マンション購入が老後の負担に?管理費・修繕費が上がると結構きつい…

老後の住まいとしてもメリットが多いマンション。

  • 防犯面での安心感
  • 階段のないフラットな生活
  • 修繕手続きを管理会社に任せられる

など、これらの恩恵を受けるには、毎月の維持費、つまり管理費と修繕費(修繕積立金)を支払い続ける必要があります。

「両方あわせて2万円ぐらいでしょ?なんとかなりそう!」

そう思って購入した数年後に、管理費と修繕費が上がると決定…。

1,000円値上げで年間12,000円(汗)
3,000円値上げなら年間36,000円の負担増です(汗)

どんなマンションでも普通に上がる可能性があり、かつ事前に予想しづらいのが悩みどころですね。

特に、収入が年金だけの老後には大ダメージ。
老後の負担を考えるとマンション購入は待った方がいいのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

管理費と修繕費が上がるおそれから、マンションは老後に向かないのか?
明らかにしていきましょう!

レオ教授レオ教授

たしかに、一理あるの~
目次は以下の通りじゃ!

今回の不動産とーく『マンション購入が老後の負担に?管理費・修繕費が上がると結構きつい…』では、不動産業界15年の経験にもとづき、実際の不動産コンサルティングで話す内容を無料で解説していきます。

この記事を読めば、管理費・修繕費が上がるリスクをどの程度予想してマンションを検討すれば良いか、参考になると思います。

老後の安心できる住まいに、マンション購入を考えている方は必見です!

管理費と修繕費が上がるリスクあり?マンション購入は老後に負担?

マンションの管理費・修繕費

マンションには「管理費・修繕費(修繕積立金)」の維持費がつきものです。
年金暮らしの老後家計にとって、大きな負担になることは間違いありません。

購入に一歩踏み出せないのは、やはり「管理費・修繕費が上がるリスク」からくる老後の経済的な不安が原因。

では、実際どの程度上がる可能性があるのでしょうか?

200人にアンケート「マンション購入後、管理費・修繕費は値上げされましたか?」

マンションの管理費・修繕費が上がるかどうかは、結論「マンションによります」

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

教授…それでは話が進みませんよ

レオ教授レオ教授

うむ、そこである程度予想できるようにアンケートを取ったぞ!

すでにマンションを購入した方200人に、
「マンション購入後、管理費・修繕費は値上げされましたか?」とアンケートをとってみました。

まずは「管理費」が購入後に値上げされたかどうか。

アンケート結果:管理費値上げの程度

値上げなし116人(58%)
1000円以上~5000円未満66人(33%)
5000円以上~1万円未満7人(3.5%)
1万円以上~1.5万円未満6人(3%)
1.5万円以上~2万円未満3人(1.5%)
2万円以上2人(1%)

続いて、「修繕費(修繕積立金)」が購入後に値上げされたかどうかです。

アンケート結果:修繕積立金値上げの程度

値上げなし108人(54%)
1000円以上~5000円未満62人(31%)
5000円以上~1万円未満17人(8.5%)
1万円以上~1.5万円未満11人(5.5%)
1.5万円以上~2万円未満1人(0.5%)
2万円以上1人(0.5%)

※調査対象:200人 調査期間:2019.7.11~7.13 調査方法:インターネット調査

レオ教授レオ教授

アンケート結果を見てどうじゃ?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

およそ半分ぐらいは変わっていないんですね

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

修繕費の方が上がる時の幅が大きいでしょうか

将来、管理費や修繕費が上がるかどうかは、もちろんマンションによります。

ただ、仮に値上げされたとしても、
管理費と修繕費合計で「5,000円~10,000円程度」の値上げ幅を見込んでおくといいと考えます。

たしかに、これら維持費の値上げは老後家計に負担ですが、

  • マンション購入価格の予算
  • 管理費と修繕費の値上げ幅の想定

上記2点をしっかり押さえていれば、マンション購入は「充分あり」です。

この結果を1つの参考として、老後の住まいにマンション購入を検討してみて下さい。

ただし、築年数の古いマンションには、将来建て替えのおそれがあります。
老後には致命的な問題になりますので、心配な方は下記の記事もチェックしてみて下さい。

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生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

そもそも管理費と修繕費は何のために支払っているのでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、何となく負担している人も多いからの~
この機会に解説しておくぞ!

マンションの管理費と修繕費って何に使われるの?

マンションの管理費と修繕費の使い道

マンションの管理費と修繕費が「具体的に何に使われているのか」。
知らない人も結構多いのではないでしょうか。

もし上がることになった時、値上げする現実に納得なんかできませんからね。

簡単に解説しておきます。

管理費とは?

管理費とは、マンションの管理人コスト、エレベーターの点検・整備、エントランスや階段廊下をはじめ共用部分の清掃や電気代などに利用される維持費。

一般的に、安定した管理費のあるマンションは、保守メンテナンスが手厚く、維持管理が行きとどいており、快適で安全な生活が維持できます。

そのため、管理の良し悪しはマンションの資産価値にも影響すると言えます。

レオ教授レオ教授

管理費が安いマンションは、維持管理に力を入れていない場合も多いんじゃ

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

老後の安心を考えると、それは困りますね

修繕積立金(修繕費)とは?

修繕積立金とは、外壁の補修、屋上の防水工事、定期的な鉄部塗装、給排水設備の改修など、長期修繕計画にもとづいた計画修繕に利用されるマンションの維持費。

修繕費と略されることも多いですが、正式名称は「修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)」と言います。

レオ教授レオ教授

マンションの資産価値等を長期に渡り維持することが目的じゃな


生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

…ただ、やはり老後に管理費や修繕費が上がるのはこわいですね

レオ教授レオ教授

毎月1,000円の値上げでも年間12,000円じゃからな

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

教授、管理費や修繕費が上がる原因は何なのでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、解説しておこうかの~

マンションの管理費と修繕積立金が上がる原因は?

マンションの管理費と修繕費が上がる原因

マンションの管理費と修繕積立金(修繕費)が上がる原因を解説します。

1,000円値上げで年間12,000円
3,000円値上げなら年間36,000円の負担増

ある程度予想するとはいえ、老後の年金生活には大きな負担。
なかなか目をつむれませんね。

ただし、記事前半200人のアンケート結果を見ると、ある程度は上がる予想をしておいた方がよさそうです。

では、値上げの原因を「管理費」から見ていきます。

マンションの管理費が上がる原因

マンションの管理費が上がる主な原因は以下の3点です。

  1. 車離れによる駐車料金の減収
  2. 保守メンテナンス費用の増加
  3. 管理費の滞納者が多い

原因1.車離れによる駐車料金の減収

契約が少ない駐車場

マンションの管理費は、
『車離れによる駐車料金の減収』が原因で上がる場合があります。

駐車場料金は一般的に「マンション管理組合の収入」として計上されます。
しかし、駐車場の契約が減り、想定していた駐車料金が見込めないと、減収につながります。

近年、車離れが目立ち、駐車場に空きが多いマンションが増えてきました。

駐車料金の減収分を穴埋めするために、管理費が上がるわけです。

原因2.保守メンテナンス費用の増加

マンションのメンテナンス作業

マンションの管理費は、
『保守メンテナンス費用の増加』が原因で上がる可能性があります。

エレベーター等の現状の共用設備や、セキュリティ設備等を新たに取り入れた場合の保守メンテナンス費用の増加ですね。

例えば、新たな設備でいうと、防犯カメラの設置と維持です。

管理費に余裕がないときは、必要な費用を世帯や床面積で割って、値上げする場合があります。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

本当に必要な設備なのか、住人同士でしっかり話し合うことが重要ですね

原因3.管理費の滞納者が多い

マンションの管理費は、
『滞納者が多い』ことが原因で上がるおそれがあります。

毎月支払いができていない住戸が増えてその期間が長期に渡ると、他の住戸にしわ寄せがいくからです。

実際、滞納者を抱えているマンションは意外に多いです。
問題なく支払っている住人からすれば、値上げに一番納得できない原因と言えます。


以上、マンションの管理費が上がる主な原因を解説しました。
修繕積立金(修繕費)が上がる原因も続けていきましょう。

マンションの修繕積立金が上がる原因

マンションの修繕積立金が上がる原因は以下の4つです。

  1. 修繕積立金の設定額が甘かった
  2. 工事業者や建築資材の費用増加
  3. 消費税の増税
  4. 修繕積立金の滞納者が多い

原因1.修繕積立金の設定額が甘かった

見込み修繕費の設定

マンションの修繕積立金は、
『設定額が甘かった』ことが原因で上がる場合があります。

新築時に設定した修繕費の見込みが甘く、計画通りに修繕計画が実行できない問題からです。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

これは残念なケースですね(汗)

修繕計画の質を下げることは、マンションの資産価値の下落を意味します。

今までは安く支払っていたと割り切り、修繕積立金の値上げを受け入れるしかありませんね。

原因2.工事業者や建築資材の費用増加

工事業者

マンションの修繕積立金は、
『工事業者や建築資材の費用増加』が原因で上がることがあります。

各工事業者の人件費増加や建築資材の高騰などのケースですね。

複数の工事業者へ相見積もりすることでコストカットもできますが、修繕工事にも相場があるため限界があります。

原因3.消費税の増税

消費税

マンションの修繕積立金は、
『消費税の増税』が原因で上がることがあります。

消費税率が上がると、修繕工事費用の増加につながります。
マンションの修繕費が上がる仕方のない原因ですね。

原因4.修繕積立金の滞納者が多い

マンションの修繕積立金は、
『滞納者が多い』ことが原因で上がるおそれがあります。

レオ教授レオ教授

管理費と同様じゃな

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

滞納の有無は購入前に確認できないのでしょうか?

管理費・修繕積立金の滞納の有無や滞納額は、各マンション管理会社が発行する「重要事項調査報告書」で確認することができます。

基本的には契約の場で説明されることが多いです。
どうしても気になる人は、不動産会社に確認してもらいましょう。

レオ教授レオ教授

ただし、「重要事項調査報告書」は請求に費用がかかるんじゃ
不動産会社には、前向きな検討を前提にお願いするんじゃぞ!


以上、マンションの管理費と修繕積立金が上がる主な原因について解説しました。
下記の表はおさらいです。

管理費が上がる原因修繕積立金が上がる原因
  1. 車離れによる駐車料金の減収
  2. 保守メンテナンス費用の増加
  3. 管理費の滞納者が多い
  1. 修繕積立金の設定額が甘かった
  2. 工事業者や建築資材の費用増加
  3. 消費税の増税
  4. 修繕積立金の滞納者が多い
生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

原因がわかっても、老後に上がるとやはり負担でしょうね

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

はい、収入に余裕があれば別なんですが…

レオ教授レオ教授

「マンション購入価格の予算」「管理費・修繕積立金の値上げ幅」、この2点をシビアに見ていくしかないの~

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現代では、管理費・修繕費の金銭的な負担があるにしても、あえて老後にマンションを選ぶ人も多いわけです。
その理由について解説していきます。

老後にあえてマンション購入!管理費・修繕費に勝るメリットとは?

老後の備えにあえてマンションを選ぶ人も多いです。

「管理費・修繕費が値上げされても仕方ない!」

こう思わせるメリットは下記3つです。

  1. 防犯面での安心感
  2. 階段のないフラットな生活
  3. 修繕手続きを管理会社に任せられる

管理費と修繕費を、老後の住まいにおける必要経費として見る考え方です。

1つずつ解説していきます。

1.防犯面での安心感

セキュリティ性の高いオートロック玄関

管理費・修繕費の負担に勝るメリットは、
『防犯面での安心感』です。

レオ教授レオ教授

若い時に比べ、身の安全も守りにくいじゃろうからな

老後はセキュリティ性を気にする方が多いです。
一戸建てと比較すると、防犯性はマンションに軍配が上がりますね。

一戸建ては、防犯面に若干不安が残ります。

マンションの場合、侵入口となる開口部が一戸建てよりも少なく、他住人の出入りや管理人の見回り等で、不審人物は目に入りやすく安心です。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

オートロックや防犯カメラもあれば、より一層安心ですね

また、高級な分譲マンションでは、ホームセキュリティやコンシェルジュ付など、「これでもか!」というほど防犯性バッチリの物件も見られます。

管理費や修繕費を差し引いても老後の安心をとる人が多いわけですね。

2.階段のないフラットな生活

マンションは階段無し

管理費・修繕費の負担に勝るメリットは、
『階段のないフラットな生活』ができることです。

老後は、足腰が弱くなり、階段の上り下りが億劫(おっくう)になる人が多いですからね。

マンションは一戸建てとは違いワンフロア。
部屋と部屋の間の段差も少ない場合が多く、高齢者の移動にはストレスがありません。

高層階であってもエレベーターが利用でき、階段を気にしない暮らしができます。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

うちの母は夜中にトイレへ行く回数が増えました
トイレの度に階段は正直こわいですね

レオ教授レオ教授

ケイスケさん、どうじゃ?
マンションを検討してみては?

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

一度考えてみます!

3.修繕手続きを管理会社に任せられる

マンションの大規模修繕工事

管理費・修繕費の負担に勝るメリットは、
『修繕は管理会社に任せられる』ことです。

外壁塗装、防水工事、配管工事など、建物の維持管理に必要な工事の手続きをほぼ管理会社に任せることができます。

レオ教授レオ教授

マンションの管理形態にもよるが、住人が面倒な作業をせんでええんじゃ

一方、一戸建ての場合は、修繕に関わる全てを自分で行なう必要があります。

どんな修繕をするかに始まり、時期、業者探し、見積もり依頼、契約、支払いなど、全てです。

業者は信頼できるのか?
見積もりが高いのか安いのか?

など、不安を抱えながら進めるのは、老後に結構なストレスです。

また、災害時に起きた外壁や屋根の破損など、突発的な修繕に対応することもあるでしょう。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

高齢になった自分がやることを想像するとゾッとします…

マンションの場合は、管理費を払い、必要な修繕費を毎月積立てています。

面倒で手間のかかる作業を管理会社に任せられる点は、やはり老後のメリットでしょう。

レオ教授レオ教授

「プロに計画や手続きを任せた方が老後は安心」というわけじゃ!


以上、管理費、修繕費がかかってでも、老後にあえてマンションを購入するメリットを解説しました。

  1. 防犯面での安心感
  2. 階段のないフラットな生活
  3. 修繕手続きを管理会社に任せられる

まとめ:マンションは老後に安心できる住まいの1つ

今回の不動産とーくは『マンション購入が老後の負担に?管理費・修繕費が上がると結構きつい…』と題して、下記の項目を解説しました。

本記事で解説したこと

  • 管理費と修繕費が上がるリスクあり?マンション購入は老後に負担?
  • マンションの管理費と修繕費って何に使われるの?
  • マンションの管理費と修繕積立金が上がる原因は?
  • 老後にあえてマンション購入!管理費・修繕費に勝るメリットとは?
レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマは参考になったかの〜?

マンション購入は老後に負担なのかどうか、管理費・修繕費の値上げリスクの観点から中心に解説しました。

マンション生活には管理費や修繕費がつきもの。
老後に上がることを恐れて、買い控えする方も多いようですが、過度に心配することはないと考えます。

修繕費については一戸建てでも同じこと。
毎月、強制的な支払い義務がないだけで、自主的な積立ては一戸建てでも必要ですからね。

マンションは老後に安心できる住まいの1つです。
その安心を買う必要な維持費という側面から、管理費・修繕費を考えてみると、違った視点で検討できるのではないかと思います。

あなたやあなたの大切な人の老後が、快適な暮らしになりますように。

この記事がお役に立てば嬉しいです。

以上、『マンション購入が老後の負担に?管理費・修繕費が上がると結構きつい…』でした。

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生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

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生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

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ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

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