ローンの残っている家を売って新居を買いたい人に手順8つを徹底解説

「ローンの残っている家を売って新居を買いたい!」

当時は一生住むと決めて買ったマイホームも、家族が増えて手狭になったり、利便性に不満が出てくるなど、何年も住んでいれば色々変わりますよね。

今が賃貸なら住み替えも簡単ですが、住宅ローンの残った持ち家ではそうはいきません。

ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合、どのように進めればいいのでしょうか?

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今回の不動産とーく『ローンの残っている家を売って新居を買いたい人に手順8つを徹底解説』では、不動産売却経験17年の経験にもとづき解説していきます。

この記事を読めば、全体の流れがクリアにイメージできるはずです!

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴17年。取引件数は400件超・相談件数は2,800件超の実績。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

完済できる?ローンの残っている家を売って新居を買いたいならまず確認

ローンの残っている家が完済可能かチェック
ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合、今の家を売って「住宅ローンを完済できるか」がカギになります。

住宅ローンを借りて購入した家には「抵当権(ていとうけん)」という銀行の担保が付いているからです。

レオ教授レオ教授

下記の表を見てもらおうかの~

ローン残債 売却代金 売却可否
事例① 2,200万円 2,500万円
事例② 2,200万円 2,000万円 ×(不足分の現金が必要

※諸費用別途

事例①は、住宅ローンの残債2,200万円に対し売却代金2,500万円が上回っているので売却OK。
過去、家の購入時にまとまった頭金を入れていた人は、事例①のケースも多いと思います。

一方、事例②は同じ2,200万円の残債ですが、家の売却代金が2,000万円のため200万円不足。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、200万円の不足を貯金などで穴埋めする必要があります。

マチ②

経済的に穴埋めが厳しい場合はどうなるんでしょう?

もし貯金での穴埋めも難しい場合は、原則「売れない」仕組みになります。(※ローンの残っている家を売っても完済できない場合の買い替え方法は記事後半で解説)

以上から、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合、今の家を売って「住宅ローンを完済できるか」がカギになります。

ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順[Step1~8]

ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順
ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順を以下8つのStepで解説します。

ローンの残っている家の売却と新居の購入はほぼ同時に進めます。
1つ1つはそれほど難しくないので、まずは手順にそって確認してみて下さい。

Step1.住宅ローン残高を調べる

『住宅ローン残高を調べる』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の最初の手順です。

現時点の住宅ローン残高は、銀行から定期的に送付される「返済予定表」「残高証明書」などで確認できます。

住宅ローンの返済予定表は間違って捨ててしまう人も多いです。
見当たらない場合は、銀行の窓口に問い合わせをして再発行を依頼しましょう。

Step2.不動産会社に査定依頼する

『不動産会社に査定依頼する』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順2です。

今ある住宅ローンを完済できるか正確に知るためには、不動産会社が出した査定額が必須です。

この時、ネット上の大まかな相場で判断する人もいますが意味がありません。
実際に売れる価格に差が生じ、新居を買う計画が後で大きく崩れるからです。

くれぐれも住宅ローンが残っている家の売却では「完済」が条件になるため、正確な査定額をもとに計画することが何より重要になります。

レオ教授レオ教授

査定は無料じゃ!
迷わず不動産会社に依頼することをおすすめするぞ!

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Step3.ローンを完済できるか確認する

『ローンを完済できるか確認する』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順3です。

手順1の「住宅ローン残高」と手順2の「家の査定額」を照らし合わせます。

  • 売却代金で完済できるか?
  • 貯金の持ち出しが必要か?

住宅ローン完済の見込みをつけましょう。

ただし、査定額はあくまで売却予想価格です。
査定額での売却が保証されるわけではない点に要注意です。

Step4.新居の買い替え計画を立てる

『新居の買い替え計画を立てる』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順4です。

この時、査定の相談をした不動産会社または銀行に、新居購入時にいくらの住宅ローンを借入れできるか、シミュレーションしてもらうと安心して進められます。

また、新居の購入条件の整理もしておきます。

  • 新築or中古
  • 一戸建てorマンション
  • 購入予算
  • 立地
  • 間取り

など、家族で意見を出し合うと夢が広がりますよね。

マチ

一番楽しい時ですね♪

Step5.買いたい新居を探して検討する

『買いたい新居を探して検討する』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順5です。

Step4で整理した購入条件に従って、不動産会社に物件紹介をお願いしたり、ネットの住宅情報サイト(SUUMO、ホームズ、アットホームなど)で探すとスムーズです。

レオ教授レオ教授

気になる物件をピックアップして、どんどん内覧していくといいじゃろう!

この時、Step2で査定依頼した不動産会社に協力してもらうことをおすすめします。

家の査定額を共有しているため、買い替えの具体的なアドバイスをもらいながら進められるからです。

注意点購入したい新居が見つかっても、原則すぐに押さえられません。
この時点では今の家の買い手がまだ見つかっていないからです。
実際の購入申し込みは売却先の確定後なるため、新居に複数の目星をつけておくことをおすすめします。

Step6.家の売却活動を開始する

『家の売却活動を開始する』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順6です。

Step2.不動産会社に査定依頼する」で接点をもった会社の中から、査定額・対応・実績・知名度などを比較して具体的な売却相談をします。

その結果、安心して任せられると感じた不動産会社に売却活動を依頼すればOKです。

売却活動が始まれば、買い手の候補が内覧に訪れます。
もちろん住みながら売却活動できますので、その点は安心してください。

注意点Step5.買いたい新居を探す」で目星をつけた物件で住宅ローンの仮審査を通しておくと安心です。
「家が売れたのに新居のローンが通らない…」、こんな失敗が起きては大変だからです。

Step7.新居の購入を申し込む

『新居の購入を申し込む』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順7です。

Step6の売却活動で無事に買い手が見つかったら、いよいよ新居の購入申し込みです。

申し込み後、今の家の売却と新居の購入の各手続きが一気に同時進行していくため、不動産会社のサポートのもと、しっかりスケジュールも調整していきましょう。

Step8.家の引き渡しと新居へ引っ越し

『家の引き渡しと新居へ引っ越し』は、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の最後の手順です。

「今の家の売却代金受領&引き渡し→住宅ローン完済→新居の購入代金支払い&引っ越し」、この流れになります。

ケイスケ

引き渡した後に引っ越し?
引っ越しのタイミングがよくわからないのですが?

レオ教授レオ教授

うむ、通常は引っ越しのために「引き渡し猶予期間」が設けられるんじゃ

今の家の引き渡しと新居への引っ越しが同日では、現実的に無理があるので「7~10日」の引き渡し猶予期間が設けられることが一般的です。

マチ

その猶予期間の間に引っ越しするってことですね!


以上、ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合の手順を解説しました。

続いては、ローンの残っている家を売っても完済できない場合の買い替え方法について解説します。

ローンの残っている家を売っても完済できない場合の買い替え方法

ローンの残っている家を売っても完済できない場合の買い替え方法
ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合は、くれぐれも「今の家の住宅ローン完済」が条件になります。

ケイスケ

住宅ローンの完済が難しい場合、新居の購入は諦めるしかないのでしょうか?

住み替えローンを使う

家を売って完済できない、貯金を足しても難しい場合は、唯一「住み替えローン」なら新居に買い替えることができます。

住み替えローンとは、完済に足りない分の残債も新居のローンに上乗せして、借入できる住宅ローンです。(買い替えローンとも呼ばれます)

結果、ローンの残っている家を売って新居を買いたい思いを叶えることができます。

住み替えローンの注意点

住み替えローンには以下3つの注意点があります。

  • 毎月の支払いが多額になる
  • 使える金融機関が限られる
  • 金利が高くなる場合がある

特に、「毎月の支払いが多額になる」点には要注意です。

新居を買いたい気持ちのあまり、つい借り過ぎてしまうことのないようにしましょう。

レオ教授レオ教授

返済シミュレーションをして、客観的かつ冷静な判断が大切じゃ!

住み替えローンは審査が厳しい

住み替えローンは、一般的な住宅ローンより負担の大きい組み方です。

借りる金額にもよりますが、年収や勤務先、勤続年数など個人属性についての審査が通常より厳しくなります。

そのため、住み替えローンは基本的に住宅ローン専門の金融機関で相談することをおすすめします。

具体的なシミュレーションのもと、詳しいアドバイスを受けながら進めることができるからです。

まとめ

まとめ:ローンの残っている家を売って新居を買いたい人に手順8つを徹底解説
今回の不動産とーくは『ローンの残っている家を売って新居を買いたい人に手順8つを徹底解説』と題して、下記の項目を解説しました。

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ローンの残っている家を売って新居を買いたい場合は、今の家を売って「住宅ローンを完済できるか」がカギです。

まずは、不動産会社に査定依頼して、正確な査定額をもとに計画を立ててみましょう。

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以上、『ローンの残っている家を売って新居を買いたい人に手順8つを徹底解説』でした。