こんな土地は買うな！買わない方がいい・買ってはいけない土地20選

あなたも不安ですか？

一般的に「いい土地・悪い土地」と言われても、土地の良し悪しなんて見当もつかない人がほとんど。
ただせめて「選んではいけない土地を知らずに買って後悔…」、これだけは絶対に避けたいものです。

そこでこの記事では、不動産業界18年のプロが『こんな土地は買うな！買わない方がいい・買ってはいけない土地20選』と題して、以下2つをできるだけ多く紹介していきます。

理想のマイホームを夢見て素敵な新築住宅を計画していても、肝心の土地に致命的な欠陥があれば大きな後悔になるでしょう。

マイホームを建てる土地を探すあなたが失敗ためにも、土地の購入を考えているなら必見です！

普通は買わない方がいい土地［10選］

住宅を建てる上で『普通は買わない方がいい土地』は下記10こです。

買ってはいけない土地とは言わないまでも、安易に手を出すと後悔する場合が多いので要注意です。
購入するならリスクをちゃんと理解し、専門家の判断もあおぐべきでしょう。

何か特別な理由がない場合は、選んではいけない土地と判断していいと思います。

1．擁壁が破損している土地

『擁壁が破損している土地』は、普通は買わない方がいい土地です。
擁壁の修繕あるいは新設費用が多額にかかるからです。

擁壁とは、道路より高台にある土地が斜面の崩壊を防ぐための役割をする構造物になります。

ただ、擁壁の土地そのものが悪いわけではありません。
擁壁が劣化して破損したままの土地がよくないということです。

破損した古い擁壁の土地に家を建てるのはもちろんリスクです。
擁壁が土圧に耐え切れず、倒壊する可能性がありますからね。

通常は古い擁壁を解体し、高さによっては許可を受けた上で新設を行ないます。
高さや範囲によっては、この費用が驚くほどの金額になることがあるわけです。

よって、擁壁が破損している土地は基本的に買わない方がいいでしょう。

2．心理的瑕疵のある土地

『心理的瑕疵のある土地』は、普通は買わない方がいい土地でしょう。
購入後も近所の噂はぬぐい切れないこと、また、万一売却する場合は極端に売りにくいからです。

心理的瑕疵のある土地とは、過去に土地上で事故や事件があった、人が不審な状況で亡くなったなどの履歴がある土地を言います。

唯一のメリットは、相場より極端に安いことです。
あまり気にならないなら反対しませんが、普通は買わない方がいい土地です。

その土地に新しい建物を建てたとしても過去の事実は消えませんので、周辺住人に忌み嫌われる可能性大です。
生活がしにくいと悩んで、結果的に売却する人も多いです。

土地で不幸な出来事があったからといって、今後何か問題が起こるわけではないと思います。
ただ、普通は買わない方がいい土地でしょう。

3．ひどく軟弱地盤の土地

『ひどく軟弱地盤の土地』は、普通は買わない方がいい土地です。

建物が傾く、土地の陥没（かんぼつ）、液状化、地形によっては地滑りなどのリスクがあるからです。

どんなに耐震性能に優れた建物を建てても、肝心の土地がひどい軟弱地盤では不安があります。

もちろん必要な地盤改良工事で地盤補強を行ないますが、ひどい軟弱地盤をカバーするには大きな費用が発生しますので注意が必要です。

また、地盤改良工事は通常建物の下のみ行ないます。
よって、周囲の沈下などの不安は残るでしょう。

普通は買わない方がいい土地と考えるべきですね。

検討する土地が軟弱地盤かどうかは地盤調査をしなければわかりませんが、購入前にはある程度の強度をWeb上で確認しておきましょう。

4．形がいびつな土地

『形がいびつな土地』は、普通は買わない方がいい土地といえます。

坪数の割に建物を建てられる範囲が小さく限定されるからです。

ここでは極度な不整形地や変形地、特殊形状な土地を言います。
特に小さな土地は買わない方がいいでしょう。

土地形状に合わせて凸凹した建物の設計になることも多く、その分建築コストも割高になります。

できるだけ正方形や長方形の「整形地」に近い土地を基準に購入する方がいいでしょう。

もし検討する場合は、建ぺい率や容積率だけで建物面積を判断するのはNG。
ハウスメーカーの設計士などに事前に間取りを入れてもらい、実際のボリュームや取れる部屋数を確認することが重要です。

人気な立地ならともかく、あえて買わない方がいい土地といえます。

5．道路より低い土地

『道路より低い土地』は、原則買わない方がいい土地の1つです。

などデメリットが多いからです。

1つ具体例をあげると、宅内の排水や雨水は、道路の下を走る下水管や道路脇の側溝に流します。
道路より低い土地では、下水管や側溝が土地より上にあることが多いため、ポンプで引き上げる余分な設備に費用がかかります。
定期的なメンテナンス費用も結構な負担になるでしょう。

また、不動産業界では「道下物件（みちしたぶっけん）」とも呼ばれ、道路から低い分だけ評価も低く、普通は買わない方がいい土地でしょう。

6．市街化調整区域の土地

『市街化調整区域の土地』は、普通は買わない方がいい土地です。
建物が建築できない、あるいは建築にあたって条件が厳しすぎるからです。（条件は各自治体により異なります）

また、住宅ローンを利用できない可能性、インフラ設備が不充分、資産価値が低いなどデメリットが多いです。

など特別な動機がないなら、基本は「市街化区域」に限定して購入すべきです。
価格は安いですが、普通は買わない方がいい土地でしょう。

7．水はけがひどく悪い土地

『水はけがひどく悪い土地』も、普通は買わない方がいい土地でしょう。

湿気によるカビやシロアリの被害が起きやすい他、台風や豪雨時に浸水の危険が高まるからです。

近年の台風や豪雨は異常です。
短時間に相当量の雨が降り、あっという間に床下or床上浸水になることも多々あります。
水はけが悪い土地はなおさらです。

梅雨時期では、水はけが引かないまま次の雨が降る日が続くことも多いでしょう。
強い雨の度に水を気にするのは相当なストレスです。

近年の降雨状況を考えると、水はけがひどく悪い土地は買わない方がいいでしょう。

雨水の浸透マスなど人工的な排水設備で解消できる場合もあります。
ただ、実際どこまで効果が期待できるのか、充分に確認しておくことが大事でしょう。

8．隣家の越境物がひどい土地

『隣家の越境物がひどい土地』は、普通は買わない方がいい土地です。

越境部分の土地は建築の敷地面積から除外させられる可能性がある他、隣家所有者との将来的なトラブルの恐れなど、マイナスの影響が多いからです。

越境とは、境界線をはみ出していることを指します。

例えば、隣家の屋根のひどい越境を見落として購入した結果、希望の間取りが入らず後悔するケースも少なくありません。

また、越境物は地上で目に見える範囲に限りません。
地中で隣家の水道管やガス管などが越境している場合は厄介なので要注意です。

もし購入を検討するなら、

越境物に合わせて解消できる可能性を専門家を通して確認した上で、検討することが大切ですね。

また、現状では解消できない越境物の場合は、隣の所有者から「将来撤去の覚書」など書面をもらっておくと比較的安心でしょう。

ただ、トラブルの可能性も考えると、普通は買わない方がいい土地といえます。

9．斜面に盛土した土地

『斜面に盛土した土地』は、普通は買わない方がいい土地でしょう。
がけ崩れや地滑りのリスクがあるからです。

盛土は人工的に土砂を埋め立ててフラットな地盤をつくる行為です。
ただし、土砂の締め固め次第では不安が残ります。
急角度な斜面ほど災害時のリスクが高いでしょう。

また、盛土を支える擁壁には宅地の安全性が求められます。

宅地造成工事規制区域などがけ崩れや土砂災害等の危険性が特に高い区域では、高さにより各自治体の担当部署（開発指導課など）が許可した構造が原則。
範囲によっては莫大な費用もかかります。

普通は買わない方がいい土地と判断すべきでしょう。

10．評判の悪い小中学校区の土地

『評判の悪い小中学校区の土地』は、小さな子供がいるなら買わない方がいい土地ですね。

教育上の不安、治安、ガラの悪さ、いじめなど子供に与える影響が大きいからです。

地域によって学区に対する考え方の格差が大きいとは思います。
人気学区とは言わないまでも、子供を最低限安心して通わせられる学区を選びたいものです。

評判の悪い理由にもよりますが、親として心配なら買わない方がいい土地でしょう。

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以上、普通は買わない方がいい土地、つまり理由がない限りは選んではいけない土地を解説しました。

では続いて、特別な理由があっても決して買ってはいけない土地を解説していきます。

決して買ってはいけない土地［10選］

住宅を建てる上で『決して買ってはいけない土地』は下記10こです。

価格が安いなどのメリットの他、理由があったとしても選んではいけない土地と考えていいでしょう。

1．土壌汚染のある土地

『土壌汚染のある土地』は、決して買ってはいけない土地です。

汚染された庭の土を、

などの危険があり人の健康に影響を与えるからです。
家庭菜園など作物を育てる行為は到底できないでしょう。

土壌汚染のある土地とは、有害な物質が土壌に浸透し汚染されている土地のこと。
調査の結果、特定の有害物質が基準値を超えている場合に土壌汚染のある土地と指定されます。

などの履歴がある土地に可能性があります。

区域の指定がなくても土地の履歴で土壌汚染の心配が考えられる場合は、買ってはいけない土地と割り切って購入を見送る方が賢明です。

※既に調査された土壌汚染に係る指定区域の確認については、都道府県により異なります。
具体的に検討したい土地は、不動産会社に調査を依頼するなどして事前に確認しましょう。

2．急カーブの車道に面した土地

『急カーブの車道に面した土地』は、決して買ってはいけない土地でしょう。
走行中の車が住宅に突っ込むリスクがあるからです。

急カーブのため見通しも悪い土地。
小さな子供がいる家庭では、心配な毎日を過ごすことになるでしょう。

土地に隣接する道路が急カーブの場合は、万一のことを考えて買ってはいけないと言えます。

3．抵当権が付いたままの土地

『抵当権が付いたままの土地』は、決して買ってはいけない土地です。
他人が金融機関から借りたお金の担保が付いたままになるからです。

不動産会社が取り扱う土地の売買では、抵当権を抹消した上で買主に引き渡しされるのが通常です。
一方、個人間で土地を売買する場合などは、抵当権を残して引き渡しされる可能性もゼロではありません。

ちなみに金融機関が抵当権を実行すると、他人の借金のために土地の所有権を失うなどのリスクがあります。
決して買ってはいけない土地です。

4．建築不可の土地

『建築不可の土地』は、決して買ってはいけない土地です。

新たに建物を建築できないからです。
今古家が建っているからといって安心してはいけません。

建物を新築する際は、建築基準法上の道路に土地が2m以上接している大原則があります。
裏を返せば、建築基準法で認められていない道路もあるということです。

また、路地奥の土地や道路自体に面していない袋地は、再建築不可の土地です。

これらは全て建築確認の許可がおりず、将来に渡って建物を新築できない土地になります。

住宅を建てる目的なら、言うまでもなく買ってはいけない土地です。

5．隣の建物が傾いている土地

『隣の建物が傾いている土地』は、決して買ってはいけない土地です。
いずれ倒れてくるからです。

建物は年々劣化し、傾き方向へ負担は蓄積していきます。
傾きが目に見えてわかるなら、地震が無くとも倒壊は時間の問題でしょう。

隣が危険な状態では、決して買ってはいけない土地と言えます。

6．境界線でもめている土地

『境界線でもめている土地』は、決して買ってはいけない土地です。

あえて巻き込まれにいくようなものだからです。
境界線が決まっていない土地ならまだしも、すでにもめている土地をわざわざ買う理由が見当たりません。

現所有者も、境界線でもめているストレスに耐え切れず売却していると考えるのが妥当でしょう。

人気立地、価格が安いなど、他のメリットがあっても決して買ってはいけない土地です。

7．隣地の高さが2mを超える土地

『隣地の高さが2mを超える土地』は、買ってはいけない土地です。

山手の住宅地によくある、隣地が擁壁や石垣で高くこちらが低い土地です。
ちなみに見た目が古い擁壁や石垣は無許可である場合が多いです。

この2点が買わない方がいい大きな理由ですね。

こちら側の土地に強度の高い建物を建てても、隣地を支える擁壁や石垣の強度が不充分な場合、崩壊に巻き込まれる可能性があります。

また、主に無許可の擁壁や石垣が2mを超える場合は地域の「がけ条例」がネックです。

各自治体により条例の内容は異なりますが、建物を新築する際は、安全性を目的にがけの高さの2倍の距離分、建物をがけから離す必要があるなど、こちら側の土地が大きくマイナスの影響を受ける場合もあります。

隣地の高さが2mなら、がけから4mの距離をとって建築する必要があるということです。
広い土地でなければそんな余裕はありませんし、その部分の土地の利用価値がありません。

一方、行政の許可が取られた擁壁であれば比較的安心です。
ただし、経年劣化により強度の低下は避けられませんので、将来的な不安は課題になるでしょう。

将来の安全性が担保されない限りは、買ってはいけない土地の1つといえます。

8．前面道路に水道管がない土地

『前面道路に水道管がない土地』は、決して買ってはいけない土地の1つです。
飲用水の利用ができないからです。

郊外の細い私道に面した土地にまれにあります。
住宅の建築目的では買ってはいけない土地ですね。

下水道管が無いなら浄化槽、ガス管が無いならオール電化やプロパンガスで代用はできます。
ただ、飲用水の水道管は代用ができません。

水道管が前面道路にない場合、近くの道路から延長工事でもってくる必要があります。

本管の工事は大がかりです。
道路所有者全員への掘削許可、多額な費用負担が必要。
安易に決して買ってはいけない土地です。

もちろん一見しただけではわかりません。
不動産会社にしっかりと確認をしましょう。

9．台風や豪雨時に水害があった土地

『台風や豪雨時に水害があった土地』は、決して買ってはいけない土地と言えるでしょう。
今後も同様の水害が起こりうると考えられるからです。

近年、台風や集中豪雨の影響が大きくなり、降水量が大幅に増えています。
河川の氾濫による洪水から、地域に大規模な浸水被害を発生しています。

過去に水害があった土地で、以降に治水工事などの対策がされていない土地は、また同様の水害が起こる可能性があります。
買ってはいけない土地の1つでしょう。

購入を検討する土地は、ハザードマップの情報も確認しておきましょう。

10．活断層上の土地

『活断層上の土地』は、決して買ってはいけない土地と考えましょう。
地震時に甚大な被害を受ける可能性が高いからです。

国土交通省によると日本には活断層が2000以上もあると言われています。

活断層帯がどこに位置するのかを確認し、検討する土地の付近に活断層がある場合には、買ってはいけない土地と判断しましょう。

日本全国の活断層図は、国土交通省が運営する下記サイトから閲覧できます。

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以上、決して買ってはいけない土地を解説しました。

土地の場合、見えない部分の不具合もあります。
土地の調査をきちんと行って購入を決めることが大事です。

あとで大きく後悔しないためにも、しっかり知識を得ておくことも重要ですね。

では、そもそも「普通は買わない方がいい土地」や「決して買ってはいけない土地」を避けるためには、どうすればいいのでしょうか？

ここからは、良い土地の見分け方を身につける上で、ぜひ実践しておきたい方法を解説します。

選んではいけない土地を避ける良い土地の見分け方［4つ］

選んではいけない土地を避ける良い土地の見分け方は下記4つです。

紹介した「普通は買わない方がいい土地」や「決して買ってはいけない土地」は、選んではいけないと考える特徴の一例です。

あなたの購入目的や条件に照らして、あなたにとって良い土地の見分け方をするには、基礎知識や最低限のスキル、プロの助けが必要と言えます。

1．土地の希望条件を整理する

良い土地の見分け方として、
『土地の希望条件を整理する』ことがまず基本です。

希望条件を整理することで、選んではいけない土地を見分ける基盤を作ります。

行き当たりばったりでは良い土地は決して見つかりません。
日々入ってくる魅力的な情報に気持ちが右往左往し、結果買ってはいけない土地をつかまされるケースも多いですからね。

世間一般に良い土地と言われている物件を追い続けるのは失敗のもと。
あなたや家族の希望条件を満たす土地を「良い土地」と判断して検討すべきです。

世間の良い土地は、あなたにとっては買わない方がいい土地と言える場合も多々ありますからね。

大事なのでもう一度言うと、
良い土地の定義は「あなたや家族の希望条件を満たすかどうか」です。

よって、良い土地の見分け方はまず土地の希望条件を整理することが基本です。

2．信頼できる営業マンと仲良くなる

良い土地の見分け方を身につけるなら、
『信頼できる営業マンと仲良くなる』ことが効果的です。

土地の内見時にプロの目利きを直に学べるからです。

貴重な情報源になる不動産会社の営業マン。
良い土地に出会いたいなら、必ず2～3人と仲良くなることです。

また、地域のことを良く知る地元の不動産会社の営業マンがいいでしょう。

土地の内見時に、その土地と地域のメリットデメリット・注意点を聞き、プロの目利きに直に触れましょう。
良い土地の見分け方を身につけるなら、一番効果的な方法です。

内見を重ねて土地の見分け方を実践で学ぶイメージです。

買わない方がいい土地、買ってはいけない土地なども、「これは選んではいけない！」と事前に冷静な判断ができるようになる場合も多いです。

ただし、何度も内見するばかりでなかなか購入の決断をしない場合、営業マンも愛想をつかしてしまいます。

具体的に検討する気持ちは常にもって、ある程度見分けがつくようになったら早めに購入を決断しましょう。

3．土地選びの本を3～4冊読む

良い土地の見分け方を学ぶなら、
『土地選びの本を3～4冊読む』ことで基礎知識を得ましょう。

あなたにとって有益な情報を取捨選択するには、不動産の基礎知識が何より重要だからです。

知識がない状態では、普通は買わない方がいい土地も、決して買ってはいけない土地も、どこを見て判断すればいいかわからないでしょう。
一時の感情に流されて購入してしまうケースも多く、購入後に後悔する可能性大です。

「良い土地がなぜ良いのか？」さえ、何となくそう思うことしかできません。

あらかじめ、土地選びに関する本を3～4冊ほどじっくり読んでおきましょう。

4．見かけた売土地に感想をもつ癖をつける

良い土地の見分け方を身につけるなら、
『見かけた売土地に感想をもつ癖をつける』ことがおすすめです。

実際に検討しない土地なら客観的な分析がしやすいからです。
この積み重ねが、実際に検討する土地の内見に活きてきます。

など町を出歩いて見つけた土地にあなたなりの感想を持ってみましょう。

別に売土地でなくても、気になった空き地や空き家でもいいと思います。

実践すればするだけ、良い土地の見分け方が身についていきますからね。

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以上、選んではいけない土地を避ける良い土地の見分け方を解説しました。

まとめ

今回の不動産とーくは『こんな土地は買うな！買わない方がいい・買ってはいけない土地20選』と題して、下記の項目を解説しました。

土地の良し悪しを目に見える情報だけで判断する危険。
少しわかってもらえたでしょうか？

土地には、一見しただけではわからない問題点が潜んでいることが多いです。
ただ事前に「普通は買わない方がいい土地」「決して買ってはいけない土地」をしっかりと把握しておけば、後悔する可能性を大幅に減らせるはずです。

良い土地を選んではじめて建物が活きてきます。
土地建物あわせてマイホームですからね。

どちらも手を抜かないように実践してみて下さい！

以上、『こんな土地は買うな！買わない方がいい・買ってはいけない土地20選』でした。