「オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?」
「オーナーチェンジ物件って実際儲かるの?」

まとまったお金でおこなう不動産投資。
決断して手を出すからには、安定した収益を期待したいですよね。

社会では、働き方改革の一環として、近頃は「副業OK」という会社もだいぶ増えてきました。
「別の会社でアルバイトをする」「ネットビジネスをする」など、副業のスタイルは様々ですが、最近人気になってきているのが不動産投資です。

物件を購入して借り手から家賃収入が得られるので、汗水垂らして働かなくてもいい点に魅力を感じやすく、比較的始めやすい副業として注目されています。

そんな中、不動産投資の初心者向け商品としておすすめされるケースが多いのが、収益の見通しが立てやすい「オーナーチェンジ物件」です。

でも考えてみて下さい。
借りている入居者がいて既に毎月の賃料収入がある物件を、「オーナーチェンジ物件」としてなぜ売るのでしょうか?
売主が手放す理由については正直気になるところでしょう。

そこで、「オーナーチェンジ物件」をなぜ売るのか、考えられる売却理由、メリット・デメリットなどご説明します。
本業の収入だけでは厳しい、生活にゆとりが欲しいなどの理由から、不動産投資を副業として検討している方必見です!

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態の物件を売買し、物件の所有者となる「オーナー」だけが変わる物件のことを言います。

オーナーが変わっても、入居中の人が退去することはありません(特別な理由がない限り)。
つまり、入居者がすでにいる状態なので、家賃収入は引き継がれます。
オーナーチェンジ物件を購入し「新オーナー」になったら、家賃収入を得る権利を承継するとともに、入居者が安全かつ快適に住めるように、物件の維持・管理に努める義務が発生します。

オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?考えられる売却理由は?

オーナーチェンジ物件は、購入時から「空室&空き家」に悩むことがないので、収益の見通しが立てやすい投資物件として魅力的です。

それにもかかわらずオーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?
所有したままの方が得なのでは?
と、購入者としてはやはり気になるところです。

そこでオーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、一般的な理由について紹介していきます。

1.他の収益物件に買い替えるため

何かに投資をする以上、「儲けたい」と考えるのは当然のこと。
今以上の大きなリターンを得たいという野望的な気持ちから、物件を手放す人もいるでしょう。

不動産投資は、初めの頃は手探り状態。
ある程度の期間にわたって運用をしていると、投資に対する利回りの目安、地域間の賃料相場や物件価格、どういった所得層の入居が見込めるかなどオーナーとしてもステップアップしていきます。
「今よりも収益が見込める物件」を新たに購入し、より高いリターンを目指して、オーナーチェンジ物件として売ることがあります。

2.利回りが悪く収益が上がらないため

不動産投資は、物件の周辺環境が変化することで、購入時の期待利回りよりも下がってしまうケースがあるものです。

例えば、
「物件の近所にあったショッピングモールが撤退した」
「地域整備計画の街頭エリアになり退去者が増えそう」
など、物件そのものは問題なくても、周辺の変化が外的要因となって収益が見込めなくなるケースがあります。

また、地震や風水害などにより、物件への大幅な修繕が必要になった、物件の耐用年数が満了に近づき老朽化してきたなど、物件そのものに問題が出る内的要因で利回りが悪くなることもあるでしょう。

このように外的要因あるいは、内的要因から、将来の期待利回りが悪化する可能性から、早めに見切りをつけるためにオーナーチェンジ物件として売ることがあります。

3.入居者とのトラブルが起きたため

複数回の家賃滞納など、入居者との間に生じたトラブルにより、オーナーチェンジ物件として売却するケースもあります。

また、物件そのものに所有者が知らなかった不具合があり、それが原因で入居者とのトラブルに巻き込まれるケースがあります。
近年では、物件の耐震強度不足が発覚し入居者から訴訟を起こされ、物件の所有者がやむなく手放という話もありました。

オーナーと入居者間のトラブルは、今後、不動産運用を続けるには支障となるものです。
法的リスクを回避する目的で、売却することもあります。

4.現入居者の賃貸契約満了が近づいたため

契約期間をむかえる賃貸物件の多くは、「契約が満了になって入居者が退去する」もしくは「契約更新により入居を続けてもらう」のどちらかの選択になります。

入居者が「更新せずに退去する」と選択した場合には、オーナーとしては新たに入居者を募集しなければなりません。

学生向けに貸し出しているアパートのように、ある時期を迎えると入居者が一気に賃貸契約を満了して退去し、新しい借主を探さなければいけないことも。

入居者を募集にあたっては、広告費、時間、手間がかかります。
これを機に不動産をオーナーチェンジ物件で売るケースがあります。

5.遠方に引っ越し、管理が困難なため

本業の方で転勤を命じられた、何らかの事情に遠方に引っ越すなど、オーナーとして管理を続けていくのが困難になることもあるでしょう。

管理業務は、不動産会社や管理会社に依頼することもできますが、オーナーとしての責任がゼロになるわけではありません。
時々は、物件の様子を見に行ったり、物件の近辺の環境を確認したりと、足を運ばなければならないことも。
遠方からだと面倒なこと多いため、毎月安定した収益を生み出している物件であっても、オーナーチェンジ物件として売却に踏み切るケースがあります。

6.大規模な修繕時期が近づいてきたため

一棟マンションやアパートの場合です。
外壁や屋根、屋上などの老朽化を放置すると、建物の寿命に影響が出るものです。
賃貸物件の所有者は、借主が安心して住めるように「建物」を維持管理する責任があります。
賃貸物件の多くは、築年数が10〜15年も経つと、外壁の傷みが顕著にあらわれ、大規模な修繕が必要になってきます。

一軒家と比べると建物の規模が大きい賃貸物件は、修繕するための費用も大がかりです。
大規模修繕が近づいてきたのを機に、オーナーチェンジ物件で売るケースがあります。

7.物件が満室に近い状態なったため

一棟マンションやアパートの場合、契約状況が満室近くで売却するケースもあります。
でも、満室に近いほど安定収入が得られるのに、これを機にオーナーチェンジ物件としてなぜ売るのか疑問に思う方も多いでしょう。

実は、オーナーチェンジ物件として売る場合、満室に近い状態ほど高値で売却できる可能性が高まるのです。
不動産投資用に賃貸物件を買う人のなかには「高値で売れるタイミングで手放す」と計画している人もいます。
この場合、長期保有が目的ではないので、「満室に近い状態・空室が生じる前」というベストタイミングで売却したいのです。

いったん空室が生じ、次の借り手が長く見つからないと家賃を下げなければならず、収益の低い物件として売却価格が下落する傾向もあるからです。
そこで、あえて物件が満室に近い状態になった時に、オーナーチェンジ物件で売るケースがあります。

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?売却理由を正確に確認する方法は?

オーナーチェンジ物件が売りに出されていたら、「なぜ売ることになったのか?」という理由を調べることで、安定した利回りを得られる物件かそうでないかを知ることができます。

「物件の入居状況」「物件の修繕履歴」「今現在不具合があるかどうか」「設備状況一覧表の確認」「重要事項調査報告書の確認」などが、なぜ売るかを知る方法の例として挙げることができます。

例えば、「物件の入居状況」を例に挙げてみましょう。
マンションやアパートの場合、他住戸の入居状況からオーナーチェンジ物件としてなぜ売るのかが見えくる場合があります。

オーナーチェンジ物件一室の購入の場合、他住戸の入居状況を見逃しがちです。
満室に近い状態であれば、需要のあるマンションと判断でき、長期の入居や、退去後も新たな契約者の入居が期待できるでしょう。

その一方で、空室が多い場合は注意が必要です。
売りに出ているオーナーチェンジ物件にたまたま入居者がいるだけで、人気のないマンションの可能性があります。
現オーナーは、賃料収入があるオーナーチェンジ物件である内に、早く投資家に売りたいのかもしれません。

オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットは?

不動産会社の方からオーナーチェンジ物件の購入を強く勧められても、不動産投資の初心者の方は、「オーナーチェンジ物件の何が良いの?」「何が悪いの?」が分からず、うかつに手を出せませんよね。

そこでオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットについて解説します。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のメリットをまずは見ていきましょう。

1.不動産投資が初心者でも始めやすい

オーナーチェンジ物件は、旧オーナーが運営してきているので、収益を生み出す仕組みがすでに構築されています。
その点では不動産投資の初心者でも始めやすいといえます。

2.新たに入居者を募集しなくていい

すでに入居者はいるため、新たに入居者を募集する必要がないのもオーナーチェンジ物件のメリット。
入居者を一から集めるとなると費用も時間も大きく消費することになり、面倒なものです。
その点オーナーチェンジ物件は、入居者を引き継げるため、初めの手間があまりかかりません。

3.月々の収入が把握しやすく、収支計画を立てやすい

オーナーが変わっても、入居者に何らかの不利益が生じることはないため、「入居者が一斉に退出する」「新規入居者が一気に増える」というような、入居者の変動は考えられません。
つまり、入居者の人数や家賃収益などから、月々の収入がどれくらいか把握しやすく、収支計画を立てやすいと言われています。

4.物件の稼働サイクルを把握しやすい

過去の物件の稼働状況データから、「入居者が平均して何年ぐらい住み続けるのか」「入退去の多い時期がいつごろか」など、その物件の毎年の稼働サイクルが把握しやすいといえます。

5.金融機関の融資審査が柔軟

収益の見通しがレントロール等で客観的にも分かるため、金融機関側としても毎月どれくらいであれば返済が可能か検討を付けやすいでしょう。

そのため金融機関から融資を受ける際、一般的に審査が柔軟な傾向にあるといえます。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件にはメリットがたくさんありますが、デメリットも当然のことながらあります。

その代表的なものを見ていきましょう。

1.室内を内覧できないことが多い

すでに入居者がいるため、購入検討時に物件の内覧ができないことが多いです。
室内の内覧をせずに購入した結果、想定していなかった設備トラブルや、入居者とのトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

2.入居者を選べない

入居者とはトラブルを起こしたくないものですが、「家賃を頻繁に滞納する人」「騒音やゴミ捨てなどでご近所トラブルを起こす人」など、オーナーにとっては望ましくない人もいる可能性はあります。

オーナーチェンジ物件の場合は「旧オーナー」と「入居者」との間で賃貸契約が成立しているわけですから、オーナーチェンジ物件を購入した段階で入居者を選ぶことができないのです。

3.敷金を引き継ぎできない場合がある

一般的に、マンションやアパートに入居するために賃貸契約をする場合、家賃の滞納が生じた場合や、賃貸契約を解除した後の修繕費などに補填するための預かり金の意味合いで「敷金」を徴収するものです。

原則的にオーナーチェンジした場合、家賃収入を得るなどの「権利」だけでなく、退去時の敷金返還などの「義務」も併せて引き継ぎます。
つまり、「旧オーナーと入居者」との間の賃借契約で払われた敷金であっても、オーナーチェンジでオーナーが変われば、その入居者の退去時には新オーナーが敷金を返還しなければならないのです。

オーナーチェンジする段階で敷金返還義務も含めた売却価格を提示されることが多く、そのうえで不動産売買契約を締結した場合には、旧オーナーが預かった敷金を引き継げないこともあります。つまり、敷金返還義務のみ引き継ぐケースです。

4.空室&空き家物件より売却金額が安くなる場合もある

賃貸経営の場合、入居者に入ってもらうに越したことはありません。
一方、将来的に居住用物件として売ることを考えている時は、入居者の存在がネックになることがあります。
「入居者が存在している」収益物件のため、賃貸物件を欲しがっている人にしか売ることができません。

つまり、自己居住用で物件を探している人は、購入対象外になります。
この点が売却価格として考慮されるわけです。

これは、マンションやアパートより、一戸建ての物件によく見られます。
立地や建物の間取り等にもよりますが、一戸建てのオーナーチェンジ物件は、購入者の自己居住を目的とする物件よりも安くなる場合もあります。

オーナーチェンジ物件は儲かるの?

結局のところ、オーナーチェンジ物件は儲かるのでしょうか?
不動産投資を考えているあなたにとって、一番気になるのはこの点でしょう。

「オーナーチェンジ物件は儲かるのか?」の答えには、「物件による」と言わざるを得ません。
安定した不動産収入に直結する要素は、立地、建物の築年数や間取り、キッチンや風呂等の設備仕様、駅までの距離、生活利便施設の充実度など様々。
この要素を詳細に査定しながら、儲かるかどうか、つまり収益性を期待できるか判断していくからです。

オーナーチェンジ物件は、賃貸契約済の入居者がすでにいるため、空室や空き家物件の場合よりも初期投資額が少なく済み、初月から安定した収益が見込めるでしょう。
収益を生まない空白期間が無いので、そういった意味では「儲かる」と言ってもいいですが、入居の継続性が重要ですね。

周囲を見てますと、個人事業主として不動産投資を始め、オーナーチェンジ物件の運営からスタートして法人成りされた方。
オーナーチェンジ物件の経営からスタートして、一棟マンションを複数保有するまでに投資規模を拡大させた方。
やり方次第では、オーナーチェンジ物件で儲けを出された方は結構多いように思いますね。

オーナーチェンジ物件が儲かるかどうかは「物件による」が答えですが、不動産収入が初月から見込める点は大きな魅力ですね。

まとめ

現所有者がオーナーチェンジ物件としてなぜ売るのか、詳しく解説してきました。

オーナーチェンジ物件は旧オーナーから権利義務を丸ごと引き継ぐところに大きな特徴があります。
オーナーチェンジ物件を購入する前には、購入後のリスクを極力回避するために「なぜ売るの?」という売却理由を知ることはもちろん、物件に関する情報をできる限り調査することが重要です。

本記事が、オーナーチェンジ物件投資成功のお役に立てば幸いです。

以上、『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?リスク回避には売却理由が重要!』でした。