買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!

「買わない方がいい土地ってどんな土地?」
「今検討している土地は大丈夫だろうか?」

家を建てるときに、土地の形状や地域、広さ、高低差などがとても大切。
土地の形状や地域などの良し悪しで、同じ広さでも建てることができる住宅は異なります。

条件の良い土地で、あなたが思い描く理想的な住宅を建てたいところですが、土地の特徴によっては「買って後悔…」なんてことも多々あります。

一般的に言われる「買わない方がいい土地」を知らずに検討していませんか?

でも、具体的に買わない方がいい土地とはどのような土地なんでしょうか?

マスターマスター

リョウヘイくん、マチさん、いらっしゃい!
ようこそ、不動産バー「LIFE(ライフ)」へ!

リョウヘイリョウヘイ

マスター、朝から楽しみにしてきました♪
今日もたくさん勉強させてください!

マチマチ

マスター、こんばんは♪
今日のテーマはなんですか?

マスターマスター

今日は「買わない方がいい土地」について、たくさん紹介していくよ!

それでは、買わない方がいい土地18種類の紹介と理想の土地に出会うための4つのコツについて詳しく解説していきます。
ぜひ最後までお付き合いください!

買わない方がいい土地!こんなにあるの!?[全18選]

買わない方がいい土地の多さに驚く
早速「買わない方がいい土地」について1つ1つ紹介していきます。

土地の場合、見えない部分での不具合もあるので、土地の調査をきちんと行って購入を決めることが大事。
あとで大きく後悔しないためにも、しっかり知識を得ておくことも重要です。

それでは、全18種類の買わない方がいい土地について確認してみて下さい。

1.土壌汚染がある土地

土壌汚染
『土壌汚染がある土地』は、買わない方がいい土地の1つ。

土壌汚染の土地とは、有害な汚染物質によって汚されている土地のこと。
特定有害物質である26物質が、基準値を超えていると土壌汚染していると認定されます。

土壌汚染で心配なのは健康に対するリスクです。
特に小さな子供さんがいる家庭では、庭で遊ばせるのも不安。
土壌汚染物質の子供への影響をおそれを否定できません。

数値によっては、実際に健康に被害を及ぼす可能性もありますので、土壌汚染の土地は買わない方がいいでしょう。

2.損傷している擁壁上の土地

古い擁壁
高台にあり、『擁壁が劣化している、あるいは擁壁が損傷している土地』も、買わない方がいい土地。

擁壁とは、道路より高台にある土地が斜面の崩壊を防ぐための役割をする構造物です。
擁壁の土地そのものが悪いわけではなく、劣化、損傷している場合がよくないということです。
擁壁が劣化、損傷していると、その部分から土砂が流出してしまう可能性が考えられます。

擁壁が損傷したままの土地に家を建てるのはリスクです。
よって、擁壁の修繕費用が多額にかかることもあり、余計な費用負担となってしまいます。
以上から、擁壁が劣化・損傷している土地の購入はおすすめできません。

3.車道の急カーブに面した土地

急カーブ沿いの土地
『車道の急カーブに面した土地』で考えられるリスクは、車が住宅に突っ込んでくる可能性です。
買わない方がいい土地の1つですね。

急カーブのため見通しも悪い急カーブの土地。
小さな子供さんがいる家庭では、「子供が交通事故にあうかもしれない…」そんな心配な毎日を過ごさなければいけません。

スリップしやすい雨や雪の場合は特にです。
土地に隣接する道路が急カーブの場合は、交通事故の可能性から、おすすめできません。

4.心理的瑕疵のある土地

事故物件
何も問題なさそうな土地でも、土地上で大きな事件があった、人が不審な状況で亡くなった土地のことを、『心理的瑕疵のある土地』といいます。
これも買わない方がいい土地ですね。

告知年数にはっきりとした基準がないのですが、一般的に、土地で起こった不幸な出来事については告知する義務があります。
不幸な出来事があったからいって、今後何か問題が起こるわけではないと思います。
ただ、買い手からすればいい気持ちはしませんよね。

マスターマスター

価格が極端に安いことも多いので、気にならない人にはいいのかもしれません。

リョウヘイリョウヘイ

僕はダメだなぁ…

心理的瑕疵の物件を地図上で確認できる、テレビでも紹介された情報サイトがあります。
あなたが検討する土地をチェックしてみて下さい。

5.建築不可の土地

再建築不可
土地には、なんと『建築できない土地』があります。

購入時には昔の古い建物が建っていることが多く、大丈夫と思いがち。
ただ、道路に隣接していない土地や袋地の場合、再建築不可の土地である場合があります。
また、道路に面していても建築基準法で道路と扱わない「非道路(建築不可の道)」である場合もあります。

言うまでもなく、買わない方がいい土地です。

古い建物を大きくリフォームすることは可能ですが、新しく家の建築はできません。
住宅を建てる目的で土地を購入する場合には買ってはいけない土地です。

6.軟弱地盤の土地

軟弱地盤
普通に見ただけではわからない、『地盤が軟弱な土地』があります。
そのまま建築すると、将来建物の傾き等のリスクがあります。

どんなに耐震性能に優れた建物でも軟弱地盤では意味がありません。
そのため地盤改良工事が必要になります。
しかし、軟弱地盤の改良工事には大きな費用が発生するので注意が必要です。

基本的に地盤改良工事をすれば安心ですが、やはり将来に不安は残ります。
地震に強い家を望む方は、買わない方がいい土地です。

7.隣地の高さが2mを超える土地

山手の地域によくある『隣地の高さが2mを超えるような土地』があります。
隣の土地が擁壁で上がっている、そんな土地です。

実際に家を建てると、隣の住人から見下ろされる状況になります。
その方角の日当たりも見込めないでしょう。

それだけならいいのですが、隣地が一定以上高い場合は地域により「がけ条例」が抵触してきます。
簡単に言うと、隣地が上がっている状況を「がけ」とみなし、一定の施工条件を満たさなければ家を建てられない条例です。(地域により規制内容が異なります。)

その隣地の擁壁も古く損傷があるものであれば、災害時の不安もあります。
よって、買わない方がいい土地の1つといえます。

8.隣の建物が傾いてきている土地

古い空き家の傾き
土地を購入する場合には、隣にある建物にも気を配らなければいけません。
中でも、『隣の建物が傾いている土地』は、買わない方がいい土地です。

マスターマスター

隣の建物は自分の所有物ではないのでどうすることもできませんからね。

せっかくの新居を建てたとしても、いつも隣の建物の傾きを気にします。
こちらの建物に寄りかかってこないか、地震時は大丈夫かなど。
そんな生活なんて嫌ですよね。

9.境界線でもめている土地

境界線トラブル
不動産でよくあるトラブルの1つに、隣地との境界線のもめごとがあります。

土地の購入時にきちんと境界確定していれば問題ありません。
ただ、きちんと境界ができていないまま売りに出されている土地もあります。
そんな『境界線でもめている土地』は、買わない方がいい土地ですね。

購入後、その隣地所有者と気まずい関係を続けるデメリット、安易にブロックもつめないデメリット、将来売却しづらいデメリットなど、マイナス点は多々。
境界でもめている土地は後々も尾を引きますので、買わない方がいい土地です。

10.形状がいびつな土地

『形状がいびつな土地』は、基本的に買わない方がいい土地です。

土地の形状で良いといわれているのは、真四角または間口の広い長方形。
一方、形状がいびつな土地は、真四角の土地と同じ広さでも一部使えない部分がでてくるので、敬遠されます。

坪数の大きな土地なら影響も少ないですが、小さな土地は有効宅地が減ることから建築にも影響がでてきます。
なるべく、形状が良い土地を選ぶのは土地購入の大前提です。

好立地など、よっぽどの好条件でない限りは、買わない方がいい土地として考えていいでしょう。

11.道路より低い土地

『道路より低い土地』は、原則買わない方がいい土地の1つです。

道路より低い土地のことを「道下物件」といいます。
道下物件のデメリットは日当たりが悪い点や、車の振動の影響を受けやすい点です。
また、下水管が土地より上にある場合、ポンプで下水を引き上げる必要があり、ポンプ設置などの費用が余分にかかります。

基本的に道下物件は相場より安く、お得に購入できる物件ではあります。
ただ、デメリットを考えると、あまり買わない方がいい土地かなと考えます。

12.市街化調整区域にある土地

田舎の土地
土地には、家が建てられる地域の土地と、建てられない地域の土地があります。
具体的には、市街化区域と市街化調整区域があり、『市街化調整区域にある土地』は原則家を建てることができません。

住宅を建てる目的で購入した土地に、家が建てられないのは致命的です。
このような点からも、市街化調整区域の土地は買わない方がいい土地です。

マスターマスター

不動産会社にきっちり確認しておくことが大事ですね。

13.水はけが悪い土地

悪い水はけ
『水はけが悪い土地』も、買わない方がいい土地の1つと考えられています。

災害による被害が多いと感じる近年ですが、気になる災害の1つは台風や豪雨です。
短時間に相当量の雨が降り、あっという間に床下、床上浸水になることも多々。
水はけが悪い土地はなおさらです。
これも買わない方がいい土地でしょう。

雨の日ごとに浸水を気にするのは相当なストレスです。
浸水は、基礎、土台等の家の構造躯体にも良くありません。

近年の降雨状況を考えると、水はけの悪い土地も、あまり買わない方がいい土地と言えるでしょう。

リョウヘイリョウヘイ

どうすれば水はけが悪いとわかるんですか?

マスターマスター

実際に雨の日にその土地へ行ってみて確認ですね。
周囲の土地に比べ、雨水が浸透していない場合は要注意です。
ただ、建築時に雨水の浸透マスを設置して解消できることも多いですよ。

雨水の浸透マスとは?

土地の雨水を地面へ浸透させる人工的な設備です。

14.前面道路に上下水道やガスの本管がない土地

インフラ未整備
『前面道路に上下水道やガスの本管がない土地』がまれにあります。
住宅地の特に細い私道に多い印象です。
住宅の建築目的では買わない方がいい土地ですね。

マチマチ

そんな土地があるんですね(汗)

上水道やガスの本管が前面道路にない場合、近くの道路から延長工事でもってくる必要があります。
次に下水道の本管がない場合、同じく延長工事の他、浄化槽をつくる必要も考えられます。

本管の工事は大がかりです。
余計な費用負担をしないといけませんので、基本的に買わない方がいい土地ですね。

もちろん一見しただけではわかりません。
上下水道管やガス管の確認は、不動産会社にしっかりと行いましょう。

15.隣家からの越境物がひどい土地

土地に対し、隣家の屋根などが大きく入り込んでいる場合も要注意です。
入り込んでいるものを越境物といい、時には建築に影響するレベルで越境しているケースがあります。

その越境物が原因で希望する建物が入らない場合も多々あります。
『隣家からの越境物がひどい土地』は、買わない方がいい土地でしょう。

マスターマスター

余談ですが、隣家の下水道管が越境している土地を査定したことがあります。

リョウヘイリョウヘイ

そんなことがあるんですか(汗)
地中なのによくわかりましたね、マスター。

マスターマスター

隣家のトイレが流された時、こっちの下水管で音がしたんですよ。
下水ますを開けてみたら案の定です。
隣家所有者と交渉して、管をつなぎ直す工事をして売却。
結構大変でしたよ。

16.斜面に盛土した土地

宅地造成工事
急角度な斜面に土を盛って、安定した勾配にまでもっていく造成方法を盛土といいます。
宅地をフラットにできるのはメリットなんですが、盛土の注意点はがけ崩れや地滑りのリスクがあることです。
『斜面に盛土した土地』は、基本的に買わない方がいい土地と言えますね。

盛土を支える擁壁は、各都市の担当部署(開発指導課など)が許可したものが原則。
宅地の安全性が求められるため、結構な費用もかかります。

できることなら、新たに盛土されている場合、買わない方がいい土地と判断すべきでしょう。

17.評判の悪い小中学校区にある土地

不人気の学区
『評判の悪い小中学校区にある土地』も買わない方がいい土地ですね。

小さい子供さんがいると、通う学区を気にする家庭も多いと思います。
もし購入する土地の地域が評判の良くない学区の場合、せっかく家を建築したとしても、子供の教育に不安が出てしまいます。

子供の教育や成長を重視したい方には、評判の悪い学校区の土地はNG。
買わない方がいい土地になるでしょうね。

土地そのものの条件が良く、快適な住まいが達成できても、子供の教育に不安があるようでは台無しです。

18.台風や豪雨時に浸水被害があった土地

水災
今までに『台風や豪雨時に浸水被害があった土地』も要注意です。
上でも書きましたが、近年、台風被害や豪雨被害が大きくなり、降水量が大幅に増えています。

過去に浸水被害があった土地は、今後も起こりうる可能性が非常に高いと考えるべき。
買わない方がいい土地の1つでしょう。

マスターマスター

浸水被害後、新たに河川の治水工事が行われていないかチェックしておきましょう。
教訓を受け、地域で対策ができている場合もあります。


ここまで買わない方がいい土地を全18種類紹介してきました。

リョウヘイリョウヘイ

結構あるんですね。
5、6つぐらいしか知りませんでした。

マスターマスター

私の経験上、主なものはこんな感じだと思います。
気づきになれば幸いです。

では、買わない方がいい土地をさけるためには、そのような意識が必要なのでしょうか?
ここからは反対に、理想の土地に出会うためのコツをお話ししたいと思います。

プロが教える!理想の土地に出会うための4つのコツとは?

希望通りの土地
買わない方がいい土地とは反対に、理想の土地にはどんな風にすると出会えるのでしょうか?

マスターマスター

私がプロの立場でアドバイスする際、以下の4つをおさえることをおすすめします。

  1. あなたが希望する土地の条件をちゃんとまとめておく
  2. 優秀で信頼できる営業マンと仲良くなる
  3. 土地購入に関する書籍を3〜4冊読んでおく
  4. 見かけた売土地にあなたなりの感想をもつ癖をつけておく

それでは、買わない方がいい土地を避け、理想の土地を見つけるポイントやコツについて詳しく解説していきます。

1.あなたが希望する土地の条件をちゃんとまとめておく

土地の購入条件
まず、基本の部分。
あなたが具体的にどのような土地を欲しいのか、きちんとまとめておくことが大切です。

購入者によって希望条件は大きく異なります。
不動産会社が「これは良い土地ですよ」と言っても、あくまで営業マンの主観。
よく考えると、全く条件に合わないケースもよくあります。

マスターマスター

希望を1から10までくみ取ってくれる営業マンは少ないですからね。

絶対に譲れない条件、希望金額、希望の広さ、建築したい建物のイメージは最低限スマホや紙に書いて共有しておきましょう。

そうすることで、一時の感情に流されず、しっかりと希望を持って、効率よく物件を探すことができます。

マスターマスター

ただ、条件をたくさん上げすぎるのもNGです。
土地そのものが見つからない場合が多いです。
営業マンとも相談しながら、絞っておきましょう。

2.優秀で信頼できる営業マンと仲良くなる

頼りになる営業マン
土地を購入するにあたり、とても大きな力になるのが不動産会社の営業マン。
金額が大きな買い物になるので、信頼が置ける営業マンと仲良くなるのは大切なポイントです。

マスターマスター

いくつかの不動産会社に物件探しを依頼して、信頼のおける優秀な営業マンを選別するのも一つの手段です。

優秀な営業マンは、あなたの代わりに迅速に動いて希望に沿った土地選びをしてくれます。
信頼のおける、いい不動産屋&パートナー選びも理想の土地を選ぶコツのひとつです。

3.土地購入に関する書籍を3〜4冊読んでおく

土地購入に役立つ書籍
全く不動産の知識がない場合、一時の感情に流されて購入してしまうケースが多いです。
結果、前半にあげた買わない方がいい土地を購入して後悔することにもなりかねません。

購入を決断する時、不動産の知識がなければとても不安です。
人によっては、「不動産会社に騙されているのではないのか…」と疑心暗鬼になってしまう場合もあります。

前もって、少しでも不動産について知っておくことはとても大切。
あらかじめ、土地購入に関する書籍を3〜4冊ほどじっくり読んでおきましょう。

知識を得ることで、「これはいい条件だ」「これはダメだな」など、あなた自身で取捨選択ができるようになります。

あなたなりに知識を持って土地購入に備えましょう。

4.見かけた売土地にあなたなりの感想をもつ癖をつけておく

売り土地
町を出歩くときには、普段から見かけた売土地に対し、あなたなりの感想を持っておきましょう。

土地の利点や問題点を分析する癖をつけておくと、いざあなた自身が土地を購入する場合にその癖が生きてきます。

普段から見るべきポイントを実践で覚えていくことで、あなたの理想にあった土地探しに役立ちます。

まとめ

買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!-まとめ
買わない方がいい土地の特徴、理想の土地に出会うためのコツを紹介してきました。

マスターマスター

どうでしたか?

リョウヘイリョウヘイ

ものすごく勉強になりました!

マチマチ

頭がパンクしそうです。
もう一度復習しないと!

一見しただけではわからない問題点もあるため、土地選びは簡単ではありません。
しかし、紹介した買わない方がいい土地18種類だけでもしっかりと把握しておけば、後悔する可能性を大幅に減らせるはずです。

あなたの理想の土地で、素晴らしい将来を過ごされることを心より願っております。

以上、『買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!』でした。

買わない方がいい土地にかわり、別ページでは「買ってはいけない中古住宅」について、紹介しています。
参考になると思いますので、ぜひ合わせてチェックしてみて下さい。


リョウヘイリョウヘイ

最後までお読みいただき、ありがとうございました!

マスターマスター

あなたのお役に立てましたでしょうか?

マチマチ

もしよかったら、お友達やお知り合いの皆さんにもシェアしていただけると嬉しいです♪

マスターマスター

それでは、あなたにまたお会いできることを楽しみにしています!