?

投資用不動産の購入資金は銀行で貸してくれるの?自己資金はどの程度必要?

不動産投資にはまとまった額の初期投資が必要なことから、銀行からの融資を受ける人が大半です。

ケイスケケイスケ

初心者で実績がなくても貸してくれるんでしょうか?

マスターマスター

気になるところですよね。
では、銀行融資、自己資金の準備など資金調達についての考えをお話ししていきます。

自己資金の額と購入物件の担保評価が特に大事

家賃収入で暮らす計画をたてる上で、銀行融資は必須です。
銀行は、不動産投資初心者にも貸してくれるのでしょうか?

基本的に、自己資金の額、年収、勤務先、勤続年数、他の借入額(住宅ローン、マイカーローン等)、購入物件の担保評価などが、金融機関の融資基準に合致しているかどうかがカギです。

不動産投資は一種の「事業」ですので、失敗もあり得りえます。
つまり、実績の無い初心者の融資を判断する場合、ドライな表現ですが、万一あなたが投資に失敗したとしても、回収できる金額が、そのまま融資金額に反映されると考えるといいでしょう。

銀行側の視点で見ると、

  • 失敗しても自己資金で回収できれば良い、
  • 失敗しても物件を売却して回収できれば良い

つまり、自己資金の額と物件の担保評価(銀行が判断する売却想定額)は、特に重要と考えられます。

準備しておきたい自己資金の目安

また、実績の無い初心者の場合、物件価格全額の融資を受けられるのは稀です。
あくまで参考ですが、自己資金は、物件価格の最低20%は投入し、その上で融資額のおおよそ50%を預金に残しておくことが理想です。

例えば、1,500万円の物件を購入する場合、
物件価格1,500万円に対し、自己資金300万円(20%)を投入し、残額1,200万円を銀行融資。
その上で、融資額1,200万円の50%、600万円を預金に残しておく。
ざっとですが、こんなイメージが理想的です。

マスターマスター

加えて、不動産投資にかける自己資金と預金のバランスについては、あなたの生活費から判断することも重要です。
不動産投資を軌道にのせるまでは、生活防衛資金として、生活費の2年分が常に銀行口座にあることが理想です。

銀行はお金を貸したくてたまらない?

政策上、銀行はお金を貸したくてたまらないと考えています。
その理由は2点。
1999年2月以降、日本では、日銀が民間の金融機関への貸出金利をほぼゼロの状態にしている、いわゆるゼロ金利政策を採用しています。
銀行はただ同然で資金を調達できるため、企業や投資家への融資がしやすくなりました
これが1点目。

次に、2016年1月に導入したマイナス金利政策が2点目です。
マイナス金利政策により、民間の金融機関が日銀に預金している金利をマイナスにするようになりました。
つまり、日銀への預金は、民間の金融機関にとってマイナスでしかないため、企業や投資家等に融資して金利をもらったほうがいいわけです。

政策上の点を考えると、不動産投資を始めたい人には取り組みやすい環境が整っているといえます。

不動産投資は、ある程度安定した利益を生み出すまでに数年レベルの期間が必要です。
所有している不動産から利益を生み出すまでに自己資金が枯渇するのは何としても防ぎたいところです。

よって、初めは小さくスタートすることが何より大事。
リスクを許容しながら、失敗しても立ち直れるくらいの金額で、徐々に知識と経験を積んでいきましょう。

家賃収入で暮らすために不動産投資で必要なこと[5選]

家賃収入で暮らすため、不動産投資において最低限必要なことを5つお伝えしていきます。

  1. 信頼できる不動産会社の選定
  2. 金融機関との良好な関係
  3. 不動産投資の情報&知識を仕入れる
  4. 税金についての理解
  5. リフォーム業者の選定

1.信頼できる不動産会社の選定

不動産投資を行うにあたっては様々な視点から専門的な知識が必要になってきます。
何もかも1人でやっていくのは、特に不動産投資の初心者にとっては無理があります。
そこであなたの「家賃収入で暮らす」目標に見合った、信頼できる不動産会社を選定することが非常に大事です。

不動産会社側が投資スタイルを強引に勧めてくるのではなく、投資者自身の考えに共感してくれる会社を見つけましょう。
長きにわたって不動産投資を行う上でのパートナー探しは焦らず慎重に行うべきです。

2.金融機関との良好な関係

先にも触れましたが、不動産投資には、金融機関の融資が必須です。

金融機関を選ぶ際には自分で融資先の金融機関を探される方、不動産会社を通じて融資先の金融機関を決定される方もいます。

いずれにしても、いったん1つの金融機関にお世話になると決めた場合、長い年月にわたって良好な関係性を築くことが必要です。

投資者側としては、融資を有効利用して、家賃収入で暮らすレベルまで早く不動産投資を軌道に乗せたい。
金融機関側としては、まとまった融資を行うことで毎月滞りなく返済してもらい、安定した利息収入を得たい。

互いにニーズがマッチする中で、良好な関係を継続する方法として、

  • 明確な目的に基づく資金の調達
  • 無理のない返済計画を策定
  • 定期的な業績報告を包み隠さず行う
  • 将来の業績不安要素を事前に報告

投資者と金融機関がこれらの具体的な情報をしっかり共有することに尽きます。

例えば、会社勤めをしていると、上司には定期的に報告・連絡・相談するように言われます。
これと同様に、金融機関との良好な関係構築にも、定期的な報告・連絡・相談がとても大切です。

金融機関との良好な信頼関係は、目標である家賃収入で暮らすことへの大きな近道になります。

3.不動産投資の情報&知識を仕入れる

不動産投資に関して、不動産会社に何もかも丸投げするのは得策ではありません。

不動産投資の最終的な責任を負うのは投資者自身です。
家賃収入で暮らす生活ができるかどうかは、投資者自身の知識や情報収集能力が大きく関わってきます。
不動産会社の提案に対してわからなければ素直に質問する習慣は大事ですが、場合によってはあなたの意見を通すぐらいの知識を積極的に仕入れる努力は大事です。

インターネットで調べたり、書籍を読んだり、セミナーに参加したり、また、自宅近辺の不動産の入居状況を散策して確認してみたりなど、できることはたくさん。
地道に思えるようですが、この基礎的な行為が習慣になると、特に壁にぶつかったときにはあなたの強い力となります。

4.税金についての理解

不動産投資を始めると、様々な税金を納めなければいけません。
納める税金の種類の多さに驚かれる方もいるのではないでしょうか。

家賃収入で暮らすまで規模を拡大していこうと思うと、税金の把握がとても重要になってきます。
この機会に、簡単ではありますが、不動産投資に関する税金の概要について解説します。

印紙税 不動産の売買契約、金銭消費貸借契約を取り交わす際にかかる税金。
登録免許税 権利関係に関する登記にかかる税金。
不動産取得税 土地や建物など不動産の取得にかかる税金。
固定資産税 不動産の保有にかかる税金。年ごとに支払う。
都市計画税 指定された地域にて不動産の保有にかかる税金。年ごとに支払う。
所得税 収入から経費を差し引いて所得がある場合にかかる税金。国に支払う。
住民税 収入から経費を差し引いて所得がある場合にかかる税金。居住している市町村(特別区を含む)に支払う。

大きくこのような税金が挙げられます。

不動産投資を進めるにあたり、どういった税金が、いつ、どれくらいかかるものかを最低限把握しておくことが大事です。
不動産投資の駆け出しの頃から税金への意識やアンテナを張っておき、長期的なスタンスで勉強していく姿勢がコツです。

税金ついて専門知識がなく失敗したくない人、勉強が苦手な人は、不動産関係に強い税理士の方にサポートを依頼することをおすすめします。

5.リフォーム業者の選定

リフォーム業者の選定にあたって、友人や知り合いの中に業者、または業者を紹介してくれる人がいるとラッキーです。
比較的安価で、かつ良心的にリフォームができる場合が多いように思います。

もし友人や知り合いの中にいない場合には、不動産会社から複数のリフォーム業者を紹介してもらい、その中から価格やサービス、説明のわかりやすさ、長く付き合っていけるかなどの切り口での選定をおすすめします。

相見積もりを取ると、あなたの中にもリフォームの相場観ができてきます。
また、入居者のニーズに合わせたリフォーム内容もわかるようになってくるので、無駄なリフォームを避けることができますね。

マスターマスター

リフォーム業者とは、長期的な付き合いを前提に、良好な関係を築いていくと、将来必ず助けになります。

まずはセミナーで不動産投資の世界に触れてみることがおすすめ!

家賃収入で暮らすために、初心者が不動産投資を本格的に始めようかどうか考える際、不動産投資に関する書籍、ブログ記事、メルマガ購読など、自宅で手軽に情報を仕入れるところからスタートされる方が非常に多いです。
もちろん間違いではなく、情報の取捨選択をしながら、ぜひ積極的におこなってほしいと思います。

それに加えて、初心者に強くおすすめしたいのが、不動産投資に関するセミナーに出向いて、実際に不動産投資にかかわる方の話をじっくり聞いてみることです。
書籍やネットの情報だけでは絶対にわからない、不動産投資のコツなどを経験則から肌で感じることができます。

マスターマスター

家賃収入で暮らす同じ夢をもった不動産投資家仲間で、意気投合できるかもしれません。

不動産会社や不動産投資会社へ直接相談するのも選択肢としてはありますが、専門知識を得て、実際に不動産投資を進めていく段階でいいように思います。(営業や勧誘に熱心な業者も多いため。)

もしセミナーに参加してみたい場合には、全国で開催されている不動産投資関連のセミナー情報を簡単に検索できる以下のようなサイトがあります。
初心者の投資家目線のこういったサービスをぜひ活用して、本格的に不動産投資を始めるきっかけ作りにできればよいと思います。

LIFULL HOME’S 不動産投資セミナー検索サービス
※公式サイト準備中

まとめ

家賃収入で暮らすため、不動産投資について調べてみると、色々な視点での情報に出くわします。
結局どの情報が正しいのか皆目見当がつかず、不動産投資に対するチャレンジスピリットはどこかへ消えていった…なんてことにもなりかねません。

当記事では、不動産投資経験が全くない初心者が、将来家賃収入で暮らすため、最低限知っておきたいことをまとめました。
あなたの不動産投資が成功し、家賃収入で暮らす未来が現実のものになることを心より願っています。

以上、『家賃収入で暮らすには?不動産投資経験ゼロの初心者でもできるの?』でした。


ケイスケケイスケ

最後までお読みいただき、ありがとうございました!

マスターマスター

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リョウヘイリョウヘイ

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マスターマスター

それでは、あなたにまたお会いできることを楽しみにしています!