買ってはいけない中古住宅は?購入後に後悔…絶対知るべき特徴12選

「万一、買ってはいけない中古住宅なんて選んでしまったらどうしよう…」

一生に一度の不動産購入。
あなたもこんな悩みもっていませんか?

中古住宅の購入を検討する際にありがちなのが、希望条件をすべて満たす物件を追い求めてしまうこと。
こういった物件探しが悪いわけではありませんが、反面その中古住宅がもつマイナス点に目がいかない方が結構多いんです。

知らずに、買ってはいけない中古住宅を選択してしまうリスク…なんとか避けたいですよね。

しかしながら住宅は非常に大きな買い物であるうえ、あなたの希望だけでなく家族全員が安心・安全に生活できることが最低条件。

そこで、ここではマイホーム購入の失敗を避けるために、「買ってはいけない中古住宅」の特徴を中心に解説していきます。

買ってはいけない中古住宅[12選]物件探しで絶対に知っておきたい特徴とは?

中古住宅の選択時に抑えておきたいのが、立地、周辺環境、金額、建物の状態という4つのポイントです。
よって、まずはこれら4点に関連した買ってはいけない中古住宅の特徴をみていきましょう。

1.危険地域の上に建っている

ご存知のとおり日本は世界的に有名な災害大国であり、台風、豪雨、地震が日常的にみられます。
このため、中古住宅の検討時には物件の立地が安全であるかを確認することが不可欠です。

たとえば標高の高い立地であっても、周囲と比べて相対的に低い土地は要注意です。
なぜなら、こうしたくぼ地にあたる土地は、ゲリラ豪雨などの際に浸水の可能性があるからです。

また、過去に海だった砂れき層や埋め立て地は地盤が脆弱なため、地震による液状化のリスクがあります。
さらに、土を盛って整地するような造成地では、地盤が締まるのに一定の期間を要します。

もし、適正な地盤改良がされていれば安全性は高くなりますが、一般的に造成後間もない土地では地盤が脆弱な可能性があります。
よって、中古住宅を購入する際には地盤改良工事の履歴を確認することが重要です。

なお、立地の災害リスクについては「ハザードマップ」「ゆれやすさマップ」などが多くの自治体のホームページで公表されており、簡単に確認することができます。

このほか昔から災害の多い地域では、その地名に特定の漢字が使われる傾向があります。
たとえば、地名に「菅」「柳」「池」「沼」または「泉」「井戸」「清水」が使われている場合には、それぞれの地域は湿地帯または地下水の通る土地の可能性があります。
当然ながら湿地帯や地下水のあたる地域では地盤沈下のリスクが高くなります。

このほか「落」「又」は川の合流地点、「袋」「和田」、または「川」「浜」「浦」「津」はそれぞれ、洪水または津波が発生しやすい土地を示すとされています。

もちろん、これらの漢字が使われていても必ずしも危険というわけではありませんが、過去の地盤調査を確認する根拠にはなります。

また、買ってはいけない中古住宅であるかの判断には、実際に物件周辺を歩いてみることも大切です。
このときにチェックしたいのは、建物と地面との接点の大きな隙間、そして周辺道路の部分陥没といったポイントです。

もしこうした隙間や雨水がたまるほどの陥没がみられた場合、その地域は地盤が弱い可能性があります。
なおこれらに確信が持てない場合には、近隣の方などに過去の災害における被害状況を尋ねてみるのも一つの手です。

2.交通量の多い道路が近い

買ってはいけない中古住宅の例として、すぐ近くに交通量の多い道路が通っていることが挙げられます。
通常、幹線道路に近い立地は交通の便がよい物件とされますが、なかには終日車通りが途切れずに、騒音などが問題となるケースもあります。

さらには、騒音以外にも排気ガスによって終日窓を開けられなかったり、小さい子供のいる家庭では交通事故への配慮も必要となります。
よって、中古住宅を選ぶ際には立地の利便性だけでなく、家族構成と生活スタイルにもマッチしていることが重要となります。

3.建ぺい率・容積率違反がひどい

買ってはいけない中古住宅の典型例として、建築基準法違反の物件が挙げられます。
このなかでも特に多いのが、建ぺい率および容積率の2項目に関する違反です。
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の割合、容積率は敷地面積に対する延べ床面積の割合をそれぞれ指します。

この2つの割合はいずれも自治体ごとに基準が定められていますが、中古住宅のなかにはこの基準に違反している物件が存在します。
当然ながらこうした中古住宅は建築基準法違反となり、銀行の審査の際に住宅ローンが組めないといったペナルティを受ける可能性があります。

こうした買ってはいけない中古住宅を避けるには、市役所の都市計画課や各自治体のホームページなどで、事前に建ぺい率・容積率の基準を確認しておくことが重要となります。

4.心理的瑕疵がある

心理的瑕疵のある物件も一般的には買ってはいけない中古住宅です。
心理的瑕疵とは不動産業界の用語で、付近の工場による悪臭、風俗店や刑務所などの嫌悪施設の存在、そして主に過去の事件や事故事案といった問題のある物件を指します。

通常、こうした心理的瑕疵のある中古住宅は相場より安いメリットがありますが、購入後の生活や心理的な負担についてもよく検討しておくことが重要です。

5.1981年以前に建てられた

全てではありませんが、1981年6月以前に建てられた物件は、買ってはいけない中古住宅である可能性があります。
これは大地震をきっかけとして1981年に建築基準法が改正され、「新耐震設計基準」が導入されたことが理由です。

つまり、旧基準に従って建築された中古住宅は、耐震性が弱い可能性があるということです。
このため、物件の選択時には新基準が適用された1981年6月以降に建築されたものかを確認しましょう。

なお、建築基準法改正前に建築された中古住宅であっても、新基準に適合するよう耐震改修をしている、もしくは専門家による耐震診断で問題がなかったというケースもあります。

さらに、2000年には木造軸組み工法の住居を対象とした耐震性関連の変更があったことから、これに該当する場合には「2000年6月以降」の建築物件であるかをチェックしましょう。

6.基礎にクラック(ヒビ割れ)がある

買ってはいけない中古住宅の一部には、クラック (ヒビ割れ)の入った物件が含まれます。
ただしクラックは中古住宅につきもので、なかには大きな問題とならないものも多くみられます。

たとえば、コンクリートの乾燥収縮によって発生する、髪の毛のような細かいクラックは簡単に修復可能で問題はありません。
一方で、基礎や、外壁から基礎にわたるクラックは簡単に直すことはできず、外観以外にも影響する可能性があるため注意が必要です。

たとえば、クラックの内部に浸透した水分による鉄筋の錆びやコンクリートのはがれといった、建物の構造や地盤に影響することもあります。

よって、こうした自身で判断できないクラックの影響については、専門家に判断を依頼することが重要です。

7.建物に傾きやゆがみがある

基準値以上の傾きのある物件は、買ってはいけない中古住宅の典型例となります。
実際、ある程度の傾きはいずれの建物にもつきものですが、これが一定の水準を超えると日常生活に影響がでてきます。
さらには、住宅の傾きやゆがみが地盤に由来する場合には、その対処にも限界があるので要注意です。

こうした中古住宅を避けるには、外観や部屋のゆがみの有無や、一つひとつの部屋について窓とドアの開閉と施錠はスムーズか、さらに引き戸などのすき間を確認することが大切です。

8.高い擁壁の上にある

擁壁のある物件のなかには、買ってはいけない中古住宅が含まれるので注意しましょう。
擁壁とは地面・道路よりも高所に家を建てる場合に、その土台を支えている構造のことです。
これは基礎を支える地盤面でもあり、擁壁構造の強度が不十分な場合には建物が倒壊することもあります。

実際、経年劣化による擁壁の崩壊や傾きといった問題が発生する事例があるので、擁壁の強度や劣化の程度、ひび割れの有無、水抜き穴の有無等、その状態を確認することは不可欠といえます。
もしこうした状況確認をできない場合には、高い擁壁を伴う中古住宅は避けたほうがよいでしょう。

9.建物で水漏れや雨漏りがある

水漏れや雨漏りのある物件は、当然ながら買ってはいけない中古住宅ですね。
なぜなら、こうした不備は建物の傷みを速めるからです。
とくに木造住宅で水漏れや雨漏りなどがある場合には、木材の腐食やシロアリの発生といったリスクにつながるので要注意です。

このため、中古住宅を検討する際には柱などの湿りの有無や、押したときの強度を確認することが必要です。
もしこれら確認時に湿りや柔らかい感触がある場合には、建物の木部が腐食している可能性があります。

また、雨漏りや水漏れがある場合には小屋裏や床下にシミとして視認できます。
よって水漏れや雨漏りを確認する際には、キッチンシンクおよび洗面台の下を重点的にチェックし、そのほか屋根材のズレ、外壁のはがれといった症状も見逃さないようにしましょう。

10.シロアリの被害がひどい

過去にシロアリ被害のあった物件は、買ってはいけない中古住宅である可能性があります。
もし被害履歴がある場合には、修復や防蟻工事が完全であるかの確認が不可欠です。
なぜならシロアリはあらゆる木材を食害するため、そに除去が不十分な場合には木部の侵食がすすんでいきます。

この結果として建物の強度が劣化し、災害時には倒壊といったリスクにもつながります。
なお、シロアリ被害の有無は室内の外観だけでは判別が難しく、床下に潜っての目視といったチェックが必要になります。

また構造躯体の柱・梁・床・床を支える部材一つひとつを手で押し、これらの強度を確認することが不可欠です。
もし押した際に柔らかい感触があった場合、シロアリの食害を受けている可能性があります。

11.建物の設備に不具合がある

もし物件の購入後に、キッチンや風呂、洗面化粧台などの設備機器の不備に気がつき、その修理費用が多額かつ自己負担の場合も、買ってはいけない中古住宅の一例といえます。

マスターマスター

事前に、不動産業者や売主から説明を受け、リフォーム前提で購入する中古住宅なら問題ありません。

また故障といった不備ではなくとも、中古住宅では水道の出の悪さにストレスが生じる場合があります。
これは、古い建物では水道配管の口径が13mmと小さいことが原因です。

現在では口径20mmの配管が主流ですが、13mmの場合にはキッチンとお風呂のように複数の場所で同時に使用すると水の出が明らかに悪くなる場合があります。
もしこれを改善する場合は、道路から引き込み管の交換が必要となり、多額の費用がかかります。

こうした建物の設備の不備などについては、購入後の交換や修理費用は買主の自己負担となるのが一般的なため、事前に確認しておくことが不可欠です。

12.定期的にメンテナンスが行われていない

通常であれば、よい設計、正しい施工、定期点検・メンテナンスという3つのポイントを抑えていれば、築年数50年または100年の中古住宅でも充分に機能します。
購入を検討する際に、これら3つのポイントで特に大切なのは、定期的な点検・メンテナンスのため、これまでの点検履歴や今後のメンテナンス日程を忘れずに確認しましょう。

たとえば、給湯器などの機器設備の寿命は10年、外壁や屋根の補修も15~20年周期とされています。
このため、築15年以上にもかかわらずメンテナンスを一切していない物件は買ってはいけない中古住宅である可能性があります。

このほか築30年以上の物件では、建物自体の劣化にも要注意です。
こうした劣化に対しては、メンテナンス履歴だけなく、プロのホームインスペクションによる修繕プランを別途検討した方がいいでしょう。

中古住宅の内覧時に売主や不動産会社に聞くことは?どんなことを聞いておけばいい?

以上のように、買ってはいけない中古住宅について12個のポイントを挙げてきましたが、このほかにも実際に現物を内覧しないと分からないこともあります。
よって、本当に希望どおりの物件であるかを判断するには、内覧時の売主や不動産会社に対するヒアリングが大切です。

このヒアリングでは、以前の居住者の利用状況や売却理由、建築家やホームインスペクターなどによるメンテナンスの要否について必ず確認しましょう。

なかには建築的知識に乏しい不動産業者が根拠もなく、問題ないと判断しているケースも多々あります。
よって、もしメンテナンス履歴などが不明瞭な中古住宅であれば、ホームインスペクションを実施するまでは検討を保留するがよいでしょう。

このように買ってはいけない中古住宅を避けるためには、売主と不動産会社に直接ヒアリングすることが欠かせません。
このため、中古住宅の内覧時には質問に漏れがないよう、チェックしたい内容を事前に整理しておきましょう。

なお、内覧時にヒアリングしたい内容については、下記ページの情報も参考になりますので、合わせてチェックしてみて下さい。

まとめ

買ってはいけない中古住宅の特徴を中心にお話ししてきました。

住宅は非常に高額であり、一世一代の買い物といえます。
このため、購入後に「好みじゃなかったら、買い直そう」という気軽な売却ができない商品でもあります。

よって、新築ではない中古住宅といえど、購入の判断は慎重かつ、やりすぎと思える程度の事前確認が不可欠です。
これを怠ると買ってはいけない中古住宅を知らずに選んでしまい、イメージしていた理想の生活どころか新居がストレス源となって、最悪の場合は売却につながるリスクもあります。

ここで紹介した、買ってはいけない中古住宅12個のポイントを事前に確認し、それぞれの希望にあったマイホームを購入して頂ければ幸いです。

以上、『買ってはいけない中古住宅は?購入後に後悔…絶対知るべき特徴12選』でした。

別ページでは、買ってはいけない中古住宅にかわり、「買わない方がいい土地」について詳しく解説しています。
不動産購入に後悔したくないあなたは、あわせてチェックしてみて下さい。
参考になると思います。