家賃10万以上はもったいない?賃貸は無駄で家を買う方が正しいの?

「家賃10万も払ってるのはもったいない?」
「家賃10万以上払うのは無駄?家を買う方がいいの?」

家を買うべきか、賃貸に住み続けるべきか。
多くの方が直面する大きな不動産テーマの1つです。

専門家でも意見が分かれるくらいですので、あなたが悩むのも仕方ありません。

将来の資産形成を考えると、家賃10万以上を毎月支払うなら、家を買う方に軍配が上がりがち。
家賃10万以上を20年・30年払い続けても、賃貸では将来資産にならないですからね。

ただ、持ち家の資産価値も一長一短。
将来の景気変動により、目減りしてしまっては元も子もありません。

「家=〇〇」のように、答えある方程式がないからこそ、家を買う大きな決断に踏み切れないのも現実です。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

そう言っていたら、話は進みませんね
家賃10万以上はもったいないと考えるべきでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、1つの考え方を話していこうか
目次は下記の通りじゃ!

では、今回の不動産とーく『家賃10万以上はもったいない?賃貸は無駄で家を買う方が正しいの?』を始めていきます。

今、家賃10万円以上を支払っている方はぜひ参考にしてください。

レオ教授レオ教授

今回の話、高所得者やお金持ちの方は除外じゃ
あくまで年収400~700万円ぐらいのサラリーマンをイメージしとる

家賃10万以上はもったいない?家を買う方がお得?

まず、結論として言えるのは「一般家庭で家賃10万円以上を払い続けるならば、家を買う方がお得」ということです。

毎月の家賃10万円の支払い

“家賃として”毎月10万以上を支払い続けることは、とてももったいないこと。
金銭面を比較しても家を買う方がメリットは大きいでしょう。

レオ教授レオ教授

もちろん購入する家の資産価値にもよるがの~

家を購入すれば持ち家となり、賃貸と比べると住居としての品質と満足度が向上することは多いです。

さらに、住宅ローンの返済を早い段階で終えるのであれば、老後の生活で住居費を気にすることはないでしょう。

特段の理由がなければ、現在、家賃10万円以上を払って賃貸に住んでいる方は、家の購入を考えることをおすすめします。

家賃10万以上はもったいないと言える4つの理由

家賃10万はもったいないと感じる女性

家賃10万以上はもったいないと言える理由を4つあげたいと思います。

  1. 家賃10万で仮に30年…総額で家が買える
  2. 賃貸ではサラリーマン最大の節税「住宅ローン控除」が使えない
  3. 退職後に家賃10万以上払う財力があるとは考えにくい
  4. 家を自由にリフォームできない

毎月、家賃10万円以上を払っている場合、住居費として年間120万円以上を支出していることになります。

個人差はありますが、あなたはもったいないと感じるでしょうか?

あなた自身で家賃10万円以上を支払っている事実に対し、何かしらの納得できる理由があればいいでしょう。
ただ、特に何も考えずにその生活を続けているのなら、もったいないと考えた方がいいかもしれません。

それでは、家賃10万以上はもったいないと言える理由を1つずつ見ていきます。

理由1.家賃10万で仮に30年…総額で家が買える

家賃10万以上はもったいない理由1つ目は、
『家賃10万で仮に30年…総額で家が買える』ことです。

マイホーム購入

例えば、現在35歳の方が定年65歳までの30年間、家賃10万円を支払い続けたとしましょう。

毎月10万円なら年間120万円、それを30年間続けると総額はなんと3,600万円にも及びます。

家賃は、借りていることに対する支払いですので、お金が返ってくることはありませんし、自分の資産になることもありません。

一方、30年返済の住宅ローンを借りて家を買った場合について考えてみましょう。

3,000万円を年利1.2%で30年間の住宅ローン組んだ場合、金利を含めた総支払額はおよそ3,600万円です。

借りるうえで金利がかかり、全体的な支払いの額は多くなるかもしれませんが、住宅ローンの返済が終われば、家はあなたの資産として残ります。

家を買うと固定資産税が課税されますし、マンションの場合には更に管理費や修繕積立金という固定費用も必要になってくるでしょう。

ただ、以下の表の通り、30年間の支払い総額を考えると家を購入した方が支出はおさえることができ、家賃10万円も支払うのであれば家の購入を考えた方が良いという結論になります。

家賃10万円で30年間住み続けた場合のシミュレーション
項目賃貸購入備考
家賃3,600万円10万円×30年
住宅ローン(元金)3,000万円
住宅ローン(金利)600万円年利1.2%
諸費用210万円3,000万円×7% ※概算
固定資産税360万円年12万円×30年 ※概算
小計3,600万円4,170万円
資産価値▲1,800万円※想定
合計3,600万円2,370万円

このシミュレーションでは、家を購入した方が約1,230万円もお得になる計算で、しかも住宅ローンが終わっても家を「資産」にすることができます。

仮に、マンションで管理費や修繕積立金を考慮したとしても、大きくプラスです。

また、住宅ローンを組む際には、一般的に団体信用生命保険が付帯されています。

返済中に万一のことがあった場合、その後の住宅ローンの残債が無くなり、家族への負担が軽減できます。

しかも、そのまま住み続けることができ、家族が住む家に困ることはありません。

一方、賃貸の場合は、残された家族はこれからも家賃を支払っていかなければなりません。

毎月10万円も払い続ける負担が大きければ、家賃の少ない他の賃貸に引っ越さなければならないでしょう。

住む家をどうするのかという問題に直面し、不安が募ることでしょう。

理由2.賃貸ではサラリーマン最大の節税「住宅ローン控除」が使えない

家賃10万以上はもったいない理由2つ目は、
『賃貸ではサラリーマン最大の節税「住宅ローン控除」が使えない』ことです。

住宅ローン控除

家を買うとき、住宅ローンを利用するのが一般的です。

一定条件をクリアした家を購入する場合には、住宅ローン控除という所得税控除が利用でき、節税効果があります。

年末の住宅ローン残高の1%を10年間、所得税から控除する仕組みが「住宅ローン控除」です。

1%と聞くと、数字的にあまりインパクトがないかもしれませんが、「10年間の累計控除額」で考えると、数百万円のメリットになります。

例えば、1年目の住宅ローンの年末残高が2,950万円あったとしたら、29万円を上限として所得税から控除されるということです。

住宅ローンの残債は、年々少しずつ減っていきますが、大きく繰上げ返済でもしない限り、まとまった控除が得られます。

この節税方法は、賃貸に居住し続けている方には得られないメリットです。

家賃10万円も払っているのに、税制優遇が全くないのは非常にもったいないと感じます。

昨今では住宅ローン金利の優遇幅も拡張され、変動金利を選択すると年利0.5%程度の場合も少なくありません。

住宅ローンの年末残高の1%と比較すると、金利の方が少ない状態です。

10年間は、「金利よりも控除の方が大きい」と考えれば、住宅ローン控除の魅力の大きさが少しは感じられるでしょう。

理由3.退職後に家賃10万以上払う財力があるとは考えにくい

家賃10万以上はもったいない理由3つ目は、
『退職後に家賃10万以上払う財力があるとは考えにくい』ことです。

賃貸に住み続けるのであれば、この先ずっと家賃を支払っていかなければなりません。

その一番の不安は、「退職後に払っていけるか」という不安ではないでしょうか。

現役で働いているときの家賃10万以上はそれほど負担に感じません。

ただ、収入が減る退職後に同じ10万円を毎月支払えるかというと、一般的に無理があるものです。

支払いが厳しいと感じれば、退職後に家賃を抑えた住宅に引っ越す予定の人も多いでしょう。

ただ、家賃の金額は生活や利便性のレベルに比例することが多く、家賃が低くなれば今までの生活レベルを落とすことにも繋がります。

これまでの、快適で慣れた生活を変えるのは、中々できないかもしれません。

一方、家を買った場合、住宅ローンを完済すれば、それ以降の毎月の支払いが楽になるでしょう。

先程のシミュレーションなら、固定資産税のみ、またはマンションの場合でも管理費等の月額3万円程度が、その先にかかるランニングコストになります。

また、今は賃貸でも「退職金で家を買う」という計画の方もいます。

ただ、退職金というのは非常に不安定ですし、むしろ老後の備えとして残しておくべき資金です。

現在の日本の人口構成を考えると、将来的に年金が予定通り支給されるかは、非常に不透明。

退職した後に、住居費として現役時代と同じように多額のお金を支出するのは、できるだけ抑えられるようにしておいた方が無難です。

40歳ぐらいまでに家を買っておけば、35年の住宅ローンで完済は75歳、預貯金や退職金の一部を利用すれば繰上げ完済ができる範囲になります。

これから老後まで無理のない資金計画のことを考えるなら、40歳までには家を買っておくのがおすすめです。

理由4.家を自由にリフォームできない

家賃10万以上はもったいない理由4つ目は、
『家を自由にリフォームできない』ことです。

10万円以上という多額の家賃を毎月支払っていても、賃貸住宅は自分のものではないので、家を自由にリフォームすることはできません。

リフォーム工事やDIY

一方、買った家の場合は、あなたのタイミングで、あなた好みにリフォームができます。

「大きめのお風呂を作りたい」「キッチンを好みの色にしたい」というように家のなかはもちろん、持ち家の場合は外壁なども好きなように変更ができます。

賃貸の場合、壊れたたり不具合があれば、オーナー側の負担で修理や交換をしてもらえます。

ただ、交換する設備はオーナー側に一任され、あなた好みのものを選ぶことはできません。

「住居」として、最低限の機能は持っていますが、自分の好みが反映されないのが不満に感じることもあるでしょう。

年齢とともに、「ここが使いづらい」という家への不満も増えていくかと思いますが、「賃貸だからリフォームできない」と諦めるしかありません。

「家」は、あなたのみならず家族みんなが快適に暮らせるのが理想です。

これから、数十年もずっと暮らすことを考えたとき、「好みが反映された持ち家」に住むのと、「思い通りにならない賃貸」に住むのでは満足度が大きく異なるでしょう。

家賃10万以上も払っているのに自由が制限されると考えると、非常にもったいないと感じます。

「家賃10万がもったいない!」だからって焦って家を買うと損する?

ここまでのことを考えると、「早く家を買った方がいいかも…」と焦りの気持ちを持つ方がいるかもしれません。

10万を超える家賃はもったいないですが、家の購入は数千万円ものお金が出ていくもの。

安易に購入することはおすすめできません。

家の購入は慎重に

生徒:カエデ生徒:カエデ

結局どっちなのよ!

レオ教授レオ教授

順に解説するから待て待て。
簡単にいうと、慎重に購入せいと言うことじゃ。

焦って家を買うと損する理由を見ていきますので、続いて参考にして下さい。

賃貸と違って簡単に買い替えができない

賃貸と違って簡単に買い替えができないので、家の購入は慎重にいきましょう。

家を購入するとき、デザインや間取り、立地など、さまざまな理想を叶えたいと思うものですよね。

しかし、これからずっと住むわけですから、将来を見据えてしっかりと選ばなければなりません。

人生設計

仮に30年間という長いスパンで考えると、「子供が生まれて家族が増えるケース」「親を引き取って同居するケース」「一時的でも転勤などで家を貸さなければならないケース」など、さまざまなライフイベントが起こる可能性があります。

しかし「事情ができたから引っ越そう」と、持ち家をコロコロ変えることはできません。

大きな損失が発生しないように、将来設計を考えるときにはいろんなケースを想定しておくことが大事です。

家賃10万はもったいない…その思いに至ったとしても、家の購入だけは焦ってはいけません。

短期間の買い替えは諸費用で大損

短期間の買い替えは諸費用で大損しますので、家の購入を焦ってはいけません。
つまり、焦って購入を決めて後悔し、短期間で買い替えすることになれば、諸費用で大損しますって話です。

安易に家を買って後悔

焦って家を購入した人には、

「子供が増えて手狭になった…」
「駅まで遠く通勤が大変…」
「住みづらい間取り…」

など、数年後に買い替えを検討する、あるいは賃貸に戻る人も少なくありません。

このような背景には、「ちゃんと将来設計をしていればよかった」と未然に防げることもあるでしょう。

購入してから短期間で家を売ることになれば、大きな損失が発生することを心にとめておかなくてはいけません。

家の購入は、数十年間という将来設計を元に考えるとメリットある判断です。

ただ、数年間と短期的に考えると金銭面で大きくデメリットがあります。

例えば、仲介手数料や登記費用など購入時にかかる諸費用の部分です。

諸費用は、一般的に購入金額の7%程度かかると言われています。

このお金の多くは、家の資産価値には反映されない部分で単純な支出です。

仮に家を3,000万円で購入した場合、仲介手数料を含めると、210万円程の諸費用が必要になるでしょう。

その家を数年後に売るとなれば、その売却時にも仲介手数料などの諸費用がかかります。

さらに、住み替えするために、3,000万円程度の家を新たに購入するとなれば、さらに210万円程度の諸費用がかかります。

「家を購入→その家を売却→新たな家の購入」という流れの全体で、合計数百万円もの諸費用が芋づる式にかかってしまうのです。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

考えるだけでゾッとしますね。

家賃10万がもったいない…と焦って踏み切った家の購入が、思わぬ大損になって返ってくることもあるわけです。

人生の中で一番大きな買い物とされる家。

家を買うことのメリットを十分に得るためにも、購入する家や資金計画、将来計画をしっかりと吟味して決めることが大事です。

これなら納得!家賃10万払ってでも賃貸に住む理由とは?

家賃10万円で賃貸に住むことが、全てのケースでもったいないと言っているわけではありません。

家賃10万払ってでも賃貸に住む方が適している場合もあります。

賃貸生活

例えば、こんな3つのケースです。

  1. 購入では手が届かない人気な立地に住める
  2. 急な転勤に備えることができる
  3. 会社からの住宅手当が手厚い

家賃10万円以上を払い続けることに納得し、賃貸に住み続ける人はたくさんいます。

では、詳しく見ていきましょう。

1.購入では手が届かない人気な立地に住める

人気がある立地の場合、一般的に土地の坪単価が高く、購入するのはかなり難しいものです。

マンションなら管理費・修繕積立金もかかり、立地の相場に加え、負担が大きくなります。

そんなケースは、賃貸の方がお得です。
家賃10万円以上を払えば、人気立地でも住むことができる場合も多いです。

大きな商業施設のある街やおしゃれな街、交通の便が良いというような好立地で人気の高いエリアに住みたいという希望が強いのであれば、賃貸を選ぶ1つの理由になるでしょう。

ただ、賃貸の場合は、「今」だけでなく、前述の通り、退職後の生活プランをしっかりと描いておくべきです。

人気の高い街で家賃10万円以上を払い続けることは収入が安定している現役時代は問題ありませんが、退職後には支払いが厳しくなる可能性が高いです。

その先にかかるランニングコストを減らすために家賃の低い地域へ引っ越す選択をすると、60歳代から新しい街で新しい生活を始めなくてはなりません。

定年後に、環境が変わるのは、大きなストレスとなるでしょう。

その心労を考えると、早めに家を買って馴染みの街で暮らし続けるという選択も検討の1つです。

2.急な転勤に備えることができる

全国や海外へ展開している企業に勤めている方は、「転勤」で居住地が変わるのは想定内のことです。

そのため、「賃貸での暮らしの方がいい」という考え方をすることができるでしょう。

転勤族でも、もちろん家の購入はできます。

ただ、家を買った後に転勤が決まると、「家を売るか」「家を貸すか」「単身赴任をするか」など、何かしらの判断にせまられます。

購入後の年数や景気動向によっては、住宅ローンの残高よりも低い金額でしか売れないかもしれません。

その場合は、貯金などで不足分を支払わなければならないでしょう。

「誰かに貸す」という選択肢もありますが、賃貸募集をしても借主が決まらない可能性があります。

借主がいれば家賃収入を住宅ローンの返済に充てられますが、借主がいない場合は、支払がそのまま負担となるでしょう。

賃貸に住んでいる場合なら、転勤辞令に合わせて、新しい地域で新しい賃貸を探せば良いので、このような煩わしい問題は起こりません。

急な転勤辞令に対して、柔軟に対応できるというのは賃貸の1つのメリットです。

3.会社からの住宅手当が手厚い

転勤がある会社は、住宅手当を手厚くしているケースが多いです。

例えば、「家を買った場合の住宅手当が2万円」「賃貸の場合の住宅手当が5万円」だとします。

これなら賃貸に住むと住宅手当が多く、30年間で計算すると約1,000万円も収入が変わります。

その場合は、収支のシミュレーションが大きく変わるので、賃貸に住み続けた方がいいと考える理由の1つになるでしょう。

勤務先が大企業の場合には、むやみに住宅手当の規定が変わるケースは少ないですが、中小企業の場合には、景気に左右されて住宅手当の規定を変えるケースもあります。

法律が絡んでくるので、企業的にも基本給は減らすことが難しい一方で、諸手当を変更するのは比較的容易だからでしょう。

会社からの住宅手当は大きな魅力ですが、「手当の規定が変わるかもしれない」「転職すると今より少なくなるかもしれない」など、住居手当は変動するものなのでこれに依存しすぎないようにしましょう。

まとめ

今回の不動産とーく『家賃10万以上はもったいない?賃貸は無駄で家を買う方が正しいの?』もまとめです。

文中のシミュレーションでは、資産価値まで含めると家を買う方がお得という結果に至っています。

ただ、30年後には家のリフォーム費用などもかかりますし、資産価値が購入時の60%かどうかも分かりません。

総合的に考えると、どちらが良いかという判断は正直難しいところです。

ですが、家を買うことによって、賃貸よりも自分や家族の希望を叶えた家に住めますし、老後のランニングコストを抑えることにつながります。

また、固定資産税や家のリフォーム、マンションの管理組合、自治会への参加、など家を買わなければ触れることが少ない分野を知ることができるという点では人生経験が豊かになると捉えることもできます。

特別な事情は無く、家賃10万円以上を払い続けているのなら、一度家を買うことを真剣に考えてみてはいかがでしょうか。

以上、『家賃10万以上はもったいない?賃貸は無駄で家を買う方が正しいの?』でした。