投資用ワンルームマンションは売却できない？売却成功ノウハウを完全解説

投資用ワンルームマンションの売却は、投資期間の成果を決定する重要な出口です。

賃貸中の成功or失敗は人それぞれですが、最後の締めくくりは納得いく価格で売却したいものですよね。

しかし、投資用ワンルームマンションは「なかなか売却できない…」と悩んでいる人が多く、売却に苦戦する不動産の1つとよく言われます。

とはいえ、ワンルームマンションだからといって、なかなか売れないと鵜呑みにするのは間違いです。

売却成功のために必要なことを選択して実行すれば、他の不動産同様にうまく売却できることが多いです。

今回の不動産とーく『投資用ワンルームマンションは売却できない？売却成功ノウハウを完全解説』では、不動産業界16年の知識と経験をもとに解説します。

この記事を読めば、投資用ワンルームマンションを効率よく売却する糸口がつかめるはずです。

投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由［2つ］

投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由は以下2つです。

単にワンルームマンションだから売却できない、なんてことはありません。

物件そのものに原因があると言うより、投資用ワンルームマンションは心情的な理由から売れないと言われます。

理由1．儲からず売却すると思われるから

『儲からず売却すると思われるから』、投資用ワンルームマンションは売却できないと言われます。

儲かる物件なら普通は手放さないからです。
世間から儲からないレッテルを貼られては売れないでしょう。

入居者付のオーナーチェンジ物件として売却するならまだしも、仮に空室状態では「儲からないから手放すのかな…」とマイナスに見られても仕方ありません。

不動産投資家は慎重です。
同じ失敗はしたくありませんからね。

理由2．不動産業者が積極的に売ってくれないから

『不動産業者が積極的に売ってくれないから』、投資用ワンルームマンションは売却できないと言われます。

一般的にワンルームマンションは価格が安いため、不動産業者の報酬である仲介手数料が少額しか見込めないからです。
つまり、実際に売却業務を行なう不動産業者側からすると、価格の安い物件は取り扱いの優先順位が低い傾向にあります。

ちなみに、仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」という計算式で上限額が算出されます。
単純に売却価格が高ければ増え、安ければ減る仕組みです。

売却価格	仲介手数料
1,000万円	39.6万円
2,000万円	72.6万円
3,000万円	105.6万円

実は売却価格は高かろうが安かろうが、不動産会社の手続きの手間はほとんど変わりません。

やはり価格の安いワンルームマンションは二の次に、価格の高い他の不動産の売却活動を優先すると考えられるでしょう。
結果、なかなか売却できないわけです。

また、広告は仲介手数料の範囲内で予算が組まれます。
そのため、価格の安いワンルームマンションは広告の頻度も少なくなり、売却できないと言われるのでしょう。

---

以上、投資用ワンルームマンションが売却できないと言われる理由を解説しました。

ただ実際のところ、スムーズに売却できるか・売却できないかは「物件次第」です。

立地、周辺環境、築年数、広さ、階数、入居者の有無、賃料相場などを総合的に判断し、「儲かる見込み」があれば、もちろん売却できるでしょう。

では、一般的になかなか売却できないワンルームマンションにはどんな特徴があるのでしょうか？
続けて解説していきます。

なかなか売却できないワンルームマンションの特徴［5選］

「なかなか売却できないワンルームマンションの特徴」は以下の5つです。

2つ以上に当てはまるなら要注意です。
結果、「売れない…」と悩んでいる人は実際に多いです。

1．現在空室の状態

『現在空室の状態』は、なかなか売却できないワンルームマンションの特徴です。
投資目的の買主は、購入後に入居者の募集をする手間が必要になるからです。

さらに、入居者がなかなか決まらない場合、管理費・修繕積立金などのランニングコストも負担と考えるでしょう。

空室状態に目をつむれるほどの好条件があれば別ですが、特別魅力の無いワンルームマンションなら簡単には売却できないでしょう。

2．他の部屋より価格が高い

『他の部屋より価格が高い』ことは、なかなか売却できないワンルームマンションの特徴です。

同じマンション内で差別化できる特徴が無ければ、価格が安い部屋から売れていくのは当然だからです。

売主として少しでも高く売りたいのは当然のことです。
ただ、同じマンション内に競合の売却物件がある場合は、他の部屋との価格のバランスには注意しましょう。

タイミングを逃すと、ずっと売れないこともありますからね。

3．入居者の属性が悪い

『入居者の属性が悪い』ことは、なかなか売却できないワンルームマンションの特徴です。
トラブルへの発展が考えられ、投資目的の買主から敬遠されるからです。

属性が悪いとは、

などです。

入居者とのトラブルが原因で売却する人も少なくありませんが、それを引き継いでくれる物好きな買主はそうそういないでしょう。
問題の入居者が退去しなければ、そのワンルームマンションは売れないと思った方がいいです。

4．サブリース契約の状態

『サブリース契約の状態』は、なかなか売却できないワンルームマンションの特徴です。

まず、家賃設定にはサブリース会社の利益などが考慮されているため、相場通りの収益が見込めないからです。

サブリース契約とは、不動産投資会社などのサブリース業者が所有者から賃貸物件を借り上げして、第三者に転貸し収益をあげる契約です。

空室リスクや家賃滞納リスクを保証により回避できる、物件管理が楽などのメリットがある一方で、投資目的の買主が優先するのはやはり「家賃収入の額」です。

サブリース業者に手数料を支払う分、単純に収益が少なくなるため、なかなか売却できないわけです。

また、サブリースで賃貸中のワンルームマンションは、金融機関が融資に消極的なこともあります。
買主の資金調達の面からも売却に不利と言えるでしょう。

近年はサブリース会社と賃料減額をめぐるトラブルも目立ちます。
よって、サブリース契約について一歩引いた見方をしている不動産投資家が多いことも事実です。

5．ワンルームマンションが供給過多

『ワンルームマンションが供給過多』は、なかなか売却できないワンルームマンションの特徴です。

買主は物件を選びたい放題だからです。
つまり、ワンルームマンションを買いたい人より、売りたい人の方が多い状態です。

ワンルームマンションに限ったことではありませんが、他物件と比較して目立った魅力が無ければ売れないでしょう。

供給過多は売却相場の下落を招きます。
売却できないことが想定される場合は、損をしてでも早めに価格を下げて逃げ切る覚悟が必要になるでしょう。

---

以上、「なかなか売却できないワンルームマンションの特徴」を解説しました。

とはいえ、売却できない特徴は「売り出し価格」でカバーされることが一般的です。

「良い物件は高い、悪い物件は安い」が市場の基本になります。

今のワンルームマンションも当時あなたが購入したように、原則は価格次第で売却できると考えていいでしょう。

投資用ワンルームマンションをうまく売却する14のコツ

「投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツ」は以下の14こです。

ワンルームマンションの売却では、1つの失敗が原因でなかなか売却できない事態を引き起こすことも多いです。

買主が検討しやすい状況を作ることもポイントです。

売却前にしっかり確認して、不動産会社や営業マン協力のもと、取れる対策はできる限り実践するようにしましょう。

コツ1．信頼できる不動産業者に依頼する

『信頼できる不動産業者に依頼する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

マンションを紹介・アピールするのは、もちろん不動産業者だからです。

依頼する不動産業者次第で、

なると言っても過言ではないでしょう。

投資用ワンルームマンション売却に適した不動産業者を選ぶポイントについては、記事の下部で解説します。

コツ2．ローンの完済計画を立てる

『ローンの完済計画を立てる』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

ローン残債ありの物件には、金融機関の担保が設定されているからです。

この抵当権の抹消には「ローンの完済」が必須の条件になります。

よって、売却代金でローンが完済できない場合は、売却できないまたは現金での補填が必要になります。

ローンの完済ができないからと言って、相場を大きく上回る価格で売り出す人も中にはいます。
ただし、これではいつまでたっても売却できない場合がほとんどです。

無駄な売却行為を避けるためにも、まずはあなた自身で売却相場を知ることです。

そして、具体的に売却できる見込みがあるのかどうか、不動産業者にしっかり相談しましょう。

コツ3．買取より「仲介」で売却する

『買取より「仲介」で売却する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

ワンルームマンションの場合、広告活動による仲介で売却する方が高く売れることが多いからです。

「仲介」は不特定多数の買主を相手に市場へ売り出す、「買取」は不動産会社に直接売却する点で異なります。

買取価格は仲介相場の7～8割が目安になることが多く、売却を急いでいるなど特別な事情が無い場合はあまりメリットがありません。（※急いでいるなら検討する価値ありです）

例えば、仲介なら1,000万円で売れる見込みのワンルームマンションは、買取では700～800万円で取引されるイメージです。

何も考えずに買取で進めると、あなたが今までに得た家賃収入分を一気に損することもあり得ますので注意が必要です。

コツ4．媒介契約は1社と締結する

『媒介契約は1社と締結する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

売却目的の媒介契約とは、不動産の売却活動を不動産業者に依頼するための契約です。

媒介契約には「専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約」の3種類あり、それぞれで特徴が異なります。

専門家によって意見は分かれますが、ワンルームマンション売却の媒介契約は1社のみと締結すべきです。

そして、自分で見つけた買主と取引できない専属専任は縛りがきついので、原則は「専任媒介契約」でいいでしょう。

一般媒介なら「複数の業者を競わせることができる」と考える人もいますが、それは仲介手数料が高額になる高価格帯の物件だけです。

ワンルームマンションなどの価格の低い物件では競う気にならないため、逆に売却活動に消極的な要素が生まれます。

よって、投資用ワンルームマンションの売却では、信頼できる不動産業者1社との媒介契約がいいでしょう。

コツ5．利回りを意識して売却価格を決める

『利回りを意識して売却価格を決める』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

売却価格を高く設定し過ぎると、賃貸物件としての利回りが低くなります。
その結果、主な買主である不動産投資家の目に止まらないからです。

例えば、毎月家賃8万円で賃貸中のワンルームマンションを売却する場合です。

売却価格	表面利回り
1,000万円	9.6％
1,250万円	7.6%
1,500万円	6.4%

上記のように売却価格を上げると、それに反比例して利回りがどんどん低くなります。
その結果、収益性の悪いワンルームマンションとみなされ、見向きもされなくなるでしょう。

よって、売却価格を決める時は、あなたの不動産投資経験も活かして、利回りとのバランスも考えておきましょう。

コツ6．売り出し～3ヶ月の間に全力をつくす

『売り出し～3ヶ月の間に全力をつくす』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

一般的に情報が新鮮に扱われる期間が、売り出しから3ヶ月以内だからです。

この期間を過ぎると問い合わせが少なくなり、売れる見込みがグンと落ちることも多いです。

投資用ワンルームマンションに限らず、売り出し～3ヶ月の間が不動産売却のゴールデン期間です。

不動産業者と協力し、この期間にできるだけ多くの買い手の目に情報が触れるように工夫して売却しましょう。

コツ7．過去のリフォーム内容を資料にまとめる

『過去のリフォーム内容を資料にまとめる』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

買い手はマンションの維持管理の程度を正確に把握したいからです。

例えば、

リフォーム内容	年月
給湯器交換	2018年5月
キッチン交換	2019年8月
風呂タイル補修	2020年1月

など、シンプルに必要な情報だけまとめておくといいでしょう。

コツ8．賃貸中なら3パターンの売却を比較する

『賃貸中なら3パターンの売却を比較する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

同じ物件でもパターン別で売却価格に違いが生まれるからです。

3パターンは以下の通りになります。

しかし、立地によっては「入居者退去後に売却」の方が、場合によっては「入居者本人に売却」の方がスムーズに売れたり、高く売れるケースも少なくありません。

最低でも「賃貸中のまま売却」「入居者退去後に売却」した場合の査定額の違いを、不動産会社に出してもらいましょう。

コツ9．賃貸中なら内装写真を準備する

『賃貸中なら内装写真を準備する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

賃貸中の場合、買主は原則内覧できないからです。

入居者募集時などに撮った写真があれば、買主の安心材料になり前向きな検討につながります。

仮に内覧なし・写真なしの場合は、買主にとってかなりのリスク。
そのリスクヘッジに将来のリフォーム費用を高く見積もることから、大幅な値段交渉をしてくる買主も少なくありません。

ただし、あまりにも古い写真では実態と異なる可能性が高くトラブルの原因になります。
手元にある写真と実態がそう変わらないか確認するため、入居者にお願いして事前に見せてもらうとベストでしょう。

コツ10．空室ならハウスクリーニングは必須

『空室ならハウスクリーニングは必須』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

内覧時に買主へ与える印象が全然違うからです。
特に、キッチンや風呂などの水回り設備は必須です。

ワンルームマンション程度の広さなら、ハウスクリーニング費用も安価にできるはずです。

コツ11．売却理由は明確に伝える

『売却理由は明確に伝える』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

売却理由を曖昧してしまうと、

などと買い手が推測し、悪い印象を与えてしまうからです。

ワンルームマンションを購入するのは不動産投資家が大半です。
曖昧な表現はやめて、不動産会社にはしっかりとした売却理由を伝えておきましょう。

スムーズに売りたいのに、売却理由で足を引っ張られることのないように注意しておきたいですね。

コツ12．賃貸契約書は必ず用意する

『賃貸契約書は必ず用意する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

昔から入居している借主の場合、賃貸契約書を締結していない場合もよくあります。

例えば、

などでは、慎重な買主の手前やはり不充分です。

もしあなたにも心当たりがあれば、不動産会社や管理会社の協力の上で、ワンルームマンションの売却活動前に締結しておきましょう。

賃貸契約書が無いワンルームマンションは、買主にとってリスクと不安でしかありません。

賃貸契約書は貸主と借主の間のルールブックであり、万一のトラブルを有利に解決するために必要だからです。

コツ13．借主への敷金返還義務を明確にする

『借主への敷金返還義務を明確にする』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

敷金は契約時に入居者である借主から「預かった」大切なお金です。
売却して所有者が変わっても、借主に敷金は返還する必要があります。

そのため、売却により返還義務を買主へどう引き継ぐのか明確にしておきましょう。

不動産会社に相談の上で、事前にどちらか選択します。

一般的には、買主に敷金・保証金のお金そのものは渡さず、借主への返還義務のみを引き継ぐ条件で売却することが多いです。

お金を渡さない条件で売却価格を決め、買主がそのことを事前に承知の上で購入を検討します。
その方が、お金の受け渡し回数が減ってミスも減り、取引を簡略化できるからです。

「返還義務のみ引き継ぐ」場合、不動産会社には物件資料などに忘れず記載してもらい、紹介時にも重ねて説明してもらうことをおすすめします。

コツ14．サブリース契約はできれば解約する

『サブリース契約はできれば解約する』は、投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツの1つです。

サブリース業者との契約内容によっては、売却に不利な点が多いからです。

サブリース契約付のワンルームマンションは、不動産投資会社の手数料が収益からマイナスされます。

空室時の家賃保証などは一見メリットにも思えますが、その分利回りが大幅に下がっているはずです。

しかし、サブリース契約は簡単に解約できない場合も多いため、まずは契約書を確認しましょう。

契約内容を確認の上、専門家などにも意見をあおぎながら、解約できるなら解約した上で売却を進める方がいいでしょう。

---

以上、「投資用ワンルームマンションをうまく売却するコツ」を解説しました。

投資用ワンルームマンションをスムーズに売却するためには、やはり「不動産業者の力が必要になります」。

ただ、価格の安いワンルームマンションは積極的に取り扱わない業者も多いことから、複数の不動産業者をしっかり比較した上で「信頼できる1社に絞る」ことが重要です。

では続いて、どんな基準で売却業者を探せばいいのでしょうか？

投資用ワンルームマンション売却の不動産業者を選ぶポイント［3つ］

「投資用ワンルームマンション売却に適した不動産業者を選ぶポイント」は以下の3つです。

上記の基準から外れる不動産業者に依頼すると、売却に苦戦する場合が多いです。

ポイント1．低価格帯物件の取り扱いが多い

『低価格帯物件の取り扱いが多い』ことは、投資用ワンルームマンション売却に適した不動産業者を選ぶ基準です。

低価格帯物件であっても、積極的な売却活動が期待できるからです。

不動産業者は一度の取引で多くの仲介手数料を得たいため、売却価格の高い物件の取り扱いを優先します。

ただ、ホームページなどで低価格帯物件が目立つ場合は、価格にとらわれず取引量をこなす業者と予想できます。

さらに、ワンルームマンションの取り扱いも多い場合は、「投資用ワンルームの売却が得意」なことも予想できるでしょう。

反対に、高価格帯物件ばかりが目立つ不動産業者は、ワンルームマンションに対して消極的になりがちです。

効率よく売却できない可能性があるため、依頼を避けるべきでしょう。

ポイント2．ワンルームマンションの売却実績が豊富

『ワンルームマンションの売却実績が豊富』なことは、投資用ワンルームマンション売却に適した不動産業者を選ぶ基準です。

豊富な実績があれば、投資用ワンルームの高い売却スキルや効果的な広告戦略などをもっているからです。
また、すでに顧客をストックしていることも大いに期待できるでしょう。

特に、同じマンション内や周辺地域内での売却実績があれば、市場の動きも熟知していると考えられます。

一戸建て・マンション・土地・店舗など、不動産の種類によって買主へのアプローチ方法は異なります。

昔から「餅は餅屋」と言われるように、「得意な会社に得意な物件の売却を任せること」が高く売るための基本になります。

ポイント3．営業マンに不動産投資の知識がある

『営業マンに不動産投資の知識がある』ことは、投資用ワンルームマンション売却に適した不動産業者を選ぶ基準です。

投資目的で検討する買主と会話にならないからです。

例えば、これからワンルームマンション投資を成功させたいと考える買い手が、不動産投資知識の無い営業マンを信頼して購入するでしょうか？

不動産投資家目線になれる営業マンに依頼することは、投資用ワンルームマンションでは必須と言えるでしょう。

---

以上、「投資用ワンルームマンション売却の不動産業者を選ぶポイント」を解説しました。

売れない人が多い？投資用ワンルームマンション売却の体験談

過去に投資用ワンルームマンションの売却を経験した人に「体験談」を募集しました。

これから売却を進める人へのアドバイスも聞いていますので、参考にしてみて下さい。

まとめ：売却結果でワンルームマンション投資の成果が決まる

今回の不動産とーくは『投資用ワンルームマンションは売却できない？売却成功ノウハウを完全解説』と題して、下記の項目を解説しました。

くれぐれも、投資用ワンルームマンションの売却は、投資成果を決定する重要な出口です。

「別の賃貸物件の購入資金にしたい！」など前向きな理由もあれば、「儲からないマンションを損切りしたい…」など後向きな売却理由もあるでしょう。

いずれにしても、売却結果がどう転ぶかで、あなたの不動産投資は最後に成功にも失敗にも傾きます。

安定した家賃収入を得ていたとしても、売却が失敗すれば、今までの儲けはパーです。

一方、ずっと空室に悩んでいたとしても、売却が成功すれば、売却益で結果オーライになることだってあります。

「終わり良ければ全て良し」というと言い過ぎかもしれませんが、投資用ワンルームマンションにとって売却はそれほど重要です。

理想の結果を得るためには、やはり信頼できる不動産会社や営業マンを見つけることが第一です。

あなたの売却の成功を祈っています。

以上『投資用ワンルームマンションは売却できない？売却成功ノウハウを完全解説』でした。