投資用ワンルームマンションは売却できない?売却成功ノウハウを完全解説

投資用ワンルームマンションの売却は、投資期間の成果を決定する重要な出口です。

  • 収益を最大化したい
  • 売却損を極力抑えたい

賃貸中の成功or失敗は人それぞれですが、最後の締めくくりは納得いく価格で売却したいものですよね。

しかし、投資用ワンルームマンションは「なかなか売却できない…」と悩んでいる人が多く、売却に苦戦する不動産の1つとよく言われます。

とはいえ、ワンルームマンションといって、なかなか売却できないと鵜呑みにするのは間違いです。

売却成功のために必要なことを選択して実行すれば、他の不動産同様にうまく売却できるはずです。

この記事では、不動産業界17年のプロが『投資用ワンルームマンションは売却できない?売却成功ノウハウを完全解説』と題して、あなたに役立つ知識と情報をお伝えします。

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ニシダ代表ニシダ代表

売れないかも…って思うと不安ですよね

レオ教授レオ教授

納得の価格で売却するためじゃ!
ワンルームマンション売却に役立つ知識を解説するぞ!

この記事を読めば、投資用ワンルームマンションを効率よく売却する糸口がつかめるはずです!

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由[3つ]

投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由
投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由は以下3つです。

ワンルームマンションそのものの特徴の前に、①~③の市場背景により売却できないケースがあります。

理由1.儲からず売却すると思われるから

『儲からず売却すると思われるから』、投資用ワンルームマンションは売却できないと言われます。

儲かる物件なら普通は手放さないからです。
世間から儲からないレッテルを貼られては売れないでしょう。

入居者付のオーナーチェンジ物件として売却するならまだしも、特に空室状態では「儲からないから手放すんだろうな…」とマイナスに見られても仕方ありません。

レオ教授レオ教授

不動産投資家は慎重じゃ!
同じ失敗はしたくないからの~

理由2.不動産会社が積極的に売ってくれないから

『不動産会社が積極的に売ってくれないから』、投資用ワンルームマンションは売却できないと言われます。

一般的にワンルームマンションは価格が安く、不動産会社の報酬である仲介手数料が少額しか見込めないからです。

つまり、不動産会社では「価格の安い物件は取り扱いの優先順位が低い傾向」にあります。

ちなみに、仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」という計算式で上限額が算出されます。

レオ教授レオ教授

単純に売却価格が高ければ増え、安ければ減る仕組みじゃ

売却価格 仲介手数料
1,000万円 39.6万円
2,000万円 72.6万円
3,000万円 105.6万円

実は売却価格は高かろうが安かろうが、不動産会社の手続きや手間はほとんど変わりません。

そのため、価格の安いワンルームマンションは二の次に、価格の高い不動産の売却活動を優先すると考えられるでしょう。

カエデ②

なかなか売却できないわけだ…

また、広告は仲介手数料の範囲内で予算が組まれます。
だから、価格の安いワンルームマンションは広告の頻度も少なくなるため、売却できないと言われるのでしょう。

理由3.購入時にローンが組みにくいから

『購入時にローンが組みにくいから』、投資用ワンルームマンションは売却できないと言われます。

ワンルームマンションの融資には消極的な金融機関が多いからです。

金融機関の審査条件には、買主の年収や勤務先などの個人属性の他、マンションの面積規模や築年数の新しさなどの特徴も考慮されます。

レオ教授レオ教授

小さなワンルームマンションは「面積」が原因で融資不可になることも多いんじゃ

特に、買主も投資用で検討する場合は収益性も考慮されるため、審査がより厳しくなります。

8~9割の買主がローンを利用するため、ローンが組みにくいワンルームマンションは売却できないと言われるのでしょう。


以上、投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由を解説しました。

とはいえ、スムーズに売却できるか・売却できないかは、ワンルームマンションの「特徴」にもゆだねられます。

立地、周辺環境、築年数、広さ、階数、入居者の有無、賃料相場などを総合的に見て、買主判断で「儲かる見込み」があれば、もちろん売却できるでしょう。

では、一般的に長期で売却できない投資用ワンルームマンションにはどんな特徴があるのでしょうか?

続けて解説していきます。

長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴[5選]

長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴

長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴は以下の5つです。

2つ以上に当てはまると要注意。
「全然売れない…」と悩んでいる人は実際に多いです。

1.現在空室の状態

『現在空室の状態』は、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴です。

投資目的の買主は、購入後に入居者を募集する手間が必要になるからです。

さらに、入居者がなかなか決まらない場合、管理費・修繕積立金などのランニングコストも負担と考えるでしょう。

リョウヘイ

空室リスクですね

レオ教授レオ教授

家賃収入は入居者と契約して初めて得られるからの~

空室状態に目をつむれるほどの好条件があれば別ですが、特別魅力の無いワンルームマンションなら簡単には売却できないでしょう。

2.他の部屋より価格が高い

『他の部屋より価格が高い』は、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴です。

同じマンション内で差別化できる特徴が無ければ、価格が安い部屋から売れていくのは当然だからです。

レオ教授レオ教授

価格は投資利回りに直結するからの~

売主として少しでも高く売りたいのは当然のことです。
ただ、同じマンション内に競合の売却物件がある場合は、他の部屋との価格のバランスには注意しましょう。

タイミングを逃すと、半年…1年…それ以上売却できないこともあるからです。

レオ教授レオ教授

角部屋など差別化できる特徴があれば、価格に色をつけてもいいじゃろう!

3.入居者の属性が悪い

『入居者の属性が悪い』は、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴です。

トラブルのリスクが付きまとい、投資目的の買主から敬遠されるからです。

入居者の属性が悪いとは、

  • 家賃の滞納
  • 夜中に騒ぐ
  • 利用マナーが悪い
  • 楽器の音がうるさい
  • クレーマー

などです。

入居者とのトラブルが原因で売却する人も少なくありませんが、その状況を好んで引き継いでくれる買主はそうそういません。

問題の入居者が退去しなければ、その投資用ワンルームマンションは売却できないと思った方がいいでしょう。

カエデ②

買うのが恐いわね(汗)

レオ教授レオ教授

「相場よりも割安」などお得感がない限りは売却できないじゃろうな

4.サブリース契約の状態

『サブリース契約の状態』は、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴です。

家賃設定にはサブリース会社の利益などが計上されているため、相場通りの収益が見込めないからです。

サブリース契約とは、不動産投資会社などのサブリース業者が所有者から賃貸物件を借り上げして、第三者に転貸し収益をあげる契約です。

リョウヘイ

新築ワンルームマンション投資によくありますね

空室リスクや家賃滞納リスクを保証により回避できる、物件管理が楽などのメリットはありますが、投資目的の買主が優先するのはやはり「家賃収入の額」です。

サブリース業者に手数料を支払う分、単純に収益が少なくなるため、なかなか売却できないわけです。

また、サブリースで賃貸中の投資用ワンルームマンションは、金融機関が融資に消極的なこともあります。
買主の資金調達の面からも売却に不利と言えるでしょう。

近年はサブリース業者と賃料減額をめぐるトラブルも目立ちます。

よって、サブリース契約について一歩引いた見方をしている不動産投資家が多いことも事実です。

カエデ

サブリース契約を解約すればいいんじゃないの?

レオ教授レオ教授

簡単には解約できんのじゃ…
契約に縛りがあって、解約には何らかのペナルティがあることが多いの~

5.ワンルームマンションが供給過多

『ワンルームマンションが供給過多』は、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴です。

買主は物件を選びたい放題だからです。
つまり、投資用ワンルームマンションを買いたい人より、売りたい人の方が多い状態です。

レオ教授レオ教授

地域での不動産投資ブームが去った後、供給過多になりがちじゃ

投資用ワンルームマンションに限ったことではありませんが、他物件と比較して目立った魅力が無ければ売却できないでしょう。

狭い地域での供給過多は売却相場の下落も招きます。

売却できないことが想定される場合は、損をしてでも早めに価格を下げて逃げ切る覚悟が必要になるでしょう。


以上、長期で売却できない投資用ワンルームマンションの特徴を解説しました。

これらの売却できない特徴は「売り出し価格」でカバーされることが一般的です。

ワンルームマンション売却市場でも「良い物件は高い、悪い物件は安い」が基本になります。

今のワンルームマンションも当時あなたが購入したように、原則は価格次第で売却できると考えていいでしょう。

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レオ教授レオ教授

ここまで暗い話じゃったが、一転して売却成功に向けた解説をしていくぞ!

投資用ワンルームマンションを売却成功に導く重要な1つの条件

投資用ワンルームマンションを売却成功に導く重要な条件は、

不動産会社選びに成功すること

この1つに尽きます。

売却できないと言われる理由で解説した通り、投資用ワンルームマンションは小額で仲介手数料が少ないため「不動産会社が積極的に売ってくれない」ことがネック。

ただその一方で、ワンルームマンションなどの小額物件でも好んで取り扱う不動産会社も探せば実はあるんです。

そんな不動産会社が見つかれば、投資用ワンルームマンションの売却成功に向けて大きな一歩が踏み出せるはずです。

リョウヘイ

なるほど!
不動産会社を選ぶ基準などはありますか?

レオ教授レオ教授

うむ、選ぶポイントを続けて解説するぞ!

投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイント[3つ]

投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイント

投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイントは以下の3つです。

レオ教授レオ教授

上記の基準から外れる不動産会社に依頼すると、売却に苦戦する場合が多いの~

あなたのワンルームマンションを買主に紹介やアピールするのは不動産会社や営業マン。

依頼する不動産会社次第で、

  • 売却できないワンルームが → 売れるワンルームに
  • 売れるワンルームが → 売却できないワンルームに

こうなると言っても過言ではないでしょう。

ポイント1.低価格帯物件の取り扱いが多い

『低価格帯物件の取り扱いが多い』は、投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイントの1つです。

低価格のワンルームマンションであっても、積極的な売却活動が期待できるからです。

一般的な不動産会社は一度の取引で多くの仲介手数料を獲得したいため、売却価格の高い物件の取り扱いを優先します。

一方で、ホームページなどで低価格帯物件が目立つ場合は、価格にとらわれず取引量をこなす不動産会社と予想できます。

さらに、ワンルームの取り扱いも多い場合は、投資用ワンルームマンションの売却が得意なことも期待できるでしょう。

レオ教授レオ教授

売却相談をして、活動内容や熱意などを確認するといいぞ!

反対に、ホームページに高価格帯物件ばかりが目立つ不動産会社は、ワンルームマンション売却で消極的になりがちです。

二の次にされて売却できない可能性があるため、依頼を避けるべきでしょう。

ポイント2.ワンルームマンションの売却実績が豊富

『ワンルームマンションの売却実績が豊富』は、投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイントの1つです。

豊富な実績があれば、投資用ワンルームの高い売却スキルや効果的な広告戦略などが期待できるからです。

レオ教授レオ教授

すでにストックする顧客への売却も大いに期待できるじゃろう!

特に、同じマンション内や周辺地域内での売却実績があれば、市場の動きも熟知していると考えられるでしょう。

一戸建て・マンション・土地・店舗など、不動産の種類によって買主へのアプローチ方法は異なります。

昔から「餅は餅屋」と言われるように、「得意な会社に得意な物件の売却を任せること」がスムーズに売るための基本です。

ポイント3.営業マンに不動産投資の知識がある

『営業マンに不動産投資の知識がある』は、投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイントの1つです。

もし知識がなければ、投資目的で検討する買主と会話にならないからです。

仮に、これからワンルームマンション投資を成功させたいと意気込む買主が、不動産投資知識の無い営業マンを信頼して購入するでしょうか?

カエデ④

…買わないわね(汗)

不動産投資家目線になれる営業マンに依頼することは、投資用ワンルームマンションでは必須と言えるでしょう。


以上、投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイントを解説しました。

カエデ②

ポイントは分かったけど、1社1社探して見つけるなんて大変ね…

リョウヘイ

たしかに、結構な時間もかかりそうです…

レオ教授レオ教授

それなら迷わず「不動産一括査定」を使って比較するといいじゃろう!

不動産一括査定でワンルームマンション売却

人気の不動産一括査定を使えば、1回の入力で「複数」の不動産会社へ「まとめて」査定依頼ができます。

地域のマンション査定に対応した不動産会社がリストアップされ、スマホやパソコン1つあれば1~3分ほどで依頼が完了するのでとても便利です。

レオ教授レオ教授

1社1社わざわざ来店する必要もないんじゃ!

参考に、過去に不動産一括査定を利用した300人へ「信頼できる不動産会社は見つかりましたか?」と聞いたところ、

※調査300人・2021.9.5~9.10

全体の約74%「4人の内3人」「信頼できる不動産会社が見つかった」と回答しました。

レオ教授レオ教授

一括査定は「無料」使えるぞ!

リョウヘイ

これは使う価値ありですね!

しかし、不動産一括査定を調べると10サイトも20サイトも見つかるため、どれを選べばいいか混乱すると思います。

そこでここからは、投資用ワンルームマンション売却におすすめの一括査定サイトを、業界17年のプロが「BEST4」に厳選して紹介します。

投資用ワンルームマンション売却におすすめ一括査定BEST4[2022年版]

投資用ワンルームマンション売却におすすめ一括査定BEST4
投資用ワンルームマンション売却の成功に役立つ、おすすめの一括査定サイトをランキング形式で紹介します。

登録社数、運営実績、知名度、口コミ評価などをプロ目線で総合評価し徹底比較した結果、投資用ワンルームマンションの売却には以下4つがおすすめです。

スーモ売却 すまいValue マンションナビ RE-Guide

ランキング
おすすめ度
査定費用 無料 無料 無料 無料
全国登録社数 約2,000店舗 約900店舗※大手6社のみ 約2,500店舗 800社以上
運営開始 2009年~ 2017年~ 2011年~ 2006年~
運営会社 (株)リクルート 東急リバブル(株)他5社 マンションリサーチ(株) (株)ウェイブダッシュ
ポイント
  • 約2,000店舗の提携数は業界最大級
  • 大手から地元に強い会社まで比較OK
  • 独自の審査基準を通過した会社のみ提携
  • 91%の利用者満足度で期待感◎
  • 500万円以上の差が出る事例もあり
  • 最大手リクルート運営の安心一括査定
  • 不動産業界をリードする大手6社のみ
  • 大手6社に依頼可能はすまいValueのみ
  • 累計40万件の豊富な査定実績
  • 安心・安全に取引できた割合96.7%
  • マンション売却に強い不動産会社を探せる
  • 各種メディア掲載も多数
  • 運営17年目の不動産一括査定サイト
  • 独自審査を通過した会社のみが参加
  • 利用者の評判を豊富に確認できる
地域により対応可能な不動産会社数が異なります。(都市部=多い・地方=少ない)
もし1サイトで3社以上へ依頼できない場合は、2サイトを併用して計3社以上になればOKです。

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各社の査定額や対応を見て判断すればOKです。

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査定エリア 日本全国(47都道府県)
登録社数 約2,000店舗
運営会社 株式会社リクルート
サービス開始年 2009年~
詳細ページ スーモ売却公式サイト ≫
本間 大輔さん(37歳/宮城県)
37歳男性
4社に依頼した結果、一番高い金額と低い金額には350万円の差がありました。
複数社に依頼するメリットが本当にわかりました。
佐野 友樹さん(39歳/兵庫県)
30代男性②
細かく調べられた査定で、担当の方が熱心に取り組んでくれたことがよく伝わりました。
はじめての私でもしっかり比較できました。
[公式]スーモ売却
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  • 売却時期が未決定でも依頼可能
査定エリア 日本全国(47都道府県)
登録社数 大手6社(約900店舗)
運営会社 住友不動産販売(株)三井不動産リアルティ(株)東急リバブル(株)野村不動産ソリューションズ(株)三菱地所ハウスネット(株)小田急不動産(株)
サービス開始年 2017年~
詳細ページ すまいValue公式サイト ≫
橋本 哲夫さん(47歳・東京都)
40代男性
売却は初めてでしたが、会社も大きく安心して任せられました。
伊藤 卓さん(39歳・大阪府)
30代男性
売れるか心配でしたが、熱心に売却活動をしていただきました。
本当に感謝です!
[公式]すまいValue
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※おおよその情報で依頼できます
※査定後に売却するしないは自由

※ただし、全国の主要な市街地に絞った店舗展開が目立つので、地方の査定は対応できない場合があります。

【第3位】マンションナビ

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  • 各種メディア掲載も多数
  • いくらで貸せるか同時に査定可能
査定エリア 日本全国(47都道府県)
登録社数 約2,500店舗
運営会社 マンションリサーチ株式会社
サービス開始年 2011年~
詳細ページ マンションナビ公式サイト ≫
渡辺 淳さん(41歳・栃木県)
40代男性
売却に焦り、早く売ってくれる業者を探していました。
1度の入力手間で複数の業者を比較できたので助かりました。
土居 桔平さん(32歳・北海道)
30代男性
安いワンルームでしたが、親身に対応してもらえました。
今後売る機会があれば、また利用しようと思います。
[公式]マンションナビ
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【第4位】RE-guide(リガイド)

RE-Guide不動産一括査定

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査定費用:無料
おすすめ度:4.0
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査定エリア 日本全国(47都道府県)
登録社数 800社以上
運営会社 株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年 2006年~
詳細ページ RE-Guide公式サイト ≫
中川 春明さん(36歳・三重県)
30代男性
立地に不安がありましたが、売却損も少なく無事に売ることができました。
利用して良かったです。
六田 久志さん(54歳・神奈川県)
50代男性
査定額は差が出るもんですね。
複数の会社に依頼する重要性を感じました。
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以上、投資用ワンルームマンション売却におすすめの一括査定サイトを紹介しました。

レオ教授レオ教授

改めて比較表じゃ!

スーモ売却 すまいValue マンションナビ RE-Guide

ランキング
おすすめ度
査定費用 無料 無料 無料 無料
全国登録社数 約2,000店舗 約900店舗※大手6社のみ 約2,500店舗 800社以上
運営開始 2009年~ 2017年~ 2011年~ 2006年~
運営会社 (株)リクルート 東急リバブル(株)他5社 マンションリサーチ(株) (株)ウェイブダッシュ
ポイント
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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

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とにかく早く査定額を知りたかったので、スピーディーな対応に感謝です。
大手のスーモでお願いして良かったです。
玉木 知久さん(39歳・埼玉県)

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不動産会社選びは大変と聞きますが、運が良かったのか親身な営業マンに出会えました。
おかげで初めての売却を不安なく進められました。
望月 栄太さん(41歳・兵庫県)

41歳男性
お金を払ってもいいレベルの丁寧な査定結果をもらいました。
結果的に売却はしませんでしたが無料でした。
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利用上の注意点として、あなたの地域に対応する不動産会社は各一括査定サイトで異なります。

もし「スーモ売却」で対応可能な会社が少ない場合は「すまいValue」や「マンションナビ」も合わせてチェックするとうまくカバーできるはずです。

また、あえて複数の一括査定サイトを使って賢く比較を進める人もいます。

例えば「スーモ売却すまいValue」など併用して使えば、あなたの町で依頼できる優良な不動産会社を「取りこぼすことなく」カバーできるので、余裕がある人にはおすすめです。

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業界17年のプロが選ぶおすすめの不動産一括査定サイトは、以下の記事にランキングでまとめています。

【2022年最新】不動産一括査定12サイトおすすめランキング-業界17年プロ比較-

投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツ[8つ]

投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツ

投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツとして以下8つを解説します。

コツ1.利回りを意識して売却価格を決める

『利回りを意識して売却価格を決める』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

売却価格を高く設定し過ぎると、賃貸物件としての利回りが低くなります。
その結果、主な買主である不動産投資家の目に止まらないからです。

例えば、毎月家賃8万円で賃貸中のワンルームマンションを売却する場合です。

売却価格 表面利回り
1,000万円 9.6%
1,250万円 7.6%
1,500万円 6.4%

※表面利回りは「(年間家賃収入÷売却価格)×100」で計算

上記のように売却価格を上げると、それに反比例して利回りがどんどん低くなります。
その結果、収益性の悪いワンルームマンションとみなされ、見向きもされなくなるでしょう。

レオ教授レオ教授

売却価格を決める時は、買主の投資家目線になることがとても重要じゃ!

よって、売却価格を決める時は、あなたの不動産投資経験も活かして、利回りとのバランスも考えておきましょう。

コツ2.売り出し~3ヶ月の間に全力をつくす

『売り出し~3ヶ月の間に全力をつくす』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

一般的に情報が新鮮に扱われる期間が、売り出しから3ヶ月以内だからです。

この期間を過ぎると問い合わせが少なくなり、売れる見込みがグンと落ちることも多いです。

レオ教授レオ教授

買い手は基本的に不動産投資家じゃ!
売れ残り感を少しでも出すと見向きもされん!

カエデ

価格を下げて売り切るしかなさそうね…

投資用ワンルームマンションに限らず、売り出し~3ヶ月の間が不動産売却のゴールデン期間です。

不動産会社と協力し、この期間にできるだけ多くの買い手の目に情報が触れるように工夫して売却しましょう。

コツ3.過去のリフォーム内容を資料にまとめる

『過去のリフォーム内容を資料にまとめる』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

買い手はマンションの維持管理の程度を正確に把握したいからです。

例えば、

リフォーム内容 年月
給湯器交換 2018年5月
キッチン交換 2019年8月
風呂タイル補修 2020年1月

など、シンプルに必要な情報だけまとめておくといいでしょう。

レオ教授レオ教授

設備関係はカタログなどがあればベターじゃ!

コツ4.賃貸中なら内装写真を準備する

『賃貸中なら内装写真を準備する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

賃貸中の場合、買主は原則内覧できないからです。

入居者募集時などに撮った写真があれば、買主の安心材料になり前向きな検討につながります。

リョウヘイ

たしかに、内覧せず数百万・数千万の買い物をするのは、かなりの勇気がいりますからね

仮に内覧なし・写真なしの場合は、買主にとってかなりのリスク。
そのリスクヘッジに将来のリフォーム費用を高く見積もることから、大幅な値段交渉をしてくる買主も少なくありません。

レオ教授レオ教授

余分な値段交渉を防ぐ意味でも、内装写真の準備は重要じゃ!

カエデ

結果、高く売れるってわけね!

ただし、あまりにも古い写真では実態と異なる可能性が高くトラブルの原因になります。
手元にある写真と実態がそう変わらないか確認するため、入居者にお願いして事前に見せてもらうとベストでしょう。

コツ5.空室ならハウスクリーニングを行なう

『空室ならハウスクリーニングを行なう』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

内覧時に買主へ与える印象が全然違うからです。
特に、キッチンや風呂などの水回り設備は必須です。

ワンルームマンション程度の広さなら、ハウスクリーニング費用も安価にできるはずです。

レオ教授レオ教授

地域にもよるが、おおよそ5万円ぐらいじゃろう

コツ6.入居者との賃貸契約書は必ず用意する

『入居者との賃貸契約書は必ず用意する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

昔から入居している借主の場合、賃貸契約書を締結していない場合もよくあります。

例えば、

  • 家賃を取り決めした1枚の用紙のみ
  • 口約束で領収証のやり取りのみ

などでは、慎重な買主の手前やはり不充分です。

もしあなたにも心当たりがあれば、不動産会社や管理会社の協力の上で、ワンルームマンションの売却活動前に締結しておきましょう。

レオ教授レオ教授

過去に結んだものを紛失しとるケースも多いの~

賃貸契約書が無いワンルームマンションは、買主にとってリスクと不安でしかありません。

賃貸契約書は貸主と借主の間のルールブックであり、万一のトラブルを有利に解決するために必要だからです。

コツ7.入居者への敷金返還義務を明確にする

『入居者への敷金返還義務を明確にする』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

敷金は契約時に入居者である借主から「預かった」大切なお金です。
売却して所有者が変わっても、借主に敷金は返還する必要があります。

そのため、売却により返還義務を買主へどう引き継ぐのか明確にしておきましょう。

  • 預かった敷金を渡して返還義務を引き継ぐ
  • 預かった敷金は渡さず返還義務のみ引き継ぐ

不動産会社に相談の上で、事前にどちらか選択します。

一般的には、買主に敷金・保証金のお金そのものは渡さず、借主への返還義務のみを引き継ぐ条件で売却することが多いです。

お金を渡さない条件で売却価格を決め、買主がそのことを事前に承知の上で購入を検討します。
その方が、お金の受け渡し回数が減ってミスも減り、取引を簡略化できるからです。

カエデ

「お金を渡さない代わりに、売却価格はその分だけ安くしとくよ」ってことね?

レオ教授レオ教授

そうじゃ!
ただし、説明漏れでトラブルにならんようにの~

「返還義務のみ引き継ぐ」場合、不動産会社には物件資料などに忘れず記載してもらい、紹介時にも重ねて説明してもらうことをおすすめします。

コツ8.サブリース契約はできれば解約する

『サブリース契約はできれば解約する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

サブリース業者との契約内容によっては、売却に不利な点が多いからです。

サブリース契約付のワンルームマンションは、不動産投資会社の手数料が収益からマイナスされます。

レオ教授レオ教授

買い手が期待通りに投資成果を見込めんわけじゃな

空室時の家賃保証などは一見メリットにも思えますが、その分利回りが大幅に下がっているはずです。

しかし、サブリース契約は簡単に解約できない場合も多いため、まずは契約書を確認しましょう。

契約内容を確認の上、専門家などにも意見をあおぎながら、解約できるなら解約した上で売却を進める方がいいでしょう。


以上、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツを解説しました。

レオ教授レオ教授

くれぐれも「不動産会社選び」を成功させた上でのコツじゃ!

記事前半の「投資用ワンルームマンション売却の不動産会社を選ぶポイント」も合わせてチェックしてみて下さい。

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では続いて、投資用ワンルームマンション売却の注意点を解説していきます。

投資用ワンルームマンション売却の注意点[5つ]

投資用ワンルームマンション売却の注意点は以下の5つです。

注意点1.最初から「買取」を選択しない

『最初から「買取」を選択しない』は、投資用ワンルームマンション売却の注意点の1つです。

ワンルームマンションの場合、広告活動による仲介で売却する方が高く売れることが多いからです。

「仲介」は不特定多数の買主を相手に市場へ売り出す、「買取」は不動産会社に直接売却する点で異なります。

買取価格は仲介相場の7~8割が目安になることが多く、売却を急いでいるなど特別な事情が無い場合はあまりメリットがありません。(※急いでいるなら検討する価値ありです)

例えば、仲介なら1,000万円で売れる見込みのワンルームマンションは、買取では700~800万円で取引されるイメージです。

何も考えずに買取で進めると、あなたが今までに得た家賃収入分を一気に損することもあり得ますので注意が必要です。

注意点2.完済計画を立てずに売却しない

『完済計画を立てずに売却しない』は、投資用ワンルームマンション売却の注意点の1つです。

ローン残債ありの物件には、金融機関の担保が設定されているからです。

レオ教授レオ教授

担保を抵当権と言うんじゃ!
抵当権は抹消せんと売却できんぞ!

この抵当権の抹消には「ローンの完済」が必須の条件になります。

よって、売却代金でローンが完済できない場合は、売却できないまたは現金での補填が必要になります。

ローンの完済ができないからと言って、相場を大きく上回る価格で売り出す人も中にはいます。
ただし、これではいつまでたっても売却できない場合がほとんどです。

無駄な売却行為を避けるためにも、まずはあなた自身で売却相場を知ることです。

そして、具体的に売却できる見込みがあるのかどうか、不動産会社にしっかり相談しましょう。

注意点3.複数社と媒介契約を締結しない

『複数社と媒介契約を締結しない』は、投資用ワンルームマンション売却の注意点の1つです。

売却目的の媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産会社に依頼するための契約です。

媒介契約には「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

専属専任 専任 一般
契約業者数 1社のみ 1社のみ 複数可
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 制約なし
※通常は3ヶ月以内
業務報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意
指定流通機構の登録 5営業日以内 7営業日以内 任意
自分で見つけた買主 取引できない 取引できる 取引できる

専門家によって意見は分かれますが、ワンルームマンション売却の媒介契約は1社のみと締結すべきです。

そして、自分で見つけた買主と取引できない専属専任は縛りがきついので、原則は「専任媒介契約」でいいでしょう。

一般媒介なら「複数の業者を競わせることができる」と考える人もいますが、それは仲介手数料が高額になる高価格帯の物件だけです。

ワンルームマンションなどの価格の低い物件では競う気にならないため、逆に売却活動に消極的な要素が生まれます。

よって、投資用ワンルームマンションの売却では、信頼できる不動産会社1社との媒介契約がいいでしょう。

注意点4.賃貸中なら売却方法を1つに絞らない

『賃貸中なら売却方法を1つに絞らない』は、投資用ワンルームマンション売却の注意点の1つです。

同じ物件でもパターン別で売却価格に違いが生まれるからです。

3パターンは以下の通りになります。

  • 賃貸中のまま売却
  • 入居者退去後に売却
  • 入居者本人に売却
レオ教授レオ教授

一般的には「賃貸中のまま売却」する人が大半じゃがの~

しかし、立地によっては「入居者退去後に売却」の方が、場合によっては「入居者本人に売却」の方がスムーズに売れたり、高く売れるケースも少なくありません。

レオ教授レオ教授

念のため検討しておく価値はあるぞ!

最低でも「賃貸中のまま売却」「入居者退去後に売却」した場合の査定額の違いを、不動産会社に出してもらいましょう。

注意点5.売却理由を曖昧に伝えない

『売却理由を曖昧に伝えない』は、投資用ワンルームマンション売却の注意点の1つです。

売却理由を曖昧してしまうと、

「何か裏があるんじゃないの?」
「儲からないので売るのでは?」

などと買い手が推測し、悪い印象を与えてしまうからです。

レオ教授レオ教授

売れないまたは大幅な値段交渉のもとじゃ…

ワンルームマンションを購入するのは不動産投資家が大半です。
曖昧な表現はやめて、不動産会社にはしっかりとした売却理由を伝えておきましょう。

スムーズに売りたいのに、売却理由で足を引っ張られることのないように注意しておきたいですね。

レオ教授レオ教授

とはいえ、嘘はいかんぞ!


以上、投資用ワンルームマンション売却の注意点を解説しました。

続いて参考に、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法も解説しておきます。

ワンルームマンションの売却相場を調べる方法[5つ]

ワンルームマンションの売却相場を調べる方法
ワンルームマンションの売却相場は以下5つの方法をうまく組み合わせて調べるといいでしょう。

1.不動産取引価格情報検索を使う

『不動産取引価格情報検索を使う』は、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の1つです。

不動産取引価格情報検索は、過去に取引された日本全国の売却事例を検索できる国土交通省運営のWebサイトです。

  • 時期
  • 種類
  • 地域

以上の条件を指定すれば、簡単に一覧を閲覧することができます。

時期はできるだけ直近のもの、種類は中古マンション等を指定し、間取り1K・1Rの事例を見ます。

あなたのワンルームマンションの特徴と照らし合わせて、売却相場をイメージするといいでしょう。

2.レインズマーケットインフォメーションを使う

『レインズマーケットインフォメーションを使う』は、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の1つです。

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定する指定流通機構(REINS)が管理する、実際に売買された全国にある取引価格などの情報を検索できるサイトです。

検索対象取引情報が約114,000件もあり情報量も豊富です。(2022年5月時点)

まず、トップページの「マンション」欄から都道府県と地域を指定します。

次のページで、

  • 地域詳細
  • 最寄り駅
  • 駅からの距離
  • 間取り
  • 築年数
  • 成約時期

などを絞り込めるので、あなたのワンルームマンションに近い条件で売却相場を見ていくことができます。

1.不動産取引価格情報検索」と併用すると、より幅広く売却相場を理解できるでしょう。

3.プライスマップを使う

『プライスマップを使う』は、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の1つです。

プライスマップは、日本最大級の住宅情報サイトLIFULL HOME’S(通称:ホームズ)を運営する企業のマンション価格情報サイトです。

国土交通省の「平成28年版土地白書」でも紹介された信頼性の高いサイトでもあります。

全国で48万棟、470万戸ものマンション参考価格を閲覧可能。
住所or駅名などを入力するだけで、指定した地域にあるマンションの価格を地図上で確認できます。

ワンルームマンションの売却相場を調べるなら、間取り1R・1Kの価格情報を見ていくといいでしょう。

レオ教授レオ教授

視覚的・操作的にも使いやすいサイトじゃ!

リョウヘイ

売買情報だけでなく、賃料情報も閲覧できるんですねト

ただし、個別で行なわれた成約価格ではないこと、実際に売り出しに至っていないマンション価格も一部表示されます。

よって、売却相場を調べる上ではあくまで参考価格として扱いましょう。

4.不動産情報ポータルサイトを使う

『不動産情報ポータルサイトを使う』は、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の1つです。

不動産情報ポータルサイトとは、

などです。

検索条件を絞り、あなたのワンルームマンションと同地域の売り出し情報をチェックして、売却相場をイメージしていきます。

各ポータルサイトで掲載中の物件情報は異なることもあるため、横断して見ていくといいでしょう。

ただし、売り出し価格であって成約価格ではないことに注意しましょう。

売り出し価格はあくまで売主の売却希望価格であって、最終は交渉が入ることも多いです。

その点は割り引いた上で、売却相場の参考情報として扱うといいでしょう。

カエデ

いくらぐらいで売り出しているかのチェックね!

また、実際にワンルームマンションの売却を進めていく場合は、各ポータルサイトで競合物件の売り出し状況の把握は必須です。

競合物件が少なければ値段設定を高めに、反対に多ければ値段設定を安めにして、差別化を図るなど、売却戦略も立てやすくなります。

5.不動産会社に相談する ※一番正確

『不動産会社に相談する』は、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法の1つです。

レオ教授レオ教授

売却相場を把握するなら、この方法が一番正確じゃ!

不動産会社は、同地域にあるワンルームマンションの売り出し状況、過去の売却事例はもちろん、今現在の市況や景気変動、需要と供給のバランス、競合物件の売れ行きまで総合的にまとめて、売却相場を判断していくからです。

今の適正な売却相場を示した上で「あなたのワンルームマンションがいくらで売れるのか?」、根拠あるプロの視点で教えてくれるでしょう。

レオ教授レオ教授

具体的には、査定を依頼した上で相談する流れじゃ!

くれぐれも査定に出したからといって、必ず売却までする必要はないので安心してください。

売却相場を知り「その価格なら売ってもいいかな」と思えたら売却するスタンスでOKです。

リョウヘイ

それなら気軽に相談してみてよさそうですね

記事前半で「投資用ワンルームマンション売却に強い一括査定BEST4[2022年版]」で紹介していますので、合わせてチェックしてみて下さい。


以上、ワンルームマンションの売却相場を調べる方法を解説しました。

くれぐれも掲載データだけを鵜呑みにしないことです。

売却相場を参考に知りたい程度なら「1~4」の方法で事が足りますが、真剣に売却を考えるなら「5.不動産会社に相談する」ことを基本に進めるべきでしょう。

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いつ売却すべき?
投資用ワンルームマンションに売り時はある?

ワンルームマンションの売り時
投資用ワンルームマンションの売り時は、将来の売却相場を予測した上で判断しましょう。

不動産の売却相場は生き物です。

仮に今の相場が1㎡あたり「○○万円」だったとしても、

  • 上昇途中の相場なのか?
  • 下降途中の相場なのか?
  • 数年維持された相場なのか?

どの局面なのかで、同じ相場価格でも意味は全く異なります。

上昇途中の相場なら
「持ったまま」or「少し待つ」or「売却する」を検討した上で売り時を見極めます。
下降途中の相場なら
「早めに売却する」一択になり、売り時はタイミングを逃さない今と判断できます。
下降途中の相場なら
この先の売却相場を予測した上で、「少し待つ」or「売却する」どうするか売り時を検討します。

いずれの場合も、ワンルームマンションの売り時を最終判断する時は、信頼できる不動産会社に相談した上で決断すると迷いがありません。

プロのアドバイスをもとにタイミングを図り、より良い条件で売却を成功させましょう。

売却できない人も多い?投資用ワンルームマンション売却の体験談

過去に投資用ワンルームマンションの売却を経験した人に「体験談」を募集しました。

これから売却を進める人へのアドバイスも聞いていますので、参考にしてみて下さい。

増田 純也さん(52歳/兵庫県)
50代男性①

売却成立までの期間は?
2ヶ月
売却理由は?
現金が必要になったので
体験談・アドバイス
程度の立地で需要があり、意外に早く売れました。
常に相場情報を得て、もし下がる局面を感じたら、早い売却の決断も大事だと思います。
前川 菜穂さん(36歳/大阪府)
30代女性

売却成立までの期間は?
4ヶ月
売却理由は?
周辺で売却物件が増え始めたため
体験談・アドバイス
売りたいと思いつつも、売却のタイミングを決断し兼ねていました。
複数の不動産会社に相談すると、周辺でワンルームの売却が増え始めていると知り、思い立ったが吉日で売りました。

周辺物件の動きは地域の需要に関わるので、プロから情報を得ることは重要と感じました。

森山 稔さん(50歳/東京都)
50代男性②

売却成立までの期間は?
2ヶ月
売却理由は?
他の投資用ワンルームマンションへ買換え
体験談・アドバイス
入居者の退去がきっかけ売却しました。

再度の賃貸募集も考えたが、不動産屋から良い条件のワンルームを紹介されたので売却を決意。
「日頃から不動産屋と良好な関係を築くことは大切」と改めて実感しました。

野崎 良太さん(37歳/北海道)
30代男性

売却成立までの期間は?
1ヶ月
売却理由は?
築年数が古くなり賃貸ニーズの変化に備えて
体験談・アドバイス
人気な立地ではありましたが、築年数が古く、設備も時代に合わなくなり売却。
新しいワンルームの競合が建ちはじめ、需要が落ちてからでは遅いと判断しました。

先を見越した思い切り(投資判断)も大事だと思います。

小林 浩平さん(49歳/宮城県)
40代男性

売却成立までの期間は?
6ヶ月
売却理由は?
以前の査定額より上がったため
体験談・アドバイス
過去、査定額に納得できず1年寝かしてましたが、再査定で150万円程アップ。
「売り時は今だ!」と思い依頼しました。
時間はかかりましたが売り切ることができました。

不動産投資に手を出す人が多くなったせいか、立地によっては高く売れることもありますね。

※プライバシー保護のため仮名

まとめ:売却結果でワンルームマンション投資の成果が決まる

今回の不動産とーくは『投資用ワンルームマンションは売却できない?売却成功ノウハウを完全解説』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

お役に立てたかの~?

くれぐれも、投資用ワンルームマンションの売却は、投資成果を決定する重要な出口です。

「別の賃貸物件の購入資金にしたい!」など前向きな理由もあれば、「儲からないマンションを損切りしたい…」など後向きな売却理由もあるでしょう。

いずれにしても、売却結果がどう転ぶかで、あなたの不動産投資は最後に成功にも失敗にも傾きます。

安定した家賃収入を得ていたとしても、売却が失敗すれば、今までの儲けはパーです。

一方、ずっと空室に悩んでいたとしても、売却が成功すれば、売却益で結果オーライになることだってあります。

「終わり良ければ全て良し」というと言い過ぎかもしれませんが、投資用ワンルームマンションにとって売却はそれほど重要です。

理想の結果を得るためには、やはり信頼できる不動産会社や営業マンを見つけることが第一です。

あなたの売却の成功を祈っています。

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以上『投資用ワンルームマンションは売却できない?売却成功ノウハウを完全解説』でした。