相続した土地のすぐ売却は損?税金・売却手順・注意点を徹底解説!
相続した土地をすぐ売却すると税金が高くなるの?

すぐ売却=税金高い、こんなイメージありますよね。

親の大事な土地とはいえ、

  • 特に使い道がない
  • 早くお金に変えたい
  • 遠方で管理ができない

など考えるなら、相続した土地もすぐ売却する選択になるでしょう。

ただし、土地を売却した際には「譲渡所得(売却益)」に税金がかかります。
すぐ売却すれば税率は高く、所得の約40%が税金で持っていかれるのが原則です(汗)

こんな高い税金は、相続した土地の場合も同様なのでしょうか?

ニシダ代表ニシダ代表

損しないようにしっかり解説します!

レオ教授レオ教授

少しでも多くお金を残したい気持ちは皆同じじゃ!

今回の不動産とーく『相続した土地のすぐ売却は損?税金・売却手順・注意点を徹底解説!』では、不動産業界16年の知識にもとづき役に立つ情報をお届けします。

長期or短期区分の考え方、相続した土地を3年以内に売却する際の特例の他、売却手順、売却時の注意点なども解説しています。

この記事を読めば、相続した土地の売却を安心して進めるきっかけになるはずです!

この記事を執筆した専門家
西田 喜宣(ニシダ ヨシノブ)
西田 喜宣|クラウドハーツ・リアルエステート代表
不動産業界歴16年。相談件数2,800件超・査定件数2,000件超。不動産コンサルティング事業を行なうクラウドハーツ・リアルエステート代表。≫詳しいプロフィール
【資格】公認 不動産コンサルティングマスター|宅地建物取引士|2級ファイナンシャル・プランニング技能士

※この記事で触れる税金は「売却後の譲渡所得にかかる税金」です。
別途、相続税については必ず信頼できる税理士へ相談をお願いします。

相続した土地のすぐ売却でかかる税金は長期?短期?

相続した土地をすぐ売却するための査定
まず、相続した土地は「すぐ売却してOK」です。

ただし、被相続人(亡くなった人)の所有期間が、売却する年の1月1日時点で「5年を超えているか」は要確認です。

5年を境に税率が大きく変わるからです。

相続では被相続人(亡くなった人)の取得日を引き継ぐ

前提として、不動産の相続では、被相続人(亡くなった人)の取得日も相続人(財産を受け取る人)が引き継ぎできます。

相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます。

被相続人の所有期間が5年超なら「長期譲渡所得」で計算できる

例えば、他界した親が8年所有していた土地を相続した場合、その所有期間ごと引き継ぐため、すぐ売却しても「長期譲渡所得」の扱いになります。

相続した土地をすぐ売却することに一歩踏み出せないのは、「長期」「短期」がはっきりしない人が大半です。

「早く売ると短期譲渡になるのでは…?」

と不安な人は、被相続人の所有期間が5年超なら、取得日を引き継いで「長期譲渡所得」として税金を計算できますので安心して下さい。

長期譲渡所得?短期譲渡所得?

マチマチ

長期?短期?

譲渡所得の税金は、売却した年の1月1日において、土地の所有期間が「5年超か?5年以下か?」により、「長期譲渡所得」「短期譲渡所得」に税額を計算します。

所有期間 税率
長期譲渡所得 5年超 所得税15%+住民税5%
短期譲渡所得 5年以下 所得税30%+住民税9%
※復興特別所得税は別途(所得税額×2.1%)

所有期間が短ければ税金は多く、長ければ税金は少なくて済む仕組みになります。

ケイスケケイスケ

短期は長期の2倍ほど違うんですね(汗)

取得した土地をすぐ売却する場合、通常なら所有期間5年以下の「短期譲渡所得」です。
ただし、相続した土地は被相続人(亡くなった人)の取得日を引き継げるので、おおかた所有期間5年超の「長期譲渡所得」になります。

よって、相続した土地をすぐ売却するからと言って、約40%の高い税金に悩まなくて済むわけです。

レオ教授レオ教授

まぁ20%でもつらいがの~

[税金計算方法]相続した土地をすぐ売却した場合

相続した土地の譲渡所得に係る税金計算
相続した土地をすぐ売却した場合の譲渡所得の税金計算例です。
次の2ステップで計算します。

  1. 課税譲渡所得金額を計算
  2. 税額(所得税・住民税・復興特別所得税)を計算

Step1.課税譲渡所得金額を計算

まず、1の課税譲渡所得金額の算出には以下の計算式を使います。

土地売却価格-(取得費+譲渡費用)=課税譲渡所得金額

※特別控除や特例は無し

レオ教授レオ教授

「土地売却価格」からもろもろ経費を引いて計算するイメージじゃ!

ケイスケケイスケ

売上と経費の確定申告みたいですね

取得費被相続人が土地を購入した金額の他、購入時の仲介手数料、登記費用、印紙税などが当たります。
※購入時の契約書や領収証などで確認します。
※土地の購入金額が不明の場合は、売却価格×5%を概算取得費とします。
譲渡費用相続人(財産を受け取る人)が土地を売却した時の仲介手数料、登記費用、印紙税の他、売却に伴う建物解体費用などが当たります。
※売却時の契約書や領収証などで確認します。

Step2.税額(所得税・住民税・復興特別所得税)を計算

あとは、課税譲渡所得金額に「所得税・住民税」の税率をかけて各税額を計算し合計します。
「復興特別所得税」については計算して出た所得税額に2.1%をかけます。

所得税
課税譲渡所得金額×(15%or30%)=所得税額
住民税
課税譲渡所得金額×(5%or9%)=住民税額
復興特別所得税
所得税額×2.1%=復興特別所得税額
レオ教授レオ教授

「長期譲渡所得or短期譲渡所得」の判断を誤ってはいかんぞ!

所有期間 税率
長期譲渡所得 5年超 所得税15%+住民税5%
短期譲渡所得 5年以下 所得税30%+住民税9%
※復興特別所得税は別途(所得税額×2.1%)

では、実際に計算してみます。

(参考)計算例

他界した父(被相続人)が24年間所有していた土地を、相続した後に3,000万円ですぐ売却。
取得費は、購入当時の契約書も領収証もなく、概算取得費として150万円(売却価格×5%)を計算、譲渡費用は250万円かかった。

課税譲渡所得金額
3,000万円-(150万円+250万円)=2,600万円
マチマチ

24年の所有期間も引き継ぐから「長期譲渡所得」ですね!

所得税
2,600万円×15%=390万円
住民税
2,600万円×5%=130万円
復興特別所得税
390万円×2.1%=8.19万円

各税額を合計すると、

390万円+130万円+8.19万円=約530万円

このケースでは、譲渡所得にかかる税金として確定申告の上で約530万円の納税をすることになります。


以上、相続した土地をすぐ売却するか、その判断材料として譲渡所得にかかる税金を中心に解説しました。

不動産の相続では、被相続人(亡くなった人)の取得日も相続人(財産を受け取る人)が引き継ぎできます。

レオ教授レオ教授

取得日も相続で引き継げる点がミソじゃな!

もし短期譲渡所得の税額に驚き、相続した土地の売却をためらっていた人は、今一度所有期間を確認した上で売却を検討してみて下さい。

将来に渡って使い道がない土地なら、維持する手間や固定資産税の負担を考えると、すぐ売却が賢い判断でしょう。

※実際に売却を進める場合は、国税庁HP内「土地や建物を売ったとき」で現行制度を確認し、管轄の税務署や税理士に相談の上で行動に移すようにして下さい。

相続した土地を3年以内に売却すると特例あり?

相続した土地を3年以内に売却するスケジュール
相続した土地を3年以内に売却するなら、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例(以下、取得費加算の特例)」を使って譲渡所得にかかる税金を大きく節税できる場合があります。

取得費加算の特例とは、支払い済の相続税の一部を売却時に取得費に加算できる特例です。
つまり、取得費が増えれば課税譲渡所得金額が下がり、ひいては節税につながります。

土地売却価格-(取得費+相続税の一部+譲渡費用)=課税譲渡所得金額

特例の要件を必ず確認する

ただし、税金の特例には必ず要件が付いてまわります。
要件は以下の通りです。

  • イ.相続や遺贈により財産を取得した者であること
  • ロ.その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • ハ.その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
レオ教授レオ教授

全て満たす必要があるんじゃ!
「ロ」で特例に関係ない人も多いじゃろうな

特例の要件に該当して税金を減らせる見込みが高い人は、相続した土地をすぐ売却した方がいいでしょう。
売却に出してすぐ買い手がつくとは限りませんからね。

特例を受けるには「確定申告」が必要

この「取得費加算の特例」を利用するには確定申告が必要になります。

間違って損をしないためにも、事前に信頼できる税理士へ相談し、実際の確定申告まで依頼する方法が賢いでしょう。


以上、相続した土地を3年以内に売却した場合に使える税金の特例を解説しました。
特例の最新情報については、国税庁HP内「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」で必ず確認をお願いします。

相続した土地をすぐ売却するメリット[3つ]

相続した土地をすぐ売却するメリットは以下の3つです。

基本的に使わない土地の長期保有は相応のリスクと継続的な費用がかかります。

結論を言えば、使い道が無いならすぐ売却することをおすすめします。

1.固定資産税の支払いが無くなる

『固定資産税の支払いが無くなる』は、相続した土地をすぐ売却するメリットです。

土地を所有する以上、一切使用していなくても固定資産税が毎年かかるからです。
さらに、市街化区域であれば原則都市計画税も上乗せされて負担が大きくなります。

また、建物の無い更地の固定資産税・都市計画税は軽減措置(住宅用地特例)がなく高いです。
建物がある土地に比べて、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になるので注意が必要です。

仮に、年間10万円の固定資産税なら、5年間で50万円、10年間で100万円の負担になります。

よって、相続した土地をすぐ売却することで税負担を無くすことができます。

2.維持管理の費用と手間が無くなる

『維持管理の費用と手間が無くなる』は、相続した土地をすぐ売却するメリットです。

土地の管理には、定期的な草刈りや掃除、見回りが必要になるからです。

ケイスケケイスケ

遠方なら、行く手間と交通費も負担になりそうですね

「建物がないし放置でもいいかな」と安易に考えて長期所有する人も多いですが、近隣住人には大きな迷惑です。

レオ教授レオ教授

実際に苦情も結構あるんじゃ

土地の広さも一定規模になると、草刈りも掃除も専門業者への依頼が必要になります。

相続した土地はすぐ売却することで、維持管理の手間から解放されます。

3.放火・不法投棄のリスクが無くなる

『放火・不法投棄のリスクが無くなる』は、相続した土地をすぐ売却するメリットです。

空き地を所有していると、ゴミ袋や空き缶など小さなゴミから不要な家電製品など大きなゴミまで、平気で捨てる人がいるからです。

また、総務省消防庁が発表した「令和2年(1~9月)における火災の概要(概数)」によると、放火または放火の疑いによる火災は、1~9月の期間だけで全国3,032 件も起きています。

放火や不法投棄から悪い評判が広まれば、土地の資産価値にも影響する場合があります。

相続しても使い道がない土地なら、すぐ売却してリスクを無くすことが賢いでしょう。


以上、相続した土地をすぐ売却するメリットを解説しました。

それでは実際に、相続した土地をすぐ売却するにはどのような手順で進めればいいのでしょうか?
続けて解説します。

相続した土地をすぐ売却する手順[1~4]

相続した土地をすぐ売却する手順は以下の4ステップです。

Step1.遺産分割協議

『遺産分割協議』は、相続した土地をすぐ売却する最初の手順です。

遺産分割協議とは、相続権がある人全員で遺産をどう配分するか話し合うことです。
今回であれば、土地の所有権(持ち分)が該当します。

仮に遺言書がある場合は、その内容に従って分けることが多いです。

遺産分割協議により相続人全員が合意した内容を「遺産分割協議書」として書面に残します。

レオ教授レオ教授

一般的には司法書士などの専門家に依頼じゃな

くれぐれも遺産分割協議は相続人全員で行うことが必要です。
一部の相続人で決めた結果は無効になります。

もし遺産分割協議が話し合いで成立しない場合、最終的には家庭裁判所の調停などで決定します。

Step2.相続登記

『相続登記』は、相続した土地をすぐ売却する2番目の手順です。

相続登記とは、不動産の登記名義を亡くなった被相続人から相続人に変更する手続きを言います。
遺産分割協議で成立した内容により、実際に土地の名義変更を行なう手続きです。

Step1の遺産分割協議書作成と同様に、司法書士など専門家への依頼が一般的です。

相続人の数などによっては、Step1の遺産分割協議から相続登記完了まで数ヶ月間かかることもあるので注意が必要です。

相続した土地をすぐ売却したいのに、「なかなか売り出しできない…」と気持ちばかり焦る人も多いです。
売却に向けて相続登記まで計画的に終わらせておくことが、スムーズに進めるカギです。

※相続人が複数の場合、相続人全員の共有名義にすると売却手続きが複雑になるため、通常は代表者1人を定めて単独登記をするケースが多いです。

Step3.売却活動+手続き

『売却活動+手続き』は、相続した土地をすぐ売却する3番目の手順です。

原則、土地周辺にある不動産会社に依頼します。
エリアでの売却実績・知名度・顧客ストックなどがあるからです。

とはいえ、土地周辺に不動産会社は複数あると思います。
特に市街地であれば、数が多すぎてどの不動産会社に依頼すればいいか迷うでしょう。

もちろん各社で特徴や評判は異なるので、最初から1社に絞ろうとせず、気になる複数社に査定依頼をして、査定額や対応などをしっかり比較して決めることが重要です。

その後、売却活動を経て買い手が見つかれば、売買契約→引き渡しの手続きを不動産会社サポートのもと行ないます。

Step4.確定申告

『確定申告』は、相続した土地をすぐ売却する最後の手順です。

土地を売却して得たお金(譲渡所得)には、所得税・住民税などが課税されます。
確定申告は正しく納税するための手続きです。

確定申告は、土地を売却した年の翌年2月~3月の決められた時期(原則2月16日~3月15日)に行ないます。

Step3で買い手に土地を引き渡せば一旦売却は完了に思えます。
ただし、実質は「確定申告」を行ない納税して相続した土地の売却は完了します。

あなたが土地を売却した事実は、買主への引き渡し、具体的には法務局で所有権移転登記手続きを行なうことで、税務署も把握することができます。

申告忘れで税務署から通知が来て、慌てて手続きを行なう話は毎年よく聞きますので要注意です。

相続した土地の売却に伴う確定申告には、確定申告書、譲渡所得の内訳書、土地の全部事項証明書と土地売買契約書コピー、譲渡費用(仲介手数料・登記費用等)の領収証コピー、土地取得当時の売買契約書や領収証コピーなどが必要です。

レオ教授レオ教授

スムーズに進められるように、必要書類は早めに準備じゃ!

※確定申告が面倒な場合は税理士へ任せるのも1つの手です。(費用は10~20万円程度)
※売却して得たお金(譲渡所得)にかかる税金の税率や計算方法などについては、記事前半の「相続した土地のすぐ売却でかかる税金は長期?短期?」を参考にして下さい。


以上、相続した土地をすぐ売却する手順を解説しました。

続いては、相続した土地を実際にすぐ売却する時に知っておきたい注意点を解説していきます。

相続した土地をすぐ売却する時の注意点[5つ]

相続した土地をすぐ売却する時の注意点
相続した土地をすぐ売却する時の注意点は以下の5つです。

1.相続人全員で充分に話し合う

『相続人全員で充分に話し合う』は、相続した土地をすぐ売却する時の注意点です。

遺産分割協議は相続人全員で行なう必要があり、その後の遺産分割協議書には相続人全員の署名・押印が必要です。

なのに、相続人の1人や数名が、強引に持ち分を決めたり、他の人に内緒で売却手続きを進めるなどして、相続人の間でもめるケースがあとをたちません。

レオ教授レオ教授

土地の相続を機に、兄弟姉妹間の仲が悪くなる話もよく聞くの~

相続した土地を急ぎですぐ売却したい場合でも、話し合いにはじっくり時間をかけて、全員が納得した上で進めることが基本です。

2.譲渡所得の税額を事前に確認する

『譲渡所得の税額を事前に確認する』ことは、相続した土地をすぐ売却する時の注意点です。

税額が高額になるケースが多く、売却後に初めて少なくなった手取り額を知り、相続人同士でトラブルになることも多いからです。

例えば、相続した土地を3,000万円ですぐ売却し、相続人3人が1,000万円ずつ均等に分配する約束していたとします。
ただ、譲渡所得の税金が500万円もかかると売却後に知り、予定していた手取りが減ったことで相続人1人が激怒。

…のように、大きなお金がからむと感情的になる相続人が、不動産取引では星の数ほどいます。

事前に正確な税額を知っておけば、売り出し価格を少し上げるなど対策も取れます。

一応、不動産会社の営業マンでも「おおよそ〇〇〇万円です」と教えてくれますが、税金の専門家としての回答ではありません。
鵜呑みにすると後悔する可能性もありますので、聞いても参考程度に留めておきましょう。

レオ教授レオ教授

売却前に税理士か税務署へ相談して確認しておくんじゃぞ!

また、あなた自身が基礎知識だけでも知っておくと安心です。
税理士や税務署に相談する際に、基礎知識のあるなしで理解も異なるからです。

3.売却前に相続登記が必要になる

『売却前に相続登記が必要になる』は、相続した土地をすぐ売却する時の注意点です。

名義が被相続人のままでは売却できないからです。
土地を受け取った相続人名義に変更する必要があります。

ケイスケケイスケ

すぐ売却するのに面倒な気もしますが…

レオ教授レオ教授

仕方ないの~

4.売却依頼は不動産会社に直接する

『売却依頼は不動産会社に直接する』は、相続した土地をすぐ売却する時の注意点です。

相続登記した流れで、司法書士や弁護士を窓口に不動産会社を紹介してもらうことがよくあります。

ただし、あまりおすすめできません。
付き合いのある不動産会社の紹介になりますが、売却活動に積極的で会社とは限らないからです。

「営業マンの対応が悪い…」
「安く売るハメになった…」

など後悔している人も実際に多いです。

相続した土地をすぐ売却したい場合でも、不動産会社は直接「あなた自身」で探すことをおすすめします。

複数の不動産会社に査定を依頼し、対応などを比較して信頼できる依頼先かどうかを肌で感じるといいでしょう。

自分で探す手間をかけ、あなたが納得した不動産会社に依頼することが失敗しないコツです。

5.建物がある場合は安易に解体しない

『建物がある場合は安易に解体しない』は、相続した土地をすぐ売却する時の注意点です。

売却時にはリフォーム需要も考えられるからです。
いくら古い建物の場合でも、一度は不動産会社へ相談してプロの意見を参考に解体すべきか判断しましょう。

相談の結果、

  • 新しく建てたい人
  • リフォームしたい人

両方のニーズが同程度あるようなら、安易に解体すべきではありません。

レオ教授レオ教授

すでに倒壊しそうなら話は別じゃがの~

解体しないなら、近隣トラブルを考えなくていいし、何よりあなたの手間が大きく軽減されます。

マチマチ

解体しない分、安い価格設定にもできそうですね

また、新しく建てたい買い手には、現状のままで安く売却し、解体は引き渡し後の買い手に任せてしまえばいいです。

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以上、相続した土地をすぐ売却する時の注意点を解説しました。

まとめ

今回の不動産とーくは『相続した土地のすぐ売却は損?税金・売却手順・注意点を徹底解説!』と題して、下記の項目を解説しました。

レオ教授レオ教授

お役に立てたかの~?

「すぐ売却したら税金を多くとられるかも…」

税金の大きな負担が不安で、相続した土地をすぐ売却しないでいる場合、多くの人が問題にならないことでしょう。

不動産の相続では、被相続人の取得日も相続人(財産を受け取る人)が引き継ぎできるため、税率の低い「長期譲渡所得」になることが多いからです。

不動産会社へ査定依頼し、納得の価格で売却が見込める場合は、すぐ売却する決断をしてタイミングを逃さないことが大事ですね。

レオ教授レオ教授

複数の不動産会社を比較する作業を忘れずにじゃ!

あなたが相続した大切な土地。
売却成功を心より願っています。

以上、『相続した土地のすぐ売却は損?税金・売却手順・注意点を徹底解説!』でした。

※くれぐれも実際の売却活動に入る前に、最新の税制情報を税務署や税理士などに確認の上で進めて下さい。