買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!

「買わない方がいい土地ってどんな土地?」
「今検討している土地は大丈夫だろうか?」

疑問に思いますよね。

条件の良い土地で、あなたが思い描く理想的な住宅を建てたいところですが、土地の特徴によっては「買って後悔…」なんてことも多々あります。

一般的に言われる「買わない方がいい土地」を知らずに検討していませんか?
では、具体的に買わない方がいい土地とはどのような土地なんでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

教授、今日も元気にいきましょうか!
「買わない方がいい土地」これがテーマです!

レオ教授レオ教授

よし、今日もはじめていくかの〜

それでは、今回の不動産とーく『買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!』を始めていきましょう!
これから土地購入を考えている方は必見です。

買わない方がいい土地!こんなにあるの!?[全18選]

買わない方がいい土地の多さに驚く
早速「買わない方がいい土地」について1つ1つ紹介していきます。

  • 土壌汚染がある土地
  • 損傷している擁壁上の土地
  • 車道の急カーブに面した土地
  • 心理的瑕疵のある土地
  • 建築不可の土地
  • 軟弱地盤の土地
  • 隣地の高さが2mを超える土地
  • 隣の建物が傾いてきている土地
  • 境界線でもめている土地
  • 形状がいびつな土地
  • 市街化調整区域にある土地
  • 水はけが悪い土地
  • 前面道路に上下水道やガスの本管がない土地
  • 隣家からの越境物がひどい土地
  • 斜面に盛土した土地
  • 評判の良くない小中学校区にある土地
  • 台風や豪雨時に浸水があった土地

土地の場合、見えない部分での不具合もあるので、土地の調査をきちんと行って購入を決めることが大事。
あとで大きく後悔しないためにも、しっかり知識を得ておくことも重要です。

それでは、全18種類の買わない方がいい土地について確認してみて下さい。

1.土壌汚染がある土地

土壌汚染

『土壌汚染がある土地』は、買わない方がいい土地の1つ。

土壌汚染の土地とは、汚染物質によって汚されている土地のこと。
調査の結果、ある特定の物質が基準値を超えていると土壌汚染していると認定されます。

土壌汚染で心配なのは、身体上のリスクです。
特に小さな子供がいる家庭では、庭で遊ばせるのも不安。
土壌汚染物質の子供への影響をおそれを否定できません。

数値によっては、実際に身体へ影響を及ぼす可能性もありますので、土壌汚染の土地は買わない方がいいでしょう。

2.損傷している擁壁上の土地

古い擁壁
高台にあり、『擁壁が劣化している、あるいは擁壁が損傷している土地』も、買わない方がいい土地。

擁壁とは、道路より高台にある土地が斜面の崩壊を防ぐための役割をする構造物です。
擁壁の土地そのものが悪いわけではなく、劣化、損傷している場合がよくないということです。
擁壁が劣化、損傷していると、その部分から土砂が流出してしまう可能性が考えられます。

擁壁が損傷したままの土地に家を建てるのはリスクです。
よって、擁壁の修繕費用が多額にかかることもあり、余計な費用負担となってしまいます。
以上から、擁壁が劣化・損傷している土地の購入はおすすめできません。

3.車道の急カーブに面した土地

急カーブ沿いの土地
『車道の急カーブに面した土地』で考えられるリスクは、車が住宅につっこんでくる可能性です。

買わない方がいい土地の1つですね。

急カーブのため見通しも悪い急カーブの土地。
小さな子供がいる家庭では、心配な毎日を過ごさなければいけません。

スリップしやすい雨や雪の場合は特にです。

土地に隣接する道路が急カーブの場合は、万一のことを考えておすすめできません。

4.心理的瑕疵のある土地

事故物件
何も問題なさそうな土地でも、過去に土地上で大きな事故や事件があった、人が不審な状況で亡くなったなどの土地を、『心理的瑕疵のある土地』といいます。
これも買わない方がいい土地ですね。

告知年数にはっきりとした基準がないのですが、一般的に、土地で起こった不幸な出来事については告知する義務があります。

不幸な出来事があったからいって、今後何か問題が起こるわけではないと思います。
ただ、買い手からすればいい気持ちはしませんよね。

レオ教授レオ教授

価格が極端に安いことも多いので、気にならない人にはいいかもしれんの~。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

僕はダメだなぁ…

5.建築不可の土地

再建築不可

土地には、なんと『建築できない土地』があります。

購入時には昔の古い建物が建っていることが多く、大丈夫と思いがち。
ただ、道路に隣接していない土地や袋地の場合、再建築不可の土地である場合があります。
また、道路に面していても建築基準法で道路と扱わない「非道路(建築不可の道)」である場合もあります。

言うまでもなく、買わない方がいい土地です。

古い建物を大きくリフォームすることは可能ですが、新しく家の建築はできません。
住宅を建てる目的で土地を購入する場合には買ってはいけない土地です。

6.軟弱地盤の土地

軟弱地盤

普通に見ただけではわからない、『地盤が軟弱な土地』があります。
そのまま建築すると、将来建物の傾き等のリスクがあります。

どんなに耐震性能に優れた建物でも軟弱地盤では意味がありません。
そのため地盤改良工事が必要になります。
しかし、軟弱地盤の改良工事には大きな費用が発生するので注意が必要です。

基本的に地盤改良工事をすれば安心ですが、やはり将来に不安は残ります。
地震に強い家を望む方は、買わない方がいい土地です。

7.隣地の高さが2mを超える土地

隣地が高く倒壊のおそれ

山手の地域によくある『隣地の高さが2mを超えるような土地』があります。
隣の土地が擁壁で上がっている、そんな土地です。

実際に家を建てると、隣の住人から見下ろされる状況になります。
その方角の日当たりも見込めないでしょう。

それだけならいいのですが、隣地が一定以上高い場合は地域により「がけ条例」が抵触してきます。
簡単に言うと、隣地が上がっている状況を「がけ」とみなし、一定の施工条件を満たさなければ家を建てられない条例です。(地域により規制内容が異なります。)

その隣地の擁壁も古く損傷があるものであれば、災害時の不安もあります。
よって、買わない方がいい土地の1つといえます。

8.隣の建物が傾いてきている土地

古い空き家の傾き
土地を購入する場合には、隣にある建物にも気を配らなければいけません。
中でも、『隣の建物が傾いている土地』は、買わない方がいい土地です。

レオ教授レオ教授

隣の建物は自分の所有物ではないので、どうすることもできんからの~

せっかくの新居を建てたとしても、いつも隣の建物の傾きを気にします。
こちらの建物に寄りかかってこないか、地震時は大丈夫かなど。
そんな生活なんて嫌ですよね。

9.境界線でもめている土地

境界線トラブル

不動産でよくあるトラブルの1つに、隣地との境界線のもめごとがあります。

土地の購入時にきちんと境界確定していれば問題ありません。
ただ、きちんと境界ができていないまま売りに出されている土地もあります。
そんな『境界線でもめている土地』は、買わない方がいい土地ですね。

購入後、その隣地所有者と気まずい関係を続けるデメリット、安易にブロックもつめないデメリット、将来売却しづらいデメリットなど、マイナス点は多々。
境界でもめている土地は後々も尾を引きますので、買わない方がいい土地です。

10.形状がいびつな土地

『形状がいびつな土地』は、基本的に買わない方がいい土地です。

土地の形状で良いといわれているのは、真四角または間口の広い長方形。
一方、形状がいびつな土地は、真四角の土地と同じ広さでも一部使えない部分がでてくるので、敬遠されます。

坪数の大きな土地なら影響も少ないですが、小さな土地は有効宅地が減ることから建築にも影響がでてきます。
なるべく、形状が良い土地を選ぶのは土地購入の大前提です。

好立地など、よっぽどの好条件でない限りは、買わない方がいい土地として考えていいでしょう。

11.道路より低い土地

『道路より低い土地』は、原則買わない方がいい土地の1つです。

道路より低い土地のことを「道下物件」といいます。
道下物件のデメリットは日当たりが悪い点や、車の振動の影響を受けやすい点です。
また、下水管が土地より上にある場合、ポンプで下水を引き上げる必要があり、ポンプ設置などの費用が余分にかかります。

基本的に道下物件は相場より安く、お得に購入できる物件ではあります。
ただ、デメリットを考えると、あまり買わない方がいい土地かなと考えます。

12.市街化調整区域にある土地

田舎の土地
土地には、家が建てられる地域の土地と、建てられない地域の土地があります。
具体的には、市街化区域と市街化調整区域があり、『市街化調整区域にある土地』は原則家を建てることができません。

住宅を建てる目的で購入した土地に、家が建てられないのは致命的です。
このような点からも、市街化調整区域の土地は買わない方がいい土地です。

レオ教授レオ教授

不動産会社にきっちり確認しておくことが大事じゃな。

13.水はけが悪い土地

悪い水はけ
『水はけが悪い土地』も、買わない方がいい土地の1つと考えられています。

災害が多いと感じる近年ですが、気になる災害の1つは台風や豪雨です。
短時間に相当量の雨が降り、あっという間に床下、床上浸水になることも多々。
水はけが悪い土地はなおさらです。
これも買わない方がいい土地でしょう。

雨の日ごとに浸水を気にするのは相当なストレスです。
浸水は、基礎、土台等の家の構造躯体にも良くありません。

近年の降雨状況を考えると、水はけの悪い土地も、あまり買わない方がいい土地と言えるでしょう。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

どうすれば水はけが悪いとわかるんですか?

レオ教授レオ教授

実際に雨の日にその土地へ行ってみて確認じゃな。
周囲の土地に比べ、雨水が浸透していない場合は要注意じゃ。
ただ、建築時に雨水の浸透マスを設置して解消できることも多いぞ。

雨水の浸透マスとは?

土地の雨水を地面へ浸透させる人工的な設備です。

14.前面道路に上下水道やガスの本管がない土地

インフラ未整備
『前面道路に上下水道やガスの本管がない土地』がまれにあります。
住宅地の特に細い私道に多い印象です。
住宅の建築目的では買わない方がいい土地ですね。

生徒:マチ生徒:マチ

そんな土地があるんですね(汗)

上水道やガスの本管が前面道路にない場合、近くの道路から延長工事でもってくる必要があります。
次に下水道の本管がない場合、同じく延長工事の他、浄化槽をつくる必要も考えられます。

本管の工事は大がかりです。
余計な費用負担をしないといけませんので、基本的に買わない方がいい土地ですね。

もちろん一見しただけではわかりません。
上下水道管やガス管の確認は、不動産会社にしっかりと行いましょう。

15.隣家からの越境物がひどい土地

土地に対し、隣家の屋根などが大きく入り込んでいる場合も要注意です。
入り込んでいるものを越境物といい、時には建築に影響するレベルで越境しているケースがあります。

その越境物が原因で希望する建物が入らない場合も多々あります。
『隣家からの越境物がひどい土地』は、買わない方がいい土地でしょう。

レオ教授レオ教授

余談じゃが、隣家の下水道管が越境している土地を査定したことがあったの~。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

そんなことがあるんですか(汗)
地中なのによくわかりましたね、レオ教授。

レオ教授レオ教授

隣家のトイレが流された時、こっちの下水管で音がしての~。
下水ますを開けてみたら案の定じゃ。
隣家所有者と交渉して、管をつなぎ直す工事をして売却。
結構大変じゃったわ。

16.斜面に盛土した土地

宅地造成工事

急角度な斜面に土を盛って、安定した勾配にまでもっていく造成方法を盛土といいます。
宅地をフラットにできるのはメリットなんですが、盛土の注意点はがけ崩れや地滑りのリスクがあることです。
『斜面に盛土した土地』は、基本的に買わない方がいい土地と言えますね。

盛土を支える擁壁は、各都市の担当部署(開発指導課など)が許可したものが原則。
宅地の安全性が求められるため、結構な費用もかかります。

できることなら、新たに盛土されている場合、買わない方がいい土地と判断すべきでしょう。

17.評判の良くない小中学校区にある土地

不人気の学区
『評判の良くない小中学校区にある土地』も買わない方がいい土地ですね。

小さい子供さんがいると、通う学区を気にする家庭も多いと思います。
もし購入する土地の地域が評判の良くない学区の場合、せっかく家を建築したとしても、子供の教育に不安が出てしまいます。

子供の教育や成長を重視したい方には、評判の良くない学校区の土地はNG。
買わない方がいい土地になるでしょうね。

土地そのものの条件が良く、快適な住まいが達成できても、子供の教育に不安があるようでは台無しです。

18.台風や豪雨時に浸水があった土地

水災

今までに『台風や豪雨時に浸水があった土地』も要注意です。
上でも書きましたが、近年、台風や豪雨の影響が大きくなり、降水量が大幅に増えています。

過去に浸水があった土地は、今後も起こりうる可能性が非常に高いと考えるべき。
買わない方がいい土地の1つでしょう。

レオ教授レオ教授

浸水後、新たに河川の治水工事が行われていないかチェックしておくといいぞ。
教訓を受け、地域で対策ができている場合もあるの~


ここまで買わない方がいい土地を全18種類紹介してきました。

  • 土壌汚染がある土地
  • 損傷している擁壁上の土地
  • 車道の急カーブに面した土地
  • 心理的瑕疵のある土地
  • 建築不可の土地
  • 軟弱地盤の土地
  • 隣地の高さが2mを超える土地
  • 隣の建物が傾いてきている土地
  • 境界線でもめている土地
  • 形状がいびつな土地
  • 市街化調整区域にある土地
  • 水はけが悪い土地
  • 前面道路に上下水道やガスの本管がない土地
  • 隣家からの越境物がひどい土地
  • 斜面に盛土した土地
  • 評判の良くない小中学校区にある土地
  • 台風や豪雨時に浸水があった土地
生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

結構あるんですね。
5、6つぐらいしか知りませんでした。

レオ教授レオ教授

わしの経験上、主なものはこんな感じじゃ。
気づきになれば嬉しいの~

では、買わない方がいい土地をさけるためには、そのような意識が必要なのでしょうか?
ここからは反対に、理想の土地に出会うためのコツをお話ししたいと思います。

プロが教える!理想の土地に出会う4つのコツ

希望通りの土地
買わない方がいい土地とは反対に、理想の土地にはどんな風にすると出会えるのでしょうか?

レオ教授レオ教授

わしがプロの立場でアドバイスする際、以下の4つをおさえることをおすすめしてるんじゃ。

  1. 希望する土地の条件をまとめておく
  2. 優秀で信頼できる営業マンと仲良くなる
  3. 土地購入に関する書籍を3〜4冊読んでおく
  4. 見かけた売土地に感想をもつ癖をつけておく

それでは、買わない方がいい土地を避け、理想の土地を見つけるポイントやコツについて詳しく解説していきます。

1.希望する土地の条件をまとめておく

土地の購入条件
まず、基本の部分。
あなたが具体的にどのような土地を欲しいのか、きちんとまとめておくことが大切です。

購入者によって希望条件は大きく異なります。
不動産会社が「これは良い土地ですよ」と言っても、あくまで営業マンの主観。
よく考えると、全く条件に合わないケースもよくあります。

レオ教授レオ教授

希望を1から10までくみ取ってくれる営業マンは少ないからの~

絶対に譲れない条件、希望金額、希望の広さ、建築したい建物のイメージは最低限スマホや紙に書いて共有しておきましょう。

そうすることで、一時の感情に流されず、しっかりと希望を持って、効率よく物件を探すことができます。

レオ教授レオ教授

ただ、条件をたくさん上げすぎるのもNGじゃ。
土地そのものが見つからない場合が多いからの~
営業マンとも相談しながら、できるだけ絞っておくんじゃぞ。

2.優秀で信頼できる営業マンと仲良くなる

頼りになる営業マン
土地を購入するにあたり、とても大きな力になるのが不動産会社の営業マン。
金額が大きな買い物になるので、信頼が置ける営業マンと仲良くなるのは大切なポイントです。

レオ教授レオ教授

まず、いくつかの不動産会社に物件探しを依頼する。
そして、信頼のおける優秀な営業マンを選別するのも一つの手段じゃ。

優秀な営業マンは、あなたの代わりに迅速に動いて希望に沿った土地選びをしてくれます。
信頼のおける、いい不動産屋&パートナー選びも理想の土地を選ぶコツのひとつです。

3.土地購入に関する書籍を3〜4冊読んでおく

土地購入に役立つ書籍
全く不動産の知識がない場合、一時の感情に流されて購入してしまうケースが多いです。
結果、前半にあげた買わない方がいい土地を購入して後悔することにもなりかねません。

購入を決断する時、不動産の知識がなければとても不安です。
人によっては、「不動産会社に騙されているのではないのか…」と疑心暗鬼になってしまう場合もあります。

前もって、少しでも不動産について知っておくことはとても大切。
あらかじめ、土地購入に関する書籍を3〜4冊ほどじっくり読んでおきましょう。

知識を得ることで、「これはいい条件だ」「これはダメだな」など、あなた自身で取捨選択ができるようになります。
あなたなりに知識を持って土地購入に備えましょう。

下記の3冊が初心者にもわかりやすいと思います。

4.見かけた売土地に感想をもつ癖をつけておく

売り土地
町を出歩くときには、普段から見かけた売土地に対し、あなたなりの感想を持っておきましょう。

土地の利点や問題点を分析する癖をつけておくと、いざあなた自身が土地を購入する場合にその癖が生きてきます。

普段から見るべきポイントを実践で覚えていくことで、あなたの理想にあった土地探しに役立ちます。


以上、買わない方がいい土地を避け、理想の土地に出会うコツを4つ解説しました。

  1. 希望する土地の条件をまとめておく
  2. 優秀で信頼できる営業マンと仲良くなる
  3. 土地購入に関する書籍を3〜4冊読んでおく
  4. 見かけた売土地に感想をもつ癖をつけておく

まとめ

「買わない方がいい土地」記事のまとめ
今回の不動産とーく『買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

どうじゃったかの~?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

ものすごく勉強になりました!

生徒:マチ生徒:マチ

頭がパンクしそうです。
もう一度復習しないと!

本記事で解説したこと・買わない方がいい土地[全18選]
・理想の土地に出会うための4つのコツ

買わない方がいい土地の特徴、理想の土地に出会うためのコツを紹介してきました。

土地には、一見しただけではわからない問題点ももあり、土地選びは簡単ではありません。

紹介した買わない方がいい土地18種類だけでもしっかりと把握しておけば、後悔する可能性を大幅に減らせるはずです。

あなたの理想の土地で、素晴らしい将来を過ごされることを心より願っております。

以上、『買わない方がいい土地[全18選]理想の土地に出会うコツも紹介!』でした。

買わない方がいい土地にかわり、別ページでは「買ってはいけない中古住宅」について、紹介しています。
参考になると思いますので、ぜひ合わせてチェックしてみて下さい。