オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?収益物件を手放す理由[8選]

「オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?」
「実際オーナーチェンジ物件って儲かる?」

あなたも疑問に感じていませんか?

しっかり軌道に乗せれば、毎月安定した家賃収入を得られる不動産投資。
汗水垂らして働かず不労所得が得られる、そんな可能性に期待ができます。

ただし、安定した家賃収入はもちろん入居者の存在ありき。

そこで、不動産投資の初心者向けに「オーナーチェンジ物件」がおすすめされることも多いわけです。

マンションやアパートなど物件購入時から入居者がいるため、収益の見通しが立ちやすいですからね。

でも、今現在毎月の家賃収入がある収益物件を手放す理由は何なのでしょうか?
「オーナーチェンジ物件」としてなぜ売るのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

現オーナーが収益物件を手放す理由、気になりますよね

レオ教授レオ教授

うむ、オーナーチェンジ物件か!
目次は以下の通りじゃ!

今回の不動産とーく『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?収益物件を手放す理由[8選]』では、不動産業界15年の知識と経験にもとづき、高い信頼性を心掛けて解説していきます。

この記事を読めば、オーナーチェンジ物件に手を出すべきか、あなた自身で判断できるようになります。
不動産投資で失敗したくない方はぜひ参考にして下さい!

オーナーチェンジ物件とは?←入居者がいる状態で売買する収益物件

オーナーチェンジ物件

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買する収益物件のことです。
マンション、アパート、一戸建て、物件の種類はとわず、総称してオーナーチェンジ物件と言います。

購入時の入居者を募集する手間がなく、当面は空室や空き家に悩むことがありません。

入居者と賃貸借契約の内容はそのままで、物件所有者の「オーナー」だけが変わります。
結果、新オーナーはその賃貸物件の「貸主」となるわけです。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

オーナーチェンジを理由に入居者が退去することはないんですか?

レオ教授レオ教授

他に特別な理由がない限り、普通は考えられんの~

オーナーチェンジ物件を購入して「貸主」になることは、家賃収入を得る権利を引き継ぐと共に、入居者が安全かつ快適に住めるように、物件の維持・管理に努める義務も発生する点には注意です。

生徒:マチ生徒:マチ

でも、家賃収入がある収益物件を手放すなんて、何か裏がありそうです

レオ教授レオ教授

うむ、そう考えるのが普通じゃな
なぜ売るのか手放す理由を見ていこうかの~

なぜ売るの?オーナーチェンジ物件を手放す理由[8選]

オーナーチェンジ物件を手放す理由

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか?」、現オーナーが収益物件を手放す理由は以下の8つです。

  1. 他の収益物件に買い替えるため
  2. 利回りが悪く収益が上がらないため
  3. 入居者とトラブルが起きたため
  4. 入居者の賃貸契約満了が近いため
  5. 遠方に引っ越して管理が困難なため
  6. 大規模な修繕時期が近いため
  7. 物件が満室近くなったため
  8. 今後周辺環境が変化するため
生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

結構たくさんあるんですね

では、理由を1つずつ解説していきます。

理由1.他の収益物件に買い替えるため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『他の収益物件に買い替えるため』が1つです。

今以上に家賃収入が期待できる収益物件への買い替え目的ですね。

レオ教授レオ教授

不動産投資をする以上「もっと儲けたい」と考えるのは当然じゃからな

不動産投資の経験を積んでいくと、物件情報の収集スキル、適正な物件価格・賃料相場・利回りの把握、入居者のターゲット予測など、オーナーとしてもステップアップしていきます。

より高いリターンを目指して、今の物件はオーナーチェンジとして手放し、その売却代金を元手に新たな収益物件を手に入れることはよくある話です。

理由2.利回りが悪く収益が上がらないため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『利回りが悪く収益が上がらないため』が2つ目です。

現オーナーの投資計画や収益予測が甘かったことが主な理由です。

このまま所有して投資を続けても、期待する収益が上がらないのでしょう。

レオ教授レオ教授

つまり損切りじゃな

あなたも何も考えずに購入すれば二の舞になります。

「利回りが悪く収益が上がらない」ことが手放す理由として予測できる場合は、購入を見送るか、価格への指値が必要でしょう。

理由3.入居者とトラブルが起きたため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『入居者とトラブルが起きたため』が3つ目です。

オーナー都合による修繕不足、入居者都合による家賃の滞納、物件使用上のマナー違反など、貸主借主間で生じたトラブルにより、信頼関係が崩れた場合です。

トラブルが大きい場合は、法的リスクを回避する目的で手放すこともあるでしょう。

近年では、建物の耐震強度不足が発覚し、入居者から訴訟。
オーナーがやむなく手放すという話もありました。

大小とわず、オーナーと入居者間のトラブルは、今後、不動産投資を続ける上で大きなストレスにもなります。

あくまで現オーナーとのトラブルで済めばいいですが、購入した新オーナーも巻き添えになる場合は注意すべきです。

理由4.入居者の賃貸契約満了が近いため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『入居者の賃貸契約満了が近いため』が4つ目です。

生徒:マチ生徒:マチ

車検が近い車を売るみたいな感じでしょうか?

レオ教授レオ教授

…少し違うが、まぁそんなとこじゃ

賃貸物件で契約期間満了をむかえる入居者は、「退去or契約更新」どちらかの選択をします。

契約更新なら問題ありませんが、退去の場合は次の入居者を募集しなければいけません。

ただ、入居者の募集には、不動産会社との連携が必要な他、広告費・時間・手間がかかり、結構面倒です。

現オーナーが新たに負担を背負いたくない場合、期間満了を機に手放すことがあります。

かわって、そもそも売却を考えていた場合です。
入居者が退去するとオーナーチェンジ物件として売ることができません。

一般的に入居者のいない収益物件は売りにくいことから、「入居者がいる内に売却しよう」という理由も考えられますね。

理由5.遠方に引っ越して管理が困難なため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『遠方に引っ越して管理が困難なため』が5つ目です。

副業で不動産投資をするサラリーマンに比較的多い理由です。

転勤等、何らかの事情で遠方に引っ越すと、オーナーとして収益物件の管理を続けるのは困難です。

管理業務なら不動産会社や管理会社に依頼もできますが、オーナーの責任がゼロになるわけではありません。

物件の様子を見に行ったり、近辺の環境の変化を確認したりなど、定期的に足を運ぶ必要はありますからね。

レオ教授レオ教授

災害時に何もできんでは困るからの~

よって、毎月安定した家賃収入がある収益物件でも、オーナーチェンジ物件として売却に踏み切るケースもあります。

理由6.大規模な修繕時期が近いため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『大規模な修繕時期が近いため』が6つ目です。

ワンルームマンションなどの区分所有ではなく、主に一棟マンションや一棟アパートの収益物件ですね。

賃貸マンションやアパートの多くは、おおよそ10年周期で大規模な修繕が必要になってきます。

外壁や屋根、屋上の防水などの老朽化を放置すると、建物の寿命にも影響が出るため修繕は必須です。
また、入居者が安心して住めるように維持管理をする責任があるため、ケチることはできませんね。

ただし、建物の規模が大きい物件は、修繕費用も大がかりです。
簡単に払える金額ではないことも多いです。

よって、大規模な修繕時期をむかえる前に、オーナーチェンジ物件として手放すわけです。

理由7.物件が満室近くなったため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『物件が満室近くなったため』が7つ目です。

理由6同様、一棟マンションやアパートの場合です。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

えっ?満室に近いのになぜ売るんですか?

レオ教授レオ教授

オーナーチェンジ物件を売る場合、満室に近いほど高値で売れる可能性が高いからじゃ

少しレベルの高い不動産投資ですが、
空室の多いマンションを指値して格安で購入し、入居者をつめて満室に近い状態になったら高値で売却する、キャピタルゲイン(売買差益)を狙った不動産投資です。

長期保有によるインカムゲイン(家賃収入)が目的ではありません。
最初から収益物件の売却にベストな状態をつくることに注力していたわけです。

理由8.今後周辺環境が変化するため

オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、
『今後周辺環境が変化するため』が最後8つ目です。

不動産投資では、物件の周辺環境の変化が収益に大きく影響を与える場合があります。
もちろんプラスにもマイナスにもです。

収益物件を手放す場合は、やはり周辺環境にマイナスの変化がある時です。

例えば、

  • 近くにあった大学のキャンパスが移転した
  • 徒歩圏内のショッピングモールが閉館した
  • 同じ町内の空き地に賃貸マンションができる

など、今の家賃収入が維持できるかを考えると、夜も眠れないほど心配な変化です。

よって、実際に環境が変化する前に見切りをつけるため、オーナーチェンジ物件として売るわけです。


以上、オーナーチェンジ物件をなぜ売るのか、現オーナーが収益物件を手放す理由を解説しました。

  1. 他の収益物件に買い替えるため
  2. 利回りが悪く収益が上がらないため
  3. 入居者とトラブルが起きたため
  4. 入居者の賃貸契約満了が近いため
  5. 遠方に引っ越して管理が困難なため
  6. 大規模な修繕時期が近いため
  7. 物件が満室近くなったため
  8. 今後周辺環境が変化するため
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生徒:マチ生徒:マチ

現オーナーが手放す理由はわかったんですが、実際にどう確認すればいいんでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、気になる質問じゃな
続けて解説していくぞ!

オーナーチェンジ物件をなぜ売るか「実際に手放す理由」はどう確認する?

オーナーチェンジ物件の売却理由の調査

実際にオーナーチェンジ物件をなぜ売るのかは、
「不動産会社に電話で聞く」とわかります。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

電話ではどんな風に聞いたらいいんでしょう?

例えば、

「◯◯◯のオーナーチェンジ物件を検討しています。
売却理由が気になるんですが、教えていただいてもいいでしょうか?」

こんな感じで聞けば、親切に教えてくれると思います。

生徒:マチ生徒:マチ

聞いた後、営業かけられそうです…

レオ教授レオ教授

まぁ担当者によるじゃろうな

生徒:マチ生徒:マチ

…やっぱりそうですよね

不動産会社への電話に抵抗がある人は、物件掲載サイトの問い合わせフォームからでもOKです。

ただ、電話の方がすぐにわかりますし、勇気を出してチャレンジしてみて下さい。
1回聞くと「緊張して損した~」と慣れるものです。

また、マンションの場合は、余裕があれば下記2点も確認できればベストです。

  • マンション全体の入居状況
  • マンションの維持管理状況

まず、「マンション全体の入居状況」
ワンルームマンション等、1室のオーナーチェンジ物件を購入する場合、他住戸の入居状況を見逃すと大きな失敗を招くからです。

他住戸も満室に近い状態であれば、需要あるマンションと判断できます。
長期の入居が期待できることや、万一退去しても短期間で新たな入居者が期待できるでしょう。

一方、他住戸に空室が多い場合は要注意です。
売却中のオーナーチェンジ物件にたまたま入居者がいるだけで、不人気なマンションの可能性があります。

入居者がいる内にオーナーチェンジ物件としてアピールし、早く別の投資家へ売って手放したいのかもしれません。

次に、「マンションの維持管理状況」
入居者の満足度は、維持管理の質に大きく左右されるからです。

レオ教授レオ教授

外壁にはひび割れ、廊下や階段がいつも汚いのは、入居者として嫌じゃろ?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

あまり住みたくありません(汗)

維持管理の質が良い物件は、それだけで1つの有効な空室対策にもなりますからね。

もちろん一戸建てのオーナーチェンジ物件においても同様です。

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以上、オーナーチェンジ物件をなぜ売るか、確認方法について解説しました。
では続いて、オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットについて見ていきましょう。

オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットは?

オーナーチェンジ物件のメリット&デメリット

オーナーチェンジ物件の気になるメリット&デメリットを解説します。

メリットデメリット
  1. 不動産投資初心者でも始めやすい
  2. 新たに入居者を募集しなくていい
  3. 初月から収支計画を立てやすい
  4. 入退去のサイクルを予測しやすい
  5. 金融機関のローン審査が柔軟
  1. 原則室内を内覧できない
  2. 入居者を選べない
  3. 敷金を引き継げない場合がある
  4. 将来の売却価格が相場より落ちる物件もある

購入時から入居者がいるオーナーチェンジ物件。
聞こえはいいですが、もちろんメリットばかりではありません。

手を出して失敗しないためにも、メリット&デメリットの両面を必ずチェックしておきましょう。

レオ教授レオ教授

まずはメリットからじゃ!

オーナーチェンジ物件のメリット

オーナーチェンジ物件のメリットは以下の5つです。

  1. 不動産投資初心者でも始めやすい
  2. 新たに入居者を募集しなくていい
  3. 初月から収支計画を立てやすい
  4. 入退去のサイクルを予測しやすい
  5. 金融機関のローン審査が柔軟

1.不動産投資初心者でも始めやすい

オーナーチェンジ物件のメリット1つ目は、
『不動産投資初心者でも始めやすい』ことです。

オーナーチェンジ物件では、現オーナーが得ている家賃収入や賃貸契約の内容をそのまま引き継ぎます。

当面は空室に悩むことがないため、不動産投資の初心者でも手を出しやすいですね。

2.新たに入居者を募集しなくていい

オーナーチェンジ物件のメリット2つ目は、
『新たに入居者を募集しなくていい』ことです。

すでに入居者がいるため、当初から賃貸不動産会社に募集活動を依頼するなどの手間が必要ありません。

入居者の募集~決定までには、3ヶ月~半年程度かかる時も少なくありませんので、募集中の機会損失もありません。
ただし、入居の継続性が重要ですね。

3.初月から収支計画を立てやすい

オーナーチェンジ物件のメリット3つ目は、
『初月から収支計画を立てやすい』ことです。

空室から始める不動産投資では、「入居者がいつ決定するか?」この点は不明確です。
一方、オーナーチェンジ物件では、初月から家賃収入があるため収支計画を立てやすいです。

レオ教授レオ教授

購入前に、直近1年の収支計画を予測できるわけじゃ

一棟マンションやアパートの場合、入居者の人数から月々合計の家賃収入を把握でき、不動産賃貸業としての収支計画も立てやすいですね。

4.入退去のサイクルを予測しやすい

オーナーチェンジ物件のメリット4つ目は、
『入退去のサイクルを予測しやすい』ことです。

一棟マンションやアパート場合、現オーナーがもつ過去の入退去履歴データから、

  • 入居者が平均何年ぐらい住み続けるのか
  • 入退去の多い時期がいつごろか

など、その収益物件の入退去サイクルが予測しやすいのはメリットです。

5.金融機関のローン審査が柔軟

オーナーチェンジ物件のメリット5つ目は、
『金融機関のローン審査が柔軟』なことです。

融資後すぐに収益が見込めるオーナーチェンジ物件であれば、毎月や年間収支から適正な返済額を判断しやすいです。
そのため、一般的にローン審査が柔軟な傾向です。

一棟マンション等の購入時には、詳細なレントロールなど客観的な判断に必要な資料は作成しておきたいですね。

レオ教授レオ教授

レントロールとは、各部屋の賃貸借条件などをまとめた一覧表じゃ


以上、オーナーチェンジ物件のメリットを解説しました。
続いて、デメリットを解説していきます。

オーナーチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件にもデメリットは当然ながらあります。
代表的なデメリットは下記4つです。

  1. 原則室内を内覧できない
  2. 入居者を選べない
  3. 敷金を引き継げない場合がある
  4. 将来の売却価格が相場より落ちる物件もある

1.原則室内を内覧できない

オーナーチェンジ物件のデメリット1つ目は、
『原則室内を内覧できない』ことです。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

すでに入居者がいますからね

レオ教授レオ教授

お願いすれば見れる物件もあるが、原則は無理と思った方がいいの~

内覧せずに購入した結果、現入居者の退去時に想定外のリフォーム費用が発生することもあります。

その点のリスクは飲みこんで検討すべきでしょう。

2.入居者を選べない

オーナーチェンジ物件のデメリット2つ目は、
『入居者を選べない』ことです。

不動産投資において、入居者とのトラブル思った以上にストレスです。

オーナーチェンジ物件では入居者を引き継ぐことから、

  • マナーを守らない人
  • 家賃を滞納した履歴のある人
  • 性格に難ありな人
  • 生活音がうるさい人

など、トラブルが起きる原因になる入居者に当たることもあります。

レオ教授レオ教授

入居者の情報は、原則現オーナーからしか確認できんからの~

正当な理由がない限り、退去願いは出せません。
入居者とのトラブルを極度に不安視する人には、大きなデメリットかもしれませんね。

3.敷金を引き継げない場合がある

オーナーチェンジ物件のデメリット3つ目は、
『敷金を引き継げない場合がある』ことです。

一般的な賃貸借契約では、入居者である借主より「敷金」を預かります。
「敷金」は、家賃の滞納や借主責任で起きた不具合などの修繕を補填するためにあります。

よって、退去まで何事も無ければ、借主に返還されるものです。

ただ、この「敷金」。
売買によりオーナーチェンジをする段階で、引き継げない場合があります。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

え、えっ!?
新オーナーの実費で敷金を返す必要があるってことですか?

レオ教授レオ教授

そうじゃ!

これは何も違法ではなく、オーナーチェンジ物件の売買価格にはそもそも「敷金返還義務を含めている」ことが多いわけです。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

なるほど!
その上で価格交渉が成立すれば問題ありませんね

デメリットとしてあげたのは、このルールを知らない人が多いからです。
敷金を引き継げない事実を後から知ると、収支の上で大きなデメリットになりますからね。

「敷金は引き継ぎできるのか?」、検討前にしっかり確認しておきましょう。

4.将来の売却価格が相場より落ちる物件もある

オーナーチェンジ物件のデメリット4つ目は、
『将来の売却価格が相場より落ちる物件もある』ことです。

不動産投資では、継続した入居者の存在は必須。
ただ、建物の築年数が古くなると、入居者より家賃の見直しを求められ、収益性が落ちる場合も多々あります。

物件の資産価値としてもオーナーチェンジ物件としても魅力が無くなるわけです。

この状況を前提にすると、
2LDKや3DKなどの広い間取りの物件よっては、購入者自身が住む居住用物件として売却した方が高く売れる場合が多いです。

レオ教授レオ教授

ただし、正当な理由なくオーナー都合で入居者に退去を求めるの困難じゃ

つまり、収益性の低いオーナーチェンジ物件は、逆に入居者の存在がネックになり、うまく売却できない場合もあるというわけです。


以上、オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットを解説しました。

メリットデメリット
  1. 不動産投資初心者でも始めやすい
  2. 新たに入居者を募集しなくていい
  3. 初月から収支計画を立てやすい
  4. 入退去のサイクルを予測しやすい
  5. 金融機関のローン審査が柔軟
  1. 原則室内を内覧できない
  2. 入居者を選べない
  3. 敷金を引き継げない場合がある
  4. 将来の売却価格が相場より落ちる物件もある

では続いて、最後に気になる収益面の話。
「オーナーチェンジ物件を買って本当に儲かるのでしょうか?」、この疑問について解説していきます。

実際のところオーナーチェンジ物件は儲かるの?

不動産投資の収益アップ

結局のところ、オーナーチェンジ物件は儲かるのでしょうか?
不動産投資を考えているあなたにとって、一番気になるのはこの点ですよね。

結論は、やはり「物件によります」

安定した家賃収入に直結する要素は、

  • 立地
  • 周辺環境
  • 駅までの距離
  • 買い物施設の充実度
  • 建物の築年数
  • 部屋の間取り
  • キッチンや風呂等の設備仕様

など様々。
これらの要素を詳細に査定しながら、将来に渡ってどれほどの収益を期待できるか判断していくからです。

オーナーチェンジ物件には、賃貸契約済の入居者がすでにいます。
そのため、空室や空き家物件よりも初期投資額が少なく済み、初月から安定した家賃収入が見込めるのは確かです。

収益を生まない空白期間が無いので、そういった意味では「儲かる」と言っていいかもしれませんね。

周囲を見てますと、

  • オーナーチェンジ物件を買って副業で不動産投資を始め、結果本業にするまで至った人
  • オーナーチェンジ物件からスタートして、一棟マンションを複数保有するまでに規模を拡大させた人

など、オーナーチェンジ物件を駆け出しに、大きな儲けを出された人は結構多いように思います。

レオ教授レオ教授

やり方次第じゃな!

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まとめ

今回の不動産とーくは『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?収益物件を手放す理由[8選]』と題して、下記の項目を解説しました。

本記事で解説したこと

  • オーナーチェンジ物件とは?
  • なぜ売るの?オーナーチェンジ物件を手放す理由[8選]
  • オーナーチェンジ物件をなぜ売るか「実際に手放す理由」はどう確認する?
  • オーナーチェンジ物件のメリット&デメリットは?
  • 実際のところオーナーチェンジ物件は儲かるの?
レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはどうじゃったかの〜?

現所有者がオーナーチェンジ物件をなぜ売るのかをはじめ、メリット&デメリットなども含めて詳しく解説してきました。

近年では、

  • 本業の収入だけでは厳しい
  • 生活にゆとりが欲しい

などを理由に、世代とわず不動産投資に挑戦する人が本当に多くなりました。

働き方改革の一環として、副業OKの会社もだいぶ増えましたからね。

オーナーチェンジ物件は初心者が手を出しやすいと言えど、多額の初期投資が必要な不動産投資の1つです。

明確な投資目的をもって、リスクの範囲内で実践してほしいと思います。

本記事が、あなたの不動投資成功へのお役に立てばうれしいです。

以上、『オーナーチェンジ物件をなぜ売るの?収益物件を手放す理由[8選]』でした。

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生徒:カエデ生徒:カエデ

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ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

最後までありがとうございました!