買って大失敗…買ってはいけない中古住宅[全15選]※購入失敗例あり

一般的に「買ってはいけない中古住宅」と言われる物件には、どんな特徴があるのでしょうか?

その前に大前提として「購入目的や希望に反する物件」は、決して買ってはいけない中古住宅です。

購入失敗例①日当たりの良い一戸建てに住みたかったのに、価格が安い理由で北向きの中古物件を買った
購入失敗例②老後も安心できる家を探していたのに、デザインが気に入って三階建ての中古物件を買った

「えっ?なぜ買ったの?」とツッコミを入れたくなる失敗例も実は多いです。
中古物件を買って大失敗…おそらく後悔が待っているでしょう。

中古住宅の購入を成功させるために、気をつけることはあるのでしょうか?

そこでこの記事では、不動産業界17年のプロが『買って大失敗…買ってはいけない中古住宅[全15選]※購入失敗例あり』と題して徹底解説します。

記事を読めば、中古住宅の購入にあたって後悔を未然に防ぎ、専門的な視野をもって物件選びができるはずです!

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。取引件数は400件超・相談件数は2,800件超の実績。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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ニシダ代表ニシダ代表

買ってはいけない中古住宅をもし購入したら…考えるとこわいですよね

レオ教授レオ教授

こわいの~潜んどるの~
失敗しないためにも解説していくぞ!

※本記事では「中古住宅=中古一戸建て」としています。

買って大失敗…買ってはいけない中古住宅の特徴[全15選]

買ってはいけない中古住宅

買ってはいけない中古住宅の特徴を[建物面]「土地面」に分けて全15選を解説します。

一戸建ては「建物+土地」で1つの不動産ですから、「建物」のみならず「土地」にも買って大失敗な中古物件の特徴は潜んでいます。

購入して後悔しないために、両面からしっかり物件をチェックすることが重要です。

ではまず、「建物面」の特徴から買ってはいけない中古住宅を見ていきます。
実際にあった購入失敗例の体験談も参考にして下さい。

[建物面]買ってはいけない中古住宅の特徴 ※購入失敗例あり

買ってはいけない中古住宅の特徴「建物面」
買ってはいけない中古住宅として解説する「建物面」の特徴は以下8つです。

どの特徴の中古物件も「…買って大失敗した」と後悔している人は多いです。
購入に失敗しないためにも、しっかりチェックしてみて下さい。

1.建ぺい率・容積率違反がひどい

『建ぺい率・容積率違反がひどい』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

つまり、建築基準法を著しく違反している中古住宅です。
銀行の担保評価がつかず、購入時そして将来売却する場合にも住宅ローンが使えない可能性が高いからです。(審査が甘い・金利が高いなどの一部の金融機関は除きます)

建ぺい率・容積率とは、敷地面積に対して建築できる建物規模の上限です。
少し簡単に言うと、

建ぺい率
敷地面積に対する「建築面積」の割合です。
※建築面積はその建物で最も広い階の面積になります。
容積率
敷地面積に対する「延床面積」の割合です。
※延床面積はその建物の全ての階を合計した面積になります。

これら2つの割合の上限は地域ごとに定められています。
この上限をひどく違反していないか、市役所や各自治体のホームページなどで事前に確認、あるいは不動産会社にしっかり確認しておくことが重要です。

また、「建ぺい率・容積率違反がひどい」+「土地が小さい」物件は、特に買ってはいけない中古住宅と断言します。

例えば、違反がひどい一戸建てを将来解体して建て替えする場合です。
建て替え時には、もちろん現在の建ぺい率と容積率の上限を守る必要があり、極端に小さな建物しか建築できないからです。

レオ教授レオ教授

買って大失敗…と後悔している人は本当に多いぞ

以上から、建ぺい率・容積率違反がひどい一戸建ては、買ってはいけない中古住宅と考えましょう。

購入失敗例①契約後、普通の銀行では住宅ローンが組めないことがわかり、金利の高いファイナンス系の金融機関で借りるハメになった。(田中 悟さん・34歳)
購入失敗例②20年前に買った4LDKの古い中古住宅の建て替えを考えたが、今の制限では2LDKが限界とのこと…家族が多いので断念した。(赤石 夢さん・48歳)

2.違法増築している

『違法増築している』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

構造上の不安、増築の継ぎ目から雨漏りの可能性。
また、増築の結果、1であげた建ぺい率や容積率違反になっていることが多々あるからです。

さらに最悪の場合、購入後に自治体から取り壊し命令を受ける可能性もゼロではありません。

レオ教授レオ教授

法的な手順を踏まずに「近所の工務店に部屋を増やしてもらった」なんてことがよくあるんじゃ!

一戸建ての増築履歴は、不動産会社が売主さんからヒアリングしているはずです。
買って大失敗をしないためにも、しっかり確認した上で検討しましょう。

もし違法増築しているとわかった場合は、買ってはいけない中古住宅と判断しましょう。

購入失敗例①違法増築された2階の納戸をどうやら隣の住人が気に入らないようで、「市に言うぞ!」と強く言われた。(斎藤 伸介さん・37歳)

3.大きく傾いている

『大きく傾いている』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。
地震などの災害時に、建物が倒壊する可能性があるからです。

実際、多少の傾きはどんな一戸建てにもつきものですが、一定水準を超えると家の安全性に大きく関わります。
建物の傾き原因が地盤にある場合には、その対策にも限界があるので買ってはいけないですね。

  • 各部屋で傾きを感じないか
  • 窓やドアの開閉はスムーズか

などは最低限確認しましょう。

レオ教授レオ教授

難しそうなら「水平器」を持参することじゃ

結果、大きな傾きが確認できた中古物件なら買って大失敗します。
買ってはいけない中古住宅と判断して諦めましょう。

購入失敗例①建物の傾きが年々少しずつ進行していて、家族の不安も限界…。(坂下 勇作さん・41歳)

4.事故物件

『事故物件』の一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

近隣住人にも周知の事実なことがほとんどで、良好な近所付き合いができない場合も多いからです。
また、身内や友人も好んで遊びにくることは少ないでしょう。

レオ教授レオ教授

経験者に聞くと、近所から避けられていると感じることもあるようじゃ

リョウヘイ

価格が安くても安易に手を出していけませんね

中古住宅の事件や事故の履歴は、不動産会社に必ず確認することです。

また、心理的瑕疵の有無は重要な事項です。
広告やネットの物件ページに「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などの記載がある場合も多いので、見逃さないようにしましょう。

履歴があれば、どんなに人気な立地でも買ってはいけない中古住宅と思って諦めましょう。

購入失敗例①問題の家とはわかっていたが、近所からカヤの外で窮屈な毎日を送っている。(山内 尚樹さん・33歳)

5.基礎に大きなひび割れがある

『基礎に大きなひび割れ(クラック)がある』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

水分がひび割れ内部に浸透し、鉄筋の錆びやコンクリートのはがれなど構造上の大きな不安につながるからです。

また、ひび割れがひどい場合は、地盤が沈下し、その沈みに基礎が耐えきれず割れた可能性も大いに考えられます。
こんな中古物件は買って大失敗するでしょう。

レオ教授レオ教授

基礎のひび割れは根本から修繕するのが難しいからの~

中古住宅の内覧時には、建物の中だけでなく外部を一周して、基礎のクラックの有無を確認することです。
発見したひび割れが構造に影響するかどうか見当がつかない場合は、不動産会社を通じて専門家に判断を依頼するといいでしょう。

以上から、基礎に大きなひび割れ(クラック)がある一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

6.旧耐震基準+耐震補強できない

『旧耐震基準+耐震補強できない』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。
旧耐震基準の建物は耐震性に不安があり、震度6以上の地震でも倒壊の危険性が高いからです。

耐震基準は、建築基準法が改正された1981年6月を境に「旧耐震基準」「新耐震基準」に分けられます。

旧耐震基準
震度5強程度の中規模な揺れでも倒壊しない基準
※1981年(昭和56年)5月31日までの建築確認により建築された物件
新耐震基準
震度6強~7程度の大規模な揺れでも倒壊しない基準
※1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認により建築された物件
レオ教授レオ教授

震度の数字を見ての通りじゃ
近年震度6以上の地震が頻発しとる日本では、旧耐震基準では心もとないじゃろ

リョウヘイ

あとから耐震補強できないんですか?

レオ教授レオ教授

中古物件によって「できるorできない」があるの~

例えば、旧耐震基準の基礎には鉄筋が入っていないなど、後から耐震補強や改修ができない場合も多いです。

よって、築年数が古い物件を検討する時、

  • 1981年6月以前の旧耐震基準
  • 後から耐震補強できない

2点を満たす一戸建ては、買ってはいけない中古住宅と考えておきましょう。

もし人気な立地などでどうしても購入したい場合は、専門家の「耐震診断」を受けた上で検討することです。
最低限、買って大失敗は未然に防げるでしょう。

購入失敗例①保険など備えをしていても、家そのものが地震に弱ければ元も子もない…甘く考えていた。(橋上 京一さん・45歳)

7.雨漏りを長期間放置している

『雨漏りを長期間放置している』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

雨漏りの放置は構造躯体の劣化を早め、木材の腐食やシロアリの発生などの重大なリスクにつながるからです。
こんな中古物件の購入は、将来に買って大失敗と思う日が必ず来るでしょう。

中古住宅の内覧時には、不動産会社への確認はもちろん、あなた自身でも天井や窓枠などにシミがないか確認することです。

もしシミらしきものがあり、湿りや柔らかい感触がある場合には、建物の木部が腐食している可能性があるため、買ってはいけない中古住宅と判断しましょう。

8.シロアリの影響がひどい

『シロアリの影響がひどい』一戸建ては、買ってはいけない中古住宅です。

主要な柱や土台に食害を受けると構造耐力の低下につながり、災害時などに倒壊の危険があるからです。

もし過去にシロアリの発生履歴がある場合には、修復や防蟻工事が完全であるかの確認が不可欠です。

なお、現在のシロアリ発生の有無は、室内からの目視だけでは判断が難しく、床下に潜ってプロのチェックが必要になります。
結果、シロアリの影響がひどく広範囲にわたっている中古物件は、買って大失敗します。

買ってはいけない中古住宅と判断して検討を断念しましょう。

購入失敗例①風呂の下が食われていて、1本の重要な柱が意味をなしていない…補強を検討している。(望月 元さん・38歳)

以上、「建物面」の特徴から買ってはいけない中古住宅を解説しました。

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つづいて、「土地面」に該当する特徴を見ていきましょう。

[土地面]買ってはいけない中古住宅の特徴 ※購入失敗例あり

買ってはいけない中古住宅の特徴「土地面」

買ってはいけない中古住宅として解説する「土地面」の特徴は以下7つです。

中古物件で買って大失敗しないように、1つずつ解説していきます。

1.高い擁壁上にある

『高い擁壁上にある』物件は、買ってはいけない中古住宅です。

擁壁とは、土地が道路や隣地よりも高所にある場合、崩壊を防ぐためにコンクリート等で土留めをおこなう構造物のことです。

レオ教授レオ教授

土地を支える壁と言えばわかやすいかの~

カエデ

どのくらい高いと危ないの?

レオ教授レオ教授

擁壁の状態にもよるが、目安「2M」を超えるなら危険じゃの~

土地を支える擁壁は一定の地域や高さを除き未許可の場合がほとんど。
強度が不充分な場合が多いため、買ってはいけない中古住宅と言えます。

また、擁壁も建物同様、将来に渡り劣化し、いずれはやり替えが必要になるため、費用負担を考えるとやめておくべきです。

レオ教授レオ教授

擁壁工事は高額じゃ!
土地の広さと高さによるが、200~500万、場合によっては1000万円以上の費用が必要になるぞ!

リョウヘイ

…おそろしい金額ですね

もし高い擁壁上の中古住宅を購入する場合は、

  • 擁壁の強度
  • 劣化の程度
  • 許可履歴の有無
  • ひび割れの有無
  • 水抜き穴の有無

など、専門家目線の現状確認は不可欠といえます。

実際、経年劣化による擁壁の傾きや崩壊などの問題が発生する事例は少なくありませんからね。
…買って大失敗の後悔どころではありません。

以上から、高い擁壁上にある一戸建ては、基本的に買ってはいけない中古住宅と考えます。

購入失敗例①家は名のある工務店が建てたものらしいが、擁壁は古くて至るところが割れていてこわい。(松本 健司さん・30歳)

2.隣地が崖(がけ)

『隣地が崖(がけ)』の物件は、買ってはいけない中古住宅です。

1の高い擁壁同様、崖を支える石垣などの強度に不安が残ることが多く、災害時には崩壊の危険があるからです。

レオ教授レオ教授

山手や大きな川のある地域に多い特徴じゃな

反対に、土地の裏が急傾斜の山など隣地が上がっている崖の場合も、崩壊の危険を理由に買ってはいけない中古住宅と判断しましょう。

3.地盤沈下している

土地が『地盤沈下している』物件は、買ってはいけない中古住宅です。
一戸建ての建物構造の強度がどれだけ優れていても、地盤沈下を前には意味をなさないからです。

現在の新築住宅は、建築工事前に地盤調査を行ないます。
その結果に従って地盤改良をするのが当たり前になりましたが、築年数の古い中古住宅は正直まちまちです。

また、地盤改良をしたかどうかの履歴も資料が残っていないことが多く、確認できないのが難儀なところです。

現状の地盤沈下の有無については、基礎のひび割れや建物の傾きなどの簡易な確認から、プロの住宅診断士に頼む方法もあります。

仮に今現在地盤沈下を起こしていなくても、下記のような土地に建てられた中古住宅は将来地盤沈下の可能性が高いです。

  • 埋立地
  • 多量に盛土した造成地

などに該当する中古物件は、買って大失敗の可能性大です。
買ってはいけない中古住宅と割り切って、最初から検討しない考え方も大切ですね。

参考として、具体的な物件探しの前に、検討したい地域の地盤情報を「地盤サポートマップ」などで確認しておくことをおすすめします。

購入失敗例①年々感じる傾きの原因が地盤にあった…買って後悔している。(鈴木 武さん・49歳)

4.災害の危険地域

『災害の危険地域』の物件は、買ってはいけない中古住宅です。
言うまでもなく、災害時のリスクが高すぎるからです。

具体的には、津波や高潮、がけ崩れ、洪水など災害の危険が考えられる地域です。

  • 土砂災害特別警戒区域
  • 津波災害警戒区域
  • 活断層付近

などがあげられます。

各地方公共団体(都道府県・市区町村)が、災害の危険が著しい地域を「災害危険区域」として定めています。
近くに海や山がある地域で検討する場合は、ハザードマップの他、都道府県や市区町村のホームページなどで事前に確認しましょう。

また、活断層の確認については、国土交通省が運営する「国土地理院」のサイトが便利です。

検討する中古物件が危険地域にある場合は、買って大失敗の可能性大です。
こんな一戸建ては、買ってはいけない中古住宅と考えましょう。

5.前面道路の所有者が不明

『前面道路の所有者が不明』な物件は、買ってはいけない中古住宅です。

  • 道路の破損時は勝手に補修できない
  • 水道管やガス管の掘削時に許可が取れない

などから簡単に工事できないからです。

また、将来道路所有者が判明して出てきた場合、通行に条件をつけたり、掘削時に費用を請求してくる人もいるので、本当に注意が必要です。

道路の所有権は、市区町村等が所有する「公道(こうどう)」と、民間人が所有する「私道(しどう)」に分けられます。
やはり公道が好まれますが、一戸建ての住宅地に入ると「私道」が多い地域の方が大半のように思います。

中古住宅の購入時に、前面道路一部や持ち分も売買の対象になる、または良心的な道路所有者であれば、比較的安心なので一般的には問題ありません。

ただし、道路の所有者が不明、またはどこの誰かわからない場合は、買ってはいけない中古住宅として考えた方が無難です。
後悔しないためにも、不動産会社にきっちり確認しておきましょう。

購入失敗例①道路が割れて子供が危険なのに、所有者に断りなく勝手に補修するのはNGらしい。(高木 愛さん・33歳)

6.再建築不可

『再建築不可』の物件は、買ってはいけない中古住宅です。

原則建て替えができず、現状の建物を修繕して維持していく他ないからです。
将来築年数が経過し劣化もひどくなった場合、土地としても評価できず資産価値が大きく下落するからです。

レオ教授レオ教授

投資用の一戸建てならまだしも、自分の居住用にはやめといた方がええぞ

再建築不可の中古住宅は、主に以下の理由で建て替えができません。

  • 土地が道路に2m以上接道していない
  • 道路が建築基準法で認められていない(非道路)
レオ教授レオ教授

「この物件安い!」と思って資料をよく見たら、「…再建築不可だった」なんてことがよくあるんじゃ

普通は不動産会社から説明があると思いますが、資料に記載があるため営業マンによります。
安い価格には裏があると疑って、必ず確認するようにしましょう。

リスクを承知の上で買うならまだしも、なんとなくの理解で手を出すと買って大失敗します。
買ってはいけない中古住宅では、再建築不可は典型的な例です。

購入失敗例①例年の台風で建物はボロボロだが、解体して建て替えはできない他、売っても二束三文で困っている。(神田 陽介さん・51歳)

7.境界線でもめている

『境界線でもめている』物件は、買ってはいけない中古住宅です。
隣地所有者とギスギスした険悪な仲のまま、住み続けることになるからです。

外に出て顔を合わせることが苦痛な毎日に家族全員が耐えられるはずがありません。
買って大失敗する中古物件です。

中古住宅の内覧時に、土地の境界線が確定しているか、必ず不動産会社に確認しておきましょう。
確定していない場合でも、売主の認識がブロックの「外側or芯or内側」なのか確認し、「境界の確定」を購入の条件にして進めましょう。

境界線でもめている中古物件は、買って大失敗する典型例です。
買ってはいけない中古住宅と心得ましょう。


以上、「土地面」の特徴から買ってはいけない中古住宅を解説しました。

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では、「土地面」「建物面」の特徴と合わせて表にしましたので、再度確認してみて下さい。

建物面土地面
  1. 建ぺい率・容積率違反がひどい
  2. 違法増築している
  3. 大きく傾いている
  4. 事故物件
  5. 基礎に大きなひび割れがある
  6. 旧耐震基準+耐震補強できない
  7. 雨漏りを長期間放置している
  8. シロアリの影響がひどい
  1. 高い擁壁上にある
  2. 隣地が崖(がけ)
  3. 地盤沈下している
  4. 災害の危険地域
  5. 前面道路の所有者が不明
  6. 再建築不可
  7. 境界線でもめている
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カエデ

全部チェックできるかな(汗)

レオ教授レオ教授

なかなか大変かもしれんが失敗を防ぐためじゃ!
続いて失敗を防ぐ対策にも触れていくぞ!

後悔はイヤ!買ってはいけない中古住宅の購入を防ぐ4つの方法

買ってはいけない中古住宅の購入を防ぐ方法
買ってはいけない中古住宅の購入を防ぐ方法は以下の4つです。

中古住宅の内覧時間は、おおよそ平均して15~20分。
そんな短時間で、実際の生活をイメージしながら、買ってはいけない中古住宅かどうかまで判断するのは、経験者でも骨が折れます。

買って大失敗し後悔しないためには、「効率よく物件の良し悪しを判断すること」が大事です。

あなた自身も最低限基礎知識をつけた上で、他人やプロの力もかりると失敗が少ないでしょう。

1.不動産の基礎知識を学ぶ

『不動産の基礎知識を学ぶ』と、買ってはいけない中古住宅に気付きやすくなります。

知識が無ければ、資料に記載の注意事項、営業マンの話す専門用語などを正しく理解できないからです。
中古物件を買って大失敗を引き起こす典型的なパターンです。

不動産会社の営業マンは、売りたい中古物件のデメリットをわざわざ深刻に話してはくれません。
説明を少しするだけで、すぐにメリットの方を重点的にアピールするものです。

レオ教授レオ教授

何事も、基礎知識があって初めて疑問をもち質問できるものじゃ!

不動産の基礎知識を学ぶには「本」がおすすめです。
ネット情報には誰でも書ける浅い情報が多い一方で、本には信頼性が高い情報がつまっています。

一生の買い物に必要な知識を1,000~2,000円程度で学べるなら安いものです。

2.チェックリストを用意する

『チェックリストを用意する』と、買ってはいけない中古住宅を効率よく判断できます。

スマホのメモアプリなどにリストを作っておき、資料の閲覧時や物件の内覧時に上からチェックすると漏れがないでしょう。

簡単でもチェックリストを用意しておけば、無駄な内覧をしないでいい他、

内覧中の、

「○○は見たかな?」
「あと何を見ないといけないんだっけ?」

内覧後の、

「…あ~△△をチェックしてない(汗)」

などの失敗を防げます。

一戸建ての内覧中は忙しいですからね。
買ってはいけない中古住宅かどうかはチェックリストで手早く確認するといいでしょう。

3.知識ある友人や知人に同行してもらう

『知識ある友人や知人に同行してもらう』と、買ってはいけない中古住宅かどうか客観的に判断できます。

一戸建ての内覧中、友人や知人には買ってはいけない中古住宅かどうかのチェックに集中してもらいます。
そうすれば、あなたは実際の生活イメージなどの確認に時間を使えて無駄がありません。

レオ教授レオ教授

大人数では迷惑になる!
あなたを含め多くて5人までじゃな!

同行の友人や知人からの指摘を内覧中に共有しながら進めていくと、思わぬ失敗を防ぎながら検討できます。

4.ホームインスペクションを利用する

『ホームインスペクション(住宅診断)を利用する』と、買ってはいけない中古住宅かどうか資格と実績あるプロが判断してくれます。

レオ教授レオ教授

絶対後悔したくない人に有効な選択肢の1つじゃ!

ホームインスペクションの料金は、一戸建ての広さによりますが「5~7万円程度」が相場です。

おすすめの手順として、1回目はあなたや家族だけで内覧させてもらいます。
もし気に入って具体的に検討するなら、2回目の内覧を依頼し、プロに同行してもらう手順です。

レオ教授レオ教授

初回の内覧では依頼せんことじゃ!
もし気に入らなければ、費用が無駄になるからの~

人生で一番高い買い物の「安心料」と考えれば安いものです。

また、これは応用ですが、中古住宅の売買では値引き交渉が日常茶飯事です。
ホームインスペクションでかかった費用を含めた値引き交渉に成功すれば、実質無料になります。


以上、買ってはいけない中古住宅の購入を防ぐ方法を解説しました。

まとめ:後悔と失敗しない中古住宅の購入を!

今回の不動産とーくは『買って大失敗…買ってはいけない中古住宅[全15選]※購入失敗例あり』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

さて、参考になったかの~?

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中古住宅と言えど、不動産はとても高額であり一世一代の買い物です。
「失敗したら買い替えよう!」なんて気軽な気持ちでは購入できないものです。

買って大失敗を考えれば、中古物件の購入判断は「慎重+やり過ぎ」と思えるぐらいがちょうどいいと思います。

それでは、あなたにとって希望のマイホームが見つかれば幸いです。

以上、『買って大失敗…買ってはいけない中古住宅[全15選]※購入失敗例あり』でした。

リョウヘイ

今回の記事はどうでしたか?

カエデ

よかったよと思ったら、みんなにシェアしてもらえると嬉しいです♪

ニシダ代表ニシダ代表

またお会いできることを楽しみにしています!