築50年の一戸建てなんて売却できるの?一番賢く古い家を売る方法!

「築50年もたった一戸建て…売却できるか心配…」
「古い家を売るなんて簡単じゃないよね…」

一戸建てを売却する場合、「築年数が古いほど売却しにくくなる」
これはまぎれもない事実。

早く売却したいのに「築年数が古いせいでなかなか売れない…」、こんな話はよくあります。

築50年の古い一戸建ての家。
うまく売却するにはどうしたらいいんでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

教授、今日は築50年の一戸建ての売却の話に絞っていきましょうか

レオ教授レオ教授

よし、わかった!
築50年か、古い家を売るにはコツがいるからの~
では目次じゃ!

では、今回の不動産とーく『築50年の一戸建てなんて売却できるの?一番賢く古い家を売る方法!』を始めていきましょう。

本記事では、古い家を売るために必要な知識を詳細に解説。
基礎知識の他、築50年の一戸建てでも高く売却するコツ、適切な不動産会社の選び方なども詳しくまとめました。

この記事を読み終える頃には、築50年も経った古い家を売ることへの不安を解消し、前向きな気持ちで進めるための良いきっかけが得られると思います!

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解体しなきゃダメ?築50年の一戸建てなんて売却できるの?

築50年の一戸建て

結論から言うと「売却できます」
解体については「事前にしなくていい」場合が多いです。

築50年の古い家にもなると、「事前に解体が必要だって聞いた…」「そんなお金ない…」と悩んでいる方も多いですが、まずは安心して下さい。

この記事では築50年の一戸建てに絞りますが、築50年以上さらには築100年の一戸建てであっても売却できます。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

築40年とか築50年ならまだしも、築100年はさすがに無理でしょう(笑)

レオ教授レオ教授

そう思うじゃろ
建物の状態が良いに越したことはないが、一戸建てには「土地」があるから売れるんじゃ

古い家を売る場合において、買主はなにも現状の建物を使用する人に限られません。
築50年の古い家は解体して、新築一戸建てに建て替えする目的の買主もたくさんいるわけです。

また、外装や内装の老朽化は激しいけど、構造躯体がしっかりした家であれば、リフォームして住む目的の人に売却できることも多々あります。

では実際に、築50年の一戸建てを売却する4つの方法を見ていきましょう。

築50年の一戸建てでも4つの方法どれかで売却できる

築50年の一戸建てでも、一般的に下記4つの方法どれかでは売却できると考えてOKです。

ただし、立地が極端に悪い、土地が小さすぎる、再建築不可など、建物が古い以外の特別な事情がある場合は除きます。

  1. 現状のまま売却
  2. 解体後、更地にして売却
  3. リフォームして売却
  4. 不動産会社の直接買取で売却
レオ教授レオ教授

どの方法で売却するかは、依頼する不動産会社としっかり打ち合わせするといいぞ

生徒:マチ生徒:マチ

4つもあるなら、いずれかの方法でうまく売れそうですね

では、築50年の古い家を現状のまま売却する方法から見ていきます。

1.現状のまま売却

築50年の一戸建て

メリット・すぐに売りに出せる
・解体やリフォーム費用などコストがかからない
デメリット・建物の瑕疵を詳細に告知する必要あり(雨漏り、木部の腐食など)
・売却中の災害がこわい

築50年の一戸建ては、実際のところ価格をおさえて「現状のまま売却」されることが多いです。
事前に解体やリフォームする費用に余裕がある売主さんは少ないですからね。

また、買主が古い家を購入する目的は、後から自由にリフォームすること。
古い家をあえて安く買って、新築同然までリフォームまたは大規模なリノベーションをするのが最近の流行りでもあります。

もちろん、現状の家を購入後に解体して新築を建てたい人が「古家付土地」としても検討してくれます。

どんなに古い家にも「土地」がついています。
地域に需要があれば、「現状のまま」でも買い手が現れる可能性は高いと考えていいと思います。

レオ教授レオ教授

住む人だけでなく、戸建て投資を行う不動産投資家に売却できることも多いぞ!

2.解体後、更地にして売却

解体更地にして売却

メリット・新築目的の買主の目にとまりやすい
・建物の不具合等のトラブルを避けられる
デメリット・売却前に多額の解体費用がかかる
・更地にした翌年の固定資産税が高くなる

新築一戸建ての需要が高い立地では、古い家を売るには骨が折れます。
維持管理の状態が良くても、築50年の一戸建てでは価値を感じてもらいにくいです。

地域のニーズに合わせて売却するなら、いっそ解体するのも選択肢の1つですね。

お役立ち知識
解体費用は木造建物1坪(3.025㎡)あたり5万円前後のイメージですが、前道の広さ、庭木庭石や不用な荷物の有無などで見積もりは大きく変わります。

不動産会社の紹介する解体業者だけではなく、解体工事一括見積もりサイトを利用して比較し、少しでも費用を抑えましょう。

事前に解体費用を売主が負担することになりますが、新築建て替え希望の買主からすれば、更地の方が検討しやすいです。
古い家の見た目より、物件としての印象も良くなります。


  • 買主に解体費用の負担がない
  • 間取りを設計しやすい
  • 購入後すぐに建築できる

など、検討してくれる買主のメリットが高いわけです。

レオ教授レオ教授

①新築戸建のニーズが高いのか
②築年数の古い住宅を含めた中古戸建のニーズが高いのか
地域のニーズを見極めることが重要じゃ

生徒:マチ生徒:マチ

売却を任せる不動産会社としっかり話しておきたいですね

ただし、「解体後、更地にして売却」する方法が最適ではないこともあるので要注意です。

例えば、小さな土地に目一杯建物が建っている場合。
その中でも、現行の建ぺい率や容積率をオーバーしている家です。

解体更地にして現行の建ぺい率&容積率で新築すると、1LDKや2DKなど大幅に小さな建物しか建築できないことが多いです。
つまり、現在3LDKや4LDKのニーズが高いにも関わらず、ファミリータイプの間取りが入らない土地として売却せざるを得ないわけです。

レオ教授レオ教授

これでは売れん
解体したことが致命的になるケースじゃ

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

こわいですね
不動産会社に相談せず、安易に解体してはいけませんね

また、更地すると固定資産税及び都市計画税の税率が高くなります。
売却が長引く場合、翌年以降から3倍〜6倍程度の固定資産税及び都市計画税を支払わなければいけませんので、要注意です。

3.リフォームして売却

リフォームの最終チェック

メリット・即入居希望の買主にアプローチできる
・建物の不具合等も事前に修繕できトラブルを回避できる
デメリット・リフォーム費用がかかる
・リフォーム内容を買主が好むとは限らない

築50年の一戸建てでも「比較的状態が良ければ」、リフォーム後の売却もアリです。
リフォームして高く売れる市場と判断できるなら、検討する価値は充分にあるでしょう。

ただ、古い家を売るためのリフォームは中途半端に行なってはいけません。
買主に安心して購入してもらうためにも、問題箇所すべての解決が必須です。

基礎や柱・梁などの構造耐力上主要な部分、屋根や外壁等の雨水の侵入を防止する部分についても、きちっとした修繕が必要です。

レオ教授レオ教授

つまり、見た目だけ綺麗に見せるリフォームではダメじゃ

ただし、築50年の一戸建てにもなると、


  • 外装や内装がボロボロ
  • 雨漏りや漏水が起こっている
  • 間取りや設備が古い
  • 新耐震基準を満たしていない
  • 断熱材が入っていない

など、複数のダメージや低品質な点が特に目立ちます。

レオ教授レオ教授

すべての問題を解決するには多額のリフォーム費用がかかるじゃろ
「比較的状態が良ければ」と前置きしたのはこのためじゃ

あと注意点が1つ、新築一戸建ての需要が高い立地ではリフォームが逆効果になることもあります。
リフォームしたことで売り出し価格が上がり、土地で検討したい方には割高になるからです。

「リフォーム=売りやすい」ではなく、予算はもちろん市場のニーズを不動産会社とじっくり話しておき、根拠ある理由から「やるorやらない」を決断したいところですね。

レオ教授レオ教授

現状の古い家のまま買って「自由にリフォームしたい!」と希望する買主がいることも忘れずにじゃ

4.不動産会社の直接買取で売却

不動産の買取業者

メリット・買取金額に合意すれば即売却できる
・早ければ3~4週間で現金化できる
・解体する必要がない
・現状のまま不用品や荷物があってもいい
・近隣住民に内緒で売却できる
デメリット・買取金額は市場相場の7割前後
・買取業者選びが難しい

不動産会社なら、築50年の一戸建てでも値段が合えば即買取りしてくれます。
売却期間中「なかなか売れない…」と不安になる心配もありません。

ただし、直接買取の大きなデメリットは、
「市場の相場より安い価格になる」こと。

不動産会社は事業として買い取るため、再販売時の利益を考慮するからです。

不動産会社は買取り後、


  • 解体更地にして新築住宅を建築し売却
  • 現在の古い家をリフォームして売却

を行います。
相場の価格より割安に購入しないと、事業として成立せず赤字になるわけです。

また、不動産会社によって「買取り可or買取り不可」、買取り可能な場合でも各社価格も異なります。

不動産会社に買取を依頼する場合は、一括査定などで複数社の買取価格を比較することが何より大事です。

レオ教授レオ教授

1社2社では、安く売るハメになることも多いからの~
比較すること、競争させることが重要じゃ

比較には不動産一括査定サイトの利用がおすすめ。
具体的な解説やサイトの紹介は、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にして下さい。

▽ よく一緒に読まれる記事 ▽

築50年の古い一戸建てを売却する4つの方法について解説してきました。

現状のまま売却[メリット]
・すぐに売りに出せる
・解体やリフォーム費用などコストがかからない

[デメリット]
・建物の瑕疵を詳細に告知する必要あり(雨漏り、木部の腐食など)
・売却中の災害がこわい

解体後、更地にして売却[メリット]
・新築目的の買主の目にとまりやすい
・建物の不具合等のトラブルを避けられる

[デメリット]
・売却前に多額の解体費用がかかる
・更地にした翌年の固定資産税が高くなる

リフォームして売却[メリット]
・即入居希望の買主にアプローチできる
・建物の不具合等も事前に修繕できトラブルを回避できる

[デメリット]
・リフォーム費用がかかる
・リフォーム内容を買主が好むとは限らない

不動産会社の直接買取で売却[メリット]
・買取金額に合意すれば即売却できる
・早ければ3~4週間で現金化できる
・現状のまま不用品や荷物があってもいい
・近隣住民に内緒で売却できる

[デメリット]
・買取金額は市場相場の7割前後
・買取業者選びが難しい

生徒:マチ生徒:マチ

自分だけで売却方法を選択するのはちょっと難しそうですね

レオ教授レオ教授

信頼できる不動産会社や営業マンの力を借りることは必須じゃ

不動産会社選びで重要な点は、
「古い家を売ることが得意な不動産会社を比較して選ぶこと」です。


  • 新築一戸建ての売却が得意
  • マンション売却が得意
  • リフォームの提案が得意
  • 賃貸の方が得意

不動産会社の強みは様々ですからね。

レオ教授レオ教授

比較が本当に重要じゃ!

一言で築50年の一戸建てといっても、物件の特徴や市場のニーズは1つ1つ違います。
あなた1人の意見で安易に選択せず、信頼できる不動産会社や営業マンへじっくり相談することが大事です。

▽ よく一緒に読まれる記事 ▽
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生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

方法はわかりましたが、実際に売却できるまでどのくらいの期間かかるんでしょう?

レオ教授レオ教授

もちろん物件によるが、経験者にアンケートを取ったから見ていこうかの~

売れるまでの期間は?築50年の一戸建て売却の経験者に聞いた

築50年以上の一戸建ての売却経験のある50人に、「売却にどのくらいの期間がかかったのか」アンケートを取ってみました。

結果は下記の通りです。

アンケート結果 築50年以上の一戸建ての売却期間

1~3ヶ月3人(6%)
4~6ヶ月12人(24%)
7~9ヶ月11人(22%)
10~12ヶ月7人(14%)
12ヶ月(1年)以上17人(34%)
※調査対象:50人 調査期間:2020.5.24~5.25 調査方法:インターネット調査

3ヶ月以内が早期売却と言われている中、約3割の方が「6ヶ月以内」に売却できている結果には勇気づけられますね。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

ただ、3ヶ月以内の早期売却は少ない結果でしたか

レオ教授レオ教授

まぁそこは、立地・土地や建物の特徴・価格次第じゃな

生徒:マチ生徒:マチ

34%は12ヶ月以上もかかっているんですね(汗)
1年ですか…ここには入りたくないな

古い家を売る場合、12ヶ月以上かかることも少なくありません。


  • 地方や田舎で立地がわるい
  • 売り出し価格が高い
  • 土地や建物が小さすぎる
  • その他特別なマイナスの事情がある

苦戦する理由には納得です。
マイナス要素をかかえた古い家のほとんどは、段階的に価格を下げて売り切ることが多いですね。

ただどこまでいっても「物件と価格によります」

アンケート結果は参考の目安として見てもらえればと思います。

築50年の一戸建てでも高く売却!一番賢く古い家を売るコツは?

高く古い家を売るコツ

おさらいですが、築50年の一戸建ての売却方法を下記4つ紹介しました。

  1. 現状のまま売却
  2. 解体後、更地にして売却
  3. リフォームして売却
  4. 不動産会社の直接買取で売却

高く古い家を売るなら「1.現状のまま売却」「2.解体後、更地にして売却」、2つの方法に絞るのがおすすめです。

ちなみに、多少損したとしても1日も早く手放したいなら、「4.不動産会社の直接買取で売却」になります。

「3.リフォームして売却」は、リフォームの専門知識がない場合、基本的に選択肢から除外する方が賢明です。

「現状?or解体?」どちらが高く売却できる?

正直なところ「物件によります」。
…と言うと、そこで話が終わってしまいますね。

一般的に、築50年の一戸建てに限らず古い家を高く売るためのコツは、

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「売主で解体後、更地渡しも可能にする」

2つの方法を併用するのがいいと思います。
「どちらが」ではなく、両方の良いとこどりをします。


  • リフォーム客(居住用or投資用)
  • 新築建て替え客

両方の顧客へ同時にアプローチでき、より多くの反響を集められるからです。

更地渡しの際は売主で解体をするわけですが、買主と売買契約した上での話です。
よって、解体費用の支払いに目途がたっており、また、売却代金から支払うなど柔軟に対応してくれる場合も多いので安心です。

レオ教授レオ教授

更地渡しも可能にする旨は、不動産会社が作成する物件資料、広告などに記載してもらって、買主にわかるようにしておくんじゃ

リフォーム客にすれば、古い家を現状で安く買って自由にリフォームができます。
新築建て替え客にすれば、解体費用の負担なく更地を手に入れて、購入後すぐに建築できます。

築50年の一戸建てを高く売却したいなら、新築やリフォーム両方のニーズを取りこぼさないことが大切です。

売り出し価格に解体費用を上乗せしておく

「売り出し価格には、最初から解体費用を上乗せしておく」のが高く売るコツです。

更地渡し希望なら解体費用は実質買主負担になり、一方、現状のまま欲しい買主には、上乗せした解体費用の範囲で値段交渉に応じればいい考えです。

売主であるあなたの負担を極力避けられるのもメリットです。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

価格が高くなって現状のまま売りにくくならないでしょうか?

レオ教授レオ教授

それは一理あるの~
2~3ヶ月で売れなければ、価格を下げるんじゃ

古い家を売る際、解体費用を上乗せした当初の価格で売却できればベスト。
もし売れなくても価格を下げて売り切る
、そんなイメージです。

また、新築希望の買主が価格交渉をしてきた時、「解体費用が◯◯◯万円かかるので交渉は難しい」と伝えて、値段の交渉幅を抑えることもできます。

築50年の一戸建てでも工夫次第で高く売却することができます。
事前に解体工事の見積もりをとって、かかる費用は正確に把握しておきましょう。

お役立ち知識
解体費用は木造建物1坪(3.025㎡)あたり5万円前後のイメージですが、前道の広さ、庭木庭石や不用な荷物の有無などで見積もりは大きく変わります。

不動産会社の紹介する解体業者だけではなく、解体工事一括見積もりサイトを利用して比較し、少しでも費用を抑えましょう。

以上、築50年の一戸建てに限らず古い家を高く売るためのコツを解説しました。

おさらいすると、

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「売主で解体後、更地渡しも可能にする」

2つの方法を併用して、「リフォーム客(居住用or投資用)」「新築建て替え客」の両方の顧客へ同時にアプローチしながら売却を進めていきましょう。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

肝心の不動産会社はどんなところを選べばいいんですか?

生徒:マチ生徒:マチ

それ、私も気になってました
古い家を売るとなると選ぶ基準が違うんですか?

レオ教授レオ教授

よし、続けて解説していくぞ!

築50年の一戸建て売却では○○の提案ができる不動産会社を選ぶ

不動産会社の優秀な営業マン

築50年の一戸建てを高く売却するにあたり、


  • リフォーム客(居住用or投資用)
  • 新築建て替え客

両方の顧客へ同時にアプローチすることが大切です。

その効果的なアプローチには、


  • リフォームプラン
  • 新築建て替えプラン

が必須です。

よって、「築50年の一戸建て売却ではリフォームプラン&新築建て替えプランの提案ができる不動産会社を選ぶ」ことがとても重要になります。

依頼する不動産会社の条件は「リフォームプラン&新築建て替えプランの提案ができる」こと

提案力の高い不動産会社

仮に、あなたが自分で住む家を新築する土地を探しているとします。


  • 土地形状+参考プラン付の物件資料
  • 土地形状のみの物件資料

どちらが検討しやすいでしょうか?

レオ教授レオ教授

まぁ言うまでもないじゃろ

築50年の一戸建てやその他古い家を売るための資料には、今の建物の間取りが物件資料に掲載されています。

それとは別に、建て替えで新築した場合の参考プランがあると、買主は具体的なイメージをもって検討できるわけです。
リフォームプランについても同様ですね。

よって、古い家を売る際に依頼する不動産会社の条件は「リフォームプラン&新築建て替えプランの提案ができる」ことが重要です。

古い家を売るのが得意な不動産会社を選ぶこと

同じ不動産会社でも物件の取扱いで得意or不得意はさまざま。


  • 新築一戸建ての売却が得意
  • マンション売却が得意
  • リフォームの提案が得意
  • 賃貸の方が得意

など特徴が異なるため、「古い家を売ることが得意な不動産会社を選ぶこと」が重要です。
裏を返すと、不得意な会社に任せると安く売却するハメになり後悔します

生徒:マチ生徒:マチ

どうやって選べばいいんですか?

レオ教授レオ教授

複数社に査定結果をもとに、気になる会社の実績や販売手法なども比較して選ぶんじゃ

ホームページなどネット上の情報だけでは判断が難しいため、不動産会社の比較には査定依頼が必須です。


  1. リフォームプラン&新築建て替えプランの提案ができる
  2. 古い家を売る実績が多数ある

2点の比較基準をもって不動産会社を選ぶと失敗しません。

複数の不動産会社を比較するなら「不動産一括査定」が便利です。
すでに厳選された不動産会社の中から、一気に査定依頼できる点が特におすすめですね。

不動産一括査定サイトの詳しい解説については、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にしてください。

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以上、築50年の一戸建てを高く売却するための不動産会社選びの基準を解説しました。

まとめ

「築50年の一戸建て売却」記事のまとめ

今回の不動産とーく『築50年の一戸建てなんて売却できるの?一番賢く古い家を売る方法!』もまとめです。

レオ教授レオ教授

さて今日は古い家を売る方法に絞ったわけじゃが、参考になったかの~?

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

築50年だからって売却を諦めるのは早いですね

生徒:マチ生徒:マチ

古い家の売却に希望がもてました
実家も古い一戸建てなのでいい勉強になりました

本記事で解説したこと・築50年の一戸建てなんて売却できるのか(解体の必要はあるのか)
・売れるまでの期間はどのくらいか
・築50年の一戸建てを高く売却するコツ
・築50年の一戸建て売却においての不動産会社選び

築50年の一戸建てを高くかつ効率よく売却するコツは、

原則「現状のまま売却」
※買主の希望があれば「売主で解体後、更地渡しも可能にする」

そして、そのターゲットになる、


  • リフォーム客(居住用or投資用)
  • 新築建て替え客

両方の顧客へ同時にアプローチすることが大切です。

そのためには、


  1. リフォームプラン&新築建て替えプランの提案ができる
  2. 古い家を売る実績が多数ある

以上2つの条件を満たした不動産会社選びが重要ということになります。

あなたの愛着ある一戸建てが、納得の価格で売却できることを心から願っています。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

最後までお付き合いいただきありがとうございました!

以上、『築50年の一戸建てなんて売却できるの?一番賢く古い家を売る方法!』でした。

お役立ち情報
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