「買ったばかりの家を売るなんてできるの？」
「35年ローンを借りてすぐはさすがに無理だよね…」
家を買うのは人生でも最も大きなイベントの1つ。
当時はあなたも期待に胸を膨らませて、今の家の購入に踏み切ったことと思います。
しかし人生には、いつどんなことが起こるかわかりません。
家庭や仕事環境の変化、住んでわかる治安や隣人との関係に耐えられないなど、人により様々です。
今のように、買ったばかりの家を売る選択をせまられることもあるでしょう。
家をすぐ売却するとなれば、いくつもの疑問や不安を抱えるのは当然。
ましてや買ったばかりの家を売るなら、借りたばかりの住宅ローンがあるのでなおさらです。
「買ったばかりの家を売る」←こんなこと本当にできるのでしょうか？
ニシダ社長-不動産業界15年- 今日は、買ったばかりの家を売ることについて深く解説していきましょう！
レオ教授 うむ、任せい！
買ったばかりで売却か…特別な事情がありそうじゃの～
今回の目次じゃ！
では、今回の不動産とーく『買ったばかりの家を売るって可能？35年ローン借りてすぐ売却はダメか…』を始めていきましょう。
この記事では、買ったばかりの家を売ることができるのか、購入時と同じ価格で売れるのか、売却時に必要な注意点などを詳しく解説しています。
記事の後半では、業界でよく耳に入ってくる「買ったばかりの家を売る具体的な理由」も多くあげて解説していますので、ぜひ最後までお付き合いください！
買ったばかりの家を売るなんてできるの？
買ったばかりの家を売ることは。
ただ、必要な条件が1つ。
です。
裏を返せば、「住宅ローンが残ると売れません」。
生徒：リョウヘイ 売却したお金で完済してもいいんですよね？
レオ教授 もちろんじゃ！
生徒：カエデ けど、住宅ローンの完済は問題ないんじゃない？
買ったばかりの家なんだし、買ったときの価格で売れるでしょ？
レオ教授 そうとは言い切れんぞ！
買ったばかりなのにもかかわらず、買った時の価格で売れないことも多々あります。
新築と中古で考え方が変わるので、早速解説していきましょう。
買ったばかりの家は購入時と同じ価格で売れる？
買ったばかりの家を売るわけですし、もちろんまた同じ価格で売れると思いますよね。
ただ、同じ価格で売れるかは、「新築」「中古」で考え方が異なります。
結論を言うと、「新築は難しい」です。
中古戸建てや中古マンション、土地などの不動産は、同じくらいの価格で売れる可能性大です。
もちろん、相場が変わってなければの話になります。
一方、新築一戸建てや新築マンションは価格が確実に下がると考えます。
それぞれ理由と考え方を見ていきましょう。
買ったばかりの「新築」の家をすぐ売る場合
買ったばかりの「新築」の家をすぐ売る場合、同価格での売却は難しいです。
・売却時 → 中古
まず、この点が価格に大きく影響します。
そして、そもそも新築の購入価格には、家自体の資産価値に加え、不動産会社の経費や利益も上乗せされた値付けになっています。
戸建てにしろ、マンションにしろ、原則そうです。
つまり、買ったと同時に資産価値以外の部分が一気に目減りするわけです。（これを「新築プレミアム」と呼びます。）
以上から、買ったばかりの新築を同価格ですぐ売却するのは難しいわけです。
よって、「ここには住めない！」余程の理由がなければ、買ったばかりの新築を売るのはおすすめしません。
生徒：リョウヘイ 一度も住んでいない場合はどうなんですか？
レオ教授 「築後未入居」の中古という扱いじゃ
見た目は新築に変わりないんじゃが、一度人の手に渡っているから「新築」とは言えんの～
買ったばかりの「中古」の家をすぐ売る場合
・売却時 → 中古
相場通りの適正価格で購入していて、かつ売却時に地域の相場が変わってなければ、同価格での売却も充分可能です。
生徒：カエデ てことは、購入時と売却時の諸費用分が損になるぐらいね
以上、買ったばかりの家が購入時と同じ価格で売れるのか、「新築」「中古」に分けて解説しました。
生徒：リョウヘイ 教授、具体的なシミュレーションで売却のイメージをしたいんですがお願いできますか？
レオ教授 もちろんじゃ！
買ったばかりの家を売るシミュレーション
では、買ったばかりの家を売るイメージを、具体的なシミュレーションをもちいて解説していきます。
生徒：リョウヘイ 半年前に3,200万円で買ったばかりの家を売る設定でどうでしょう？
レオ教授 うむ、当時頭金200万を払って買い、住宅ローン残高が「3,000万円」あるとしようかの〜
この場合、売却の条件は「3,000万円の住宅ローンを完済すること」になります。
売却できる？できない？シミュレーション［3パターン］
買ったばかりの家を売る場合、下記シミュレーション表3パターンの内、いずれかになると思います。
| 【条件】住宅ローン3,000万円の完済 | 売却代金 | 自己資金 |
|---|---|---|
| 3,000万円 | なし | |
| 2,800万円 | 200万円 | |
| ×売却できない | 2,800万円 | なし |
うまく3,000万円以上で売却できればベストです。
ただ、売却代金が住宅ローンの残債を下回る場合は、差額分の現金を持ち出しする必要がありますね。
住宅ローン支払い中の家の売却についてもっと詳しく学びたい方は、下記ページも合わせて確認してみて下さい。
レオ教授 売却のイメージはついたかの～
実際に売却を進めていく場合は、不動産会社が出した査定額で正確なシミュレーションをすることが大事です。
売りに出したはいいが、実際の売却価格が住宅ローンの残債を下回ったら元も子もありませんからね。
買ったばかりの家を売る場合は特に、おおよその目安で進めるのはNGです。
住宅ローンはちゃんと完済できる？家の正確な査定額を知ろう
買ったばかりの家を売るには、が条件です。
具体的に売却を検討するなら、まずは査定額、つまり売却可能な価格を正確に知ることが第一歩。
そして、家の正確な売却可能価格を知るためには、「不動産会社に査定してもらう」、この方法一択になります。
家の査定額って自分で調べられないの？
正直難しいです。
家の周囲で、他の物件が売却されている情報まではつかめると思います。
ただ、それらを比較して正しい査定額を判断することはとても困難だからです。
ちなみに、マンションの場合で、同じマンション内なら、他の部屋がいくらで売れたか＆売っているかは、大きな目安になります。
階数やバルコニーの向きの比較は必要ですが、同規模の間取りであれば、価格に大差はないと思います。
レオ教授 いずれにしても、査定は不動産会社に依頼すべきじゃがな
マンションは事前に目安を立てやすいってだけじゃ
特に一戸建ての家の場合は、最初からプロの不動産会社に査定を任せるべきですね。
物件によって特徴が大きく変わるので、いくらで売れるかなんて自分では正確な判断ができないと思います。
査定額の正確な目安は「3社以上」の平均値で判断
レオ教授 理想は3社以上の査定結果を比較して、平均の査定額を把握しておくんじゃ
1社、2社の査定では、実際ブレることもあるからの～
例えば3社の不動産会社に査定を依頼すると、下記のような結果になることが多いです。
| A社 | 3,300万円 |
|---|---|
| B社 | 3,000万円 |
| C社 | 3,500万円 |
生徒：リョウヘイ 結構差が出るもんですね
3社が出した査定額の平均は「約3,260万円」になります。
この場合は、おおよそ「3,260万円」程度で売れると考えながら、売却の検討を進めてみるといいと思います。
買ったばかりの家を売る際は、まとまった住宅ローンが残っています。
完済できなければ、売却は叶いません。
よって、精度高い査定額を事前に把握して、正確なシミュレーションを行い、「完済できる」確信をもって、売却にのぞむことが大切です。
レオ教授 査定額と実際の売却額が大きくズレて、住宅ローンを完済できなければ元も子もないからの～
詳しい解説は、『不動産一括査定の全て｜業界15年プロが比較！厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』でチェックしてみて下さい。
不動産一括査定サイトってどう？疑問に思っていませんか？本記事では、不動産一括査定の信頼性、価格の正確さはどうか、失敗しない選び方や流れ、プロ厳選のおすすめ一括査定サイトまで詳しく解説！初心者が安心して売却できるように不動産一括査定の全てをお話しします！
では続いて、買ったばかりの家を売る時に必要な注意点について解説していきます。
買ったばかりの家を売る時に必要な3つの注意点
買ったばかりの家を売る時に、気を付けておきたい注意点は以下の3つです。
- 新築は価格の下落幅が大きい
- 売却理由によっては売りにくい
- まとまった諸費用がかかる
1．新築は価格の下落幅が大きい
「新築は価格の下落幅が大きい」ことは、買ったばかりの家を売る際の注意点です。
新築の家は、「一旦人の手に渡ればもちろん中古扱い」です。
仮にまだ入居していないとしても、「築後未入居の中古物件」という表示になります。
例えば、5,000万円で買ったばかりの新築の家。
転勤を理由に、入居半年で売りに出ているとします。
あなたはいくらで購入したいと思いますか？
「半年程度の入居なら大して汚れてないよね。でも新築じゃないし4,500万円ぐらいなら。」
「事情はどうあれ中古かぁ、4,300万円ぐらいじゃないと。」
あなたはどうでしょう？
生徒：カエデ 買主の立場になれば低く見積もるかも…
価格の下落幅はケースバイケースです。
ただ、ひどければ20％近くも下落することだってあります。
レオ教授 売却理由はどうあれ、新築の場合は大きな売却損を受け入れる必要があるから「決断は慎重に」じゃ
この大幅な下落は、住宅ローンが完済できない大きな原因にもなります。
差額分を貯金で補えればいいですが、多くの人は購入時に自己資金を使っています。
よって、買ったばかりの新築の家を売る人は実際少ないのが現状です。
2．売却理由によっては売りにくい
「売却理由によっては売りにくい」ことは、買ったばかりの家を売る際の注意点です。
家を売るのに理由があって当たり前です。
ただ、購入後すぐのタイミングでは、「どうして買ったばかりの家を売るんだろう？」と気にする買主が多いのが普通です。
例えば、「町内の治安が悪い」「隣家とトラブルになった」など、居住環境に関わることが売却理由の場合、買主にとって大きな不安材料になります。
レオ教授 転勤や親の介護などの理由なら、買主も納得しやすいんじゃがな
生徒：カエデ 駅近な立地、間取りが魅力的でも購入は見送るかな…
また、個人差がありますが、「離婚」や「リストラ」での売却理由を嫌う人も多いです。
レオ教授 「家を買う」ことに明るい未来を描いている人が大半じゃからの～
離婚やリストラが売却理由でも、家の品質には何ら影響はありません。
ただ、「この家を買うと幸せが逃げる？」などの不安がよぎり、購入に踏み切れない人が多いことも知っておきましょう。
3．まとまった諸費用がかかる
「まとまった諸費用がかかる」ことは、買ったばかりの家を売る際の注意点です。
家の購入時と同様、売却時にも「諸費用」がかかります。
- 仲介手数料
- 契約書印紙代
- 登記費用
以上3種類が、売却時の一般的な諸費用です。
- 仲介手数料
- 諸費用の中でも不動産会社に支払う仲介手数料が高額。
「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額になります。 - 契約書印紙代
- 契約書印紙代は、売買契約書に貼る印紙の費用。
売買価格が5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超える場合は3万円です。 - 登記費用
- 登記費用は、売却に係る売渡し証書の作成費用と、住宅ローンの抵当権を抹消する費用などです。
依頼する司法書士によって報酬額は異なりますが、おおよそ5～10万円がかかります。
例えば、3,000万円で家を売却した場合、仲介手数料約106万円、印紙代1万円、登記費用8万円がかかったとすると、合計約115万円の諸費用が発生します。
家の売却代金で住宅ローンを完済できるか見込みを出す場合は、諸費用についても考慮してシミュレーションを行いましょう。
レオ教授 引越し費用も忘れずにじゃ！
※売却時の税金については、買った時よりも高く売れた場合に「譲渡所得税」がかかる場合があります。
ただ、居住用の住宅の場合は所有期間の長短に関係なく、3,000万円までの売却益が非課税になる特例があります。
詳しくは、国税庁の公式ページを確認して下さい。
以上、買ったばかりの家を売る際の注意点を解説しました。
- 新築は価格の下落幅が大きい
- 売却理由によっては売りにくい
- まとまった諸費用がかかる
生徒：カエデ そもそも、買ったばかりの家を売る理由ってどんなものがあげられるの？
それぞれ事情はあると思うんだけど
レオ教授 確かに気になるじゃろうな
次で解説していこうかの～
買ったばかりの家を売る具体的な理由［10選］
買ったばかりの家を売ることは、何も珍しいことではありません。
あなたが売る理由以外にも、実はたくさんあるんです。
買ったばかりの家を売る理由を大きく分類すると次の3種類です。
- 仕事や家族の生活上やむを得ないため
- 個人的かつデリケートな事情のため
- 生活環境や人間関係に問題があるため
この3種類に具体的な理由を振り分けると、
| 仕事や家族の生活上やむを得ないため |
|
|---|---|
| 個人的かつデリケートな事情のため |
|
| 生活環境や人間関係に問題があるため |
|
といったところで、計10選にもなりました。
レオ教授 あなたと同じ理由はあったかの～
買ったばかりの家を売る決断はなかなかできるものではありません。
ただ、上記のような理由なら仕方がないかもしれませんね。
注意点は、売却理由によって買主がマイナスイメージをもつ可能性です。
売り出し価格にまで影響する場合もあります。
買主の立場になれば、「買ったばかりの家を売るなんて、何か特別な悪い事情があるんじゃ…」と警戒するのが普通ですからね。
では、種類別に分けて見ていきます。
売却理由1．仕事や家族の生活上やむを得ないため
- 急な転勤
- 親の急な介護
この売却理由の場合、買主にマイナスイメージを持たれることはありません。
では、1つずつ具体的に解説していきます。
急な転勤
まず、『急な転勤』が理由のケースです。
急な転勤が決まれば、
- 売る
- 賃貸に出す
このどちらかが選択肢です。
数年後に戻ってくる見通しがあれば、その間だけ「賃貸に出す」のも1つの選択肢。
しかし、戻ってくる見込みがないなら、「売る」という選択肢一択になる場合が多いですね。
レオ教授 転勤について、家を買ったことを配慮してくれる会社もあるんじゃがな
親の急な介護
『親の急な介護』を理由に、買ったばかりの家を売る方も少数いるようです。
30～40歳代で家を買う場合、親は既に70歳前後でしょうか。
年齢的には、高齢者世代です。
いつ病気を抱えたり、ケガをしたりしても不思議ではありません。
「買ったばかりの家を売る決断をしてまで介護すべきか？」
夫婦で意見が分かれるところかと思いますので、充分な話し合いが必要でしょうね。
売却理由2．個人的かつデリケートな事情のため
- 離婚
- 給料やボーナスカット
- リストラ
- 子供が学校に合わない＆いじめに合う
- 馴染まない＆落ち着かない
離婚で別居する、リストラされて住宅ローンを先々払っていける見込みがなくなった、などの背景があります。
離婚やリストラが原因での売却理由について、買主は心情的にマイナスイメージを持ちやすいです。
もちろん気にしない方も多いですが。
では、1つずつ解説していきます。
離婚
まず、『離婚』を理由に買ったばかりの家を売るケースです。
共働きの夫婦がペアローンを組んで購入することも多いです。
離婚すれば、いずれか片方の収入で支払いを続けていくことになり、通常は支払いが困難になります。
そのため、家を売却するしかなくなります。
離婚後「そのまま住み続ける」ことに引け目を感じて売却する人も多いでしょう。
また、1人で住むには「家が広すぎる」ことを理由に売却することも多々あります。
給料やボーナスカット
『給料やボーナスカット』により、今後の支払いへの見通しが立たない理由です。
頭金なしで諸費用を含めたフルローンで借りられる銀行も多いことから、ギリギリの支払い前提で家の購入をする方も多いです。
そんな方が不景気等のあおりを受け、給料やボーナスカットされればどう思いますか？
今後の支払いの見込みが立たないのであれば、買ったばかりの家を売る選択をせまられるでしょう。
リストラ
『リストラ』によって職を失い、住宅ローンの支払いの見込みが立たないことは、買ったばかりの家を売る充分な理由です。
リストラ後すぐに、希望の年収条件で再就職できれば問題ありません。
難しい場合は、住居費は大きな負担です。
買ったばかりの家でも早々に売る必要もでてくるでしょう。
子供が学校に合わない＆いじめに合う
『子供が学校に合わない＆いじめに合う』状況は、一刻も早く改善しなければいけません。
特にいじめの場合、子供を危険にさらしてまで、その家に住み続ける理由がありません。
改善の見込みがなければ、買ったばかりの家でも即売却して引っ越すべきでしょう。
レオ教授 子供を早く救ってあげるのは、親として当然の義務じゃ
馴染まない＆落ち着かない
単純に『馴染まない＆落ち着かない』ことが理由になるケースです。
レオ教授 慣れが解決する場合も多いからの～
売却までいくケースは少数じゃ
入居後、直感的に「この家が合わない…」と感じる人もいるようです。
そうなると、あらゆるものがストレスに感じてしまいます。
環境へ馴染めるかどうかは、個人差が大きいものですが、せっかく購入した家です。
慣れるための工夫を考えてからでも遅くはありません。
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売却理由3．生活環境や人間関係に問題があるため
- 治安が悪い
- 隣人とうまくいかない
- 騒音
生活環境や人間関係がからむと、買主に大きなマイナスイメージを持たれやすいですね。
1つずつ解説していきます。
治安が悪い
住んだ後、『治安が悪い』ことに耐えられないなら、すぐに家を売却する選択も考えるべきでしょう。
住まいは、安全であることが大前提。
毎日おびえながら生活していては、幸せな日常を手に入れることは決してできません。
小さな子供がいるならなおさらです。
買ったばかりの家を売る。
一見損する可能性が高い行為ですが、将来良い決断だったと思える日がくるかもしれません。
隣人とうまくいかない
つづいて『隣人とうまくいかない』場合です。
毎日悩み、ストレスを感じながら生活するのは精神的にもよくありません。
早めに見切りをつけてリセットするために、買ったばかりの家を売る方も少なくありません。
生徒：カエデ お互いに深く干渉しない気持ちを持っていれば、問題なさそうだけど…
騒音
『騒音』を理由にすぐ売るケースありますね。
騒音にも種類は色々です。
例えば、電車の音。
「目の前に線路がある」とわかって購入した場合でも、いざ住んでみると「耐えられない」「寝れない」こともあります。
また、近くに中学校や高校がある場合の騒音。
特に部活動ですね。
夕方に加え、朝練がある部活ですと、早朝から大きな声が聞こえます。
そして、マンション特有の騒音。
マンション上階の子供の走る音は、数の減らない騒音トラブルです。
自分の住戸の中で対策できないのがつらいところです。
騒音は一度気になりだすと不快に感じ続けるもの。
改善の見込みがない場合は、買ったばかりの家を売ることも選択肢の1つになるでしょう。
「ドタ！ドタ！ドタ！」 マンションライフにおいて一番の悩みの種となりえる「騒音問題」。 特に、マンション上階の子供の走る音に悩まされている方は本当に多いです。 「ドタ！ドタ！ドタ！」 「…は～またか…この騒音なんとかした …
以上、買ったばかりの家を売る理由を詳しく解説しました。
| 仕事や家族の生活上やむを得ないため |
|
|---|---|
| 個人的かつデリケートな事情のため |
|
| 生活環境や人間関係に問題があるため |
|
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まとめ
今回の不動産とーく『買ったばかりの家を売るって可能？35年ローン借りてすぐ売却はダメか…』もまとめです。
レオ教授 さて、いかがじゃったかの～？
- 買ったばかりの家を売るなんてできるのか
- 買ったばかりの家は購入時と同じ価格で売れるのか
- 買ったばかりの家を売るシミュレーション
- 家の正確な査定額を知る方法
- 買ったばかりの家を売る時に必要な注意点
- 買ったばかりの家を売る具体的な理由
買ったばかりの家を売ることを検討している人に向けて、詳しく解説してきました。
「損したくない…」
「納得の価格で売れるだろうか…」
大きな不安ですよね。
売却には「住宅ローンの完済」が条件になります。
35年のローンを多額に組んだばかりの方は、途方に暮れていることでしょう。
新築で購入した家の場合は、正直あきらめる他ないかもしれません。
一方、中古の場合は、査定額次第で購入した時と同等の価格で売れる場合があります。
まずは不動産会社に査定を依頼してみて下さい。
買ったばかりの家ではありますが、あなたの不動産売却の成功を心より願っております。
以上、『買ったばかりの家を売るって可能？35年ローン借りてすぐ売却はダメか…』でした。
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