「実家じまいって何からやるの？」
「寂しいけど、早めに何とかしなきゃな」
空き家でずっと放置するわけにもいかず、「実家じまい」を具体的に考えている人も多いのではないでしょうか。
実家じまいとは、両親との同居、他界、または施設や病院へ入る事を機に、誰も住まない実家を売却または処分することを言います。
特に遠方にある実家の場合は、災害時の恐さや維持管理の大変さを身に染みて感じ、あとあと「実家じまいを早く進めるべきだった…」と後悔する人も多いです。
この記事では、不動産業界17年のプロが『実家じまいのやり方・費用を徹底解説！寂しいけど手を付けたい人へ』と題して徹底解説します。
- 西田 喜宣（ニシダ ヨシノブ）
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不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター｜宅地建物取引士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
※税金関連の内容については、都度改正されることから、実際に進める前に税務署や税理士等へ最新の制度内容を確認して下さい。
実家じまいの失敗しないやり方［手順1～6］
実家じまいの失敗しないやり方を6つの手順にまとめました。
レオ教授 手順1と手順2はどちらが先でもOKじゃ！
協力し合える兄弟姉妹や親戚がいる場合は、やるべき事を振り分けながら進めるといいでしょう。
手順1．荷物整理・不用品処分
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順1です。
実家が近場で量が少ない場合は自分達で行なえますが、遠方で量が多い場合は荷物整理や不用品処分を専門に行なう業者へ依頼するといいでしょう。
ちなみに、実家じまいが進まない最も多い理由がこの荷物整理・不用品処分です。
最初の段階で挫折する人も多いので、安易に自分でやろうとせず、処分費は必要経費と考えて手っ取り早く終わらせるのが失敗しないコツです。
手順2．不動産会社へ売却査定依頼
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順2です。
実家の売却には「一般個人へ売却」「不動産会社へ買取」の2種類があるため、両方の査定額を出してもらって検討することをおすすめします。
レオ教授 2種類の違いは以下の通りじゃ！
| 一般個人へ売却 | 不動産会社へ買取 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 相場通り | 相場の2～3割減 |
| 売却期間 | 平均3～5ヶ月 | 即時～1ヶ月 |
買取は、不動産会社が再販売を前提に買い取るため、安くなる仕組みです。
- 時間をかけてでも高く売りたい場合
→一般個人へ売却 - 安くなってでも早く売りたい場合
→不動産会社へ買取
値段を取るか、時間を取るかですね
いずれにしても、両方の査定額を出してもらった上で検討してみて下さい。
くれぐれも査定額は、各社で300～500万円はごく普通に変わるので、3社以上は査定に出して比較しましょう。
急ぎかつ手間を減らしたい人は、手順1では必要な荷物整理のみ行ない、不用品は置いたままの条件で査定依頼するといいでしょう。
手順3．遺産分割協議＋相続登記
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順3です。
レオ教授 親が存命の場合は、
この手順3は飛ばしてくれい！
実家の名義人が他界した親のままの場合は、相続登記により相続人（あなたや兄弟姉妹等）へ名義変更しなければ売却ができません。
遺産分割協議は、その相続登記の前段階である「誰がどの割合で相続するか」の話し合いになります。
レオ教授 一連の作業は司法書士等の専門家へ依頼するのが一般的じゃ！
依頼する司法書士は、手順2の売却査定で接点をもった不動産会社に紹介してもらえばOKです。
手順4．実家の売却活動開始
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順4です。
レオ教授 この手順4は「一般個人へ売却」の場合じゃ！
不動産会社へ買取の場合は必要ないぞ！
査定結果等を比較し、正式に売却を依頼した不動産会社が広告や紹介等を行ない、資料請求や見学予約を獲得しながら、見込み客にしっかりアピールしていきます。
また、見込み客の内覧時は、不動産会社に鍵を預けるか、都度あなたも立ち会うかどうか選択できます。
実家が遠方なら鍵を預ける方が良さそうですね
買主が見つかれば、売買契約を行なって一旦ひと段落です。
手順5．売却代金受領＋実家の引渡し
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順5です。
売主・買主・不動産会社など関係者が一同に集まり、売却の最終手続きを進める流れです。
レオ教授 売買契約をしてから1～2ヶ月後が目安じゃ！
手続き完了の確認後、売却代金の受領、鍵の引き渡しを行ないます。
手順6．税務署へ確定申告
は、実家じまいの失敗しないやり方の手順6です。
確定申告は、実家を売却した年の翌年2月～3月の決められた時期（原則2月16日～3月15日）に行ないます。
税法上、実家の売却代金は「譲渡所得」になるため、所得税・住民税・復興所得税がかかります。（詳しい税率等は実家じまいの費用はどの程度かかる？で解説）
手順5で売却代金受領と引渡しを行なえば実家じまいは完了に思えますが、本当の意味では「確定申告」で納税して完了です。
レオ教授 申告忘れで税務署から通知が来て、慌てて手続きを行なう話は毎年よく聞くぞ！
確定申告が面倒な場合は税理士へ任せるのも1つの手です。（費用は10～20万円程度が一般的）
以上、実家じまいの失敗しないやり方を詳しく解説しました。
実家じまいの費用はどの程度かかる？
実家じまいの費用、つまり売却完了までの費用を一例で紹介します。
レオ教授 相続した実家で売却額2,500万円と仮定するぞ！
| 項目 | 概算費用 |
|---|---|
| 荷物整理 不用品処分費 | 20～30万円 |
| 相続登記費用 | 30～40万円 |
| 仲介手数料 | 90万円 |
| 契約印紙代 | 1万円 |
| 売却時の登記費用 | 5～10万円 |
| 合計 | 146～171万円 |
レオ教授 各項目を簡単に説明するぞ！
- 荷物整理・不用品処分費
- 実家の中の荷物整理（遺品整理含む）や不用品処分を専門業者に任せる場合の費用です。荷物の量や必要なトラックの台数により金額が増減。また、買取可能な遺品があれば、費用負担を抑えられます。
- 相続登記費用
- 実家の名義を親から相続人へ変更する費用で司法書士等に支払います。実家の評価額や司法書士の報酬額により大きく差が出ます。
- 仲介手数料
- 売却を仲介した不動産会社に支払う手数料（成果報酬）。売却価格が400万円超なら一律「3％＋6万＋消費税」です。
- 契約印紙代
- 不動産売買契約書に貼る印紙税の費用。売却価格が500万超～1,000万以下「5千円」、1,000万超～5,000万以下「1万円」、5,000万超～1億円以下「3万円」です。
- 売却時の登記費用
- 売渡し証書作成等の手続き費用。必要な登記の種類、地域、司法書士により金額は異なり「5～10万円」が一般的です。
これらの費用に加えて、実家の売却代金は税法上「譲渡所得」になるため、その所得に下記の税率で「所得税・住民税・復興所得税」がかかります。
| 所有期間 | 税率 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％ ※所得税15.315％＋住民税5％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％ 所得税30.63％＋住民税9％ |
※所有期間は売却した年の1月1日現在で判断
相続した場合でも、被相続人（亡くなった人）の取得日も相続人（財産を受け取る人）が引き継ぎできるため、税率の低い長期譲渡所得になる人が多いと思います。（参考：相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁）
くれぐれも売却代金そのものへの課税ではなく、売却代金から必要経費等を引いて算出した「所得」に当たる部分への課税です。
解説上の簡単な例ですが、所有期間5年超の実家が2,500万円で売れて、必要経費に該当する仲介手数料等が計150万円かかったなら、差額2,350万円×20.315％＝「約478万円」が納税額です。（実際は取得費等も差し引きます。）
ただ、もし「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」の要件に該当する場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できるため、必ず税務署等に相談しておきましょう。
そして、この譲渡所得に係る税金は、実家を売却した年の翌年2月～3月の確定申告を経て課税されます。
レオ教授 支払いのタイミングが遅れてやってくる点に注意じゃ！
実家じまいのやり方「手順2．不動産会社へ売却査定依頼」で査定額が分かった段階で、費用と税金の額はしっかり確認して計画を立てておきましょう。
税務署や税理士に相談しておいた方が良さそうですね
実家じまいを進める際の注意点［3つ］
実家じまいを進める際の注意点は下記3つです。
注意点1．
安易に解体工事をしない
『安易に解体工事をしない』は、実家じまいを進める際の注意点の1つです。
解体工事は多額の費用がかかるだけでなく、近隣住人からの苦情に発展することがよくあるからです。
親が関係を築いた近隣住人へ迷惑をかけて終えることにもなり兼ねないので、倒壊寸前でもない限り現状で売却を検討するといいでしょう。
古い家なら解体後の更地の方が売りやすいと考えがちですが、リフォーム前提で検討してくれる買主も多いです。
注意点2．
先送りすると維持費がかかる
『先送りすると維持費がかかる』は、実家じまいを進める際の注意点の1つです。
空き家は所有するだけで、固定資産税・火災保険料・水道光熱費・草木伐採費などが必要で、合計すると年間30〜50万円は簡単に飛んでいきます。
レオ教授 災害時には修繕費もいるじゃろう
加えて、それらの維持費を誰が支払うかでもめる場合も多いです。
早かれ遅かれ実家じまいをする予定なら、早々に計画して進めることをおすすめします。
また、空家対策特別措置法により管理不十分な「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍に跳ね上がる恐れもあるので要注意です。
注意点3．
相続登記は共有名義にしない
『相続登記は共有名義にしない』は、実家じまいを進める際の注意点の1つです。
相続人全員の共有名義にすると、売却に係る全ての手続きで、全員の署名捺印などが必要になり、大きな手間と手間がかかるからです。
相続登記の名義は、相続人が複数いる場合でも代表者の単独名義にしておく方が売却手続きがスムーズです。
代表者が単独で受領した売却代金を、あとから他の相続人に振り分けた場合、贈与税が気になりますが、単に換価のための便宜上であれば、贈与税の課税が問題になることはありません。（参考：遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁）
以上、実家じまいを進める際の注意点を解説しました。
実家じまいを終わらせた人の体験談
すでに実家じまいを終わらせた人の「体験談」を集めてみました。
レオ教授 ぜひ参考にしてみてくれい！
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 両親とも亡くなって空き家になり、老朽化が進んで近隣に迷惑がかかる為。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- とんでもなく大量の不用品を処分するのが一番大変でした。
特に仏壇などの処分には気を遣いました。 - 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約6ヶ月
- 体験談
- 大量の不用品処分は気が遠くなるほど大変でした。
両親だけでなく兄弟の持ち物も大量にあり、いちいち確認しながらの処分は面倒な作業でした。
売却にあたっては、更地で売った方が良いという事になり、建物を解体して近くの不動産屋に依頼しました。
思ったよりも早く売却できました。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 単純に老朽化が進んで、手入れが困難になったから
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 昔からある古道具の始末です。七輪、レンガ、昔の掃除道具など、割りと大きくて可燃ごみに出来ないものは始末が大変でした。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約3ヶ月
- 体験談
- とにかく物が多く、地道に分別する計画を立てましたが、個人ではかなりしんどい量でした。
最終的には、何でもまとめて回収する業者に依頼しました。
お金が必要でも、プロに任せる方が時間と手間を軽減できて良かったです。
最後まで実家の面倒を見るのは責任ですが、骨が折れるかなり大変な作業でしたので二度と御免です。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 母が高齢で免許を返納することになり、車がないと生活できない実家は手放すことになった。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 不用品、電化製品、生活日用品等の処分、片付けが一番大変でした。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約1年
- 体験談
- 実家じまいの話はだいぶ前から出ていたものの、不用品等の整理や費用が追いつかず、1年程度で本格的に準備をして行いました。
家族数人分の荷物は想像以上に膨大で、処分にも労力と費用がかかりました。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 両親が早くに亡くなり、相続した実家でしたが、自身は家を建てていて、空き家が長く続いていました。
定期的な草刈りなどの管理を大変に感じたのがきっかけでした。 - 実家じまいで一番大変だった事は？
- 元々実家に住んでいた兄弟や親戚を含め、なかなか意見が一致しなかったのは大変でした。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約2年8ヶ月
- 体験談
- 実家じまいは、思い出があったりなどで正直迷いました。
相続したものの、自分だけの問題ではないと感じていたので、気持ちにはかなり葛藤がありました。
ただ、実際に売却が済むと、やっと気分的にも整理ができたように感じ、寂しさはあっても空き家のままよりは活用してもらう方が嬉しいので、良かったと思っています。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 長期間に空き家にしており、体力的に管理がきつくなってきたため。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 驚くほど大量の荷物が残されており、その処分にとても苦労しました。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約15年
- 体験談
- 他県にある実家にはとても沢山の荷物がありました。
処分にあたり、必要な物、そうでない物の選別も難しかったです。
結局15年という長い間、年に数回訪れて少しずつ実家じまいに向けて動いておりました。
最終的に空き家の維持が体力的にも困難となり、本格的に実家じまいを完了させました。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 父が亡くなり、母も介護施設に入居したため、誰も住まなくなったから。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 貴重品や重要書類の所在がわからなかったことと、不用品が大量にあって業者に頼まないと処分できなかったこと。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約9ヶ月
- 体験談
- 実家を売ると決めたものの、どこから片付けていいかわからず困りました。
ごみの日をカレンダーで確認し、その日に合わせて実家に帰って片付けましたが、一度に大量のごみを出したため、収集車の方に注意を受けたことも。
結局は業者に片付けを依頼しましたが、予想以上に費用がかかりました。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 両親が私の家の近くのマンションに引っ越しをすることになったから。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 家具や家電を始め、物で溢れかえっていて処分が大変だった
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約1年半
- 体験談
- 不要な物を処分するにも、もったいない精神の強い父が「まだ使える」となかなか処分に積極的になれず…。
売るならばという理由でOKした物もありましたが、中には買い取ってもらえない物もあり大変でした。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 両親が他界して、実家で暮らす者がいなくなったので。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 父が保有していた書籍や骨董品が膨大な数で残されて、処分するのに苦労しました。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約6ヶ月
- 体験談
- 実家の土地と家屋の売却には苦労はしませんでした。
問題は残されていた物の処分で、書籍・骨董品は不用品回収業者に依頼して有料で引き取ってもらいました。
費用が随分と高く、両親にはできれば生前に片付けていて欲しかったと言いたくなったものです。
終活することは、残された家族のことを想う大切な行動だと実感しました。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 実家が古くなったので、一度更地にして親は少し小さな家に引越し、実家の土地に弟家族の家を建てる事になりました。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 不要なんだけど、思い出の品は捨てる判断が難しかったです。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約6ヶ月
- 体験談
- いざ実家を潰して更地にすると少し寂しさもありましたが、今は新しい親の家に帰省する事に慣れて、そっちが実家という感じです。
自分の子供は、昔の実家の記憶は無いので、親が住んだ家として見て欲しかった思いはあります。
- 実家じまいを決めたきっかけは？
- 親の体が段々弱ってきて、介護がないと生活が難しくなり、施設に入るのが決まったため。
- 実家じまいで一番大変だった事は？
- 何を処分し何を持っていくかの話し合いを、何回もするのがかなりきつかった。
- 実家じまいの完了までにかかった期間は？
- 約6ヶ月
- 体験談
- 親の体が上手く動かず短気になりがちで、実家じまいの話もスムーズに進まず、私自身もかなり疲れました。
施設にはそんなに多くの物を持っていけず、愛着のある物を処分するかどうかでかなり揉めて、もう二度とやりたくないです。
まとめ
今回の不動産とーくは『実家じまいのやり方・費用を徹底解説！寂しいけど手を付けたい人へ』と題して、下記の項目を解説しました。
レオ教授 お役に立てたかの～？
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寂しい気持ちから長年空き家で放置し、実家じまいになかなか手を付けられない人も多いと思います。
ただ、誰も住む予定がない実家は、年々老朽化が進んでいくため、綺麗な内に売却して処分する方が良い選択ではないかと考えます。
最後に、テレビでも有名な松本明子さんが、実際に経験した内容をつづった実家じまいの本も参考になりますので、合わせてチェックしてみて下さい。
以上『実家じまいのやり方・費用を徹底解説！寂しいけど手を付けたい人へ』でした。
※この記事に掲載中の体験談や口コミは独自にWeb募集の上でまとめたものであり、氏名はプライバシー保護のため仮名です。
