「どの媒介契約が売却しやすいの？」
専門的な契約ってわかりにくいですよね。
媒介契約とは、不動産会社へ売買活動を依頼する時に結ぶ契約で、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。
その内、専任媒介契約が一部の人達の間で「売れない」と言われることがあるようです。
これは事実なのでしょうか？
この記事では、不動産業界17年のプロが『専任媒介契約が売れないって本当？3種の媒介契約はどれがおすすめ？』と題して徹底解説します。
- 西田 喜宣（ニシダ ヨシノブ）
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不動産業界17年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター｜宅地建物取引士｜2級ファイナンシャル・プランニング技能士
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※査定後に売るor売らないは自由です
専任媒介契約が売れないと言われる理由は？
専任媒介契約は下記2つの理由から売れないと言われることがあります。
- 1社だけしか依頼できないから
- 複数社を競争させられないから
つまり、「1社に絞る＝売れない」という理由らしいのですが、完全に間違った考え方です。
業界17年の実体験から言えば、1社に絞ってもスムーズに売却できるケースは多く、1社に絞るor絞らないの選択は不動産売却の良し悪しを左右する根本的な原因にはなりません。
売却において優先すべきは、媒介契約を締結する「不動産会社選び」。
信頼できる不動産会社なら、どの媒介契約を選んでもしっかり活動してくれるからです。
「一般媒介契約は売れる？売れない？」
などで頭を悩ます時間はあまり重要ではないと言えるでしょう。
レオ教授 とはいえ、適当に媒介契約を選ぶことはよくないがの～
あなたの希望通りに売却活動を進めることを目的に、3種類の媒介契約の各メリット＆デメリットを理解して選択することは大事です。
専属専任・専任・一般
どの媒介契約がおすすめ？
改めて、媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分けられます。
レオ教授 3種類の違いは以下の通りじゃ！
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼社数 | 1社のみ | 1社のみ | 複数可 |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 規定なし ※一般的に3ヶ月以内 |
| 活動報告 | あり ※1週間に1回以上 | あり ※2週間に1回以上 | なし ※任意 |
| 指定流通機構の登録 | あり ※5営業日以内 | あり ※7営業日以内 | なし ※任意 |
| 自己発見取引 | × | ○ | ○ |
| 途中解約 | 原則× | 原則× | ○ |
大きく分けると、
- 1社に絞って売却活動を依頼する
→専属専任媒介契約・専任媒介契約 - 複数社に売却活動を依頼する
→一般媒介契約
次に、専属専任媒介・専任媒介・一般媒介の各契約のメリット＆デメリットをまとめました。
レオ教授 表は横にスクロールできるぞ！
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
|---|---|---|---|
| メリット |
|
|
|
| デメリット |
|
|
|
レオ教授 どの契約でも売却成立時に支払う仲介手数料の金額は同じじゃ！
でも、どの媒介契約がいいか迷うわね（汗）
もし迷ったら？
専属専任媒介契約・専任媒介契約がおすすめ！
媒介契約の基本的な選び方は、
- 1社に絞って売却活動を依頼する
→専属専任媒介契約・専任媒介契約 - 複数社に売却活動を依頼する
→一般媒介契約
ただ、こだわりが無くもし迷ったら「1社へ絞る」ことを前提に、
レオ教授 どちらかがおすすめじゃ！
その理由は、1社に絞ることで不動産会社に責任感が生まれ、積極的な売却活動を期待できるからです。
専属専任媒介契約と専任媒介契約に大きな違いはないため、「活動報告をどの頻度で確認したいか？」で決めればOKです。（専属専任媒介＝1週間に1回以上・専任媒介＝2週間に1回以上）
レオ教授 1社に絞れば連絡窓口が一本化されるので対応も楽じゃ！
一般媒介契約はダメなの？
レオ教授 ダメではないんじゃが…
複数社に依頼できる一般媒介契約は、各社を競争させるメリットがあると言われますが、落とし穴が2点あります。
1つ目の落とし穴は、競争意欲が働くのは人気立地かつ高額物件の時だけです。
不動産会社にすれば、不人気な立地は売却までに時間と広告費がかかる、そして低額物件は売上の仲介手数料が少額だからです。（※仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で計算）
逆に売れない恐れアリですね
競争意欲が沸かないケースもあるなんて…
レオ教授 立地によるが、高額or低額の目安は5,000万円程度が境じゃろう
2つ目の落とし穴は、指定流通機構の登録義務がないので、依頼した不動産会社以外に情報がまわらないリスクです。（指定流通機構は不動産会社全体の情報交換システムです）
レオ教授 依頼した不動産会社同士は競争させられるんじゃが…
一方、1社に絞る専属専任媒介契約や専任媒介契約では指定流通機構の登録が義務。
そのため、地域全ての不動産会社に情報を拡散できるメリットがあります。
広い範囲で競争させるなら、専属専任や専任媒介契約の方が効率的なんだ！
売却予定の不動産の立地と価格に競うだけの魅力があれば、一般媒介契約も有効な選択肢になりますが、通常は1社へ絞ることを前提に「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」でいいでしょう。
最初から1社に絞れない場合は？
1～2ヶ月の短期間を契約して判断する
専属専任や専任媒介契約は売れない場合に原則途中解約できないため、最初から1社に絞れない人も多いと思います。
その場合は、まず1～2ヶ月の短期間で契約して実際の売却活動を肌で感じ、安心して任せてOKならその後の契約を更新する方法がおすすめです。
契約期間は最長3ヶ月のため、何も言わなければ3ヶ月間の媒介契約書が出てきますが、希望すれば短縮することも可能です。
短期間で様子見というわけですね
レオ教授 まぁ、良い立地ならその1～2ヶ月で売れることも多いがの～
以上、不動産の売却にあたり「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」のどれがおすすめなのか解説しました。
ただ、どの媒介契約を選ぶにしても、肝心の不動産会社選びに失敗していたらモロ崩れになります。
前半で触れたように、くれぐれも売却で優先すべきは「不動産会社選び」です。
信頼できる不動産会社ならどの媒介契約を選んでも積極的に活動してくれるため、最初の段階でしっかり比較しましょう。
まとめ
今回の不動産とーくは『専任媒介契約が売れないって本当？3種の媒介契約はどれがおすすめ？』と題して、下記の項目を解説しました。
レオ教授 参考になったかの～？
一部の人達の間で、専任媒介契約が売れないと言われることもありますが、実際には直接関係ありません。
媒介契約を締結する「不動産会社選び」の方が何倍も重要です。
あなたが不動産を高く売りたいなら『スーモ売却査定』で3社以上を目安に比較してみましょう。
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※査定後に売るor売らないは自由です
以上『専任媒介契約が売れないって本当？3種の媒介契約はどれがおすすめ？』でした。
