専任媒介契約が売れないって本当?3種の媒介契約はどれがおすすめ?
「専任媒介契約って売れないの?」
「どの媒介契約が売却しやすいの?」

専門的な契約ってわかりにくいですよね。

媒介契約とは、不動産会社へ売買活動を依頼する時に結ぶ契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。

その内、専任媒介契約が一部の人達の間で「売れない」と言われることがあるようです。

これは事実なのでしょうか?

この記事では、不動産業界17年のプロが『専任媒介契約が売れないって本当?3種の媒介契約はどれがおすすめ?』と題して徹底解説します。

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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専任媒介契約が売れないと言われる理由は?

専任媒介契約が売れないと言われる理由は?
専任媒介契約は下記2つの理由から売れないと言われることがあります。

  • 1社だけしか依頼できないから
  • 複数社を競争させられないから

つまり、「1社に絞る=売れない」という理由らしいのですが、完全に間違った考え方です。

業界17年の実体験から言えば、1社に絞ってもスムーズに売却できるケースは多く、1社に絞るor絞らないの選択は不動産売却の良し悪しを左右する根本的な原因にはなりません。

売却において優先すべきは、媒介契約を締結する「不動産会社選び」

信頼できる不動産会社なら、どの媒介契約を選んでもしっかり活動してくれるからです。

「専任媒介契約は売れる?売れない?」
「一般媒介契約は売れる?売れない?」

などで頭を悩ます時間はあまり重要ではないと言えるでしょう。

レオ教授レオ教授

とはいえ、適当に媒介契約を選ぶことはよくないがの~

あなたの希望通りに売却活動を進めることを目的に、3種類の媒介契約の各メリット&デメリットを理解して選択することは大事です。

専属専任・専任・一般
どの媒介契約がおすすめ?

専属専任・専任・一般どの媒介契約がおすすめ?
改めて、媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。

レオ教授レオ教授

3種類の違いは以下の通りじゃ!

専属専任媒介専任媒介一般媒介
依頼社数1社のみ1社のみ複数可
契約期間3ヶ月以内3ヶ月以内規定なし
※一般的に3ヶ月以内
活動報告あり
※1週間に1回以上
あり
※2週間に1回以上
なし
※任意
指定流通機構の登録あり
※5営業日以内
あり
※7営業日以内
なし
※任意
自己発見取引×
途中解約原則×原則×
自己発見取引とは?自己発見取引とは、隣人や友人知人などあなた自身で見つけた人に不動産会社を通さず売ること。
指定流通機構の登録とは?指定流通機構の登録とは、地域全ての不動産会社に売却情報を周知させる目的で、国土交通大臣が指定した機構の情報交換システムに登録すること。(通称:レインズ登録)

大きく分けると、

  • 1社に絞って売却活動を依頼する
    →専属専任媒介契約・専任媒介契約
  • 複数社に売却活動を依頼する
    →一般媒介契約

次に、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の各契約のメリット&デメリットをまとめました。

レオ教授レオ教授

表は横にスクロールできるぞ!

専属専任媒介専任媒介一般媒介
メリット
  • 1社に絞ることで積極的な活動が期待できる
  • 売却活動の状況を「頻繁に」確認できる
  • 連絡と相談窓口を1本化できる
  • 1社に絞ることで積極的な活動が期待できる
  • 売却活動の状況を「定期的に」確認できる
  • 連絡と相談窓口を1本化できる
  • 複数依頼により会社同士の競争意識が働く
  • 会社選びに失敗しても途中解約できる
デメリット
  • 会社選びに失敗しても原則途中解約できない
  • 自分で見つけた人に売る時でも不動産会社を通す必要あり
  • 会社選びに失敗しても原則途中解約できない
  • 小額物件は逆に競争意識が働かない
  • 売却活動の状況報告が原則ない
  • 依頼した会社の数だけ対応や手続きがいる
  • 指定流通機構の登録義務がなく情報が広がりにくい
レオ教授レオ教授

どの契約でも売却成立時に支払う仲介手数料の金額は同じじゃ!

カエデ②

でも、どの媒介契約がいいか迷うわね(汗)

もし迷ったら?
専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめ!

もし迷ったら?専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめ!
媒介契約の基本的な選び方は、

  • 1社に絞って売却活動を依頼する
    →専属専任媒介契約・専任媒介契約
  • 複数社に売却活動を依頼する
    →一般媒介契約

ただ、こだわりが無くもし迷ったら「1社へ絞る」ことを前提に、

専属専任媒介契約 or 専任媒介契約
レオ教授レオ教授

どちらかがおすすめじゃ!

その理由は、1社に絞ることで不動産会社に責任感が生まれ、積極的な売却活動を期待できるからです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約に大きな違いはないため、「活動報告をどの頻度で確認したいか?」で決めればOKです。(専属専任媒介=1週間に1回以上・専任媒介=2週間に1回以上)

レオ教授レオ教授

1社に絞れば連絡窓口が一本化されるので対応も楽じゃ!

一般媒介契約はダメなの?

レオ教授レオ教授

ダメではないんじゃが…

複数社に依頼できる一般媒介契約は、各社を競争させるメリットがあると言われますが、落とし穴が2点あります。

1つ目の落とし穴は、競争意欲が働くのは人気立地かつ高額物件の時だけです。

不動産会社にすれば、不人気な立地は売却までに時間と広告費がかかる、そして低額物件は売上の仲介手数料が少額だからです。(※仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算)

ケイスケ

逆に売れない恐れアリですね
競争意欲が沸かないケースもあるなんて…

レオ教授レオ教授

立地によるが、高額or低額の目安は5,000万円程度が境じゃろう

2つ目の落とし穴は、指定流通機構の登録義務がないので、依頼した不動産会社以外に情報がまわらないリスクです。(指定流通機構は不動産会社全体の情報交換システムです)

レオ教授レオ教授

依頼した不動産会社同士は競争させられるんじゃが…

一方、1社に絞る専属専任媒介契約や専任媒介契約では指定流通機構の登録が義務。
そのため、地域全ての不動産会社に情報を拡散できるメリットがあります。

カエデ

広い範囲で競争させるなら、専属専任や専任媒介契約の方が効率的なんだ!

売却予定の不動産の立地と価格に競うだけの魅力があれば、一般媒介契約も有効な選択肢になりますが、通常は1社へ絞ることを前提に「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」でいいでしょう。

最初から1社に絞れない場合は?
1~2ヶ月の短期間を契約して判断する

最初から1社に絞れない場合は?1~2ヶ月の短期間を契約して判断する
専属専任や専任媒介契約は売れない場合に原則途中解約できないため、最初から1社に絞れない人も多いと思います。

その場合は、まず1~2ヶ月の短期間で契約して実際の売却活動を肌で感じ、安心して任せてOKならその後の契約を更新する方法がおすすめです。

契約期間は最長3ヶ月のため、何も言わなければ3ヶ月間の媒介契約書が出てきますが、希望すれば短縮することも可能です。

ケイスケ

短期間で様子見というわけですね

レオ教授レオ教授

まぁ、良い立地ならその1~2ヶ月で売れることも多いがの~


以上、不動産の売却にあたり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のどれがおすすめなのか解説しました。

ただ、どの媒介契約を選ぶにしても、肝心の不動産会社選びに失敗していたらモロ崩れになります。

前半で触れたように、くれぐれも売却で優先すべきは「不動産会社選び」です。

信頼できる不動産会社ならどの媒介契約を選んでも積極的に活動してくれるため、最初の段階でしっかり比較しましょう。

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媒介契約で失敗しない「不動産会社選び」の手順1~4

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順[図解]

専属専任・専任・一般、どの媒介契約を選ぶ際にも、失敗しない「不動産会社選び」の手順です。

レオ教授レオ教授

各手順を詳しく解説していくぞ!

失敗しない不動産会社選びの手順1.
3社以上の不動産会社へ査定依頼する

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順1「3社以上の不動産会社へ査定依頼する」

レオ教授レオ教授

つまり、比較が大事じゃ!

その比較を通して、媒介契約を結ぶべき不動産会社を事前に見極めることが、最も重要になります。

参考に「何社へ査定依頼しましたか?」と売却経験者250人へ聞いたところ、

アンケート結果:査定依頼件数
Webアンケート調査:2022.11.3~11.10

250人中223人、つまり「10人中8人」が売却に向けて複数社を比較していました。

1社だけの人も一定数はいるものの、「複数社」「比較」は高くかつスムーズに売るための常識になりつつありますね。

ただし、あなたが比較する際は「3社以上」をおすすめします。

レオ教授レオ教授

実際のところ、2社では充分に比較できんからじゃ!

失敗しない不動産会社選びの手順2.
査定額を比較して「高く売れる可能性」を知る

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順2「査定額を比較して高く売れる可能性を知る」

これは実際にあった結果ですが、3社へ同時に査定依頼をすると下記のように必ず差が出るはずです。

査定結果:2,000万円台
A社2,450万円
B社2,630万円
C社2,880万円
査定結果:3,000万円台
A社3,860万円
B社3,430万円
C社3,510万円
査定結果:4,000万円台
A社4,450万円
B社4,650万円
C社4,180万円
カエデ③

どれも400万円以上差が出たんだ!

レオ教授レオ教授

この程度の差はごく普通じゃ!

1社だけの査定額を信じて「…安く売ってしまった」と後悔する人も多いです。

媒介契約に向けて、必ず3社以上の査定額を比較して「高く売れる可能性」を知りましょう。

失敗しない不動産会社選びの手順3.
対応等を比較して「売却力の高い会社」を見極める

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順3「対応等を比較して売却力の高い会社を見極める」

各不動産会社の査定活動や売却相談を通して下記の点を比較し、信頼して任せられるか判断します。

  • 対応
    あなたへの対応の良し悪しがそのまま買い手への対応にもなります。
  • 知名度
    地域で知名度の高い不動産会社に買い手が集まる傾向にあります。
  • 店舗の場所
    人目につきやすくアクセスの良い店舗には来店顧客が集まりやすいです。
  • 広告活動の方法
    広告活動は買い手からの問い合わせや内覧予約の数に直結します。
  • 地域情報の詳しさ
    地域の魅力を充分に伝えられる不動産会社は成約率が高いです。

もし比較が難しい場合は、あなた自身が買い手目線になって「この不動産会社から買いたいと思うか?」を基準に比較するとうまくいきます。

レオ教授レオ教授

必ず各社の優劣が見え隠れするはずじゃ!

不動産会社を印象だけで決めた結果「なかなか売れない…」と悩む人は多いので、必ず3社以上の対応等を比較して「売却力の高い不動産会社」を見極めましょう。

失敗しない不動産会社選びの手順4.
媒介契約を結ぶ不動産会社を決定する

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順4「媒介契約を結ぶ不動産会社を決定する」

レオ教授レオ教授

あとは選ぶだけじゃ!

くれぐれも査定額だけに目を奪われず、総合的に最も信頼できる不動産会社と媒介契約を結びましょう。

※特に専属専任や専任媒介契約の場合は、ここで選んだ不動産会社に最低3ヶ月は任せることになるため、より慎重に選ぶことをおすすめします。


以上、専属専任・専任・一般、どの媒介契約を選ぶ際にも、失敗しない「不動産会社選び」の手順について解説しました。

媒介契約で失敗しない不動産会社選びの手順[図解]

カエデ②

でも、3社以上なんて面倒ね…

レオ教授レオ教授

それなら「一括査定」を使えば簡単じゃ!

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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

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レオ教授レオ教授

SRE不動産』『三井のリハウス』の2社で
高く売った人は本当に多いぞ!

どちらも無料査定フォームから約60秒で依頼できるので、両方へ査定に出して金額や対応等を比較し、高額売却をより期待できる会社を選ぶといいでしょう。

大手2社+一括査定を組み合わせて
ワンランク上の不動産会社選びができる

高額売却に向けた媒介契約でワンランク上の不動産会社選び

次に、これはほぼ誰もやっていない方法ですが、『SRE不動産』『三井のリハウス』と、すでに紹介した『一括査定サイト』の組み合わせです。

地域で売却実績数の多い会社に依頼できる『スーモ売却』、売却力の高い大手6社限定の『すまいValue』等の一括査定と組み合わせて依頼すれば、あなたの地域の優良会社を取りこぼすことがありません。

レオ教授レオ教授

比較の質がグッと上がるぞ!

媒介契約で失敗しないために、他の人がやっていないワンランク上の不動産会社選びができます。

レオ教授レオ教授

どのサイトも1~2分で依頼OKじゃ!
組み合わせても、おそらく10分かからんぞ!

※三井のリハウスは『すまいValue』でも査定依頼可能です。


以上、高く売ってくれる不動産会社と媒介契約を結びたい人へ、高額売却が期待できる大手2社を紹介しました。

まとめ

今回の不動産とーくは『専任媒介契約が売れないって本当?3種の媒介契約はどれがおすすめ?』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

参考になったかの~?

【無料査定】高額売却に実績◎の大手2社
SRE不動産

大手ソニーグループのSRE不動産は、100%売主第一を徹底する売却専門エージェントが、自社顧客だけでなく他社顧客も含めて広範囲に売却活動。93.3%の高い顧客満足度で、他社の活動と比較しても高額売却への対応力がピカイチ

\業界最高水準AIの最新査定!/

SRE不動産

※簡単に約60秒で査定依頼できます。
※査定エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉・大阪・兵庫・京都・奈良(いずれも地方や田舎を除く)


大手三井不動産グループの三井のリハウスは、36年連続で全国の売買仲介取扱件数トップクラスで他社を圧倒。約65%の依頼者を2ヶ月以内に成約させる売却力も高評判。

\累計100万件超の取扱実績!/

三井のリハウス

※簡単に約60秒で査定依頼できます。
※査定エリア:東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城・大阪・兵庫・京都・滋賀・奈良・愛知・岐阜・三重・北海道・宮城・広島・岡山・福岡(いずれも地方や田舎を除く)

一部の人達の間で、専任媒介契約が売れないと言われることもありますが、実際には直接関係ありません。

媒介契約を締結する「不動産会社選び」の方が何倍も重要です。

以上『専任媒介契約が売れないって本当?3種の媒介契約はどれがおすすめ?』でした。