築50年の一戸建て売却!解体すべき?古い家を売る一番賢い方法
「築50年の一戸建て…売却できるか不安…」
「価値ないよね築50年なんて…売れるのかな…」

一戸建ての不動産売却にあたり「築年数が古い家ほど売りにくい」
これはまぎれもない事実。

古い家を売るのは簡単ではなく、築50年と聞いただけで一歩引く人が大半です。

「早く売却したいのに、古いせいでなかなか売れない…」

売れる見込みがなく、売れない現状に疲れた人も大勢。
では、築50年の古い一戸建てをうまく売却するにはどうしたらいいのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

築50年はさすがに売れるか心配ですよね
では、今回の目次です!

レオ教授レオ教授

安心せい!
築50年の古い家を売るコツを解説していくぞ!

今回の不動産とーく『築50年の一戸建て売却!解体すべき?古い家を売る一番賢い方法』では、不動産売却経験15年の実績をもとに、実際のコンサルティングで話す内容を解説していきます。

この記事を読み終える頃には、古い家を売る不安を解消し、築50年の一戸建てでも前向きな気持ちで売却を進められると思います!

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解体しなきゃダメ?築50年の一戸建てなんて売却できるの?

売却予定の築50年一戸建て

結論から言うと、築50年一戸建てでも「事前に解体せず売却できる場合が多い」です。
買主が購入後に新築の計画に合わせて解体するケースが実際は多いですね。

「事前に解体が必要って聞いた…そんなお金ない…」

建物の解体費用が用意できず売却に踏み切れない人は、まずは安心して下さい。

また、「解体しない方が売りやすい場合も多いです」
あえて築50年以上の古い家を安く買い、自由にリフォームする需要があるからです。

外装や内装の老朽化は激しいけど構造躯体がしっかりした一戸建てであれば、リフォーム目的の買主に売却できる可能性大です。

レオ教授レオ教授

解体したらリフォーム目的で検討したい買主は捨てることになるぞ!

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

安易に解体すると逆に売りにくくなる場合もあるわけですか

築50年の一戸建てを売却する際は、

  • 新築一戸建てに建て替えしたい人
  • 自由にリフォームしたい人

以上2種類の顧客を同時にターゲットにする方法がうまく売却するコツ。(具体的な方法は追って解説します)
よって、まずは「事前に解体せず現状のまま売却する」方が都合がいいわけです。

では、世間一般に築50年の一戸建てがどのように売却されるのか、古い家を売る4つの方法を解説していきます。

築50年の古い家を売る4つの売却方法

一般的に、築50年の一戸建てなど古い家を売るために用いられる売却方法は以下の4つです。

  1. 現状のまま売却
  2. 解体後、更地にして売却
  3. リフォームして売却
  4. 不動産会社の直接買取で売却
生徒:マチ生徒:マチ

へ~4つもあるんですね

築50年の古い一戸建てでも、上記4つの方法いずれかを用いて売却されています。
どの方法で売却するかは不動産会社と相談の上で決定していますね。

ただし、立地が極端に悪い・土地が小さすぎる・再建築不可など、特別な事情がある物件は除きます。

それでは、各売却方法をメリット・デメリットも含めて解説していきます。

1.現状のまま売却

築50年の一戸建てを現状で売却

まずは、築50年の一戸建てを「現状のまま売却」する方法です。
以下のメリット・デメリットがあります。

メリット

  • すぐに売却を開始できる
  • 解体やリフォーム費用がいらない
デメリット

  • 建物不具合の詳細な告知が必要(雨漏り、木部の腐食など)
  • 売却期間中の災害がこわい

実際の市場では「現状のまま売却」されることが多いです。
前半すでに触れたように、築50年の一戸建てと言えど事前に解体せず売却できる場合が多いからです。

古い家の解体やリフォーム費用を出せる売主さんが少ないことも理由の1つですね。

「現状のまま売却」は、

  • 新築一戸建てに建て替えしたい人
  • 自由にリフォームしたい人

両方のニーズへ同時にアプローチできる唯一の売却方法です。

また、築50年以上の古い家をあえて安く買い、新築同然までリフォームまたはリノベーションするのが最近の流行りでもあります。
現状のまま売却することで、リフォーム目的の購入ニーズを取りこぼしなく進められます。

レオ教授レオ教授

住む目的の人だけでなく、戸建て投資を行う不動産投資家に売却できることも多いぞ!

2.解体後、更地にして売却

築50年の一戸建てを解体更地にして売却

次に、築50年の一戸建てを「解体後、更地にして売却」する方法です。
つまり「土地」で売り出します。

この売却方法には、以下のメリット・デメリットがあります。

メリット

  • 新築目的の買主の目にとまりやすい
  • 建物不具合のトラブルを避けられる
デメリット

  • 売却前に多額の解体費用がかかる
  • 次年度の固定資産税が高くなる

新築の建て替え需要が高い立地では、築50年など古い家を売るには骨が折れます。
そもそも地域のニーズに合わないからです。

いくら維持管理の状態が良い築50年の一戸建てであっても簡単には売れません。

この場合「解体後、更地にして売却」することで、

  • 買主に解体費用の負担がない
  • 間取りを設計しやすい
  • 購入後すぐに建築できる

など新築希望の買主にメリットを感じてもらいやすく、結果売りやすくなります。
事前の解体費用は売主側の負担になりますが、新築希望の買主からすれば更地の方が断然検討しやすいですからね。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

築50年の古い家より、物件としての見た目も良くなりそうですね

レオ教授レオ教授

くれぐれも、
①新築一戸建てのニーズが高いのか
②中古一戸建てのニーズが高いのか

地域の特性を見極めることが重要じゃ!

生徒:マチ生徒:マチ

売却を依頼する不動産会社にしっかり相談ですね

ただし、今の建物が現行の建ぺい率や容積率をオーバーしている小さな土地は要注意です。

解体更地後に現行の建ぺい率と容積率を守って新築すると、1LDKや2DKなど極端に小さな建物しか建たないことも多いからです。

つまり、現在は3LDKや4LDKのニーズが高いのに、ファミリータイプの間取りが入らない土地として売却せざるを得ないわけです。

レオ教授レオ教授

これでは売れん(汗)
古い家を解体したことが致命的になるケースじゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

…こわいですね(汗)
不動産会社へ相談せず、安易に解体してはいけませんね

あとは、更地すると固定資産税及び都市計画税の税率が高くなります。
売却が長引く場合、次年度以降から3倍〜6倍程度の固定資産税及び都市計画税を支払うハメになりますので要注意です。

3.リフォームして売却

築50年一戸建てをリフォーム後に売却

続いて、築50年の一戸建てを「リフォームして売却」する方法です。
以下のメリット・デメリットがあります。

メリット

  • 即入居希望の買主にアプローチできる
  • 建物不具合を修繕できトラブルを回避できる
デメリット

  • 多額のリフォーム費用がかかる
  • リフォーム内容を買主が好むとは限らない

築50年の一戸建てでも、「比較的状態が良ければ」リフォーム後の売却も1つの方法です。

リフォーム済の古い中古一戸建てがよく流通する市場と判断できるなら、検討価値はあるでしょう。

ただ、古い家を売るためのリフォームは中途半端に行なってはいけません。
原則は問題箇所すべての修繕が必須です。

レオ教授レオ教授

スムーズな売却の条件は買主の安心がカギじゃからな!

築50年の一戸建てにもなると、

  • 外装や内装がボロボロ
  • 雨漏りが起こっている
  • キッチンや風呂が古い
  • 耐震基準を満たしていない
  • 断熱材が入っていない

など、複数のダメージや低品質な特徴が目立ちます。

特に建物寿命に大きく影響する主要な部分は、手を抜かず充分な修繕が必要です。
外装や内装の見た目を取りつくろうだけのリフォームならやらない方がマシですね。

想像通り、築50年の古い家には多額のリフォーム費用がかかります。
「比較的状態が良ければ」と前置きしたのはこのためです。

他の注意点として、新築一戸建ての需要が高い立地ではリフォームが逆効果になることも多いです。
リフォームしたことで売り出し価格が上がり、土地で検討したい買主にとって割高になるからです。

レオ教授レオ教授

わざわざリフォームしたのに売却に失敗するケースじゃ

「リフォーム=売りやすい」と安易に判断せず、不動産会社に相談して地域のニーズをしっかり把握することが重要です。
その結果、売却にリフォームが「プラスか?マイナスか?」を判断すべきですね。

また、現状の古い一戸建てのまま購入して「自由にリフォームしたい!」と希望する買主がいることも忘れずにです。

4.不動産会社の直接買取で売却

築50年の一戸建てを買取業者に売却

最後は、築50年の一戸建てを「不動産会社の直接買取で売却」する方法です。
以下のメリット・デメリットがあります。

メリット

  • 買取金額に合意すれば即売却できる
  • 早ければ3~4週間で現金化できる
  • 解体する必要がない
  • 不用品や荷物があってもいい
  • 近所に内緒で売却できる
デメリット

  • 買取金額は相場の7割前後
  • 買取業者選びが難しい

築50年の古い一戸建てでも、不動産会社で値段が合えば即買取りしてくれます。
売却期間中「なかなか売れない…」と不安になる心配もありません。

ただし、「市場の売却相場より安くなる」ことが一番のデメリットです。
不動産会社は古い家を事業として買い取るため、経費や利益を考慮するからです。

不動産会社は買取り後に、解体して新築一戸建てを建築して売却、あるいは古い一戸建てをリフォームして売却or賃貸などをおこない、利益を見込んで事業をおこないます。

よって、市場の売却相場より割安に購入しないと赤字の事業です。
不動産会社もボランティアではないため仕方ありませんね。

ある程度は安くなっても時間と手間をかけずに古い家を売る

ここに大きなメリットを感じるのなら「不動産会社の直接買取」は良い売却方法でしょう。

注意点は「買取価格は各社で差が出る」ことです。
そのため、1社だけの査定では安く売るハメになり失敗します。

レオ教授レオ教授

複数社の価格を比較することが重要じゃ!

比較には不動産一括査定サイト「LIFULL HOME’S 不動産売却(無料)」の利用がおすすめです。
※最後のコメント欄に「買取査定希望」と書いておきましょう。


以上、築50年の一戸建てなど古い家を売るために用いられる売却方法を解説してきました。

【現状のまま売却】

メリットデメリット
  • すぐに売却を開始できる
  • 解体やリフォーム費用がいらない
  • 建物不具合の詳細な告知が必要(雨漏り、木部の腐食など)
  • 売却期間中の災害がこわい

【解体後、更地にして売却】

メリットデメリット
  • 新築目的の買主の目にとまりやすい
  • 建物不具合のトラブルを避けられる
  • 売却前に多額の解体費用がかかる
  • 次年度の固定資産税が高くなる

【リフォームして売却】

メリットデメリット
  • 即入居希望の買主にアプローチできる
  • 建物不具合を修繕できトラブルを回避できる
  • 多額のリフォーム費用がかかる
  • リフォーム内容を買主が好むとは限らない

【不動産会社の直接買取で売却】

メリットデメリット
  • 買取金額に合意すれば即売却できる
  • 早ければ3~4週間で現金化できる
  • 解体する必要がない
  • 不用品や荷物があってもいい
  • 近所に内緒で売却できる
  • 買取金額は相場の7割前後
  • 買取業者選びが難しい
生徒:マチ生徒:マチ

自分1人で売却方法を決めるのは難しそうですね

レオ教授レオ教授

信頼できる不動産会社と営業マンの力を借りることは絶対じゃな

では、売却方法の基礎知識を得たところで本題です。
築50年の一戸建てをうまく売却するために、一番賢く古い家を売る方法を解説します。

築50年の一戸建てをうまく売却!古い家を売る一番賢い方法

築50年の古い家を売る一番賢い方法

築50年の一戸建てをうまく売却するには、

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「解体後、更地渡しも可能にする」

「2つの売却方法を併用する」ことが、古い家を売る一番賢い方法です。
どちらかではなく、両方の良いとこどりをします。

  • リフォーム客(居住用or投資用)
  • 新築建て替え客

両方の顧客へ無駄なく同時にアプローチするわけです。

ただ、傷みがひどい・遠方にあるなどを理由に1日も早く古い家を売るなら「不動産会社の直接買取で売却」を検討するといいでしょう。

ちなみに「リフォームして売却」は、リフォームの専門知識がない場合、選択肢から外すのが賢明です。

話を戻すと、新築建て替え客には「解体後、更地渡しも可能にする」と条件を提示しておけば、買主が決まった上で解体に着手できるので安心です。

レオ教授レオ教授

費用は「売却代金が入り次第支払う」と解体業者に約束しておけばいいじゃろう

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

解体費用の手持ちが無くても対応できそうですね

レオ教授レオ教授

更地渡しも可能にする旨は、物件資料や広告などに記載してわかるようにしておくんじゃ

築50年の古い一戸建ては、

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「解体後、更地渡しも可能にする」

2つの売却方法を併用しておくことで、

・リフォーム客にすれば、築50年の一戸建てを現状で買って自由にリフォームできます。
・新築建て替え客にすれば、解体する手間なく更地を手に入れてすぐに建築できます。

新築建て替え客に「更地渡し」のメリットを残しながら、原則は「現状のまま売却」を進められるわけです。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

でも「更地渡し」の場合、解体費用分を損してしまうのでは?

レオ教授レオ教授

うむ、売り出し価格で調整しておくんじゃ

売り出し価格に解体費用を上乗せしておく

古い家を売るなら「解体後、更地渡し」の希望に備えて、「売り出し価格に解体費用を上乗せしておく」といいでしょう。

解体費用は表向き売主であるあなたの負担になりますが、上乗せしているため損はありません。

また、新築希望の買主が値段交渉をしてきた時、「解体費用が◯◯◯万円かかるので値引きは難しい」と伝えれば、交渉の抑えにもなります。

一方、築50年の一戸建てを現状のまま欲しい買主には「上乗せした解体費用の範囲で値段交渉に応じればいい」考えです。

生徒:マチ生徒:マチ

賢い売却方法ですね!

レオ教授レオ教授

多額に上乗せすると売りにくいぞ!
不動産会社に相談の上で相場とのバランスも考えるんじゃ!

ただし、築50年の古い一戸建ての売却です。
物件によっては築年数の他、立地が悪い、土地が小さい、道が狭いなど、デメリットを抱えている場合もあると思います。

よって、解体費用を上乗せした当初の価格で売却できればベスト。
もしなかなか売れない場合は、価格を下げて売り切るイメージをもって進めるといいでしょう。

注意点は、事前に解体工事の見積もりをとって、かかる費用は正確に把握しておくことです。

解体費用は木造一戸建て1坪(約3.3㎡)あたり5万円前後のイメージですが、前道の広さ、庭木庭石や不用品の有無などで見積もりは大きく変わります。
見積もりサイトを利用して安い業者を比較しておくといいでしょう。(無料の価格シミュレーションはこちら→解体の窓口


以上、築50年の一戸建てをうまく売却するために、一番賢く古い家を売る方法を解説しました。

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「解体後、更地渡しも可能にする」

2つの方法を併用して、「リフォーム客」「新築建て替え客」の両方へ同時にアプローチしながら売却を進めていきましょう。

レオ教授レオ教授

何事も工夫次第じゃ!

うまくいけば、築50年の一戸建てとは言え、高く売却することもできるわけです。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

古い家を売るには実際どのくらいの期間かかるんでしょう?

レオ教授レオ教授

物件によるが、経験者にアンケートを取ったから見ていこうかの~

売却期間は?築50年以上の一戸建ての売却経験者に聞いた!

築50年以上の一戸建てを売却した経験者70人に、「売れるまでどのくらい期間がかかったのか?」アンケートを取ってみました。

結果は下記の通りです。

アンケート結果 築50年以上の一戸建ての売却期間

1~3ヶ月8人(11.4%)
4~6ヶ月16人(22.9%)
7~9ヶ月14人(20%)
10~12ヶ月9人(12.9%)
12ヶ月(1年)以上23人(32.9%)
※調査対象:70人 調査期間:2021.2.6~2.9 調査方法:インターネット調査

築50年の古い家を売るとなると、1~3ヶ月の早期売却は少ない印象です。
ただ、全体を通して見ると、

  • 3割以上は6ヶ月以内に
  • 半分以上は9ヶ月以内に

売却できていることがわかります。

一方で、12ヶ月(1年)以上もかかった人が3割以上いることも見逃せませんね。

  • 地方や田舎で立地が悪い
  • 売り出し価格が高い
  • 土地や建物が小さすぎる
  • 特別な事情がある

など、それぞれのマイナス理由があったことでしょう。

ただ一言いえるのは、これらマイナス点を上手にカバーして売却活動をおこなう不動産会社のチカラは大きいです。
つまり、マイナス点を抱えた築50年の一戸建てでも依頼する不動産会社次第で、早く売却できることもあれば、売却に相当時間がかかることもあるということです。

ただどこまでいっても「物件によります」ので、アンケート結果は古い家を売る際の参考目安としてもらえればと思います。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

肝心の不動産会社はどんなところを選べばいいんですか?

生徒:マチ生徒:マチ

それ、私も気になってました
古い家を売るとなると選ぶ基準が違うんですか?

レオ教授レオ教授

よし、続けて解説していくぞ!

不動産会社を選ぶ基準は?築50年の古い家を売るプロの条件

築50年の一戸建ての売却提案をする営業マン
不動産会社選びで重要な基準は、

「古い家を売ることが得意な不動産会社を選ぶ」

当たり前に聞こえますが、意外に守れていない大切なポイントです。

先ほど、築50年の一戸建て売却にあたり「一番賢く古い家を売る方法」として下記を提案しました。

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「解体後、更地渡しも可能にする」

そして、その売却のターゲットとなる、

  • リフォーム客
  • 新築建て替え客

「両方の顧客へ同時にアプローチすることが大切」と続けて解説しました。

つまり、両方の顧客に対して「効果的なアプローチ手段をもった不動産会社に依頼すること」が重要になります。

では、効果的なアプローチ手段とは何か?

  • リフォームプラン
  • 新築建て替えプラン

これら2つの提案ができることです。

「リフォーム・新築建て替えプラン」の提案が得意な不動産会社を選ぶ

例えば、今あなたがリフォームできる古い家を探しているとします。
下記どちらが検討しやすいでしょうか?

  • 間取り図面+リフォームプラン付の資料
  • 間取り図面のみの資料
生徒:マチ生徒:マチ

リフォームプランがある方が具体的にすぐ検討できそうですね

同様に、今あなたが新築を建てる土地を探しているとします。
下記どちらが検討しやすいでしょうか?

  • 土地形状+新築プラン付の資料
  • 土地形状のみの資料
レオ教授レオ教授

これも言うまでもないじゃろ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

参考プランがあれば、どんな建物が建つかすぐイメージできますね

よって、「リフォーム・新築建て替えプランの提案が得意な不動産会社」が古い家を売る依頼をすべき会社になります。

あなたが売りたい築50年の一戸建ても、顧客の希望に合わせてより効果的なアプローチで売却ができるでしょう。

生徒:マチ生徒:マチ

そもそもプランが提案できない不動産会社はあるんですか?

レオ教授レオ教授

提案はできても不得意な会社が多いんじゃ(汗)

同じ不動産会社でも得意or不得意はさまざま。

  • 新築一戸建ての売却なら得意
  • マンション売却なら得意
  • リフォームの提案が得意
  • 売却より賃貸の方が得意
  • 古い家を売るのが得意

偶然依頼した不動産会社が都合よく古い家を売るのが得意ならいいですが、そううまくはいきません。
もし不得意な会社に任せると安く売却するハメになり後悔します。

「リフォーム・新築建て替えプランの提案が得意な不動産会社」を優先して、会社の規模、知名度、実績なども含めて複数の会社を比較してみて下さい。

築50年の古い一戸建てとは言え、あなたの大切な資産の売却です。
ちゃんと複数の不動産会社を比較して依頼先を決めることが重要です。

比較するなら「LIFULL HOME’S 不動産売却(無料)」の一括査定がいいでしょう。
すでに厳選された会社へ一気に査定依頼して比較できますからね。

わざわざ1社1社調べて依頼する手間もいらないのでとても便利です。

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以上、築50年の一戸建てを売却依頼する不動産会社選びの基準を解説しました。

まとめ

「古い家を売る築50年の一戸建て売却」のまとめ

今回の不動産とーくは『築50年の一戸建て売却!解体すべき?古い家を売る一番賢い方法』と題して、下記の項目を解説しました。

本記事で解説したこと

  • 解体しなきゃダメ?築50年の一戸建てなんて売却できるの?
  • 築50年の古い家を売る4つの売却方法
  • 築50年の一戸建てをうまく売却!古い家を売る一番賢い方法
  • 売却期間は?築50年以上の一戸建ての売却経験者に聞いた!
  • 不動産会社を選ぶ基準は?築50年の古い家を売るプロの条件
レオ教授レオ教授

古い家を売る方法に絞ったわけじゃが、参考になったかの~?

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

築50年だからって売却を諦めるのは早いですね

生徒:マチ生徒:マチ

実家も古い一戸建てなのでいい勉強になりました

一言で築50年の一戸建てといっても、物件の特徴や市場のニーズは1つ1つ違います。
あなた1人の考えで安易に売却方法を選択せず、信頼できる不動産会社や営業マンへじっくり相談することも大事です。

古い家とはいえ、納得の価格で売却できることを心から願っています。

以上『築50年の一戸建て売却!解体すべき?古い家を売る一番賢い方法』でした。

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