駅近の狭小住宅は売れない?原因は?狭小住宅でも高く売却する方法
「駅近の狭小住宅は売れないよね…」
「駅近の狭小住宅は不人気って聞いた…」

あなたも不安ですか?

人気な駅とは別に、一部の地域ではなかなか売れないと言われる「駅近の狭小住宅」。

駅近の条件は一般的に売れる条件ですが、あまり人気のない駅近では売却に苦戦する人も少なくありません。

この記事では、不動産業界17年のプロが『駅近の狭小住宅は売れない?原因は?狭小住宅でも高く売却する方法』と題して徹底解説します。

売れない不安を解消し、あなたも売却成功に向けて一歩踏み出せるはずです!

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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駅近の狭小住宅が売れないと言われる原因[5つ]

狭小住宅とは、一般的に50㎡以下(15坪以下)の土地に建てられた間口が狭い一戸建てを言います。

「駅近の狭小住宅が売れないと言われる原因」は以下の5つです。

  1. 建物が狭い割に価格が高い
    一般的に駅に近いほど土地が高いため。駅から少し離れてでも広さを重視する人は多いです。
  2. 4人以上のファミリーに不向き
    子供が成長するにつれて手狭になるからです。一般的な3階狭小住宅の間取りは1階1部屋+2階LDK+3階2部屋で、LDKは10帖強・各部屋6帖未満。もう少し広さを求めるファミリーが多いです。
  3. 隣家との距離が近い
    周囲の建物で日当たりが悪くなる他、外壁や窓のメンテナンスが困難なため。
  4. 住宅ローンが組みにくい※面積による
    住宅ローンの融資条件を土地40㎡以上に設定する金融機関も多いため。駅近の密集地になると40㎡を下回る狭小住宅も多いです。
  5. 歳を取ると住みにくい
    上下の生活動線が中心になるからです。階段の上り下り、トイレの行き来などを考えると、狭小住宅は高齢者に向きません。
カエデ②

駅近の狭小住宅が売れない原因は結構あるのね…

レオ教授レオ教授

人気な駅の近くなら売れない原因も立地でカバーできるんじゃがな

しかし、あくまで一般論。
実際のところ「駅近」の立地の良さから狭小住宅でもスムーズに売却できるケースの方が多いです。

駅近の狭小住宅が「売れるor売れない」の判断は建物の特徴だけで決まるものではなく、立地はもちろん、外装内装・築年数・駅の人気度・玄関の向き・前面道路の幅・ガレージの有無などを含めて総合的に決まるからです。

プロ17年が教える!
駅近の狭小住宅を高く売却する方法

駅近の狭小住宅を高く売却する方法
駅近の狭小住宅の売却にあたり、

「高くは売れないのかな」
「高く売る方法はないのかな」

売れない不安の裏で、こう考えている人も多いと思います。

もしかすると、あなたも同じ気持ちでしょうか?

まず、駅近の狭小住宅がいくらで売れるか正しく知るなら「不動産会社へ査定依頼」←これ一択です。

さらに、高く売れるか知るなら「複数社の比較」が大きなポイントになります。

各社で300~500万円の差はごく普通に出る

これは実際にあった査定結果ですが、ある家を1社だけに査定依頼したところ、

家の査定結果1社

追加で2社を重ねて、計3社に査定依頼したところ、

家の査定結果3社

以上の結果になりました。

カエデ③

よ、400万以上も差が出るなんて!

ケイスケ

1社だけで進めてたら危なかったですね

レオ教授レオ教授

この程度の差はごく普通じゃ!

1社だけの査定額を信じて「…安く売ってしまった」と契約後に後悔する人も多いです。

狭小住宅高く売れないと最初から決めつけずに、必ず「複数社の査定価格を比較」して、高く売却できる可能性を知りましょう。

カエデ②

でも複数社なんて…
よく考えれば面倒ね…

レオ教授レオ教授

それなら「不動産一括査定」を利用するといいじゃろう!

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    →たった1回の入力でまとめて送信できる
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    →スマホがあれば1~2分で依頼が完了する
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それに、まとめて査定したからといって必ず売却する必要はなく、気軽に使えるのも一括査定の魅力です。

レオ教授レオ教授

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そこでここからは、駅近狭小住宅を高く売りたいあなたに、業界17年のプロおすすめの一括査定サイトを「BEST5」に厳選して紹介します。

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駅近狭小住宅の売却におすすめ一括査定BEST5
駅近狭小住宅を高く売りたいあなたに、おすすめの「不動産一括査定サイト」をランキング形式で紹介します。

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レオ教授レオ教授

では、駅近狭小住宅の売却におすすめ第1位から紹介するぞ!

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【第2位】すまいValue

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査定地域・首都圏:東京・神奈川・埼玉・千葉
・関西圏:大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良
・中部地方:愛知・三重
・北海道地方:北海道(札幌地域)
・東北地方:宮城(仙台地域)
・中国地方:広島・岡山
・九州地方:福岡
※いずれも地方を除く市街地のみ
登録社数約900店舗 ※大手6社合計
運営開始2016年~
運営会社三井不動産リアルティ(株)・住友不動産販売(株)・東急リバブル(株)・野村不動産ソリューションズ(株)・三菱地所ハウスネット(株)・小田急不動産(株) ※上場企業、他
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以上、駅近狭小住宅の売却におすすめ第2位でした。

【第3位】HOME4U(ホームフォーユー)

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査定地域日本全国(47都道府県)
登録社数約1,800店舗
運営開始2001年~
運営会社(株)NTTデータ・スマートソーシング
※上場企業グループ
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以上、駅近狭小住宅の売却におすすめ第3位でした。

【第4位】ライフルホームズ(LIFULL HOME’S)

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査定地域日本全国(47都道府県)
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運営開始2008年~
運営会社(株)LIFULL ※上場企業
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以上、駅近狭小住宅の売却におすすめ第4位でした。

【第5位】イエウール

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運営開始2014年~
運営会社(株)Speee ※上場企業

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以上、駅近狭小住宅の売却におすすめ第5位でした。

レオ教授レオ教授

続けて、おすすめの利用手順の解説じゃ!

駅近の狭小住宅を高く売却!
不動産一括査定サイトのおすすめ利用手順

駅近の狭小住宅を高く売却!不動産一括査定サイトのおすすめ利用手順

駅近の狭小住宅を高く売却したいあなたへ、不動産一括査定サイトの「おすすめ利用手順」を解説します。

おすすめ利用手順

  1. 4~8社に簡易査定を依頼 ※複数サイト併用
  2. 上位2~3社に訪問査定を依頼
  3. 最も信頼できる「1社」に売却依頼

手順1.4~8社に簡易査定を依頼 ※複数サイト併用

まずは現地確認のない「簡易査定(机上査定)」で、4~8社を目安に多くの査定価格を比較し、駅近の狭小住宅を高く評価する不動産会社をしっかり洗い出します。

2~3つの一括査定サイトを併用すれば、より多くの査定結果を取り寄せることができます。

簡易査定(机上査定)とは?
所在・面積等の入力情報、周辺の取引事例などのデータのみで概算価格がわかる査定。

スーモ売却すまいValueHOME4Uでは「簡易査定」の選択項目あり。ライフルホームズイエウールでは選択項目がないため「簡易査定希望」の記載や連絡が必要です。
査定価格に満足できない場合は、この手順1で終えてもOKです。

手順2.上位2~3社に訪問査定を依頼

簡易査定の価格上位2~3社を目安に「訪問査定」を依頼して、正確な査定価格や対応等を比較します。

くれぐれも、駅近の狭小住宅が査定価格で売れるかは「不動産会社の売却活動」次第です。

査定価格だけに目を奪われず、「実家の売却を安心して任せられるか?」を対応の良し悪し等から総合的に判断しましょう。

訪問査定とは?
簡易査定の情報に加え、実際に不動産会社が現地確認を行なうことで正確な価格がわかる査定。

査定価格や対応等に満足できない場合は、この手順2で終えてもOKです。

手順3.最も信頼できる「1社」に売却依頼

訪問査定を通して、最も信頼できる「1社」に駅近の狭小住宅の売却を依頼します。

売却に向けての質問や相談等を重ねながら、慎重に選択しましょう。


レオ教授レオ教授

おすすめ利用手順は以上じゃ!
改めて、比較表を載せておくぞ!

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スーモ売却すまいValueHOME4Uライフルホームズイエウール
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以上、駅近の狭小住宅を高く売却したいあなたに、おすすめの不動産一括査定サイトを詳しく紹介しました。

よく一緒に読まれる人気記事
業界17年のプロが選ぶおすすめ不動産一括査定サイトの総合ランキングは、以下の記事にまとめています。
駅近狭小住宅の売却にあたり気になる人は、合わせてチェックしてみて下さい。

【2022年最新】不動産一括査定12サイトおすすめランキング-業界17年プロ比較-

では、駅近の狭小住宅はどんな人に向けて売却できるのでしょうか?

本当に売れない?
駅近の狭小住宅を売却できる人の特徴[4選]

駅近の狭小住宅が一部では売れないと言われる一方で、売却できる人の特徴は以下4つです。

1.予算を抑えて駅近で買いたい人

『算を抑えて駅近で買いたい人』は、駅近狭小住宅を売却できる人の特徴の1つです。

駅近は土地の坪単価が比較的高いため、まとまった土地の住宅では予算が届かない人が多いからです。

その点、狭小住宅なら駅近でも予算内におさまる人が多く、早期に売却しやすいです。

2.駅近の利便性が高い立地に住みたい人

『駅近の利便性が高い立地に住みたい人』は、駅近狭小住宅を売却できる人の特徴の1つです。

建物の特徴がネックとはいえ、通勤や通学、他の駅へのアクセスなど、交通利便性に魅力を感じる人はやはり多いからです。

リョウヘイ

駅までバスやバイク、自転車を使うのは大変ですもんね

ただし、駅の人気or不人気、商業施設の充実度によって売りやすさに大きく差が出ます。

3.資産価値が落ちにくい家を買いたい人

『資産価値が落ちにくい家を買いたい人』は、駅近狭小住宅を売却できる人の特徴の1つです。

一般的に駅近の土地は、駅から遠い地域に比べて評価が高く、需要が高いからです。

将来売却も考えて購入する人は、価値が落ちにくい駅近を好んで検討します。

4.戸建ての不動産投資で家賃収入を得たい人

『戸建ての不動産投資で家賃収入を得たい人』は、駅近狭小住宅を売却できる人の特徴の1つです。

不動産投資において駅近は入居率が高く、狭小住宅で安く買えるなら収益性が見込めるからです。

単身や2人家族は駅近の賃貸戸建てや賃貸マンションに住む傾向が強いので、あえて狭小住宅を購入する不動産投資家にも注目を集めるでしょう。


以上、駅近の狭小住宅が一部では売れないと言われる一方で、売却しやすい特徴を解説しました。

つまり、これらの買い手を主なターゲットにすれば、駅近の狭小住宅が売れない原因をカバーしてうまく売却できるはずです。

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売れないのはイヤ!
駅近の狭小住宅を賢く売却する手順[1~5]

駅近の狭小住宅を賢く売却する手順は以下の5つです。

業界17年の経験から言えば、売却成功の8割は「手順1.複数の不動産会社へ査定依頼する」と「手順2.売却を任せる不動産会社を決定する」にかかっています。

特に「手順1・手順2」をしっかり進めれば、売れない状況に悩むことが少なくなるはずです。

レオ教授レオ教授

つまり、駅近狭小住宅の売却では「不動産会社選び」が最重要じゃ!

手順1.複数の不動産会社へ査定依頼する

『複数の不動産会社へ査定依頼する』は、駅近の狭小住宅を賢く売却する最初の手順です。

リョウヘイ

なぜ複数社なんですか?

各不動産会社で査定額や対応等が異なるため、1~2社では充分な比較ができないからです。

実際に複数社へ査定依頼する際、1社1社探して電話する方法も間違いではありませんがとても面倒です。

今は「スーモ売却査定」など無料の一括査定があるので、迷わず使って効率的に進めましょう。

記事の前半で「駅近狭小住宅を高く売りたい人におすすめ一括査定BEST5[2022年版]」を紹介していますので、合わせてチェックしてみて下さい。

手順2.売却を任せる不動産会社を決定する

『売却を任せる不動産会社を決定する』は、駅近の狭小住宅を賢く売却する2番目の手順です。

手順1で得た査定額、各不動産会社の売却力の両方を比較し、最も高く駅近狭小住宅の売却を期待できる「1社」と媒介契約を結びましょう。

レオ教授レオ教授

媒介契約とは不動産会社に売却活動を依頼する手続きじゃ!

注意点は、査定額の高いor低いだけで不動産会社を決めないこと。

査定額はあくまで売却可能価格であり、駅近の狭小住宅が査定額通りに売れるかは不動産会社の「売却力」次第だからです。

ちなみに、売却活動も複数社に任せて競争させる意見もありますが、競争力が働くのは人気立地かつ高額物件の時だけです。

業界17年の経験上、売却は1社に絞った方が不動産会社に責任感が生まれ、駅近狭小住宅の積極的な売却活動を期待できると思います。

レオ教授レオ教授

「査定依頼は複数社→売却活動は1社に絞る」がおすすめじゃ!

手順3.売却活動を進めて買主を見つける

『売却活動を進めて買主を見つける』は、駅近の狭小住宅を賢く売却する3番目の手順です。

不動産会社が広告活動や紹介活動を行ない、見込み客からの資料請求や内覧予約を取り付けます。

買主が見つかる目安は3ヶ月前後が平均的です。

レオ教授レオ教授

立地や特徴によっては、1~2ヶ月で売れることもあるぞ!

駅近の狭小住宅の売却活動にあたり、居住中の場合は内覧予約の入りやすい土日祝はできる限り在宅することをおすすめします。

誰も住んでいない場合は、不動産会社に住宅の鍵を預けるか、都度立ち会うなどして対応しましょう。

手順4.狭小住宅の買主と売買契約を締結する

『狭小住宅の買主と売買契約を締結する』は、駅近の狭小住宅を賢く売却する4番目の手順です。

購入希望の買主へ正式に売却する手続きになります。

レオ教授レオ教授

書類作成から進行まで不動産会社主導じゃ!
特別手間に感じることはないぞ!

「不動産会社で顔合わせ→重要事項説明&売買契約書の読み合わせ→各書面に署名捺印→手付金の受領」の流れを経て、正式に駅近の狭小住宅の売買契約を締結します。

買主の住宅ローン審査が通過すれば、引き渡し準備を進めます。

手順5.売却代金受領と引き渡しを同時に行なう

『売却代金受領と引き渡しを同時に行なう』は、駅近の狭小住宅を賢く売却する最後の手順です。

レオ教授レオ教授

手順4の売買契約から1~2ヶ月後が目安じゃ!

引き渡し作業は売却する狭小住宅の現地ではなく、通常は買主が住宅ローンを申し込んだ金融機関で行ないます。

売主買主・不動産会社・司法書士が一同に集まり、駅近狭小住宅の所有権移転に必要な手続きを進めます。

書類内容などに問題がなければ、売却代金の受領と鍵の引き渡し、各種諸費用を支払って、駅近狭小住宅の売却手続きは無事に完了です。


以上、駅近の狭小住宅を賢く売却する手順を解説しました。

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今すでに駅近狭小住宅が売れない…
不動産会社を変更すべき状況[3つ]

今すでに駅近狭小住宅が売れない状況に悩んでいて、現在下記の3項目に全て当てはまるなら「不動産会社の変更」をおすすめします。

  • 6ヶ月以上売れない状況が続いている
  • 不動産会社から状況改善の提案がない
  • 直近2週間以内で買い手の内覧がない

「直近2週間以内で買い手の内覧がない」については、パッと見て帰る参考見学を除き、10分以上の時間をかけた具体的な内覧が対象です。

現在の状況が上記3項目全てに当てはまる場合、今の不動産会社では「もう打つ手なし」なのでしょう。

このまま駅近狭小住宅の売却活動を続けたとして、この先も売れない可能性大です。

レオ教授レオ教授

スパッと切り替えた方がいいじゃろうな!

駅近の狭小住宅が売れない状況を繰り返さないためには「複数社を比較して信頼できる1社に変更する」ことが大事です。

比較にあたっては、記事前半の『駅近狭小住宅を高く売りたい人におすすめ一括査定BEST5[2022年版]』を使って、できるだけ多くの不動産会社と接点をもちましょう。

駅近の狭小住宅を売却する時の注意点[2つ]

駅近の狭小住宅を売却する時の注意点は以下の2つです。

1.人気な駅近は安く売り出さない

『人気な駅近は安く売り出さない』は、駅近の狭小住宅を売却する時の注意点です。

相場以上の価格で売れることも充分あるからです。

特に周囲に競合物件がない場合は、グッと高めに売り出しても売却できることが多々あります。

例えば、売り出しから1ヶ月程度高めに出してみて、

  • 反応が良く売れる見込みありなら価格維持
  • 反応が悪く売れないなら価格を下げる

など、買い手の様子を見て売却活動を進める方法がおすすめです。

2.よく見せるリフォームはしない

『よく見せるリフォームはしない』は、駅近の狭小住宅を売却する時の注意点です。

売り出し価格が上がる他、リフォーム内容が買い手に合うかわからないからです。

例えば、駅近であれば店舗付き住宅などの需要もあります。

自由にリフォームしたい買い手を逃して売れない場合もあるので、安易なリフォームは避けるべきです。

レオ教授レオ教授

よく見せるリフォームの話じゃ!
故障や不具合のリフォームはやるべきじゃぞ!


以上、駅近の狭小住宅を売却する時の注意点を解説しました。

最後に、長期で売れない駅近狭小住宅の特徴についてあげておきます。

長期で売れない駅近狭小住宅の特徴[3つ]

長期で売れない駅近狭小住宅の特徴は以下の3つです。

上記の特徴に該当する場合は、売却力の高い不動産会社を比較して慎重に選び、うまく売却活動を進めてもらいましょう。

1.2DK以下の間取り

『2DK以下の間取り』は、長期で売れない駅近狭小住宅の特徴の1つです。

3人家族では狭く、売却ターゲットが限定されるからです。

単身や2人家族が主な購入層になりますが、全体的に数が少なく、賃貸に流れる傾向にもあるので、最寄り駅によっては長期で売れない場合も多いです。

2.再建築不可

『再建築不可』は、長期で売れない駅近狭小住宅の特徴の1つです。

建築基準法上、将来に渡って建て替えができないからです。

駅近には狭い路地に立ち並ぶ狭小住宅が多く、その道路条件から行政が建築を認めていない場合もあります。

レオ教授レオ教授

土地の資産価値も低いんじゃ

原則、今の建物をリフォームや修繕して維持していく他ないので、長期で売れない場合も多いでしょう。

3.駅周辺の治安が悪い

『駅周辺の治安が悪い』は、長期で売れない駅近狭小住宅の特徴の1つです。

治安や環境の悪さは住宅購入を避ける代表的な理由だからです。

駅近に娯楽施設が多い場合は、居住にあたり気にする人も多いでしょう。


以上、長期で売れない駅近狭小住宅の特徴を解説しました。

くれぐれも上記の特徴に該当する場合は、売却力の高い不動産会社を慎重に選んで進めましょう。

その他、売れない家の特徴が気になる人は以下の記事が参考になります。

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まとめ

今回の不動産とーくは『駅近の狭小住宅は売れない?原因は?狭小住宅でも高く売却する方法』と題して、下記の項目を解説しました。

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一部で「駅近の狭小住宅は売れない」という噂だけが一人歩きしています。

実際のところ「売れるor売れない」の判断は建物の特徴だけで決まるものありません。

噂を鵜呑みにして安く売り出せば必ず後悔します。

安易に進めることなく、査定額や不動産会社をしっかり比較して、納得の金額で売却を進めてみて下さいね。

以上『駅近の狭小住宅は売れない?原因は?狭小住宅でも高く売却する方法』でした。