家の売却でやってはいけないこと!売却前~中~後[全22選]

「家の売却で失敗や後悔を避けるには?」
「家の売却でやってはいけないことって何?」

一生に一度の家の売却。
あなたもスムーズに売却したいですよね。

この記事では、家の売却でやってはいけないことを以下3つのシーン別で解説します。

  • 家の売却「前」
  • 家の売却「中」
  • 家の売却「後」

不動産の売却には失敗は付きものと言われていますが、事前に注意点を知り、1つ1つ丁寧に進めればうまくクリアできるはずです。

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今回の不動産とーく『家の売却でやってはいけないこと!売却前~中~後[全22選]』では、不動産業界17年の知識と経験にもとづき解説します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

売却前|家の売却でやってはいけないこと[8選]

売却前|家の売却でやってはいけないこと
家の売却でやってはいけないことの内、「売却前」では以下の8つです。

1.事前に売却相場を調べない

『事前に売却相場を調べない』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

相場を知らずに不動産会社の査定結果を見ても、その金額が高いか安いかわからないからです。

「SUUMO(スーモ)」や「HOME’S(ホームズ)」などの不動産情報ポータルサイトで、土地・建物の面積、築年数、最寄り駅までの距離などの特徴が、あなたの家に近い物件をピックアップします。

5~6物件ほど見れば、家の売却相場がなんとなくつかめるはずです。

もし余裕があれば、「REINS Market Information」や「土地総合情報システム」で周辺で実際に売却された家の成約価格を確認しておくと理解が深まります。

2.1社だけの査定結果を信じる

『1社だけの査定結果を信じる』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

不動産会社ごとに査定額や査定基準が異なるのに、比較せず進めると大きな損を招くからです。

仮に4社に一括査定すると以下のような結果になることが多いです。(金額は参考価格です)

A社 2,520万円
B社 2,710万円
C社 2,330万円
D社 2,690万円

家の売却査定は「複数の不動産会社へ依頼をすること」が基本。

納得の値段で売却するためにも、『1社だけの査定結果を信じる』は家の売却でやってはいけないことになります。

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効率よく複数の査定額を比較するなら「不動産一括査定」が便利です。
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【2022年最新】不動産一括査定12サイトおすすめランキング-業界17年プロ比較-

3.査定額の高さだけで不動産会社を決める

『査定額の高さだけで不動産会社を決める』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

わざと高い査定額を出す会社もある他、スムーズな売却のためには対応や実績、評判なども比較すべきだからです。

また、査定額はあくまで売却予想価格であって、その金額で売却を保証するものではない点に注意です。

より信頼できる不動産会社に依頼するためにも、『査定額の高さだけで不動産会社を決める』は家の売却でやってはいけないことになります。

レオ教授レオ教授

誤解なくじゃが、査定額も重要な比較ポイントじゃ!
査定額「だけ」で決めてはいかんという意味じゃぞ!

4.媒介契約の種類を確認しない

『媒介契約の種類を確認しない』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

安易に決めると、あなたが希望する通りに売却活動が行なわれない場合もあるからです。

媒介契約とは、家の売買活動を不動産会社へ依頼する際に締結する契約のことです。

また、媒介契約には以下3つの種類があり、それぞれで特徴が異なります。

専属専任 専任 一般
契約業者数 1社のみ 1社のみ 複数可
契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 制約なし
※通常は3ヶ月以内
業務報告 1週間に1回以上 2週間に1回以上 任意
指定流通機構の登録 5営業日以内 7営業日以内 任意
自分で見つけた買主 取引できない 取引できる 取引できる

家の売却を依頼する不動産会社からしっかり説明を受けた上で、あなたの希望に近い媒介契約を選ぶことをおすすめします。

期待通りに売却活動を進めるためにも、『媒介契約の種類を確認しない』は家の売却でやってはいけないことになります。

5.急いでないのに買取を依頼する

『急いでないのに買取を依頼する』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

買取は不動産会社に直接買取を依頼する売却方法ですが、一般的な売却相場よりも2~3割程度安くなるからです。

すぐに現金化できるため、早く手放したい人にはメリットがある一方で、急いでない人にはただ安く売却してしまう行為になります。

レオ教授レオ教授

もちろん例外はあるがの~

家の売却を急いでいない場合、不動産会社「仲介」により売却活動を行なうことをおすすめします。

せっかくの家を高く売るためにも、『急いでないのに買取を依頼する』は家の売却でやってはいけないことになります。

6.相談なしで解体やリフォームする

『相談なしで解体やリフォームする』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

逆に売りづらくなる場合もよくあるからです。

まず、解体することで買い手は中古住宅として検討できず、土地を探している人のみが売却対象になります。

次に、事前にリフォームすることで、1から自由にリフォームしたい買い手は検討できなくなります。

また、リフォーム物件はかけた費用分の売値が高くなる他、リフォーム内容が買い手のニーズに合うかどうかはわかりません。

くれぐれも解体やリフォーム後の売却がダメなわけではなく、不動産会社に市場の動向や顧客のニーズを相談せず行なうことが、家の売却でやってはいけないことになります。

7.諸費用をシミュレーションしない

『諸費用をシミュレーションしない』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

諸費用のせいで希望の手取り額を下回ることがあるからです。

家の売却時には主に以下の諸費用がかかります。

  • 仲介手数料

    売却を仲介した不動産業者に支払う手数料(成果報酬)です。
    売却代金が400万超なら一律「3%+6万+消費税」になります。

  • 契約印紙代

    売買契約書に貼る印紙の費用。
    売却代金が100万超~500万以下「千円」、500万超~1,000万以下「5千円」、1,000万超~5,000万以下「1万円」です。※最新税額は国税庁HP参照

  • 登記費用

    司法書士へ売渡し手続きや住宅ローンに係る抵当権抹消登記などを依頼する費用です。
    必要な登記の種類や報酬額により違い、5~10万円程度が一般的です。

  • 繰上返済手数料

    住宅ローンを完済する際に金融機関へ支払う手数料です。
    金融機関により異なり、1~3万円程度が一般的です。

レオ教授レオ教授

諸費用は「売却代金の4%前後」が目安じゃ

売却代金2,000万円なら80万円前後、3,000万円なら120万円前後を考えておくといいでしょう。

マチ③

手取りが100万円前後も変わるんですね(汗)

希望の手取り額を確保して進めるためにも、『諸費用をシミュレーションしない』は家の売却でやってはいけないことです。

8.税制控除制度を自分で調べない

『税制控除制度を自分で調べない』は、家の売却「前」にやってはいけないことの1つです。

無駄な税金を払うことになり兼ねないからです。

「不動産会社が教えてくれるだろう」と、安心していると失敗します。

レオ教授レオ教授

最新の税制控除制度を全て把握している営業マンはほぼいないからじゃ!

例えば、自分が居住するマイホーム(一戸建て・マンションとわず)を売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるので、確定申告すれば非課税になるケースが大半です。

不動産会社の営業マンなら知ってて当然の知識ですが、経験の浅い営業マンに当たると知らずに教えてくれないこともあります。

そのため、事前に税務署へ行って使用可能な控除制度を聞いておくことをおすすめします。

レオ教授レオ教授

もし知り合いに税理士がいたらアドバイスをもらうといいじゃろう

無駄な税金を払わないためにも、『税制控除制度を自分で調べない』は家の売却でやってはいけないことになります。


以上、家の売却でやってはいけないことの内、「売却前」に該当するものを解説しました。

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次に、売却「中」を続けていきます。

売却中|家の売却でやってはいけないこと[12選]

売却中|家の売却でやってはいけないこと
家の売却でやってはいけないことの内、「売却中」では以下の12こです。

レオ教授レオ教授

売却中の項目は多いから3つに分類するぞ!

基本

1.相場より高い価格でずっとねばる

『相場より高い価格でずっとねばる』は、家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

高い価格でねばっている間に、買い手は他の物件を購入してしまうからです。

事前に不動産会社と相談をして、「2ヶ月で売却できないなら200万円下げる」など、あらかじめ計画しておくとスムーズです。

いずれにしても相場より高い家は、ほぼ間違いなく値段交渉されます。
それに、ずっとねばると「高い物件」のレッテルを貼られて、広告上の見た目もよくありません。

期間ごとに計画的に価格を下げて売却する方が、結果的に早く高く売れることも多いです。

以上から『相場より高い価格でずっとねばる』は家の売却でやってはいけないことになります。

ちなみに、家を高く売るためには買い手の心理を考えた対策が大事です。
家を高く売る方法について知りたい人は、以下の記事が参考になります。

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2.家の広告をチェックしない

『家の広告をチェックしない』は、家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

不動産会社によって広告スキルの優劣があり、家の見せ方やアピールの仕方が全く異なるからです。

物件写真は充分か、キャッチコピーは魅力的か、周辺施設の情報も掲載されているかなど、あなたが買い手の立場になってチェックしてみましょう。

レオ教授レオ教授

家の魅力を一番知ってるのはあなたじゃからの~

追加のアピールポイントや気になる点があれば、不動産会社に伝えて反映してもらえばOKです。

より良い広告で買い手の目をひくためにも、『家の広告をチェックしない』は家の売却でやってはいけないことになります。

レオ教授レオ教授

不動産会社へ任せっきりにしないことじゃ!

3.値段交渉に一切応じない

『値段交渉に一切応じない』は、家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

中古住宅市場では、値段交渉の上での売買が当たり前。
値段交渉に断固として応じなければ、せっかくの前向きな買い手を取りこぼすからです。

そのため、売り出し価格は、値段交渉があることを前提に、不動産会社と相談して決めることが大切です。

また、「◯◯万円までなら値下げOK」とあらかじめ決めておけば、クロージングの段階で不動産会社が買い手の背中を押す材料にもなり効果的です。

買い手の購買意欲に応じて柔軟に対応するためにも、『値段交渉に一切応じない』は家の売却でやってはいけないことです。

内覧

1.毎週土日に家をあける

『毎週土日に家をあける』は、内覧関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

内覧予約は比較的土日祝に集中するからです。

通常は数日前に予約が入りますが、前日または当日に急な内覧になることも少なくありません。

ケイスケ

毎週末ずっと家に居続けるのは難しい気もしますが…

せめて、情報が新鮮な売却開始1~2ヶ月間は誰かが家にいる、またはすぐ戻れる近場への外出に留めておきましょう。

内覧なくして売却には繋がらないため、『毎週土日に家をあける』は家の売却でやってはいけないことです。

レオ教授レオ教授

空き家なら事前に不動産会社へカギを預けるといいじゃろう

2.内覧前にニオイの強い食事をする

『内覧前にニオイの強い食事をする』は、内覧関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

買い手への第一印象が染みついたニオイで台無しになるからです。

レオ教授レオ教授

カレーや焼肉、ギョーザなど特にニオイの強い食事はNGじゃ!

とはいえ、食事内容とわず内覧予約前の充分な消臭・換気は絶対です。

せっかくの売却チャンスを棒に振らないためにも、『内覧前にニオイの強い食事をする』は家の売却でやってはいけないことです。

3.内覧前に掃除や荷物整理をしない

『内覧前に掃除や荷物整理をしない』は、内覧関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

見た目の第一印象が悪いと、良い家でも買う気にならないからです。

各部屋にゴミやホコリが目立ち、ポイントの水回りが汚れている…
荷物やおもちゃなどが出っ放しで、実際の間取りより狭く見える…

マチ

これはやってはいけませんね(汗)

レオ教授レオ教授

掃除と荷物整理は基本中の基本じゃな!

内覧で良い第一印象を与えるためにも、『内覧前に掃除や荷物整理をしない』は家の売却でやってはいけないことです。

4.照明をつけていない

『照明をつけていない』は、内覧関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

見た目が暗い部屋では買い手に印象が悪いからです。

内覧時は「朝・昼でも全室照明をつけること」が基本です。

レオ教授レオ教授

洗面・お風呂・トイレもじゃ!

印象はもちろんですが、明るい部屋は見た目で広さが伝わりやすいです。

また、買い手の中には「電気つけていいですか?」と気軽に聞けない人いるので、事前につけておくことは親切な行為で喜ばれます。

買い手への印象を損なわないためにも、『照明をつけていない』は家の売却でやってはいけないことです。

5.快適な室温にしていない

『快適な室温にしていない』は、内覧関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

夏は暑い、冬は寒い家では、買い手がゆっくり見る気にならないからです。

また、断熱性の悪い家と思われて、検討から外されることも少なくありません。

内覧時間までに、エアコンやストーブなどで必ず室温を整えておきましょう。

買い手にじっくり検討してもらうためにも、『快適な室温にしていない』は家の売却でやってはいけないことです。

6.買い手に直接営業をかける

『買い手に直接営業をかける』は、家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

買い手へ良くない印象を与えることがほとんどだからです。

例えば、「必死に売りにきてる?何かあるのでは?」と不審がられることもあります。

レオ教授レオ教授

営業はプロの不動産会社に任せる方が賢明じゃな!

内覧のチャンスを自ら棒に振らないためにも、『買い手に直接営業をかける』は家の売却でやってはいけないことです。

契約

1.不利な情報を隠す

『不利な情報を隠す』は、契約関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

後々トラブルに発展し、内容がひどい時は損害賠償を請求される場合もあるからです。

特に、

  • 騒音がある
  • 雨漏りがある
  • シロアリ被害がある
  • 隣と境界線でもめている

など、買い手の購入判断に大きな影響がある情報は必ず伝える必要があります。

引き渡し後の損害賠償などを避けるためにも、『不利な情報を隠す』は家の売却でやってはいけないことです。

2.売買契約の内容を確認しない

『売買契約の内容を確認しない』は、契約関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

あとで予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性もあるからです。

契約後から「そんなこと聞いてなかった!」と言っても、契約書に捺印しているため、あなたの立場が弱くなります。

売却して手放す家の契約書なので、流し聞きする人が多い傾向。
ただし、不明な点は必ず質問してその場で解決することをおすすめします。

トラブルにならないためにも、『売買契約の内容を確認しない』は家の売却でやってはいけないことです。

3.合意した内容をくつがえす

『合意した内容をくつがえす』は、契約関連で家の売却「中」にやってはいけないことの1つです。

せっかくの契約が全くの白紙になりかねないからです。

「やっぱり価格に納得いかない!」
「引渡しをもっと長めにしてほしい!」

など、あらかじめ合意した条件を契約の場でひっくり返す行為です。

買い手や不動産会社に迷惑がかかり、買い手の性格によっては契約ごと無くなります。

理由を言うまでもなく、『合意した内容をくつがえす』は家の売却でやってはいけないことです。


以上、家の売却でやってはいけないことの内、「売却中」に該当するものを解説しました。

最後は、売却「後」を解説します。

売却後|家の売却でやってはいけないこと[2選]

売却後|家の売却でやってはいけないこと
家の売却でやってはいけないことの内、「売却後」では以下の2つです。

1.家の中に無断で物を残して引き渡す

『家の中に無断で物を残して引き渡す』は、家の売却「後」にやってはいけないことの1つです。

あらかじめ取り決めておけば問題ないですが、無断では契約違反になる場合もあるからです。

引き渡し直後に引っ越しも済ませる買い手も多く、その時に不要で残した家具や家電、衣類、雑貨などがあると、大きな迷惑がかかります。

レオ教授レオ教授

実際にカギを開けてビックリな事態も少なくないんじゃ

不動産の売却では「完全空き家」、つまり「空っぽの状態」での引き渡しが原則です。

どうしても持ち出せない物がある場合は、売却前に不動産会社に伝えた上で、契約前に買い手にわかるようにしておくことがマナーです。

売却後にトラブルに発展しないためにも、『家の中に無断で物を残して引き渡す』は家の売却でやってはいけないことです。

2.確定申告をしない

『確定申告をしない』は、家の売却「後」にやってはいけないことの1つです。

家の売却代金は「譲渡所得」に当たります。
所得を得たのに申告漏れすると、延滞税や無申告課税などのペナルティ対象になるからです。

そもそも、自分が居住するマイホーム(一戸建て・マンションとわず)を売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が使えるので、非課税になるケースが大半です。

ちなみにこの3000万円という数字は、売却価格そのものではなく、売却価格から過去の購入価格や必要経費などを考慮して算出した「利益」に当たる部分の金額です。

レオ教授レオ教授

地価が上昇して高値で売却していない限り、3000万円を超える人は少ないじゃろう

3,000万円の特別控除の特例は確定申告して初めて適用されます。

無駄な税金を払わないためにも、『確定申告をしない』は家の売却でやってはいけないことです。

レオ教授レオ教授

確定申告までして初めて売却は完了じゃ!


以上、家の売却でやってはいけないことを3つのシーン別に解説しました。

【売却前】

【売却中】

【売却後】

家の売却で一番やってはいけないことは?

家の売却で一番やってはいけないこと
家の売却で一番やってはいけないことは、

不動産会社1社しか査定依頼しない

これにつきます。

仮に3つの不動産会社へ同時に査定依頼した場合、以下のように必ず差が出ます。(実際にあった査定結果です)

A社 2,970万円
B社 2,610万円(最安値)
C社 3,120万円(最高値)
レオ教授レオ教授

もしB社だけに査定依頼してたらどうじゃ?

ケイスケ

…安く売るハメになりそうですね(汗)

1社だけの査定で売却まで進めた結果、「家を安く売るハメになった…」と後悔している人は多いので、

不動産会社1社しか査定依頼しない

この家の売却でやってはいけないことは必ず避けて進めることを強くおすすめします。

レオ教授レオ教授

裏を返すと「複数の不動産会社に査定依頼」すれば売却成功の確率は上がるということじゃ!

家の売却を成功させるなら
「3社以上の不動産会社を比較すること」

3社以上の不動産会社を比較
家の売却を成功させるなら、

3社以上の不動産会社を比較すること

これが重要です。

早く高く売却してくれる不動産会社選びは、査定額はもちろん「売却成功に必要な要素」を比較して絞り込むことが何より大事。

具体的には「3社以上へ同時に査定依頼」して以下のポイントを比較します。

  • 対応
  • 知名度
  • 売却実績
  • 店舗の場所
  • 営業マンの数
  • 広告活動の方法
  • 地域の得意不得意

比較の結果、家の売却をあなたが一番信頼して任せられる不動産会社に決めればOKです。

もし比較が難しい場合は、あなた自身が買い手目線になって「この不動産会社から買いたいと思うか?」を基準に比較するとうまく進められます。

レオ教授レオ教授

必ず各社の優劣が見え隠れするはずじゃ!

マチ②

でも、3社以上へ依頼なんてハードル高いです…

レオ教授レオ教授

それなら「不動産一括査定」を使えば簡単じゃ!

3社以上へ依頼するなら
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「不動産一括査定」を使えば、3社以上への査定依頼は簡単です。

地域に対応した不動産会社がリストアップされ、パソコンやスマホ1つあれば1~3分ほどで入力から送信まで完了します。

レオ教授レオ教授

1社1社わざわざ来店する必要もないのでとても便利じゃ!

後日手元に揃った査定結果や売却相談をもとに、あなたが納得して任せられる不動産会社を選べばOKです。

レオ教授レオ教授

不動産一括査定は「無料」で使えるぞ!

参考情報として、過去一括査定を使った300人に「不動産一括査定サイトで信頼できる会社は見つかりましたか?」と聞いたところ、結果は以下の通り。

※対象300人・2021.9.5~9.10

全体の74%「4人の内3人」「信頼できる会社が見つかった」と回答しました。

ケイスケ

これは使ってみる価値アリですね!

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今おすすめの不動産一括査定サイトは?

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スーモ売却査定無料)』がおすすめです。

全国2,000店舗と提携しており、大手から地元の不動産会社まで幅広い範囲で査定依頼できるからです。

しかも、運営会社はゼクシィやリクナビなど有名サービスを展開する大手リクルートなので安心感があります。

マチ

知名度があると信頼できますね!

査定額に500万以上も差が出る場合も多いので、ぜひあなたも依頼してみて下さい!

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浅井 香織さん(37歳・岡山県)

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とにかく早く査定額を知りたかったので、スピーディーな対応に感謝です。
遠山 尚樹さん(46歳・静岡県)

46歳男性
300万も差が出たので驚いた。
複数社で相見積もりすることの大切さがわかった。
望月 栄太さん(41歳・兵庫県)

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まとめ:不安0で家の売却をスマートに進めよう!

今回の不動産とーくは『家の売却でやってはいけないこと!売却前~中~後[全22選]』と題して、下記の項目を解説しました。

一生に一度の家の売却。
100人いれば100人みんな不安です。

そんな中、事前にしっかり知識をもって対策していれば安心して売却を進められるはずです。

以上、『家の売却でやってはいけないこと!売却前~中~後[全22選]』でした。