中古マンションの売値と買値の差額は?購入5年で売却なら何割減?

買って5年程度でマンションを売却する場合、

「当時の買値から何割くらい下がるの?」
「売値と買値の差額はどの程度生まれるの?」

あなたも疑問に感じていませんか?

結論はやはり「マンションによります」
買値の何割で売れるかは、特に立地に占める割合が大きいからです。

でも、マンションによるとはいえ、売値と買値の差額の大小は一般的にどのように考えるのでしょうか?

この記事では、不動産業界18年のプロが『中古マンションの売値と買値の差額は?購入5年で売却なら何割減?』と題して徹底解説します。

最後まで読めば、中古マンションの売値と買値の関連について詳しく知ることができ、実際にマンション売却を進める上で役立つ知識が得られるはずです!

※記事内では5年で売却する場合を想定します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界18年。累計3,000人以上の売却・購入・住み替え等をサポート。不動産コンサルティングを行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。当ブログ累計PV116万超。記事数130超。 ≫運営者情報
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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5年住んだ中古マンションの売値と買値の差額はどう考える?

5年住んだ中古マンションの売値と買値の差額はどう考える?
改めて、仮に5年住んだマンションを売却する場合、売値と買値の差額がどの程度になるかは「マンションによります」

中古マンションの値動きは立地に占める割合が大きく、

  • 立地が良ければ→売値と買値の差額は小さい
  • 立地が悪ければ→売値と買値の差額は大きい

一般的にはこう考えます。

築年数が5年経過したことによる資産価値の低下は、立地により支えられるイメージです。

立地が良ければ、仮に買値3,000万円で購入したマンションが売値3,000万円で売れることも現実的にあります。

一方、立地が悪ければ、5年で売値2,000万円近くまで落ち込むこともあるでしょう。

当時購入したマンションは中古?新築?

次に、当時購入したマンションが、

  • 中古なら→売値と買値の差額は小さい
  • 新築なら→売値と買値の差額は大きい

こう考えます。

マチ

なぜ買った時が新築なら差額が大きくなるんですか?

レオ教授レオ教授

新築プレミアムなどがあるからじゃ

新築プレミアムとは、中古にはない「新築」による快適性などの付加価値を上乗せした価格です。

また、新築には不動産会社の利益や経費なども上乗せされており、マンションによっては大きな売却損が生まれることもあるわけです。

売値が買値の何割下がるかはマンションによりますが、一般的には鍵を開けて入居した瞬間に「2割前後下がる」と言われることが多いです。

レオ教授レオ教授

新築とはいえ購入後に人気が上昇している地域では、差額が小さい場合もあるぞ!

とはいえ、
マンション査定は総合判断

マンション査定は総合判断
不動産会社が行なうマンション査定は、

  • 立地
  • 間取り
  • 内装
  • 築年数
  • 階数と位置
  • バルコニー向き
  • 眺望
  • 日当たり

などを加味し、

  • 同マンション内での売却戸数
  • 周辺の競合マンションの売却戸数

などが現在どのような状況か、需要と供給のバランスも考慮して総合判断を行ないます。

売値と買値の差額は、立地や新築or中古の要因が大きいものの、やはり「マンションによる」が答えになります。

レオ教授レオ教授

査定をせんと、正確にはわからんということじゃ

もし「売値次第では売りたい」と考えているなら、まずは不動産会社へ査定依頼が第一歩になります。

売値が買値を上回る場合も!?マンションは今が売り時?

売値が買値を上回る場合も!?マンションは今が売り時?
マンションを売るからには「できるだけ高く売却したい!」と考える人が大多数ですよね。

近年は、テレビやSNSなどでも売値が買値を上回るケースを目にする機会が増えてきました。

結論から言えば、マンションの売り時はすでに訪れています。

令和6年2月29日、国土交通省が公表した日本全国の不動産価格指数によると、

不動産価格指数 令和5年11月|国土交通省
引用:不動産価格指数 令和5年11月|国土交通省

緑の線で示したマンション(区分所有)の価格は、2013年1月頃からグングン右肩上がりで約1.93倍、いずれ2倍を超える勢いを続けています。※2010年平均=100からの倍率(全国平均)

例えば、2010年には3,500万円で売買されていた同価値のマンションが、約6,755万円(3,500万円×約1.93倍)で売買されているイメージです。※首都圏等の高騰が全国平均を引き上げていると考えられます。

地域需要や購入時期等によるにしても、査定に出せば、予想以上に高値がつく事も多く、立地次第では、買った値段より高く売れることも期待できるでしょう。

レオ教授レオ教授

まさにマンションバブルじゃ!

…がしかし、この好調相場もいつ下落するかわかりません。

仮に、日銀の金融引き締めが入ると、株価の下落と共に不動産価格も下落していくことが考えられます。

「あの時に売っておけば…」と後悔しないためにも、早めに査定額を確認して、あなたのマンションの売値が高額になるタイミングを逃さないことが大事です。

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不動産会社に絞って査定依頼する

レオ教授レオ教授

これが何より大事じゃ!

査定額はあくまで売却予想額であり、実績の少ない会社ではその精度が低く、実際に売れる金額と大きく差が出ることが多いからです。

例えば、4,000万円の査定額に納得して売却を進めたのに、なかなか買い手がつかず、4,000万円→3,800万円→3,600万円→3,400万円…と、どんどん値下げを強いられるケースも少なくないんです。

マチ②

参考にならない査定額を
出されても困りますね…

また、中には、わざと他社より高い査定額を出して気を引こうとする、信頼性の低い会社もゼロではありません。

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どちらか1社選ぶなら、物件情報の拡散力の点で、SRE不動産をおすすめしますが、正直なところ優劣つけがたいです。

各社1~2分あれば査定依頼できるので、もし両方の対応地域に該当するなら、『SRE不動産』と『三井のリハウス』の2社共に査定を出して、実際の査定額や対応、提案等を直に比較してみて下さい。

レオ教授レオ教授

直に比較すれば、よりあなたに
合った方の会社を選べるはずじゃ!

以上、売値が買値を上回る場合もあるマンションの売り時、そして査定依頼時に最も重要なこと、おすすめの信頼できる不動産会社などを解説しました。

※もし紹介した2社の他に、信頼性の高い大手を比較したい場合は、主要大手6社限定で一括査定できる『すまいValue』の利用を検討してみて下さい。 ≫すまいValueの公式サイトを見る

では、実際に売却を進める場合に、マンションの売値はどのように決めるのでしょうか?

中古マンションの売値の決め方は?買値との差額はどのくらい?

中古マンションの売値の決め方は?買値との差額はどのくらい?
中古マンションの売値の決め方は、査定結果を踏まえた上で、同マンション内にある他住戸の「過去の売却事例」「現在の販売価格」を主な指標にします。

当時の買値はあくまで参考価格でしか取り扱いません。
5年前の購入当時と今の売却時では、周辺相場や需要供給のバランスが異なることも多いからです。

よって、マンションの売値を決める上で、買値との差額はどうするか、買値の何割にするかなどはあまり意識する必要はありません。

レオ教授レオ教授

シンプルに、今の市場でいくらで売れるかが全てじゃ!

もし同マンション内の売却事例などが少ない場合は、周辺にある類似の中古マンションを複数ピックアップし、実際の売値の参考にします。

同じマンションや周辺マンションにある過去の売却事例や現在の販売価格などの情報は、不動産会社なら簡単に調べられますので、売却相談時に確認してみるといいでしょう。

経験者に聞く!5年住んだマンションの売値と買値の実際の差額は?

5年住んだマンションの売値と買値の実際の差額は?
すでにマンション売却を経験した人に、売値と買値などについて質問形式で聞いてみました。
質問は以下の通りです。

質問した内容

  • 買って何年で売却した?
  • 売却理由は?
  • 買った時は新築?中古?
  • 当時の買値はいくら?
  • 売値はいくらだった?
  • 経験談

5年住んで売却した経験者に絞っており、早期売却した場合の売値と買値の差額などについて参考にしてみて下さい。

レオ教授レオ教授

よし、紹介していくぞ!

経験談

塚田 誠さん(37歳/福岡県)
30代男性①

買って何年で売却した?
5年
売却理由は?
修繕積立金が値上がりしてきたため
買った時は新築?中古?
中古マンション
当時の買値はいくら?
3,400万円
売値はいくらだった?
3,100万円 ※差額-300万円
経験談
大規模修繕を見据えてか修繕積立金が高くなり売却。
なんとか3,000万円以上で売れてよかったです。
絹山 彩美さん(39歳/大阪府)
30代女性①

買って何年で売却した?
5年
売却理由は?
良い土地が見つかり新築一戸建てに買い替え
買った時は新築?中古?
新築マンション
当時の買値はいくら?
2,800万円
売値はいくらだった?
3,200万円 ※差額+400万円
経験談
新築でしたが相場よりかなり安く買えたため、高く売れることは想定内でした。
ただ、売却後にまだ売値が上がっており、少し売り急いだと後悔しています。
今田 朱莉さん(40歳/東京都)
40代女性①

買って何年で売却した?
5年
売却理由は?
子供が産まれて手狭になったため
買った時は新築?中古?
中古マンション
当時の買値はいくら?
3,120万円
売値はいくらだった?
2,600万円 ※差額-520万円
経験談
売却したのは、夫が独身時代に購入した中古マンションです。
コンパクトな間取りで2人暮らしにはちょうど良かったですが、子供が産まれて手狭になり売却。
ファミリーが多く住む地域でなかなか売れず、5年で買値の2割近くは下がりました。
田中 太郎さん(49歳/東京都)
40代男性①

買って何年で売却した?
5年
売却理由は?
手狭になったため
買った時は新築?中古?
中古マンション
当時の買値はいくら?
5,000万円
売値はいくらだった?
4,800万円 ※差額-200万円
経験談
住宅ローンの残債もあって希望金額は相場より高めに設定しました。
中々買い手がつかず売却まで1年半かかりましたが、長い間待ったかいがありました。
不動産会社の営業マンに感謝です。
※プライバシー保護のため仮名

まとめ

今回の不動産とーくは『中古マンションの売値と買値の差額は?購入5年で売却なら何割減?』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

記事は参考になったかの~?

中古マンションの売値と買値の差額は「5年住んだから何割下がる」など一定の公式はなく、マンションそれぞれです。

差額の大小については、「立地」や「購入時が新築or中古」によるところが大きいと言えるでしょう。

とはいえ、マンション査定は総合判断です。

実際に売却を検討するなら、表面的な情報に惑わされることなく、実際の査定から得られた不動産会社の見解を軸に進めていきましょう。

以上『中古マンションの売値と買値の差額は?購入5年で売却なら何割減?』でした。

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