オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?リスク回避に売却理由が超重要!

「オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?」
「オーナーチェンジ物件って実際儲かるの?」

あなたも疑問に感じていませんか?

毎月安定した家賃収入を得られる不動産投資。
軌道に乗せれば、汗水垂らして働かなくてもいい点に魅力を感じやすく、比較的始めやすい事業・副業として注目されています。

安定した収益は、もちろん入居者ありき。
まとまったお金を投資して手を出すからには、継続して借りてくれる入居者を見つけて、健全な運営をしたいですよね。

そんな中、不動産投資の初心者向け物件としておすすめされる「オーナーチェンジ物件」
購入時から入居者がいるので、収益の見通しが立てやすく注目されています。

ただ、借りている入居者がいて既に毎月の賃料収入がある物件を、「オーナーチェンジ物件」としてなぜ売るのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

売主が手放す理由について正直気になるところですよね
「オーナーチェンジ物件としてなぜ売るのか?」
教授、今日はこのテーマでいきましょう!

レオ教授レオ教授

うむ、任せぃ!
目次は以下の通りじゃ!

それでは、今回の不動産とーく『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?リスク回避に売却理由が超重要!』を始めていきましょう。

この記事では、オーナーチェンジ物件として売却に踏み切る理由から、メリットデメリットなど、購入を検討している方に役立つ知識を解説していきます。

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オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態の物件を売買し、物件の所有者となる「オーナー」だけが変わる物件のことを言います。

購入時から「空室&空き家」に悩むことがないので、収益の見通しが立てやすい投資物件として魅力的です。

オーナーが変わっても、入居中の人が退去することはありません(特別な理由がない限り)。
入居者がすでにいる状態なので、家賃収入は引き継がれます。

オーナーチェンジ物件の購入は「新オーナー」の権利や義務も同時に購入するようなもの。
つまり、家賃収入を得る権利を承継するとともに、入居者が安全かつ快適に住めるように、物件の維持・管理に努める義務が発生します。


生徒:マチ生徒:マチ

家賃収入を産んでくれる金のニワトリを手放すなんて、何か裏がありそうです

レオ教授レオ教授

うむ、そう考えるのが普通じゃな
では早速本題じゃ!売却する理由を見ていこうかの~

オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?考えられる売却理由は?

オーナーチェンジ物件の売却理由

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、考えられる売却理由は以下の7つです。

  1. 他の収益物件に買い替えるため
  2. 利回りが悪く収益が上がらないため
  3. 入居者とのトラブルが起きたため
  4. 現入居者の賃貸契約満了が近づいたた
  5. 遠方に引っ越し、管理が困難なため
  6. 大規模な修繕時期が近づいてきたため
  7. 物件が満室に近い状態なったため
生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

結構たくさんあるんですね

「所有したままの方が得なのでは?」
と、購入者としてはやはり気になるところです。

では、オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、理由を1つずつ解説していきます。

1.他の収益物件に買い替えるため

何かに投資をする以上、「儲けたい」と考えるのは当然のこと。
今以上の大きなリターンを得たいという野望的な気持ちから、物件を手放す人もいるでしょう。

不動産投資は、初めの頃は手探り状態。
ある程度の期間にわたって運用をしていると、投資に対する利回りの目安、地域間の賃料相場や物件価格、どういった所得層の入居が見込めるかなどオーナーとしてもステップアップしていきます。

「今よりも収益が見込める物件」を新たに購入し、より高いリターンを目指して、オーナーチェンジ物件として売ることがあります。

2.利回りが悪く収益が上がらないため

不動産投資は、物件の周辺環境が変化することで、期待利回りが購入時よりも下がってしまうリスクがあるものです。

例えば、


  • 大学のキャンパスが移転した
  • 物件近所のショッピングモールが閉館した
  • 向かいの空き地に高層マンションが建築される

など、物件そのものは問題なくても、周辺の変化が外的要因となって収益が見込めなくなるケースがあります。

また、地震や風水害などにより大幅な修繕が必要、物件の耐用年数満了に伴う老朽化など、物件そのものに問題が出る内的要因で利回りが悪くなることもあるでしょう。

このように外的要因あるいは、内的要因から、将来の期待利回りが悪化する可能性は多々。
早めに見切りをつけるためにオーナーチェンジ物件として売ることがあります。

3.入居者とのトラブルが起きたため

複数回の家賃滞納など、入居者との間に生じたトラブルにより、オーナーチェンジ物件として売却するケースもあります。

また、物件そのものに所有者が知らなかった不具合があり、それが原因で入居者とのトラブルに巻き込まれるケースもあります。
近年では、建物の耐震強度不足が発覚し、入居者から訴訟を起こされ、物件の所有者がやむなく手放すという話もありました。

オーナーと入居者間のトラブルは、今後、不動産運用を続けるには支障となるものです。
法的リスクを回避する目的で、売却することもあります。

4.現入居者の賃貸契約満了が近づいたため

入居者との契約期間満了をむかえる賃貸物件の多くは、


  • 退去
  • 契約更新

以上、どちらかの選択になります。

入居者が「更新せずに退去する」場合、オーナーは新たに入居者を募集しなければなりません。

学生向けに貸し出しているアパートのように、ある時期を迎えると入居者が一気に賃貸契約を満了して退去し、新しい借主を探さなければいけないこともあります。

入居者を募集にあたっては、広告費、時間、手間がかかります。
これを機に不動産をオーナーチェンジ物件で売るケースがあります。

5.遠方に引っ越し、管理が困難なため

本業で転勤を命じられた、何らかの事情に遠方に引っ越すなど、オーナーとして管理を続けていくのが困難になることもあるでしょう。

管理業務は、不動産会社や管理会社に依頼することもできますが、オーナーの責任がゼロになるわけではありません。
時々は、物件の様子を見に行ったり、物件の近辺の環境を確認したりと、足を運ぶべきです。

遠方からでは面倒なこと多いため、毎月安定した収益を生み出している物件であっても、オーナーチェンジ物件として売却に踏み切るケースがあります。

6.大規模な修繕時期が近づいてきたため

一棟マンションやアパートの場合です。

外壁や屋根、屋上の防水などの老朽化を放置すると、建物の寿命に影響が出るものです。
賃貸物件の所有者は、借主が安心して住めるように「建物」を維持管理する責任があります。

賃貸物件の多くは、築年数が10〜15年も経つと、外壁の傷みが顕著にあらわれ、大規模な修繕が必要になってきます。

一軒家と比べると建物の規模が大きい賃貸物件は、修繕するための費用も大がかりです。
大規模修繕が近づいてきたのを機に、オーナーチェンジ物件で売るケースがあります。

7.物件が満室に近い状態なったため

一棟マンションやアパートの場合、入居者の契約状況が満室近いのに売却するケースもあります。

でも、満室に近いほど安定収入が得られるのに、これを機にオーナーチェンジ物件としてなぜ売るのか疑問に思う方も多いでしょう。

実は、オーナーチェンジ物件として売る場合、満室に近い状態ほど高値で売却できる可能性が高まるのです。

不動産投資用に賃貸物件を買う人のなかには「高値で売れるタイミングで手放す」と計画している人もいます。

レオ教授レオ教授

つまり、インカムゲイン(売却差益)を最初から狙ってたということじゃ

この場合、長期保有が目的ではないので、「満室に近い状態・空室が生じる前」というベストタイミングで売却したいのです。

いったん空室が生じ、次の借り手が長く見つからないと家賃を下げなければならず、収益の低い物件として売却価格が下落する傾向もあるからです。

そこで、あえて物件が満室に近い状態になった時に、オーナーチェンジ物件で売るケースがあります。


以上、オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、その理由を解説しました。

  1. 他の収益物件に買い替えるため
  2. 利回りが悪く収益が上がらないため
  3. 入居者とのトラブルが起きたため
  4. 現入居者の賃貸契約満了が近づいたた
  5. 遠方に引っ越し、管理が困難なため
  6. 大規模な修繕時期が近づいてきたため
  7. 物件が満室に近い状態なったため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?売却理由を正確に確認する方法は?

オーナーチェンジ物件の売却理由の調査

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのかは、
「不動産会社に電話で聞く」とすぐわかります。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

どうやって聞いたらいいんでしょう?

レオ教授レオ教授

「◯◯のオーナーチェンジ物件を検討してます。
売却理由が気になるんですが、教えていただいてもいいでしょうか?」
こんな感じかの〜

生徒:マチ生徒:マチ

聞いた後、営業かけられそうです…

レオ教授レオ教授

まぁ担当者によるが、あるじゃろうな

生徒:マチ生徒:マチ

…やっぱりそうですよね

不動産会社への電話に抵抗がある人も多いと思いますが、勇気を出して聞いてみて下さい。
1回聞くと「緊張して損した~」と慣れるものです。

また、売却理由の他、余裕があれば下記項目も確認できればベストです。


  • 物件の入居状況
  • 物件の維持管理状況

まず、「物件の入居状況」。
オーナーチェンジ物件1室の購入の場合、他住戸の入居状況を見逃しがちになるからです。

他住戸も満室に近い状態であれば、需要のあるマンションと判断できます。
長期の入居や、退去後は短期での新たな入居が期待できるでしょう。

その一方で、他住戸に空室が多い場合は注意が必要です。
売却中のオーナーチェンジ物件にたまたま入居者がいるだけで、人気のないマンションの可能性もあります。

現オーナーは、賃料収入があるオーナーチェンジ物件である内に、早く投資家へ売りたいのかもしれません。

次に、「物件の維持管理状況」。
入居者の満足度は、維持管理の質に比例するからです。

レオ教授レオ教授

例えばマンションやアパートじゃ。
外壁にはひび割れ、廊下や階段の掃除も行き届いていないのは、入居者として嫌じゃろ?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

あまり住みたくありませんね

維持管理の質が良い物件は、それだけで1つの空室対策になります。

一戸建てのオーナーチェンジ物件においても同様です。

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では続いて、オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットについて解説していきましょう。

オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットは?

オーナーチェンジ物件のメリット&デメリット

特に不動産投資の初心者の方は、「オーナーチェンジ物件の何が良いの?何が悪いの?」が分からず、うかつに手を出せませんよね。

不動産会社の方から「いい物件ですよ!」と購入を強く勧められても、頭を悩ませてしまうことと思います。

そこでオーナーチェンジ物件のメリット、デメリットについて解説していきます。

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のメリットをまずは見ていきましょう。

  1. 不動産投資初心者でも始めやすい
  2. 新たに入居者を募集しなくていい
  3. 初月から収支計画を立てやすい
  4. 稼働サイクルを把握しやすい
  5. 金融機関の融資審査が柔軟

1.不動産投資初心者でも始めやすい

オーナーチェンジ物件は、旧オーナーが運営してきた仕組みや収益をそのまま引き続ぎます。
その点では不動産投資の初心者でも始めやすいといえます。

2.新たに入居者を募集しなくていい

すでに入居者がいるため、新たに入居者を募集する必要がないのは大きなメリットです。
募集中の機会損失や空室の不安がありません。

入居者の募集となると、賃貸不動産会社の選択や打診など時間がかかり、結構面倒なものです。
その点オーナーチェンジ物件は、入居者を引き継げるため、初めの手間があまりかかりません。

3.初月から収支計画を立てやすい

不動産投資において、初月から約束された家賃収入が見込めるのはメリットです。
購入前から収支計画を立て始めることができます。

オーナーが変わっても、入居者に何らかの不利益が生じることはありません。
よって、「入居者が一斉に退出する」「新規入居者が一気に増える」というような、入居者の変動は考えられません。

仮に、一棟マンションやアパートであれば、入居者の人数から月々の収入がどれくらいか把握しやすく、収支計画を立てやすいですね。

4.稼働サイクルを把握しやすい

一棟マンションやアパート場合、旧オーナーがもつ過去の稼働状況データから、

「入居者が平均して何年ぐらい住み続けるのか」
「入退去の多い時期がいつごろか」

など、その物件の毎年の稼働サイクルが把握しやすいのはメリットです。

5.金融機関の融資審査が柔軟

収益の見通しがレントロール等で客観的にも分かります。

金融機関の融資審査の際、毎月や年間の収支から、適正な返済額を判断しやすく、検討を付けやすいでしょう。
そのため、一般的に審査が柔軟な傾向です。


オーナーチェンジ物件のメリットは以上です。
続いて、デメリットを解説していきます。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件にはデメリットも当然のことながらあります。
下記の代表的なものを見ていきましょう。

  1. 室内を内覧できないことが大半
  2. 入居者を選べない
  3. 敷金を引き継ぎできない場合がある
  4. 相場より売却金額が安くなる物件もある

1.室内を内覧できないことが大半

すでに入居者がいるため、購入検討時に物件の内覧ができないことが大半です。

室内の内覧をせずに購入した結果、想定外の設備トラブルなどに巻き込まれるリスクもあります。
オーナーとして修繕が必要になり、負担を強いられる場合があります。

2.入居者を選べない

入居者とはトラブルを起こしたくないものです。
ただ、「家賃を頻繁に滞納する人」「騒音やゴミ捨てなどでご近所トラブルを起こす人」など、オーナーにとっては望ましくない人もいる可能性はあります。

オーナーチェンジ物件の場合は「旧オーナー」と「入居者」との間で賃貸契約がすでに成立しています。
オーナーチェンジ物件を購入した段階で入居者を選べません。

余程のことがない限り、退去願いは受け入れてもらえないでしょう。

3.敷金を引き継ぎできない場合がある

マンションやアパートの一般的な賃貸契約では、預かり金の意味合いで「敷金」を徴収するものです。
これは、家賃の滞納が生じた場合や賃貸契約を解除した後の修繕費などに補填するためです。

オーナーチェンジした場合、家賃収入を得るなどの「権利」だけでなく、退去時の敷金返還などの「義務」も併せて引き継ぎます。
つまり、「旧オーナーと入居者」との間の賃借契約で払われた敷金であっても、オーナーチェンジで所有者が変われば、その入居者の退去時には新オーナーが敷金を返還しなければならないのです。

オーナーチェンジ物件では、敷金返還義務も含めた売却価格を提示されることが多いです。

その上で不動産売買契約を締結した場合には、旧オーナーが預かった敷金を引き継げないこともあります。
つまり、敷金返還義務のみ引き継ぐケースです。

レオ教授レオ教授

敷金を引き継がないことを条件にした売買価格にしているわけじゃ

4.相場より売却金額が安くなる物件もある

賃貸経営の場合、入居者に入ってもらうに越したことはありません。
ただ、将来建物が古くなると、当初の家賃設定の見直しを求められ、収益性が落ちる場合も多々あります。

そうなると、売却時にオーナーチェンジ物件としての魅力はありません。
相場より売却金額が安くなることもあり得ます。

この場合、空き家や空室にして居住用物件として売却した方が幅広いニーズを獲得できます。
ですが、オーナー都合で入居者に退去を求めるの困難です。

つまり、入居者の存在がネックになり、うまく売却できないというわけです。

レオ教授レオ教授

収益性が悪い物件を、相場通りで買いに来る投資家はなかなかおらん


以上、オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットを解説しました。

メリットデメリット
  1. 不動産投資初心者でも始めやすい
  2. 新たに入居者を募集しなくていい
  3. 初月から収支計画を立てやすい
  4. 稼働サイクルを把握しやすい
  5. 金融機関の融資審査が柔軟
  1. 室内を内覧できないことが大半
  2. 入居者を選べない
  3. 敷金を引き継ぎできない場合がある
  4. 相場より売却金額が安くなる物件もある

では続いて、気になる収益面の話。
「オーナーチェンジ物件を買って儲かるのでしょうか?」、解説していきます。

オーナーチェンジ物件は儲かるの?

収益増

結局のところ、オーナーチェンジ物件は儲かるのでしょうか?
不動産投資を考えているあなたにとって、一番気になるのはこの点でしょう。

「オーナーチェンジ物件は儲かるのか?」の答えは「物件によります」

安定した家賃収入に直結する要素は、立地、建物の築年数や間取り、キッチンや風呂等の設備仕様、駅までの距離、生活利便施設の充実度など様々。
この要素を詳細に査定しながら、儲かるかどうか、つまり収益性を期待できるか判断していくからです。

オーナーチェンジ物件は、賃貸契約済の入居者がすでにいます。
空室や空き家物件よりも初期投資額が少なく済み、初月から安定した収益が見込めるでしょう。

収益を生まない空白期間が無いので、そういった意味では「儲かる」と言っていいかもしれません。
ただ、入居の継続性が重要ですね。

周囲を見てますと、個人事業主として不動産投資を始め、オーナーチェンジ物件の運営からスタートして法人成りされた方。
オーナーチェンジ物件の経営からスタートして、一棟マンションを複数保有するまでに投資規模を拡大させた方。

やり方次第では、オーナーチェンジ物件を駆け出しに、儲けを出された方は結構多いように思います。

オーナーチェンジ物件が儲かるかは「物件による」が答えですが、不動産収入が初月から見込める点は大きな魅力ですね。
特に初心者にとっては、安心感が違います。

まとめ

今回の不動産とーく『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?リスク回避に売却理由が超重要!』もまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはどうじゃったかの〜?

現所有者がオーナーチェンジ物件としてなぜ売るのか、詳しく解説してきました。

社会では、働き方改革の一環として、近頃は「副業OK」という会社もだいぶ増えてきました。

「別の会社でアルバイトをする」「ネットビジネスをする」など、副業のスタイルは様々ですが、最近のトレンドは今回取り上げた不動産投資です。

本業の収入だけでは厳しい、生活にゆとりが欲しいなどの理由から、不動産投資を副業として検討している方が本当に多くなりました。

オーナーチェンジ物件は旧オーナーから権利義務を丸ごと引き継ぐところに大きな特徴があります。

オーナーチェンジ物件を購入する前には、購入後のリスクを極力回避するために「なぜ売るの?」という売却理由を知ること。
物件に関する情報をできる限り調査することが重要です。

本記事が、オーナーチェンジ物件投資成功のお役に立てば幸いです。

以上、『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?リスク回避に売却理由が超重要!』でした。

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