マンション購入は待って!?管理費と修繕費が上がると老後がヤバイ?

マンション購入は、管理費や修繕費をしっかり考えた上で踏み切るべきです。

「両方あわせて2万円ぐらいだし、なんとかなりそう。」、そう思って購入したとしましょう。

ところが、マンションによっては、管理費と修繕費は上がる可能性があるんです。

特に、収入が年金だけになる老後を想定しておくこと。
管理費や修繕費を安易に考えていると、将来のリスクにつながる可能性があります。

…てことは、老後まで考えるとマンション購入は待った方がいいのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

管理費と修繕費が上がるおそれから、マンションは老後の暮らしに向かないのか?
ここを明らかにしていきましょう!

レオ教授レオ教授

たしかに、一理あるの~
今回の目次は以下の通りじゃ!

それでは、今回の不動産とーく『マンション購入は待って!?管理費と修繕費が上がると老後がヤバイ?』を始めていきましょう!

一生涯暮らすマンションの購入を考えている方は特に必見です。

マンションは管理費と修繕費が負担…老後を考えると買わない方がいい?

マンションの管理費・修繕費

マンションの購入には「管理費と修繕費(修繕積立金)」がつきものです。
年金暮らしの老後家計に、この「管理費と修繕費」が負担になることは間違いありません。

ですが、マンションを買わない理由に管理費と修繕費をもってくるのは、早とちりかなと思います。
まず、支払い金額はマンションによって大きく異なりますからね。

注意点したいのは、管理費と修繕費が高い、または上がる可能性の高いマンション。
購入してから老後までの数十年で、1万円以上も値上がりしたマンションも少なくありません。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

えっ?管理費と修繕費って上がることってあるんですか?

レオ教授レオ教授

あるんじゃ。
もちろん上がり幅はマンションによるがの~。

つまり、購入当時の管理費と修繕費の金額が老後まで続く保証はないということです。

管理費と修繕費が上がる可能性の高いマンションには気を付けなければいけません。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

やっぱり一戸建ての方がいいんですかね?

レオ教授レオ教授

いや、そうは言いきれんぞ。

ちなみに、一戸建てでも修繕費は必要です。
一戸建ては基本的に木造が多いので、耐久性の高い鉄筋コンクリート造のマンションより手厚い修繕が必要と考えるべきなんです。

マンションのように強制した積立てではありませんが、本来は一戸建てでも自主的な修繕費の積立てをやっておく必要がありますね。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど、よくわかりました。

かわって、管理費が余分と言う方もいますが、共用部分の修繕や業者の選定や手配など、老後には大きな負担になることを全部やってくれるサービス料と考えてもいいと思います。

老後の生活においてマンションはメリットな場合も多いわけです。

話を戻すと、
老後に問題となるのは、管理費と修繕費が高い、または上がる可能性の高いマンションです。

家賃同然で、毎月の老後家計を大きく圧迫するマンションは買うべきではありません。

レオ教授レオ教授

年金の実際にもらえる金額の減少や、受給年齢の引き上げなどを考えるとなおさらじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

…老後に向かって管理費や修繕費が上がり続けるのはこわいですね。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

レオ教授、管理費と修繕費について、もっと詳しく解説してもらえませんか?
上がる原因なども知っておきたいです。

レオ教授レオ教授

うむ、了解じゃ!

ここからは、マンションの管理費と修繕費(修繕積立金)は何に使われるのか、そして上がる原因について解説していきます。

マンションの管理費と修繕費って何に使われるの?

マンションの管理費と修繕費の使い道

管理費とは?

管理費とは、マンションの管理人コスト、エレベーターの点検・整備、エントランスや階段廊下をはじめ共用部分の清掃や電気代などに利用される費用。

管理費が低いマンションは維持管理に力を入れていない可能性もあります。

安定した管理費により保守メンテナンスがしっかりしているマンションは、維持管理が行きとどいており快適で安全な生活が維持できます。
そのため、管理の良し悪しは資産価値にも影響すると言えます。

修繕費(修繕積立金)とは?

修繕費とは、外壁の補修、屋上の防水工事、定期的な鉄部塗装や、給排水設備の改修など、長期修繕計画にもとづいた計画修繕に利用される費用。
正式名称は「修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)」と言われます。

マンションの資産価値等を長期に渡り維持することが目的です。

マンションの管理費と修繕費は何が原因で上がる?老後を考えると心配…

マンションの管理費と修繕費が上がる原因
マンションの管理費や修繕費は、老後の生活には負担。
購入時の金額がそのままなら問題も少なそうですが、管理費&修繕費はやはり上がると想定しておいた方がよさそうです。

では、マンションの管理費や修繕費が上がる原因について触れていきましょう。

マンションの管理費が上がる原因とは?

マンションの管理費が上がる主な原因は2点です。

  1. 車離れによる駐車料金の減収
  2. 設備追加による保守メンテナンス費用増加

原因1.車離れによる駐車料金の減収

マンションの管理費は『車離れによる駐車料金の減収が原因』であがるおそれがあります。

契約が少ない駐車場
近年、車離れが目立ち、駐車場に空きが多いマンションが増えてきました。

駐車場料金は一般的に、管理組合の収入として計上されます。
しかし、駐車場の契約が減り想定していた駐車料金が見込めないと、管理費の減収につながります。

この減収分を取り戻すために、管理費が上がるわけです。

原因2.設備追加による保守メンテナンス費用増加

マンションの管理費は『設備追加による保守メンテナンス費用増加が原因』であがるおそれがあります。

マンションのメンテナンス作業
マンションに新たに設備等を追加した際にも管理費は上がる場合が多いです。
その追加設備の保守メンテナンス費用が原因です。

例えば、マンションがインターネットの無料引き込みを導入したケース。

マンションそのものにインターネット設備を引き込む場合、引き込み費用や設備費用に加え、毎月の保守メンテナンス費用などが必要です。
管理費に余裕がないときは、この費用を世帯や床面積で割って、管理費に上乗せする場合があります。

レオ教授レオ教授

最近は、管理費を抑えるために、毎月定額のリース契約を利用する場合も多いそうじゃ。
ただ、年間を通してみると、これも結構な額になるの~

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

本当に必要な設備なのか、住民同士でしっかり話し合うことが重要ですね。

レオ教授レオ教授

言う通りじゃ!


以上、マンションの管理費が上がる主な原因を解説しました。
修繕費が上がる原因も続けていきましょう。

マンションの修繕費が上がる原因とは?

次に、マンションの修繕費が上がる原因について考えてみましょう。
考えられる原因は下記の3つです。

  1. 当初設定した修繕費が安かった
  2. 工事業者や建築資材の費用増加
  3. 消費税の増税

原因1.当初設定した修繕費が安かった

マンションの修繕費は『当初設定した修繕費が安かったことが原因』であがることがあります。

見込み修繕費の設定

新築時に設定した修繕費の見込みが甘く、計画通りに修繕計画が実行できない場合です。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

これは残念なケースだ(汗)

原因2.工事業者や建築資材の費用増加

マンションの修繕費は『工事業者や建築資材の費用増加が原因』であがることがあります。

工事業者

各工事業者の人件費増加や建築資材の高騰などのケースがあげられます。

原因3.消費税の増税

マンションの修繕費は『消費税の増税が原因』であがることがあります。

消費税
消費税率が上がると、そのまま修繕工事費用にのしかかります。
マンションの修繕費が上がる致し方ない原因ですね。


以上、マンションの管理費と修繕費が上がる主な原因について解説しました。
下記の表はおさらいです。

管理費が上がる原因修繕費が上がる原因
  1. 車離れによる駐車料金の減収
  2. 設備追加による保守メンテナンス費用増加
  1. 当初設定した修繕費が安かった
  2. 工事業者や建築資材の費用増加
  3. 消費税の増税
生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

原因はわかったにしても、やはり上がると困りますね。
収入に余裕があれば別なんでしょうが…

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

同じ意見ですが、マンションを維持していこうと思うと避けられないのも理解してます。
管理費や修繕費の値上がりはどの程度見ておけばいいのでしょうか?

管理費や修繕費の値上がりはどの程度考えておけばいい?

管理費&修繕費の値上がり
マンションの管理費や修繕費が上がると考えた時、どの程度の値上がりを考えていた方が良いのでしょうか。
老後の生活を考えると本当に大事なことですよね。

そこで、マンションを購入した方200人に、
「マンション購入後、管理費&修繕費は上がりましたか?」とアンケートをとってみました。

その結果がこちらです。

アンケート結果:管理費上昇の程度

上がってない116人(58%)
1000円以上~5000円未満66人(33%)
5000円以上~1万円未満7人(3.5%)
1万円以上~1.5万円未満6人(3%)
1.5万円以上~2万円未満3人(1.5%)
2万円以上2人(1%)

アンケート結果:修繕費上昇の程度

上がってない108人(54%)
1000円以上~5000円未満62人(31%)
5000円以上~1万円未満17人(8.5%)
1万円以上~1.5万円未満11人(5.5%)
1.5万円以上~2万円未満1人(0.5%)
2万円以上1人(0.5%)

※調査対象:200人 調査期間:2019.7.11~7.13 調査方法:インターネット調査

レオ教授レオ教授

アンケート結果を見てどうじゃ?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

およそ半分ぐらいは変わっていないんですね。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

修繕費の方が高額に上がるおそれがありそうかな。

管理費や修繕費の上がり幅は、マンションごとに大きく異なるといえます。

全体的に上がったとしても、合計5,000円~10,000円程度の値上がりを見込んでおくといいのではないかと考えます。


ここまで、マンションの管理費や修繕費が上がる点の話ばかり掘り下げてきましたが、視点を変えましょう。

現代では、金銭的な負担があるにしても、老後にあえてマンションを選ぶ人も多いわけです。
その理由について解説していきます。

老後にあえてマンションを選ぶ人も多い!その理由とは?

老後を考えてマンションをあえて選ぶ人も多いんです。
「管理費・修繕費がかかってでも購入したい」、その理由は下記3つです。

  1. 部屋内で階段を使わなくていい
  2. 防犯面での安心感
  3. 建物自体の修繕を自分で考えなくていい
レオ教授レオ教授

管理費と修繕積立金を差し引いても、マンションそのものにはメリットも多いからの~

老後を考えてマンションを選ぶ理由を1つ1つお話ししていきます。

1.部屋内で階段を使わなくていい

『部屋内で階段を使わなくていい』こと。

老後を考えて、マンションを購入する人が増えている理由の1つです。

マンションは階段無し
老後になると、足腰が弱くなり階段の上り下りが億劫(おっくう)になる人が多いです。

マンションは一戸建てとは違いワンフロア。
部屋と部屋の間の段差も少ない場合が多く、老後の移動には快適です。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

うちの母は夜中にトイレに行く回数が増えました。
トイレの度に階段を降りさせたら正直こわいですね。

高層階であってもエレベーターが利用できるので、階段を気にせず暮らすことができます。

2.防犯面での安心感

老後を考え、『防犯面での安心感』のために、マンションを購入する人が増えています。

セキュリティ玄関
老後は防犯面をより気にする方が多いです。
若い時に比べ、身の安全が守りにくいですからね。

一戸建てと比較すると、防犯面での信頼性は分譲マンションに軍配が上がります。

まず、一戸建ては窓や勝手口等、多くの入り口があり、メインの居室である1階部分にも入られやすい点がデメリット。
一戸建ては、マンション比較すると防犯面に若干不安があるといえます。

マンションの場合は、入り口が一戸建てよりも少なく、マンション住民の出入りや管理人の見回り等で、不審人物は目に入りやすく安心です。
最近のマンションは、オートロックや防犯カメラといった防犯設備もそろっているので、なお安心ですね。

さらに、高級分譲ですと、ホームセキュリティやコンシェルジュ付きマンションなど、防犯体制バッチリの物件も見受けられます。

マンションの管理費や修繕費を差し引いても、老後の安心をとる方も多く、マンションを選択するわけですね。

3.建物自体の修繕を自分で考えなくていい

老後の負担を減らすため、『建物自体の修繕を自分で考えなくていい』ことを理由にマンションを購入する人が多いです。

マンションの大規模修繕工事
マンションの場合は、長期修繕計画の元、必要な修繕費を毎月積立ています。
そして、計画の年数が来たら、管理組合が中心となって業者とも交渉して修繕を行います。

かわって一戸建ての場合は、修繕の時期やタイミングをすべて自分で行わなければいけません。
修繕の適切なタイミングが分からず、延ばしに延ばした結果、大きな修繕費かかったケースも少なくありません。

また、修繕を行うにあたって、自分で見積もりを取って、交渉や判断も行なう必要があります。
これが老後には非常に手間です。

また、見積もり額が高いか安いのか?業者は信頼できるのか?など、不安を抱えながら進めるのは、老後に結構ストレスです。

こう考えると、管理費、修繕費はかかったとしても、マンションの方がとても便利です。

将来の修繕箇所は一箇所ではありません。
外壁や屋根の破損など、災害時の突発的な修繕もあります。

老後に、自宅の修繕で毎回気を使うよりも、マンションに住んで、計画的に行ってもらう方が楽。

こういった理由でマンションを選んでいる人も多いようです。


以上、老後に管理費、修繕費がかかってでもマンションを選ぶ理由について3点をあげました。

  1. 部屋内で階段を使わなくていい
  2. 防犯面での安心感
  3. 建物自体の修繕を自分で考えなくていい

まとめ

今回の不動産とーく『マンション購入は待って!?管理費と修繕費が上がると老後がヤバイ?』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマは参考になったかの〜?

本記事で解説したこと・老後を考えて管理費と修繕費があるマンションは買わない方がいいのか
・マンションの管理費と修繕費(修繕積立金)は何に使われるのか
・マンションの管理費と修繕費は何が原因で上がるのか
・老後にあえてマンションを選ぶ理由

老後に向けて、管理費と修繕費があるマンションを買うべきかどうか解説してきました。

マンション生活には管理費や修繕費がつきもの。

老後までに上がることを考えて、買い控えする方も多いようですが、過度に心配することはないと考えます。
一戸建て住宅でも修繕費は掛かることも1つの理由です。

マンションの管理費や修繕費は、資産価値の維持も目的の1つです。
また、しっかりと管理費や修繕費を運用しているマンションだからこそ、老後も安心して快適に住み続けられる。
そんな考え方もアリだと思います。

マンション購入において重要なのは、
管理費と修繕費が高い、または上がる可能性の高いマンションを選ばないこと。

老後のためにも最低限守っておきたい点です。

あなたのマンション暮らしが老後も素敵なものになりますように。
長文お読みいただきありがとうございました!

以上、『マンション購入は待って!?管理費と修繕費が上がると老後がヤバイ?』でした。

マンションは管理費や修繕費の他、デメリットが多い、あるいはデメリットだらけと考える人も多々。
本当にそうなんでしょうか?