買ったばかりの家を売る｜住宅ローンがあると売れないの？

「買ったばかりの家を売るなんてできるの？」
「住宅ローンを組んだばかりはすぐ売れないよね…」

あなたもこんな悩みを抱えていませんか？

家を買うのは人生でも大きなイベントで、期待に胸を弾ませて購入するものです。
「将来いつかは売るかも」とは思っていても、買ったばかりの家を売ることを購入時に考える方はまずいないでしょう。

しかし、人生でいつどのようなライフスタイルの変化が起こるかは誰にもわかりません。
せっかく買った家もすぐに売らなければならない状況に陥ることもあるでしょう。
買ったばかりの家を売る状況になったとき、

マイホーム購入は人生のなかでも最も高いお買い物。
そんな不動産を売るとなれば、いくつもの疑問や不安を抱えるのは当然でしょう。
ましてや買ったばかりの家を売るのは、住宅ローンもあってなおさら。

しかし、結論からお伝えすると、買ったばかりの家でも売ることができます。
ただ、「たった１つの条件をクリアできるか」がカギとなります。

今回は、買ったばかりの家を売る時に必要な条件に加え、注意すべき点などを解説していきます。

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買ったばかりの家を売るために必要なたった1つの条件とは？

買ったばかりの家を売るために必要な条件は、「住宅ローンを完済できること」です。

住宅ローンを借りるとき、購入する不動産に金融機関の「抵当権」が設定されます。
抵当権とは、万が一、住宅ローンの支払いが滞った場合に「家を競売にかけて売り出し、売却代金を住宅ローンの返済に充てるという仕組みのことです。
「お金が返済できなくなったら、家を売って返済資金に充てますね」という銀行側の権利と考えると分かりやすいかもしれませんね。

抵当権がついたままの土地や建物は現実的に買い手がつかないため、基本的には売却のためには抵当権抹消をしなければなりません。
そして、抵当権抹消の条件が「住宅ローンの残債を完済すること」なのです。

そのため、買ったばかりの家を売るケースに限らず、「住宅ローンを完済できること」が不動産売却の条件となっています。

まず不動産査定で家の価格を知る！住宅ローンが完済可能か判断！

「住宅ローンを完済できるかどうか」を知るためには、まず今の家がいくらで売れるのかを調べる必要があります。

家の価格を知るためには、「不動産会社に査定してもらう」、「自分でインターネットを使ってリサーチする」が主な方法です。
不動産会社に不動産査定をお願いするには、不動産会社を直接訪問するのも良いでしょう。
インターネットや電話で不動産会社に査定依頼することもできます。

また、インターネットが当たり前になった昨今では、売ろうとする周辺の相場を簡単に調べることもできます。
不動産会社の簡易査定を利用することも可能です。
訪問や電話で不動産会社にお願いするよりも、インターネットの方が簡単に思えるかもしれませんね。

ただ、注意したいのは「自分で簡易に調べた価格は精度にかける」という点です。
インターネットの簡易査定は、過去の取引データが参考になっています。
「築年数」「面積」「間取り」など数値化できるものから相場を知ることができますが、家の細かな立地や間口＆前道の広さ、具体的な間取り、設備の劣化状態、近隣の状況など細かな点は反映されていません。
築年数が真新しい状態でも、汚れや傷みがひどければ価格的には低めに査定されるかもしれません。
一方、簡易査定では知り得ない近隣の状況が、価格にプラスに働くことも考えられます。近くに大きな商業施設の建設予定があれば、過去の事例よりも高く売れる可能性もあります。
つまり、家の正確な査定価格を知るためには、不動産会社のスタッフから直接現地に来てもらい「目で見てチェックしてもらう」という査定が大切です。

ただ、不動産会社の査定は、各社の意向や販売スタイルなどが反映されます。
「A社では安く査定されたのにB社では数百万円も高かった」ということもよくあります。
そのため、一社だけの査定価格で判断するのはもったいないかもしれません。

前述のとおり、「買ったばかりの家を売る」ための条件は「住宅ローンを完済できること」。
より精度の高い査定価格を知るためには、複数の不動産会社に査定してもらって比較することが大事と言えるでしょう。

本記事の最後に複数の不動産会社に無料で査定依頼できる便利なサイトを紹介していますので、売却を考えている方は合わせてチェックしてみて下さい。

買ったばかりの家を売る理由は？

買ったばかりの家を売る理由として考えられるのは、

といったところでしょう。
買ったばかりの家を売るのはなかなか決断できるものではないですが、上記のような理由なら、仕方がないのかもしれませんね。

また、買ったばかりの家を売る理由は、大きく分類すると次の3種類です。

1種類目は、急な海外転勤や親族の介護など、「このまま住み続けるのが難しい」というケース。
この売却理由の場合、買い手にマイナスイメージを持たれないでしょう。

2種類目は、離婚や年収の低下、リストラなど売主の個人的な事情が絡んだ売却理由です。
「離婚で別居する」「リストラされて住宅ローンを先々払っていける見込みがなくなった」などの背景があります。

3種類目は、治安の悪さや隣家とのトラブルなど周辺環境に起因する売却理由です。

買ったばかりの家を売る3種類の理由のうち、2種類目と3種類目の売却理由は、買い手にマイナスイメージを抱かれやすいかもしれません。
マイナスイメージとなるかどうかは、「売却のしやすさ」あるいは「売却のしにくさ」にも影響を及ぼします。

買ったばかりの家を売る際の注意点とは？

次に、買ったばかりの家を売る場合に気を付けなければならない注意点もおさえておきましょう。

1．新築をすぐ売却の場合は価格の下落幅が大きい

買った時に新築でも、
数ヶ月でも入居していれば「中古物件」という扱いになります。
仮に「まだ入居していない」という状態だとしても、築後未入居という表示になってしまうでしょう。

このように、「数か月しか住んでいない」「買ったものの未入居」だとしても、買った金額よりはグッと下がってしまうのが普通です。

例えば、5,000万円で購入した新築物件があったとします。売主の転勤で、入居半年で売りに出された中古戸建の場合、いくらくらいで購入したいと思うでしょうか？
中古物件を購入するときの気持ちは人それぞれで、「半年程度の入居なら大して汚れていないから4,800万円ぐらいなら購入したい」と考える方もいるでしょう。
一方で、「誰かが数か月も住んでいるのだから中古だし、4,500万円ぐらいじゃないと検討できない」という方もいるかもしれません。

このように、買ったばかりの家を売るケースでは、「新築から中古へ」と移行するタイミングでの売却。
通常の経年よりも価格の下落幅が大きくなりがちで新築プレミアムと呼ばれたりします。（特にマンションはこの下落幅が顕著に思います）

価格の下落幅はケースバイケースですが、ひどければ20％近くも価格が下落することも。
売却価格が下落するのは、住宅ローンの残債を下回る大きな要因になります。

例えば、5,000万円の新築戸建や新築マンションを買うため、4,800万円の住宅ローンを組んだとします。
すぐに4,000～4,500万円まで価格が下がると、売却価格が住宅ローンを下回ってしまいます。

差額分を貯金で補てんできればいいですが、多くの人は購入時に自己資金を使っているのではないでしょうか。
売却価格と住宅ローン残債との差額を払えなければ完済もできず、売却を断念する要因になります。
「買ったばかりの家を売ることができない」という人の多くは、差額が大きくなってしまって、工面ができないからなのです。

2．売却理由によっては売りにくいケースもある

中古物件を購入する人は、
売却理由を気にする傾向があります。
家を売るのには理由があって当たり前ですが、買ってすぐのタイミングならば、「どうして買ったばかりの家を売るのだろう？」とかなり気になるのが普通でしょう。

転勤や親の介護などの場合、購入検討者が納得しやすい理由と言えるかもしれません。
ただ、「周囲の治安が悪い」「隣家とトラブルがあった」など、居住環境に関わることが売却理由の場合、購入検討者側にとっても不安材料になるかと思います。

例えば、「隣人が子供の遊ぶ声や音に敏感で、すぐに怒鳴り込んでくる」というケースで売却を決めた場合、同じように小さな子供のいる家庭は購入が難しくなります。
立地や間取りがどんなに魅力的でも、「隣人とのトラブルの可能性」が売却を難しくしてしまうこともあるでしょう。

また、感じ方は個人差がありますが、離婚やリストラなどによる売却理由を気にする方もいます。
一般的に、「家を買う」ことに対しては、明るい未来を描いている人が多いものです。
離婚やリストラが売却理由だとしても、家の品質には何ら問題がないのですが、「この家を買うことで幸せが逃げる？」という不安もよぎり、購入に踏み切れないのかもしれません。

3．売却時にも仲介手数料等のまとまった諸費用がかかる

「売却代金を住宅ローンの残債に回す」というほかに、諸費用として自己資金を用意しなければなりません。
家を売却するときにも、家を購入するときと同じように「諸費用」がかかります。

「仲介手数料」「契約書印紙代」「登記費用」「引越費用」の4種類が、売却で用意しておく諸費用です。
なかでも大きいのが仲介手数料で、「売却価格×3％＋6万円」に消費税を加えた金額です。

契約書印紙代は、売却時の売買契約書に貼付する印紙の費用で、売買価格が5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超える場合は3万円です。
登記費用は、売却に係る売渡し証書の作成費用と、住宅ローンにより登記された抵当権を抹消する費用です。
依頼する司法書士によって報酬額は異なりますが、おおよそ5～10万円がかかります。

そして、引越し費用です。
「荷物の量がどのくらい」「引越し時期や引越し先までの距離」などによって、費用は大きく変動します。

例えば、4,000万円で家を売却した場合、仲介手数料約140万円、印紙代1万円、登記費用8万円がかかったとすると、合計約150万円の諸費用が発生します。
諸費用は売却代金とは別に用意しておかなければなりません。
売却価格が残債を上回って完済できそうだとしても、諸費用が用意できるかを考えておきましょう。

4．アフターサービスなど保証が継続できない場合がある

新築の売主は不動産会社なので、アフターサービスが充実しています。
構造や雨漏りはもちろん、キッチンや浴室など設備機器のメーカー保証もあります。
白アリの被害、配管のつまりや水漏れ等も売主側のアフターサービスで対応してくれる場合も多いでしょう。

しかし、いくら築年数が浅くても、「譲渡した場合にはその日をもって保証期間を終了する」という規定の保証もあります。
中古として売却した場合には、どのような保証が継続されるのか、しっかりと確認しておきましょう。

5．税金の優遇が受けられない場合もある

通常、家を売って利益が出ると譲渡所得税が課税されますが、居住用の家の場合には3,000万円までの控除を受けられます。
ですが、売った年の前年及び前々年に同じ制度を利用している場合には、この3,000万円控除が適用になりません。

つまり、今売ろうとしている家の購入の際、その前に住んでいたケースなどは注意が必要です。
もし、前の家の売却で3,000万円控除制度を利用していれば、今回の売却では適用外。
利益が出たときには課税されてしまうのです。

近年では、マイホームの売買を促進するために、さまざまな税金の控除や優遇が用意されています。
しかし、一部には近しい時期に優遇や控除を受けていると、続けて適用されないものもあるので確認しておきましょう。

「住宅ローンを完済できて、諸費用も捻出できた」と安心していたものの、後から思いもよらないところで税金が課税されてしまうと資金計画がずれてしまいます。

購入時の売買契約書がありますので、買ったばかりの家を売るときには、税金の支払いが「軽減」もしくは「無し」になることもあります。
家の売却の際には、税理士や税務署へ相談しておいた方が良いでしょう。

買ったばかりの家を売る際の不動産査定は「複数社」への依頼がおすすめ！

査定価格の妥当性を検証するためにも、複数社から査定価格を提示してもらって比較することが推奨されています。

特に買ったばかりの家を売る場合には、「複数社に査定依頼をして比較する」ことが重要です。
それは、前述のように、新築から中古に変わったときの価格の下落幅が一律ではないため、しっかりと市場価格を確認するべきだからです。

新築時5,000万円の家を入居半年で売却する場合、A社は「築後間もないので4,800万円」と査定したとします。
しかし、複数社に依頼すると、B社は4,200万円、C社は4,300万円、D社は4,400万円という結果とのこともあります。
これを比較すると、飛び抜けて査定価格が高かったA社の信用性は低く、B社C社D社が提示した4,300万円程度が妥当と判断できます。
買ったばかりで価格の変動が大きい物件だからこそ、複数社による比較検証がとても有効です。

忙しい人には「不動産一括査定」がとっても便利！

複数の不動産会社に査定依頼が有効とは言え、一社ずつ連絡を取って依頼していくのは意外に面倒です。
時間を割いて店舗を訪れるのはもちろん、氏名や電話番号などのプロフィール、物件の情報など、同じことを各社に伝えなければなりません。
電話での依頼は可能ですが、個人情報や物件の概要、売却の経緯などを伝えると15分程度はかかるでしょう。
もし、3社に連絡するなら1時間近くかかってしまいます。
それに、営業担当者が必ずいるとも限りません。
不在で折り返しの連絡となれば、「いつ電話が来るのだろう」と落ち着かない気持ちで待たなければならないことも。

インターネットサイトから査定を依頼することもできます。
ただ、電話のときと同じように、一社ずつ情報入力が必要。
入力画面のフォーマットは、会社によって異なるため、「手間がかかる」というのが正直なところでしょう。

そこでおすすめなのが不動産一括査定サービスの利用。
不動産一括査定ならプロフィールなどの情報を1回入力するだけで完了。
その情報が、複数の不動産会社へ一度に送信されるので簡単ですね。

最終的には、複数社の査定依頼をもとに「どこの不動産会社に売却依頼をするか」と絞らなければなりません。
ただ、査定価格を具体的に知りたいという段階では、いくつかの不動産会社に査定依頼をして比較した方良いでしょう。

買ったばかりの家を売る人におすすめ！利用者が多くて安心の「不動産一括査定サイト」3選

買ったばかりの家を売る人におすすめしたい不動産一括査定のサイト、下記3社は、利用者が400万人を超えています。
利用しやすく安心感が高いという裏付けでもありますので、特定の不動産会社につながりが無い場合には、これらのサイトから一括査定を依頼してはいかがでしょうか。

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まとめ

買ったばかりの家を売る状況になったときに「売れるかどうか」は大きな不安です。
もちろん売ることはできますが、正確な売却想定価格を知り、住宅ローンの残債とのバランスを確認することが重要です。
住宅ローンの残債と査定価格のバランスが開き過ぎていると自己資金を加えないと売却できないケースもありますし、賃貸運用など売却以外の方法が有効な場合ケースもあります。

また、売却理由や新築から中古になった境目の時期ということが査定価格へ影響を及ぼすこともあります。

最後に紹介した不動産一括査定サイトでは、たくさんの不動産会社が参画しています。
査定価格を知りたいという目的だけでなく、個々の状況に合わせた提案もしてくれます。
経験豊富な不動産会社のスタッフが、あなたの不動産売却をサポートしてくれることでしょう。

以上、『買ったばかりの家を売る｜住宅ローンがあると売れないの？』でした。