把握してる?売れるマンションの条件&売れないマンションの特徴

「売れるマンションの条件って何だろう?」
「売れないマンションの特徴に当てはまっていたらどうしよう…」

立地や間取り、築年数や階数など、同じ特徴のマンションは1つとしてありません。

あなたのマンションは「売れるor売れない」どちら条件や特徴に多く当てはまっているでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

「売れるor売れない」、いや~自分のマンションは「売れる」方であってほしいですね

レオ教授レオ教授

そうじゃな
条件や特徴をたくさんあげるから、自分のマンションに当てはめて考えてくれい!
よし目次じゃ!

今回の不動産とーく『把握してる?売れるマンションの条件&売れないマンションの特徴』では、不動産業界15年の知識と経験にもとづき、信頼性の高いコンテンツ提供を心掛けています。

この記事を読めば、あなたのマンションが「売れる条件を満たしているのか?」もしくは「売れない特徴をもっていないか」を把握し、その結果「売却しやすいかどうか」を事前に判断することができます。

ぜひ最後までお付き合いください!

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売れるマンションの条件[全10選]

売れるマンションの条件
まずは、「売れるマンションの条件」をいくつ満たしているのか確認しましょう。
以下10この条件を解説していきます。

  1. 人気な立地
  2. 最寄り駅まで徒歩10分以内
  3. 3LDK以上の間取り
  4. バルコニーからの眺望がいい
  5. 高層階
  6. 管理会社がしっかりしている
  7. 日当たりがいい
  8. 大型ショッピングモールが近い
  9. セキュリティが高い
  10. 管理費・修繕積立金が抑えられている

1.人気な立地

『人気な立地』にあることは、売れるマンションの条件の1つです。

理由は言うまでもありませんね。
その立地に住みたい人が多いからです。


  • 主要な駅から近く利便性が高い
  • 人気の学校区で教育環境が良い
  • 高級住宅街として有名なエリア
  • 買い物施設が多く生活しやすい

などの良い条件がそろうマンションは、売りに出せばすぐに買主が見つかることが一般的です。

ちなみに、「高く」売れるマンションの大半は人気な立地にあります。
なかなか売りに出ないため、ライバル物件が少なく希少性が高い特徴があるわけです。

よって、『人気な立地』にあることは、売れるマンションの条件になります。

2.最寄り駅まで徒歩10分以内

『最寄り駅まで徒歩10分以内』は、売れるマンションの条件の1つです。

マンション選びでは、新築中古とわず「交通アクセスが良い」条件を重視する人が多いからです。

また、駅周辺はスーパーやドラッグストア、飲食店、商業施設などが充実しています。
便利で快適な生活を送るために、駅まで徒歩圏内、それも10分以内が目安になりますね。

レオ教授レオ教授

通勤や通学にも便利じゃからの~

生徒:カエデ生徒:カエデ

10分を超えると雨の日とかつらいもんね

マンションの最寄り駅が人気の駅や鉄道路線なら、なおさら良い条件で売れる可能性大です。

よって、『最寄り駅まで徒歩10分以内』は、売れるマンションの条件の1つと考えられています。

3.3LDK以上の間取り

『3LDK以上の間取り』は、売れるマンションの条件の1つです。
マンションの購入層は、3~4人家族のファミリー層が多いことが理由になります。

一方、1LDKや2LDKの間取りでは、部屋数が少ない、手狭なことを理由に、特に子育て世代のファミリー層には敬遠されます。
結果、売りにくいですね。

買主の年齢層や価値観に個人差はありますが、専有面積70㎡〜80㎡程度の3LDK〜4LDKなら、売れるマンションの広さ&間取りと考えていいでしょう。

レオ教授レオ教授

部屋が「多すぎる」「広すぎる」のは逆に問題じゃ
価格が高くなり、逆に売れないことも多いぞ

よって、『3LDK以上の間取り』は、売れるマンションの条件の1つになります。

4.バルコニーからの眺望がいい

『バルコニーからの眺望がいい』ことは、売れるマンションの条件です。
この条件も言うまでもありませんね。


  • バルコニーから市街地を一望したい
  • 素敵な夜景を見ながら夕食を食べたい
  • 家から見える景色を友達に自慢したい

マンション最大のメリットの1つである「眺望」を好む人は多いものです。
一戸建てや低層階のマンションでは、眺望の魅力を味わうのは難しいですからね。

レオ教授レオ教授

「一戸建てorマンション」を迷った時、眺望を決め手にマンションを選択する人も多いんじゃ

眺望が良いマンションの多くは、周囲の家より高い位置にあることが多いです。
そのため、プライバシーが守られる点もメリットですね。

また、眺望が良いマンションは希少性が高いことも多く、周囲より高値で売れる可能性も充分あります。

よって、『バルコニーからの眺望がいい』ことは、売れるマンションの条件になります。

実際の売却活動では、快晴時の眺望写真を複数枚Webページに掲載します。
眺望の良さを買主にアピールできれば、うまく売れることも多いでしょう。

5.高層階

『高層階』にある部屋は、売れるマンションの条件の1つです。

マンションの高層階は、下記のメリットがあります。


  • 風通しがいい
  • 日当たりがいい
  • 景色がいい
  • プライバシーが守られる
  • 水害リスクが低い

マンションは「低層階に住んでも意味がない」と考える人が実は多いものです。

実際、20階〜30階建以上の新築タワーマンションでは、価格が高くても高層階の角部屋から売れていくのはよくある話です。

レオ教授レオ教授

ステータスを求めての購入じゃな

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

高層マンションでの生活には憧れますね

よって、『高層階』にある部屋は、売れるマンションの条件です。

6.管理会社がしっかりしている

『管理会社がしっかりしている』ことは、売れるマンションの条件です。

「マンションは管理を買え」という格言があるように、マンションの快適性は「管理会社」の質に左右されるからです。


  • マンションのエントランスがいつも汚い
  • 共用部分の設備が壊れているのに対応が遅い
  • 管理人から挨拶が一切なく不愛想

レオ教授レオ教授

立地が良くても、こんなマンションに住みたいかの~?

生徒:カエデ生徒:カエデ

…正直イヤね
こんなマンション、素人でも売れないってわかるわ

管理会社がしっかりしているマンションでは、敷地内の隅々まで管理が行き届いています。
入居者の満足度も高く、10年後〜20年後の資産価値も維持しやすいと言えます。

それだけ管理会社の役割は大きいということです。

売却を任される不動産会社視点で言うと、優れた大手の管理会社はそれだけでアピールポイントになります。

よって、『管理会社がしっかりしている』ことは、売れるマンションの大きな条件になります。

7.日当たりがいい

『日当たりがいい』ことは、売れるマンションの条件になります。
マンションだけでなく、一戸建てでも同じことが言えますね。

「リビング・バルコニー側」での過ごし方を重視する人は多く、日中明るい時間が長く続く南向きは特に人気です。

反対に、日当たりが悪いマンションは、


  • 昼間でも暗い
  • 湿気が溜まりやすい
  • 洗濯物の乾きも遅い

などのデメリットが目立ち、人気がなく売れないことが多いです。

レオ教授レオ教授

バルコニーの各方角の特徴ついて、おさえておこうかの~

バルコニー向き特徴
南向きリビング側が長い時間明るい。北側にある部屋は日当たりが悪い。
東向き午前中にリビング側、午後は西側の部屋に日が入る。午後のリビング側が暗い。
西向き午前中は東側の部屋、午後は西側のリビングに日が入る。西日の日差しが強い。
北向き南側の部屋には長い時間日が入る。リビング側はほぼ1日中暗い。

周辺に高い建物がなく、日当たりの良いことはマンションの魅力を大きく引き出してくれます。

よって、『日当たりがいい』ことは売れるマンションの条件です。

8.大型ショッピングモールが近い

『大型ショッピングモールが近い』ことは、売れるマンションの1つの条件です。

近くに大型ショッピングモールがあると、


  • 買い物が便利
  • フードコートや飲食店で外食を楽しめる
  • 子供が遊べる施設が充実
  • イベントを楽しめる
  • 休日に映画を楽しめる

夫婦2人はもちろん、家族のお出かけスポットとしても便利です。

快適で便利な生活が期待できるため、イオンモール、ららぽーとなど大型ショッピングモールが近いと高く売れることも多々あります。

よって、『大型ショッピングモールが近い』ことは、売れるマンションの条件になりますね。

9.セキュリティが高い

『セキュリティが高い』ことも、売れるマンションの条件に当てはまります。

子育て中のファミリーはもちろん、共働き夫婦や高齢者夫婦、女性の単身者など、あらゆる層が「安心・安全に暮らせる」マンションを望んでいるからです。


  • オートロック
  • 防犯カメラ
  • ディンプルキー
  • 常駐する管理人

など、セキュリティ対策が充実しているマンションは一般的に売れます。
犯罪リスクが減り、住人は安心して生活できますからね。

レオ教授レオ教授

一戸建てよりセキュリティが高い理由で、マンションを選ぶ人も少なくないぞ

よって、『セキュリティが高い』ことは、売れるマンションの条件の1つです。

10.管理費・修繕積立金が抑えられている

『管理費・修繕積立金が抑えられている』ことは、売れるマンションの条件です。

管理費や修繕積立金が高すぎると、住宅ローンや駐車場代に加え、毎月の支払いが大きな負担になるからです。

築年数が古いマンションは、一般的に管理費や修繕積立金が高くなるケースが多い印象です。
品質の低下による災害対策の不安や、修繕計画の精度が低いなどが原因と言えます。

ただし、どのマンションにおいても管理費や修繕積立金が安すぎることは問題です。
買主から管理状態の手抜きや将来の修繕計画の質を疑われるからです。

レオ教授レオ教授

周辺マンションと比較して、抑えられているかつ適正かどうかじゃな

高すぎず、安すぎず、『管理費・修繕積立金が抑えられている』ことは、売れるマンションの条件になります。


以上、売れるマンションの条件を解説してきました。
あなたのマンションは、いくつの条件を満たしていましたか?

  1. 人気な立地
  2. 最寄り駅まで徒歩10分以内
  3. 3LDK以上の間取り
  4. バルコニーからの眺望がいい
  5. 高層階
  6. 管理会社がしっかりしている
  7. 日当たりがいい
  8. 大型ショッピングモールが近い
  9. セキュリティが高い
  10. 管理費・修繕積立金が抑えられている
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つづいては、反対に売れないマンションの特徴について解説します。

売れないマンションの特徴[全14選]←5つ以上当てはまると深刻…

売れないマンションの特徴
売れないマンションの特徴」については、まず既に解説した「売れるマンションの条件」の逆がそれにあたります。

売れるマンションの条件と売れないマンションの特徴を対比した表で確認してみて下さい。

売れるマンションの条件売れないマンションの特徴
  1. 人気な立地
  2. 最寄り駅まで徒歩10分以内
  3. 3LDK以上の間取り
  4. バルコニーからの眺望がいい
  5. 高層階
  6. 管理会社がしっかりしている
  7. 日当たりがいい
  8. 大型ショッピングモールが近い
  9. セキュリティが高い
  10. 管理費・修繕積立金が抑えられている
  1. 不人気な立地
  2. 最寄り駅まで遠い
  3. 2LDK以下の間取り
  4. バルコニーからの眺望が悪い
  5. 低層階
  6. 管理会社が頼りない
  7. 日当たりが悪い
  8. 買い物施設がない
  9. セキュリティが低い
  10. 管理費・修繕積立金が高い

上記に加えて、売れないマンションの特徴をさらに掘り下げると下記4つの特徴にも注目したいところです。

売れないマンションの特徴+4選

  1. 大通りに面した低層階
  2. 旧耐震基準の時期に建てられている
  3. 自主管理(住人に高齢者が多い場合は特に)
  4. 同じマンション内に売物件が多過ぎる

計14選全体を通して「5つ以上」当てはまると、売却には苦戦を強いられるでしょう。
価格設定や売却方法について、不動産会社とじっくり相談して進めたいところですね。

11.大通りに面した低層階

『大通りに面した低層階』は、売れないマンションの特徴です。

大通りは1日中交通量が多く、騒音と排気ガスの影響があるからです。

大通りは一般車両だけでなく、トラックや救急車両も頻繁に通ります。
毎日のように騒音と排気ガスに悩まされることが考えられます。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

排気ガスで、洗濯物もろくに干せませんね

さらに、大通り+低層階は特に売れないでしょう。
騒音と排気ガスの影響が特にひどく、マンション特有の眺望や日当たりが期待できないからです。

よって、『大通りに面した低層階』は、売れないマンションの特徴になります。

あなたが所有するマンションが大通りに面した低層階の場合は、売却方法について不動産会社とじっくり相談するようにしましょう。

12.旧耐震基準の時期に建てられている

『旧耐震基準の時期に建てられている』ことは、売れないマンションの特徴です。

旧耐震基準で建てられたマンションは、耐震性への不安はもちろん、築年数も古いからです。

耐震基準は「旧耐震基準」「新耐震基準」の2種類。
1981年6月の建築基準法改正を境に、前者と後者に分けられます。

注目すべきは、その名の通り耐震性です。

旧耐震基準震度5程度の地震で建物が倒壊しない構造
新耐震基準震度6強〜7程度の地震で建物が倒壊しない構造

地震が多い日本では、マイホーム購入に耐震性を重視する人が多いですからね。

よって、新耐震基準と比べて地震の災害リスクが高いことから、『旧耐震基準の時期に建てられている』ことは、売れないマンションの特徴になるわけです。

13.自主管理(住人に高齢者が多い場合は特に)

『自主管理』の管理形態は、売れないマンションの特徴です。(住人に高齢者が多い場合は特に)

自主管理とは、マンションの管理業務をプロの業者に委託せず、住人達自らがおこなう管理方法です。

確かに、業者に委託しないため管理コストが安いことはメリットです。
ただ、知識が乏しい住人がおこなう維持管理では、建物の劣化の早め、資産価値の低下を問題視せざるを得ません。

生徒:カエデ生徒:カエデ

自主管理のマンションってあまり見ないけど今もあるの?

レオ教授レオ教授

うむ
築年数の古いマンションにはまだまだあるんじゃ

管理業務は清掃や点検、修繕など多岐にわたり、肉体的・精神的な負担は大きいです。

マンション住人に高齢者が多ければ、将来に渡り必要な管理が行われない可能性も考えられるわけです。
多くの買主が敬遠するのは当然のことと言えます。

一般的に、現在のマンション管理は管理会社へ委託が主流です。

よって、『自主管理』のマンションは、入居後の大変さやトラブルの懸念があるため、売れないマンションの特徴になります。
住人に高齢者が多い場合は特にです。

14.同じマンション内に売物件が多過ぎる

『同じマンション内に売物件が多過ぎる』ことは、売れないマンションの特徴です。

同じマンションでいくつも物件が売られていると、あなたはどう感じますか?

「何か問題があるマンションなのでは?」
「このマンションって人気ないんじゃ?」

など、買主の不信感につながります。

また、同じマンションで売物件が多過ぎると、差別化が難しくなります。
売り出し価格もある程度揃える必要があり、結構売りづらいでしょう。

同じマンション内で、同時期に2〜3件ならよく見られます。
しかし、総戸数が少ないのに5〜6つ以上も売りに出ていると、買主の購買意欲を欠く原因にもなりかねません。

よって、『同じマンション内に売物件が多過ぎる』ことは、売れないマンションの特徴になります。

レオ教授レオ教授

一時的に多過ぎるだけであれば、売却のタイミングをずらすことじゃ
不動産会社と応相談じゃな


以上、売れないマンションの特徴について解説しました。
あなたのマンションにもいくつか当てはまりましたか?

売れるマンションの条件売れないマンションの特徴
  1. 人気な立地
  2. 最寄り駅まで徒歩10分以内
  3. 3LDK以上の間取り
  4. バルコニーからの眺望がいい
  5. 高層階
  6. 管理会社がしっかりしている
  7. 日当たりがいい
  8. 大型ショッピングモールが近い
  9. セキュリティが高い
  10. 管理費・修繕積立金が抑えられている
  1. 不人気な立地
  2. 最寄り駅まで遠い
  3. 2LDK以下の間取り
  4. バルコニーからの眺望が悪い
  5. 低層階
  6. 管理会社が頼りない
  7. 日当たりが悪い
  8. 買い物施設がない
  9. セキュリティが低い
  10. 管理費・修繕積立金が高い
  11. 大通りに面した低層階
  12. 旧耐震基準の時期に建てられている
  13. 自主管理(住人に高齢者が多い場合は特に)
  14. 同じマンション内に売物件が多過ぎる

売れるマンションの条件をいくつ満たしているか?
売れないマンションの特徴をいくつ持っているか?

この2点を総合的に判断し、不動産会社の査定に備えたいですね。

最後に注意点が1つ。
売れるマンションの条件が揃っていても、安心してはいけません。

条件が良くても売れないケースが1つだけあります。
そのケースについて解説していきます。

[失敗者続出]売れるマンションが売れないマンションに早変わりするケースとは?

売れるマンションでもなかなか売れない
結論を言うと「不動産会社&営業マン選び」に失敗したケースです。

「不動産会社&営業マン選び」の失敗は、売れる条件を満たしたマンションを「売れないマンション」に早変わりさせます。

マンション売却成功の約8割は「不動産会社&営業マン」選びで決まるからです。

本サイトの別ページ『家を高く売りたい人必見!売却歴15年のプロが家を高く売る方法を徹底ガイド』でも解説している下記の表を確認してみて下さい。

【不動産会社】
任せたい任せたくない
  • 広告活動に積極的
  • 主にネット広告
  • 地域での知名度が高い
  • 経験豊富な営業マンが多い
  • 交通アクセスの良い店舗
  • 綺麗な外観&内装の店舗
  • 広告活動に消極的(予算上)
  • 主に紙面広告(ネット知識にうとい)
  • 地域での知名度が低い
  • 経験の浅い営業マンが多い
  • 交通アクセスの悪い店舗
  • 汚い外観&内装の店舗
【営業マン】
任せたい任せたくない
  • 5年以上の売却経験
  • 地域をよく知っている
  • 清潔感のある第一印象
  • 聞き上手
  • 熱心かつ誠実
  • 対応が早い
  • 笑顔が素敵
  • 新人または売却経験が浅い
  • 地域をあまり知らない(転勤したばかり等)
  • 不潔な第一印象
  • 話が一方的
  • 事務的
  • 対応が遅い
  • 常に固い表情
レオ教授レオ教授

どうじゃ?
右側の特徴をもった不動産会社と営業マンには任せたくないじゃろ

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

…たしかに
売れるマンションも途端に売れない理由が想像できます

また、任せたい不動産会社と判断できても、各社には下記のような特徴があります。


  • マンション売却の実績が多い
  • 新築一戸建て売却の実績が多い
  • 売却より賃貸が実績の方が多い

あなたのマンションを高く&早く売却するには「マンション売却の実績が多い不動産会社」に任せるべきなのは言うまでもありませんね。

生徒:カエデ生徒:カエデ

「マンション売却の実績が多い不動産会社」を探すにはどうしたらいいの?

レオ教授レオ教授

最低でも3社以上の不動産会社に査定依頼を出して比較することじゃ

各社の査定結果を通して、

  • 任せたい不動産会社かどうか
  • 信頼できる営業マンかどうか
  • マンション売却の実績が多いか

以上の特徴を判断することが大切です。

3社以上の不動産会社に査定依頼する時は「不動産一括査定」の利用がおすすめです。
マンション売却に特化した「不動産一括査定」のリンクを貼っておきます。(無料)

重要なのでもう一度言うと、
マンション売却成功の約8割は「不動産会社&営業マン」選びで決まります。

売れる条件を満たしたマンションを「早く・高く」売却するために
売れない特徴をもったマンションでも納得の価格で売却するために

不動産会社&営業マン選びは、慎重に比較して進めましょう。

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まとめ

今回の不動産とーく『把握してる?売れるマンションの条件&売れないマンションの特徴』のまとめです。

レオ教授レオ教授

お役に立てたかの〜?

本記事で解説したこと

  • 売れるマンションの条件[全10選]
  • 売れないマンションの特徴[全14選]
  • 売れるマンションが売れないマンションに変わるケース

あなたのマンション売却の成功を応援しています。

以上、『把握してる?売れるマンションの条件&売れないマンションの特徴』でした。

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