初心者必読!不動産投資の失敗しない始め方[全7ステップ]

初心者におすすめの、失敗しない不動産投資の始め方について解説していきます。

「不動産投資の始め方は?どうすれば失敗しないの?」
「そもそも不動産投資は初心者でもできるの?」

あなたも疑問に感じていませんか?

不動産投資を始めるにあたって、500万円〜数千万円の多額の投資資金が必要です。

間違った判断から物件を購入してしまうと、大きな損を抱えてしまうことも初心者には多々。

メリットばかりを並べて強引に売りつけてくる不動産会社も多いので、知識武装をしておくことが大切です。

不動産投資の正しい始め方、注意点、メリットデメリットを理解せずに、出たとこ勝負はダメ。

行動力が求められる社会ですが、不動産投資ではインプットの比率を高めておきたいところです。

では、初心者だから知っておきたい、失敗しないための不動産投資の始め方はあるのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

レオ教授、お疲れ様です!
今回は、不動産投資の始め方です。
初心者向けの詳しい解説をお願いします!

レオ教授レオ教授

よし、できるだけ詳しい内容を話していくぞ!

それでは、今回の不動産とーく『初心者必読!不動産投資の失敗しない始め方[全7ステップ]』を始めていきましょう!

不動産投資を始めたい初心者の方は必見です!

不動産投資とは?どうやって収入を得るの?

不動産投資の始め方を解説する前に、不動産投資とは何か、整理しておきましょう。

不動産投資とは、一戸建てやマンション、アパートなど自己所有の不動産を賃貸や売却に出すことで、家賃収入や売買差益を得る投資です。

不動産投資で収入を得る方法には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」という2種類の方法があります。

インカムゲイン:不動産を所有しながら、継続的に得る「家賃収入(賃貸収入)」のこと。
キャピタルゲイン:不動産を売却(転売)する時に、購入した金額より高く売って得る差益のこと。

初心者が学ぶ不動産投資の始め方では、家賃収入で利益を得られる「インカムゲイン」を考えていきます。

ちなみにキャピタルゲインを得る不動産投資は、特にプロの目利きが必要。
また、継続的に売買を繰り返すなら、宅地建物取引業の免許が必要になります。

初心者はもちろん、一般の個人投資家には向かない不動産投資です。

家賃収入は、一度軌道にのせれば不労所得の側面があります。
あなたの投資目的にそって、このインカムゲインを安定して長期に膨らませるかが鍵です。

本記事では、家賃収入で得られる「インカムゲイン」に焦点を当てて、不動産投資の始め方を解説します。

初心者に分かりやすい形にするため、おすすめしたい始め方を手順にしてみました。

初心者必読!失敗しない不動産投資の始め方[ステップ1~7]

初心者が失敗しないために考えた不動産投資の始め方を解説していきます。

以下の7ステップを1つずつ進めていけば、初心者でも着実に不動産投資を始めることができます。

  1. あなたの不動産投資の目的を明確にする
  2. 不動産投資の知識をつける
  3. 不動産投資のリスクを知る
  4. 購入できる物件の規模や価格を知る
  5. 実際に複数の物件を内覧してみる
  6. 収益のシミュレーションを立ててみる
  7. 本格的に購入する物件を探して買う

1つ目のステップから順に、物件を購入するまでの流れを解説していきます。

また、入口を間違うと全てが崩れていきますので、ステップ1の「あなたの投資目的を明確にする」は特に重要。

初心者はあまり階段を飛ばすようなことはせず、基本をしっかり固めていきましょう。

ステップ1.あなたの不動産投資の目的を明確にする

不動産投資の始め方にあたって、
『あなたの不動産投資の目的を明確にする』ことが、初心者に大切な第1ステップです。

目的が明確でないと何をするにも中途半端になり、必要のない情報にもあれやこれやと釣られてしまいます。
目的なしに不動産投資を始める人は、地図を持たずに宝探しをしているようなものです。

「何のために不動産投資をやっているんだろう…」と途中で疑問に思う人が結構出てきます。

初心者が簡単に挫折する大半の原因が、目的なしに不動産投資を始めることです。

よって、不動産投資の始め方の第1ステップでは、下記2点を必ず明確にしておきましょう。

レオ教授レオ教授

いつでも確認できるように、机などに貼っておくといいぞ。

1-1.不動産投資の収益で何を得たいのか?

まずは「不動産投資の収益で何を得たいのか?」、投資目的をはっきりとさせておきましょう。

特に初心者は、不動産投資そのものの始め方を学ぶ前に、目的の明確化が何より大切です。

  • 生活費の足しにしたい
  • 将来は家賃収入だけで生活したい
  • お金が貯めて車や家を買いたい
  • 子供の学費にあてたい
  • 子供に資産を残してやりたい
  • 老後資金を貯めておきたい

など、不動産投資の収益で得たいものは人により様々です。

下記2つの目的を見て下さい。

  1. 家賃収入で1年に一度旅行に行きたい
  2. 家賃収入で暮らす生活がしたい

1と2の目的では、不動産投資の計画が異なるのはイメージできますでしょうか?

つまり、目指す収益、購入物件の規模や数も変わってくるということが想像できます。

1の方は、10万円〜20万円ほどの家賃収入でも充分に目的が叶うでしょう。
中古戸建ての借家計3〜5物件を購入しておけばOKです。

一方で2の方は、初めは小規模の不動産投資でもいいですが、徐々に件数を増やし、次第に売却しながらさらに利回りの高い&規模の大きい一棟ものの投資物件への買い替えなどもいずれは必要でしょう。

このように、「どういった物件を選べばいいか」「今後の展望はどのようにすべきか」は投資目的によって異なります。

投資目的が明確であれば、その後の投資計画や物件選びも一貫性があるものになります。

情報の選択、投資判断に迷ったときに、初心者のあなた自身にも大きな軸ができるわけです。

1-2.なぜ不動産投資である必要があるのか?

続いて「なぜ不動産投資である必要があるのか?」もはっきりとさせましょう。

株式や投資信託、FX、債券など、さまざま投資商品がある中で、なぜあなたは不動産投資を選択するのでしょうか?

もちろん、あなたにも将来の理想の姿があるから、投資を始めるんだと思います。

あなたの理想の姿を叶える近道には、どの投資商品よりも、不動産投資が適切でしょうか?

自問自答を繰り返して、不動産投資でなければいけない理由を明確にしましょう。

レオ教授レオ教授

ちなみに将来の学費や老後資金の確保が目的なら、インデックスファンド(投資信託)などの方が確実性が高いかもしれんぞ。

ステップ2.不動産投資の知識をつける

不動産投資の始め方にあたって、
『不動産投資の知識をつける』ことが第2ステップです。

言うまでもなく、初心者でも知識武装をすれば成功率を高めることができるからです。

特に初心者は、知識がないと正しい情報の取捨選択ができません。

不動産投資の始め方の第2ステップでは、以下3つの方法で知識武装していきましょう。

では、それぞれ詳しく解説していきます。

2-1.不動産投資の本を10冊は読む

まずは「不動産投資の本を10冊は読む」ようにしましょう。

不動産投資の本を10冊読めば、初心者が学ぶべき基本的な知識はもちろん、多くの著者のノウハウを身につけ、比較できるからです。

正直なところ、初心者が不動産投資を始めるにあたって、高額な教材やスクールなどは必要ありません。
まずは、本で充分です。

本は1冊1,000円〜2,000円、中古であれば500円程度で購入できます。

本の著者自身が不動産投資経験者であることが多く、経験から得た貴重な知識や、色んな視点の始め方も学べるので、費用対効果はとても高いです。

ただし、著者・本ごとに不動産投資の考え方が異なり、1〜2冊だけだと考えが偏る可能性があります。

よって、最低でも10冊は読むようにして、情報や知識の良いとこどりをしましょう。

2-2.友人や知人の不動産投資経験者から学ぶ

続いて、「友人や知人の不動産投資経験者から学ぶ」ようにしましょう。

友人や知人に聞いてみると、意外な人が不動産投資経験者なことがよくあります。

また、友人や知人など比較的距離感が近い人であれば、良いこと・悪いことをざっくばらんに教えてくれます。

きれい事ではなく、リアルな失敗事例や上手くいったコツなどを知ることができます。

わかりあった友人であれば、お金の相談もしやすいでしょう。

レオ教授レオ教授

無料で話を聞けるのも嬉しいポイントじゃな。
コーヒーくらいはご馳走してあげるんじゃぞ(笑)
ちなみにワシは牛乳が好きじゃ。

生徒:カエデ生徒:カエデ

…レオ教授、それは聞いてないわ。

不動産投資経験者の友人・知人がいる場合は、「なぜ成功(失敗)したのか?」「お金はどうしたのか?」など、初心者が聞きにくい小さな疑問点も積極的に聞いてみましょう。

2-3.不動産投資セミナーで学ぶ

次に、「不動産投資セミナーで学ぶ」ことをおすすめします。

プロから話が聞けて、効率よく不動産投資の知識を身につけられるからです。

初心者向けのセミナーは多いので、これから不動産投資を始める方でも安心して参加できます。

不動産投資セミナーでは、

  • 不動産投資の始め方
  • 物件の選び方
  • 金融機関やローンの選び方
  • 安定した賃貸経営をする方法
  • 成功のコツと失敗する理由

など、さまざまな話を聞くことができます。

また、多くのセミナーでは質疑応答や個別相談の時間があり、抱えている疑問をプロに直接聞ける場は嬉しいですね。
参加費用は無料のケースが多く、オンラインで参加できるセミナーもあります。

セミナーへの参加は、不動産投資初心者が知識をつけるのに非常に有効な方法です。

ただし、初心者を相手に、特定の投資物件を売りつけてくるセミナーもあるので注意してください。
もし物件を勧められたとしても、基本的に買う必要はありません。

優良物件ではなく、業者が儲かるだけの物件があるからです。

この時点では、「知識を得る目的で学びに来た」と徹底した姿勢でいることです。
2〜3つ以上のセミナーに参加して、多様な視点や考え方を身につけましょう。

ステップ3.不動産投資のリスクを知る

不動産投資の始め方では、
『不動産投資のリスクを知る』ことが第3ステップです。

不動産投資には空室リスクや流動性リスクなど、さまざまなリスクがあります。

特に初心者はリスクを充分に把握して、耐えられるリスクの範囲内で投資を行うことです。
その心掛けがないと、安定した賃貸経営をすることはできません。

不動産投資の始め方の第3ステップでは、不動産投資の主な6つのリスクについて、確認していきましょう。

  1. 空室リスク
  2. 流動性リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 家賃滞納リスク
  5. 災害リスク
  6. 家賃下落リスク

1つずつ、紹介していきます。

3-1.空室リスク

まずは「空室リスク」です。

空室リスクとは、募集しても入居者が入らず、家賃収入0円の空室期間が発生することです。

不動産投資は、入居者がいて初めて家賃収入が得られます。
家賃収入がなくても、ローン返済や固定資産税及び都市計画税、マンションであれば管理費・修繕積立金等の支払いが発生します。

立地が良く、賃貸需要が高い物件であればいいですが、そうでない場合は空室率が高くなる可能性があります。

また、軌道に乗ると安定した収入が得られるようになっても安心はできません。
「近くに競合物件ができた」「学校や商業施設がなくなった」「大きな企業がなくなった」など、周囲の状況が変化するに伴って、一気に入居率が下がることもあります。

不動産投資は、空室リスクから逃げられません。
だからこそ、空室リスクを考慮した収支計画や入居率が高い物件選びが重要でしょう。

3-2.流動性リスク

次に「流動性リスク」です。

これも不動産投資の代表的リスクの1つになります。

流動性とは「物件を現金化しやすいかどうか」です。

不動産は流動性が低いので、現金化までに時間がかかります。

例えば、株式等であれば、希望したその日のうちに現金化することが可能です。

不動産の個々の特徴が違うため一概に言えませんが、不動産は売却に3ヶ月〜6ヶ月はかかると言われており、すぐに現金化することはできません。
需要がない物件の場合、買い手はなかなか見つからず、1年以上売れないこともあるでしょう。

そのため、急にまとまったお金が必要な場合に対応できない可能性があります。

「とにかく早く売りたい」という場合は、すぐに売却ができる「買取」の選択肢もありますが、買取価格は相場よりも下がります。

想定する売却益(キャピタルゲイン)の一部を捨てることにもなりますので、売却する場合は仲介で相場に合わせて売却することも大切です。

不動産投資は流動性リスクにも注意が必要です。

3-3.金利上昇リスク

続いて「金利上昇リスク」があります。

金利上昇リスクとは、ローン返済途中に金利が上昇して返済額が増えることです。

家賃は変わらないのに、経費のみ上昇するリスク。
つまり、家賃収入の手取り額が減るわけです。

特に、変動金利型のローンを選択すると、金利の上昇で毎月の返済額が増えることも想定おく必要があります。
収支が圧迫されて返済が困難になることも考えられるからです。

生徒:カエデ生徒:カエデ

じゃあ、固定金利の方がいいってこと?

レオ教授レオ教授

いや、そうとも言えん。
固定金利は、変動金利よりそもそもの利率が高いからの~

例えば、ローン残高1,500万円で残返済期間20年の場合、金利が1%上がるだけで返済額は次のように変わります。

金利3%毎月返済83,189円年間返済998,268円
金利4%毎月返済90,897円年間返済1,090,764円

毎月返済額は約8,000円、年間返済額は約9万円も増えてしまいます。

また、金利上昇リスクの把握はもちろん必要ですが、スタート金利の比較も徹底的にすべきです。

0.1%の違いでも、長期間で見れば大きく違ってきます。
よって、不動産投資でローンを組む際には、じっくりと比較して考えましょう。

3-4.家賃滞納リスク

「家賃滞納リスク」にも注意しましょう。

家賃滞納リスクとは、入居者が家賃支払いを滞納することで、本来入るはずの家賃収入が0円になることです。

滞納が続くと家賃収入0円の期間が長くなり、資金繰りが悪化します。

借地借家法によって、借主を簡単に追い出すことも難しいので、貸主には悩ましい問題です。

サブリース(家賃保証)契約によって家賃収入0円を回避する方法もありますが、あまりおすすめできません。

3-5.災害リスク

続いて、「災害リスク」です。

災害リスクとは、地震や台風、豪雨などの災害被害に遭い、建物が被害を受けることです。

災害の程度にもよりますが、建物がダメージを受けたら多額の修繕費を払わなくてはなりません。
壊れたままの建物では、入居者は退去し賃貸募集もできず、復旧するまで空室が続き、収入も見込めなくなります。

災害が発生した際に、影響を最小限に抑えられるよう、災害に強い物件選びや火災保険加入などの対策が必要です。

地震や台風はいつ起こるか予想ができず、コントロールはできません。
ただ、土砂災害からの影響は、山の傾斜がきつい付近の物件を避けることで未然に防ぐこともできるでしょう。

災害によって建物が被害を受けるリスクがあることも、充分に覚えておきましょう。

土砂災害警戒区域等の確認には、国土交通省が運営する下記サイトが便利です。

3-6.家賃下落リスク

「家賃下落リスク」にも注意が必要です。

家賃下落リスクとは、その名の通り家賃が下がることです。

時が経てば建物や設備は古くなるので、当初の家賃よりも安くなります。

そのためローン返済額が変わらなければ、利益は徐々に減ることになります。

どの物件でも家賃下落リスクがあるので、事前の収支シミュレーションが大事です。


このように、不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

  1. 空室リスク
  2. 流動性リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 家賃滞納リスク
  5. 災害リスク
  6. 家賃下落リスク

これらのリスクを知り「自分には無理だ」「自分は耐えられない」と思ったら、不動産投資はやめるべきです。

不動産投資よりリスクの少ない株式や投資信託、債券などがいいでしょう。

ステップ4.購入できる物件の規模や価格を知る

不動産投資の始め方にあたって、
『購入できる物件の規模や価格を知る』ことが第4ステップです。

リスクについて把握した後は、あなたが購入できる物件の規模や価格を知る必要があります。

物件の相場や融資可能額がわからないと、物件選びを進めることができないからです。

不動産投資の始め方の第4ステップでは、購入できる物件の規模や価格を知るための以下2点について、見ていきましょう。

4-1.Webサイトや雑誌等で物件情報に触れてみる

まず「Webサイトや雑誌等で物件情報に触れてみる」ことが、初心者にはおすすめです。

不動産情報サイトや不動産会社のホームページ、雑誌等で積極的に物件情報に触れましょう。

「この地域の借家やアパートは○万円くらいの家賃」など、多くの物件情報に触れることで相場観を養うことができるからです。

また、物件の特徴や違い、どんな物件が入居率が高いかもイメージができます。

Webサイトや雑誌等に多くの物件情報が載っていますので、できるだけ多くの物件情報に目を通しましょう。

4-2.銀行に融資相談へ行ってみる

続いて、「銀行に融資相談へ行ってみる」ことです。

いくらまで融資を受けることができるか知るためです。

事前に予約をして、以下の書類を準備しておきましょう。

  • 源泉徴収票(給与所得者の場合)
  • 確定申告書(個人事業主の場合)
  • 預金額がわかる通帳
  • その他借入がある場合は返済予定表

仮審査を行えば、いくらまで融資を受けられるかわかるだけでなく、購入へ向けて一気に前へ進みます。

また、銀行に相談・仮審査に行く前に、複数の金融機関を比較して条件の良いところを選んでおきましょう。

レオ教授レオ教授

初心者の不動産投資では、融資は絶対じゃないぞ。
500万円程度の小さな中古戸建から現金購入で始めてみるのもおすすめじゃ。

ステップ5.実際に複数の物件を内覧してみる

不動産投資の始め方にあたって、
『実際に複数の物件を内覧してみる』ことが第5ステップです。

Webサイトや雑誌の情報だけでは物件のすべてを知ることはできません。

不動産投資の始め方の第5ステップでは、内覧をする流れを以下2点から確認していきます。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

内覧か~緊張しますね。

レオ教授レオ教授

初心者にとって内覧は1つのハードルじゃが、1回行ってしまえばすぐ慣れるわい。

それぞれの内容について、確認していきましょう。

5-1.Webサイトで探して内覧する

「Webサイトで探して内覧する」ことが一般的です。
初心者の方もまずは、この流れでしょう。

Webサイトを使って不動産投資物件を探しましょう。

多くの物件が掲載されていて、立地や予算などの希望条件で検索しながら投資物件を見つけることができます。

初心者が投資物件を探す際におすすめなのが、次の3サイトです。

これらのサイトには数千〜数万件の情報が登録されています。

気になる物件があれば、問い合わせをして内覧しましょう。

5-2.不動産会社の紹介物件を内覧する

かわって、「不動産会社の紹介物件を内覧する」選択肢もあります。

不動産会社にあらかじめ希望条件を伝えておけば、条件に近い物件を紹介してくれます。

業者紹介を受ける場合は、主に投資物件の紹介をしている不動産会社を選びましょう。

投資物件の紹介が得意でない業者もあるからです。

また、物件を紹介してもらう時は「購入時の諸費用」「リフォームの有無やその費用」「表面利回りではなく実質利回り」を確認してください。

物件価格が安くても、他の費用が高い場合があるからです。

レオ教授レオ教授

「不動産投資が初めて」「内覧が初めて」と伝えれば、親切に教えてくれる営業マンも多いぞ。

ただし、紹介されたからと言って無理に買う必要はありません。

本当に良い物件なのか他の物件と比較して、慎重に検討することが大切です。

ステップ6.収益のシミュレーションを立ててみる

不動産投資の始め方にあたって、
『収益のシミュレーションを立ててみる』ことが第6ステップです。

内覧が終わったら、内覧物件の収益シミュレーションを立ててみましょう。

実際にシミュレーションを立てることで「どんな条件であれば利益が出るのか?」「損益分岐点はいくらぐらいか?」などが具体的にわかります。

不動産投資の始め方の第6ステップでは、収益シミュレーションを立てる方法の確認です。

以上、2種類があります。

6-1.自分自身で立ててみる

まずは、「自分自身で立ててみる」ことです。
不動産投資の収益シミュレーションは、あなた自身がやり方を習得しておくと投資判断が早いです。

以下のようなサイトを使用すれば、簡単にシミュレーションを立てることができます。

たとえば、「不動産投資 連合隊」収益・投資物件 簡易収支シミュレーションでは、

  • 物件価格
  • 満室時想定年収
  • 想定空室率
  • 諸経費率
  • 自己資金
  • 借入金額
  • 借入期間
  • 金利

これらの情報を入力すれば、年間手取りや表面利回り、実質利回りや返済後利回りなどが表示されます。

自分自身でシミュレーションを立てているうちに、自分の頭で計算ができるようになり、すぐに利回り等を算出できるようになります。

6-2.不動産会社や専門家に立ててもらう

慣れないうちは、「不動産会社や専門家に立ててもらう」ことです。

自分でシミュレーションを立てる時間と手間がかからないのがメリットです。

ただし、業者によってはシミュレーションが得意でないこともあります。

不動産会社もたいていは、上記で紹介したようなシミュレーションサイトを使って算出しています。
あなた自身で計算できるようになった方がいいでしょう。

ステップ7.本格的に購入する物件を探して買う

不動産投資の始め方にあたって、
『本格的に購入する物件を探して買う』ことが最後第7ステップです。

シミュレーションを出して問題がない場合は、本格的に購入する物件を探して買いましょう。

レオ教授レオ教授

いよいよ購入じゃな!

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

初心者は本当にドキドキしますね。

不動産投資の始め方の第7ステップでは、物件探しや購入する際の以下3点を大事にしてください。

7-1.あなたの投資目的からブレないこと

物件を買う前に「あなたの投資目的からブレないこと」を再確認しましょう。

目的を忘れてしまうと、本来の目的とはズレた物件を購入するハメになるからです。

物件が投資目的からブレてしまうと、なんのために不動産投資を始めるのかわからなくなってしまいます。

また、投資計画や物件、シミュレーションが一貫性のないものになり、中途半端な物件選び・賃貸経営になってしまうでしょう。

あなたの不動産投資の目的を達成するための物件選びをすることが大切です。

7-2.友人や知人の不動産投資経験者に同行してもらう

できれば、「友人や知人の不動産投資経験者に同行してもらう」ことがおすすめです。

友人や知人に不動産投資経験者がいればです。
物件購入に同行してもらうととても心強いです。

経験者ならではの視点でアドバイスをしてくれるからです。

また、物件選びや契約の場に友人や知人がいれば、営業マンに言いにくいことが言えたり、冷静に判断ができるようになります。

もし、周りに不動産投資経験者がいる場合は、お願いをして一緒についてきてもらいましょう。

7-3.最後はあなた自身を信じる!

いよいよ購入の決断を迫られた時は、「最後はあなた自身を信じる!」ことです。

「不動産会社が勧めたから…」
「友人の紹介だから…」
「本にはこういう物件がいいと載っていたから…」
などの理由で決めてしまうと、おそらく後悔することになります。

数百万~数千万円のお金を投じる不動産投資。
いろいろな人からアドバイスを聞いても、初心者であれ最終的にはあなた自身で決断することが大切です。

ここまでのステップを踏んで、真剣に取り組んだあなた自身を信じましょう!


生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

最後は直感ですか(汗)

レオ教授レオ教授

うむ、どんな投資も最後は直感じゃ。
じゃが、7つのステップを経て直感の精度は上がっとるはずじゃ。

生徒:カエデ生徒:カエデ

なるほどね♪

レオ教授レオ教授

どうじゃ?
解説してきた不動産投資の始め方の各ステップは理解できたかの〜?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

ボリュームたくさんですが、初心者にもわかりやすかったです。

生徒:カエデ生徒:カエデ

レオ教授、始め方のステップを進める上で注意点はないの?

レオ教授レオ教授

うむ、注意点は気になるところじゃな。
続けて解説していくぞ。

初心者が不動産投資で失敗しないための注意点[4選]

初心者が不動産投資で失敗する大きな原因は、安易な判断から間違った選択をしてしまうことです。

よって、「少しでも失敗リスクを下げておくこと」が大事。

加えて、最低限以下4つの注意点を心掛けるといいでしょう。

「儲かりそう」「お金が欲しい」と安易な気持ちで始めてしまうと、簡単に失敗してしまう不動産投資。

不動産投資は大きなリスクがつきものです。

「リスクが起こった時に対応できるか」など、どれほど許容できるかを知っておかないと、初心者にとって大きなストレスになります。

では、注意点を1つずつ解説していきます。

1.情報収集の方法を1つに絞らない

不動産投資の注意点として、
「情報収集の方法を1つに絞らない」ことを初心者は心掛けたいですね。

不動産投資を始めるにあたって、本やネットという身近な情報源に頼る人も多いかと思います。
気軽にリサーチできるのでいいですが、それ以外にも具体的な情報収集をする姿勢も大事。

特に、おすすめしたいのが「不動産投資セミナー」への参加です。
経験者や各業界人から直接話を聞けるので、経験のない初心者でも不動産投資についての具体的なイメージが掴みやすいですし、人脈の構築もできます。

本やネットだけにとどまらず、多くの情報を得ることで、いろいろな視点から投資計画を練られるようになります。

2.不動産会社選びを慎重に行う

不動産投資の注意点として、
「不動産会社選びを慎重に行う」ことにも初心者は気を付けておきたいですね。

不動産会社選びにおける慎重さは、不動産投資を始める時に大切なことです。

優秀な不動産会社や管理会社を選ぶと、優良な不動産投資物件の紹介や手厚いサポート、丁寧な入居者対応や管理が期待できるので、運用成功の確率がグッと高くなります。

会社選びに失敗すると、「利回りが低い物件を掴まされた」「入居者がなかなか入らない」など、満足度の低い対応も覚悟しなければいけません。

不動産投資の成功か失敗かのカギは、不動産会社選びも深く関わるものです。
信頼できない業者を選ばないように、初めに複数業者を比較して慎重に選ぶようにしてください。

3.強引な勧誘には乗らない

3つ目、不動産投資の注意点は、
「強引な勧誘には乗らない」ことです。

不動産投資の初心者には、絶対知っていてほしいですね。

不動産会社選びはとても重要な部分ですが、強引な勧誘にも気をつけなければなりません。
不動産投資初心者の場合、知らない部分も多いことから、プロの口から出る「儲かります!」という甘い言葉に引っかかりやすいものです。

優良な不動産会社の場合、強引な勧誘はあまりしません。
悪質な業者の場合「初心者だから強引に売ろう」と、自社の利益のためだけに動く傾向があるので注意が必要です。

物件紹介の時に、極端に「儲かる」を強調していたり、あなたが迷っているところにつけ込み強引に話を進めようとする業者の場合、本当に注意が必要です。

強引な勧誘をしてくる営業マンは、だいたい早く結論を求めたがります。

情報収集で少しでも不動産投資に対する知識を増やし、強引な勧誘に対して正しいかつ冷静な投資判断ができればベストです。

4.節税目的でやらない

最後4つ目、不動産投資の注意点は、
「節税目的でやらない」ことです。

初心者もやりがちですが、これは失敗を前提にした不動産投資です。

節税目的だけに注目した不動産投資の始め方は控えるべきですね。

節税のためには、不動産所得の赤字が必要のため、節税以上に損をする可能性があります。
節税ができたとしても、多額のローンの利用で損失が大きいのであれば、何の意味もありません。

不動産投資を始めるのであれば、まずは、利益を出すことを第一に考える必要があります。

レオ教授レオ教授

節税目的なら、不動産投資ではなく他のことですべきじゃな。


不動産投資を始めたはいいが、メリットを把握していないとモチベーションが続きませんし、デメリットを理解していないと突然のリスクに対応できない可能性もあります。

続いて、不動産投資のメリット&デメリットを初心者にもわかりやすく解説していきます。

初心者必見!不動産投資のメリット&デメリット

初心者の方に向けて、不動産投資のメリット・デメリットを詳しく解説していきます。

レオ教授レオ教授

まずはメリットからじゃ。

不動産投資のメリット

「不動産投資のメリット」は下記の6つです。

  1. 安定した収入が入ってくる
  2. 生命保険代わりになる
  3. 本業に支障が出にくい
  4. 節税効果が期待できる[赤字の場合]
  5. 老後資金対策になる
  6. インフレに強い

例えばサラリーマンの不動産投資は、軌道に乗りさえすれば本業に支障を出さずに運用ができるものです。

本業で収入を持ちつつ、不動産投資で安定収入が毎月入ることで、将来の老後資金対策にもなるでしょう。

「不動産投資にはこんなメリットがある」と理解すれば、他の投資商品との比較で違いを知ることもできます。

何よりモチベーション維持にも役立ちますね。

1.安定した収入が入ってくる

1つ目の不動産投資のメリットは、
「安定した収入が入ってくる」ことです。

家賃収入は、不動産投資の大きなメリットです。
入居者がいれば、毎月のように安定した収入となるでしょう。

株式投資や投資信託、FXなどのように、金融市場の変動により収入が不安定になることが少ないです。

不動産投資は、入居率を高く維持できれば、初心者でもコンスタントに利益を得ることができるメリットがあるのです。

2.生命保険代わりになる

2つ目の不動産投資のメリットは、
「生命保険代わりになる」ことです。

物件の購入時に不動産投資ローンを利用します。
多くの場合、団体信用生命保険へ加入することになるでしょう。

つまり、あなたに万が一のことがあっても、残された家族がローンを背負う必要がない仕組みです。

残債の支払いは免除になっても不動産は所有したまま。
ローンが0円のまま、家族は家賃収入を継続して得ることができます。

また、その収益物件を将来売却した時には、まとまったお金を手にすることも可能でしょう。

団体信用生命保険の保険料は、ローン金利に上乗せされているのが一般的です。
金利0.1%〜0.3%程度なので、それほど大きな負担とは感じにくいでしょう。

不動産投資ローンが生命保険代わりという見方をすることで、現在加入中の生命保険を見直すことにも繋がるかもしれませんね。

3.本業に支障が出にくい

3つ目の不動産投資のメリットは、
「本業に支障が出にくい」ことです。

不動産投資を始める時によく耳にするのが「不労所得」という言葉でしょう。

近頃は、副業として不動産投資を始める人が増えていますが、本業に支障を出さずに運用できるのもメリットです。

ただし、不動産投資のための物件を購入するまでは、少しばかり手間と感じるかもしれません。

物件探しや内見、売買契約など一連の流れを経て不動産を所有し、入居者が入ってやっと軌道に乗せることができます。

入居者・退去者の対応など、さまざまな管理業務は専門の管理会社(不動産会社)に委託することも可能です。

あなたは不動産オーナーのまま、委託した管理会社から家賃収入や入居者状況などの報告を定期的に受けるだけで大丈夫です。
プロに任せられる不動産投資は、初心者にとっても安心です。

また、株式投資やFXのように日々の相場変動がないため、仕事中にチャートが気になることもありません。

このように、不動産投資は本業に支障が出にくいメリットがあります。

4.節税効果が期待できる[赤字の場合]

4つ目の不動産投資のメリットは、
「節税効果が期待できる」ことです。

不動産投資は、他の投資と違って赤字を出した時に節税効果が期待できます。
他の所得と合算して総所得を減らす「損益通算」という仕組みが利用できるためです。

所得税や住民税などの税金は、「総所得(厳密には課税所得)」という部分に対して課税されるため、総所得が減ることで税金が少なくて済みます。

不動産投資で得た収入から、経費や減価償却費等を引いたものが課税部分になりますが、不動産投資は減価償却費が大きいため、節税効果は期待できるでしょう。

レオ教授レオ教授

あくまで、不動産投資で赤字が出た場合の話じゃ。
先にも触れたが、不動産投資はあくまで安定して稼ぐためのもの。
節税目的では始めないようにすることじゃ。

5.老後資金対策になる

5つ目の不動産投資のメリットは、
『老後資金対策になる』ことです。

入居者がいる限り、毎月家賃収入が入ってくるのは大きなメリット。

最近話題となっている「老後2,000万円問題」。
仕事をリタイアした「老後」には、公的年金だけで生活するのは現実的に厳しいと言われています。

不動産投資をしていれば、公的年金にプラスして、一定収入が得られます。
私的年金として生活を助けるものになるでしょう。

レオ教授レオ教授

ただ、不動産は年々古くなっていくものじゃ。
将来は当初の家賃水準が維持できないこと、不動産そのものの資産価値は下落することを忘れたちゃいかん。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

なるほど、そこは盲点ですね。

レオ教授レオ教授

希望の家賃収入を長く維持したいのであれば、途中売却して新しい物件に買い替える対策も必要じゃ。

6.インフレに強い

6つ目の不動産投資のメリットは、
『インフレに強い』ことです。

現金のほか、一戸建てやアパートなど不動産を資産として持つことで、価値が下落するのを防ぐことができます。

日銀はインフレ率2%を目標としていますが、不動産投資なら将来的な物価上昇にも備えることが期待できます。

インフレとは、物価上昇に伴い、相対的にお金の価値が下がることを意味します。


以上、初心者の方に向けて、不動産投資のメリットを解説しました。

しかし、リスクに対して事前に備えるには、デメリットも知っておかなければなりません。

続いて、不動産投資のデメリットを解説していきます。

不動産投資のデメリット

不動産投資を始める前に、初心者の方が必ず知っておきたいデメリットは下記の4つです。

  1. 初期投資の金額が大きい
  2. 割安な物件が見つかりにくい
  3. 6つのリスクがある
  4. 赤字でないと節税できない

不動産投資を始める時には、主にメリットに注目しがちです。
しかし、大きなお金を投資する不動産投資では、メリットの把握のみで安易な始め方をすると、大きな損失にも繋がります。

他の投資商品にはないデメリットやリスクもあるので、初心者は特にちゃんと把握しておいた方がいいでしょう。

では、不動産投資4つのデメリットについて解説していきます。

1.初期投資の金額が大きい

1つ目の不動産投資のデメリットは、
『初期投資の金額が大きい』ことです。

中古戸建て投資で500万円〜2,000万円、アパート1棟だと4,000万円〜7,000万円、マンション1棟になると1億円以上もの資金が、初期に投資しなければならない金額の目安です。

低額で始められる株式投資と比較すると、初期投資額が高いと感じるでしょう。

また、投資金額が大きいので、基本的には不動産投資を始めるにはローンを利用するしかありません。

ただし、現在の収入、今後の返済計画など総合的に判断され、ローン審査に落ちることもあります。
無事にローンが組めても、これから長く返済していかなければならず、負担と感じる部分もあるでしょう。

初期投資金額が高額で手軽に始めることができない点が、不動産投資のデメリットになります。

2.割安な物件が見つかりにくい

2つ目の不動産投資のデメリットは、
『割安な物件が見つかりにくい』ことです。

この問題に悩まされる初心者の方は結構多いです。

不動産投資物件の購入は、いわば競争。
収益性の高い人気な立地ならなおさらです。

また、勉強不足の初心者の方にありがちなのが、「割安かどうか判断がつかないこと」。
これでは、始めから負けに行くようなものです。

再度知識を磨いて、割安な物件をスピーディーに判断できるようになることが大切です。

3.6つのリスクがある

3つ目の不動産投資のデメリットは、
『6つのリスクがある』ことです。

  1. 空室リスク
  2. 流動性リスク
  3. 金利上昇リスク
  4. 家賃滞納リスク
  5. 災害リスク
  6. 家賃下落リスク

6つのリスクについては、不動産投資の始め方「ステップ3」で詳しく解説しています。

4.赤字でないと節税できない

4つ目の不動産投資のデメリットは、
『赤字でないと節税できない』ことです。

不動産投資は節税もできますが、損益通算によって節税できるのは、不動産所得が赤字の場合のみになります。

不動産所得が黒字の場合、他の所得と合算された総所得が増えることになり、節税は期待できないでしょう。

また、節税ができたとしても、赤字という損失を負ってしまうため、資金繰り悪化による破産のリスクも考えられます。

レオ教授レオ教授

「節税」という言葉にはメリットも感じるが、節税だけを目的に不動産投資を始めてはいかんぞ。

以上、初心者が知っておきたい不動産投資のメリット&デメリットを解説しました。

まとめ

今回の不動産とーく『初心者必読!不動産投資の失敗しない始め方[全7ステップ]』もまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、始められそうかの~?

不動産投資の始め方を中心に、注意点やメリット・デメリットなども、初心者に向けて解説してきました。

本記事で紹介した、初心者が失敗しないための不動産投資の始め方は以下の通りです。
おさらいしておきましょう。

  1. あなたの不動産投資の目的を明確にする
  2. 不動産投資の知識をつける
  3. 不動産投資のリスクを知る
  4. 購入できる物件の規模や価格を知る
  5. 実際に複数の物件を内覧してみる
  6. 収益のシミュレーションを立ててみる
  7. 本格的に購入する物件を探して買う

不動産投資は、正しい知識で始めると、毎月安定した収入を生み出してくれます。

特に、ステップ1の「あなたの投資目的を明確にする」は特に重要。
そして、正しい情報の取捨選択と、正しい投資判断を行うために、知識武装は必須です。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

あなたの不動産投資が実りのあるものになりますように。
心より応援しています。

あなたの未来のために、早速行動していきましょう!

以上、『初心者必読!不動産投資の失敗しない始め方[全7ステップ]』でした。