不動産投資は割に合わない?現実に「儲かる・儲からない」仕組みを知ろう!
「現実は不動産投資って割に合わないよね?」
「儲かるって言う人はみんな嘘つきなの?」

内心あなたもそう思って、やるorやらないを迷っていませんか?

「初期投資が大きい割に収益が少ない…」
「元手を何十年かけて取り戻すんだろう…」

現実に儲からないなら、赤字覚悟でやるには投資額が大き過ぎますからね。

ただ実態として、不動産投資で安定収入を得ている人は本当にたくさんいます。
そういう人達はちゃんと「儲かる仕組み」を理解して運営しています。

この記事でも「不動産投資は儲かる」側の視点で解説します。

最初に重要な結論を言うと、

  • 儲かるか?
  • 儲からないか?

この答えの8割は物件を買った時点で決まると言ってもいいでしょう。

「不動産投資は割に合わない…」と現実に損している人の大半は、物件を買った時に失敗をしています。

つまり、実態は不動産投資が割に合うor割に合わないの問題ではなく、割に合う物件を見極めて買えるかどうかで全てが決まります。

ニシダ代表ニシダ代表

多額の投資を前に、慎重な考えを持つのは当然ですからね

レオ教授レオ教授

不動産投資があなたに合うか、しっかり解説していくぞ!

今回の不動産とーく『不動産投資は割に合わない?現実に「儲かる・儲からない」仕組みを知ろう!』では、不動産業界17年の経験をもとに解説していきます。

この記事を読めば、不動産投資に対する世間の印象に惑わされることなく、あなた自身が客観的に挑戦すべきかどうか判断するきっかけになるはずです。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。取引件数は400件超・相談件数は2,800件超の実績。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

不動産投資は割に合わないでしょ?儲かる仕組みってなに?

不動産投資は割に合わないのでは?と疑う女性
現実に、不動産投資は割に合わないと考える人がいる理由は以下の2つです。

  1. 元手の回収年数が長すぎる
  2. 実質の手取りが少なすぎる

まずは「元手の回収年数が長すぎる」から割に合わないと考える人がいます。

例えば、1,000万円のワンルームマンションを買って、毎月家賃7万円で不動産投資を始めたとします。

毎月7万円なら年間84万円の家賃収入(=7万円×12ヶ月)。
元手1,000万円の回収には、単純計算で「12年」かかります。(=1,000万円÷84万円)

さらに、現実には経費を上乗せした実質利回りで計算し、必ず空室の期間もあるため、回収までの年数は15年、20年、物件によってはもっとかかるでしょう。

「不動産投資は割に合わないのでしょ?」と疑問を持つ人の多くは、この途方に暮れそうな元手の回収年数を前に、現実は儲からないと考えるわけです。

もう1つは「実質の手取りが少なすぎる」から割に合わないと考える人がいます。

ただ現実には、手取りの「多いor少ない」の感覚は人それぞれです。
毎月4万円で満足する人もいれば、毎月10万円はないと割に合わないと考える人もいるでしょう。

割に合わないと考える人の中には、そもそも1件の不動産投資に対して収益を期待し過ぎている場合も多いです。

レオ教授レオ教授

SNSで大きな収益額を公開している不動産投資家も多いからの~

現実に不動産投資で儲かる仕組みは?

不動産投資で儲かる仕組み
前置きが長くなりましたが、まず家賃収入で元手を回収する考えが間違っています。

カエデ

…どういうこと??

現実に「不動産投資で儲かる仕組み」は以下の通りです。

購入時の資産価値を何年維持できるか予測し、価格交渉の上で物件を買う。
そして、予測した年数を目安に家賃収入を得て、物件の資産価値が下がる前に売却して収益を確定させる。

例えば、売値1,300万円の物件を「1,000万円なら5年間後も資産価値を維持できるとあろう」と予測し、1,000万円で交渉して買います。
そして、市場の動きを見ながら予測した5年間を目安に、家賃相場の7万円で貸します。

結果、年間84万円、5年で420万円儲かったところで、物件の資産価値が下がる前に買った1,000万円以上で売却します。

うまく1,000万円以上で売却できれば、5年で420万円以上の儲け。
仮に予測が甘く800万円でしか売れなければ、5年で220万円の儲けになります。

これが不動産投資で儲かる仕組みです。(※説明簡略化のため経費や税金は省いています)

現実に不動産投資でまとまった収益を上げている人は、これを5~10件あるいはそれ以上同時にやって儲けているわけです。

家賃収入で元手を回収するやり方は間違い

不動産投資の儲からない考え方

「元手を回収してからが本当の儲けだ!」

解説した儲かる仕組みを前提にすれば、不動産投資でこの考え方は間違いです。

家賃収入で元手を回収する考え方では、回収に早くて10年、普通でも15年20年はかかります。
割に合わないと感じるのは当然と言えるでしょう。

また、その回収期間の間に物件の資産価値が下がり、せっかく儲けた家賃収入が水の泡になる赤字リスクもありますからね。

よって、不動産投資は現実に儲かる仕組みをちゃんと理解して行なうこと。
つまり、資産価値を予測できる年数だけ投資すること。

これを守って行えば、不動産投資は決して割に合わない投資ではなく、現実に儲かる可能性大です。

不動産投資で「儲かるor儲からない」は物件を買った時点で決まる

不動産投資の儲かる・儲からないは物件次第
現実に不動産投資で「儲かるor儲からない」この8割は、物件を買った時点で決まると言っても過言ではありません。

同じ価格、同じ家賃収入が見込める物件があったとしても、それぞれ資産価値は違うからです。

例えば、今現在の価格1,500万円で家賃収入9万円が見込める物件「A」「B」「C」。

【現在】

物件A1,500万円
物件B1,500万円
物件C1,500万円

【5年後】

物件A1,350万円
物件B1,000万円
物件C1,500万円

以上のように、主に立地や需要と供給のバランスから、物件によって資産価値が大きく変動することも少なくありません。

  • 物件Aの場合
    空室がなく家賃収入がしっかり得られれば、プラスの結果に落ち着くでしょう。
  • 物件Bの場合
    5年間でせっかく得た家賃収入はすべて水の泡で、キャッシュフローはマイナス収支。
    割に合わない赤字結果に終わります。
  • 物件Cの場合
    家賃収入がしっかり収益として残り、理想的な投資結果になるでしょう。
カエデ

物件Bはつらい結果ね…

ケイスケ

損して儲からない結果が最初から決まっていたわけですか…

レオ教授レオ教授

購入時に1,000万円で交渉すべきだったじゃろうな

よって、不動産投資では「仕入れ」が命。
不動産投資で「儲かるor儲からない」この8割は、物件を買った時点で決まると言えるわけです。

レオ教授レオ教授

残り2割は、リフォームの内容・空室対策など運営上のことが当てはまるじゃろう

素人が不動産投資しても割に合わない物件しか買えないのでは?

不動産投資が割に合わないとクレーム
そんなことはありません。

初心者から始めて、不動産投資で安定収入を得て儲かっている人はたくさんいます。

ただ、目利きのスキルなしでは割に合わない物件を買って失敗する可能性大です。
現実に見つけた物件の「儲かる?儲からない?」を正確に判断できないからです。

全くの素人でも良い物件に出会う機会はいくらでもあるんです。
目利きができず、気付かない内に目の前を通り過ぎていると言っていいでしょう。

つまり、一般的に良い物件は市場からすぐに無くなるため、ゆっくり検討している時間はないわけです。

レオ教授レオ教授

結果、次に見つけた他の誰かに買われているわけじゃ

カエデ

反対に、時間をかけて検討できる物件は割に合わないってことね

「他の物件とゆっくり比較したいな」
「来週にもう一度検討しようかな」

これでは、最終的に割に合わない物件をつかまされるのがオチです。

だからこそ不動産投資で成功するには、儲かるor儲からないを短時間で判断できる「目利きのスキル」が重要になります。

レオ教授レオ教授

不動産投資家同士の競争じゃ!
儲かる物件が目の前に来た時に、いち早くグッとつかめるかじゃな!

よって、素人が不動産投資しても割に合わない物件しか買えないのではなく、儲かる物件とすぐに判断できないから買えないわけです。

目利きが重要!不動産投資で割に合わない結果を避けるには?

不動産投資で割に合わない結果を避ける目利き
不動産投資で割に合わない結果を避けるには、主に以下3つに対しての目利きが重要です。

初心者や上級者など関係なく、1つでもおろそかにすれば儲からないと言えます。
現実に儲かる仕組みを理解して、しっかり調査することが大切です。

1.地域の価格相場はいくらか?

地域の価格相場
『地域の価格相場はいくらか?』、不動産投資で割に合わない結果を避けるための基本です。

相場を知らなければ、たとえプロでも物件の価値を正しく判断できないからです。

レオ教授レオ教授

曖昧な相場で不動産投資を始めるほどこわいものはないぞ!

価格相場を知って初めて、購入を検討する物件が割高か割安かを見極めることができます。

最初は不動産物件情報サイトなどを見て、売買されているおおよその価格帯を知るところから始めるといいでしょう。

2.物件の資産価値はいくらか?

物件の資産価値
『物件の資産価値はいくらか?』、不動産投資で割に合わない結果を避ける重要な目利きの1つです。

不動産投資は年単位でおこないます。
現在と将来の物件の資産価値を適切に見極めなければ、せっかく儲けた家賃収入も資産価値の下落に合っては儲からないからです。

気になる物件を見つけ、1の価格相場を基準に、広さ・間取り・築年数・利便性・環境などを、周辺の売り出し物件や過去の売却事例と比較して判断していきます。

できるだけ多くの物件を見ては調べて経験を積んでいくことで、磨かれていくでしょう。

3.そもそも賃貸需要はあるか?

賃貸需要
『そもそも賃貸需要はあるか?』、不動産投資で割に合わない結果を避ける重要な目利きです。

現実に売買の方は盛んであっても、実態は賃貸も盛んとは限らないからです。
特に、購入する物件の種類を見誤ると損して儲からないです。

例えば、ファミリータイプの戸建てやマンションの売買や賃貸は盛んな地域ではあるが、大学や駅からは遠い場合、単身のワンルームマンションの不動産投資には向きません。

情報サイトで地域の物件を見て、たくさん売買が行われている印象を持っても、物件によっては全然需要がないなんてこともあり得るわけです。

「賃貸需要はあるか?」だけでなく、「現実にどんな人が借りるのか?」、つまりターゲットを適切に見極める目利きが必要でしょう。


以上、不動産投資で割に合わない結果を避ける重要な目利きを解説しました。

また、普段から不動産投資の情報に触れて勉強したり、物件の収益性を分析したりするなど、1つ1つの積み重ねが割に合わない結果を避けるために重要と言えます。

本はもちろん、セミナーに足を運んで生の情報にも触れてみるのもいいでしょう。

レオ教授レオ教授

1ヶ月本気で勉強するorしないだけでも、結果は全然変わるはずじゃ!

まったく勉強しなければ運任せになります。
ただ、勉強して知識があれば、あなた自身が「儲かるor儲からない」を適切に判断し、納得して不動産投資を進められるようになります。

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まとめ

今回の不動産とーくは『不動産投資は割に合わない?現実に「儲かる・儲からない」仕組みを知ろう!』と題して、下記の項目を解説しました。

  • 不動産投資は割に合わないでしょ?儲かる仕組みってなに?
  • 不動産投資で「儲かるor儲からない」は物件を買った時点で決まる
  • 目利きが重要!不動産投資で割に合わない結果を避けるには?

不動産投資で儲かる仕組みは、

購入時の資産価値を何年維持できるか予測し、価格交渉の上で物件を買う。
そして、予測した年数を目安に家賃収入を得て、物件の資産価値が下がる前に売却して収益を確定させる。

この繰り返しです。

そして、儲かる物件との出会いは運。
だからこそ、あなたの目の前に物件情報が来た時に「儲かるor儲からない」をすぐ判断できる「目利きのスキル」を身に付けることが大事です。

以上、『不動産投資は割に合わない?現実に「儲かる・儲からない」仕組みを知ろう!』でした。

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