築50年の一戸建ては売却できない?うまく古い家を売る方法

「築50年の一戸建てなんて売却できるの?」
「築50年なんて価値ないよね?」

あなたも同じように悩んでいませんか?

一戸建てを売却する場合、「築年数が古いほど売却しにくくなる」
これはまぎれもない事実。

早く家を売却したいのに、「築年数が古いせいでなかなか売れない…」こんな話はよくあります。

とは言っても、思い通りに売却したいですよね。

築50年という古い一戸建ての家を、うまく売却するにはどうしたらいいんでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

レオ教授、今日は「築50年の一戸建て売却」についてです!
古い家でもうまく売却できる話を頼みます!

レオ教授レオ教授

よし、わかった!
築50年、たしかに古いがもちろん売却できるぞ!
盛りだくさんな目次じゃ!

それでは、今回の不動産とーく『築50年の一戸建ては売却できない?うまく古い家を売る方法』を始めていきましょう!

築50年の一戸建て売却について、効率よく進めたい方は必見です。
ぜひ最後までお付き合い下さい!

▽ マンションはこちら ▽

築50年の一戸建ては売却できない?古い家に価値は残ってる?

築50年の古い家にもなると老朽化が激しく、とても住み続けられないイメージがありますよね。

でも安心して下さい。
築50年の一戸建てでも「もちろん売却できます」

ただ、特に木造一戸建て、築50年ともなれば、



こうでもない限り、売却に時間がかかる、あるいは売れないとよく言われがちなのは確かです。

市場価値=土地だけの価値?

築50年の一戸建て

築50年の一戸建ての建物には基本的に市場価値がなく、土地だけの価値と見るのが一般的な考え方です。

一方で、基本的に木造一戸建ての法定耐用年数は税法上「22年」と言われています。

これは木造一戸建ての純粋な耐久年数ではなく、住宅に使われている部材や仕上げ材の耐用年数。

つまり、築50年の木造一戸建てはとっくにリフォームや建て替えが行われるべき築年数になります。

よって、築50年の一戸建てには価値がなく、土地だけの価値と見るのが一般的な考え方になるわけです。

ただ、これはあくまで価値の話。
築50年の一戸建てといっても、維持管理の状態やリフォームの程度によっては充分に住むことができます。

生徒:マチ生徒:マチ

でも、売却となれば話は別ですよね?
売れるって言ってもどのくらいの期間がかかるのでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、気になるところじゃな。
じゃが、「物件による」としか言えん。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

確かにそうですよね。
でも、目安のようなものがあると安心できるんですが?

レオ教授レオ教授

そうじゃな。
経験者にアンケートを取ったから参考にするとええぞ。

築50年以上の一戸建ての売却期間は?[経験者50人にアンケート]

築50年以上の一戸建ての売却経験のある50人に、「売却にどのくらいの期間がかかったのか」アンケートを取ってみました。

結果は下記の通りです。

アンケート結果 築50年以上の一戸建ての売却期間

1~3ヶ月3人(6%)
4~6ヶ月12人(24%)
7~9ヶ月11人(22%)
10~12ヶ月7人(14%)
12ヶ月(1年)以上17人(34%)
※調査対象:50人 調査期間:2020.5.24~5.25 調査方法:インターネット調査
生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

3ヶ月以内に早期売却するのは難しそうですね。

レオ教授レオ教授

まぁそこは物件の状態と価格次第じゃな。

生徒:マチ生徒:マチ

34%は12ヶ月以上もかかっているんですね。
ここには入りたくないな。

レオ教授レオ教授

12ヶ月以上も売却にかかる原因は、地域需要と価格によるところが大きいの~。
この2つが問題なければ、もっと早く売れると考えてええぞ。

生徒:マチ生徒:マチ

わかりました!

レオ教授レオ教授

アンケート結果で注目したいのは、9ヶ月を境にした数字じゃ。
9ヶ月以前と以後が約半数ずつになっとる。
平均の売却期間を考えるなら「9ヶ月」じゃな。
ただ、正直なところ物件によるの~。

アンケート結果から、築50年以上の一戸建ての売却期間の目安をまとめると、

以上のように考えます。

では続いて、実際に築50年の木造一戸建てを売却する一般的な4つ方法を見ていきましょう。

築50年の一戸建てを売却する4つの方法[基礎編]

早速、築50年の木造一戸建てを売却する方法について解説していきます。
一般的に以下の4つの方法で売却できると考えていいと思います。

  1. 現状のまま売却
  2. 解体後、更地にして売却
  3. リフォームして売却
  4. 不動産会社の直接買取で売却
レオ教授レオ教授

一戸建ての状態や立地などの条件によって、最適な売却方法は異なるんじゃ。
依頼する不動産会社としっかり打ち合わせするとよいぞ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど!
購入者は、築50年の一戸建てに住む人だけでなく、建て替え用地として検討する人もいるんですね。

生徒:マチ生徒:マチ

4つもあるなら、いずれかの売却方法でうまくいきそうですね。

1.現状のまま売却

まず、『現状のまま売却』の方法です。

メリット・すぐに売りに出せる
・解体やリフォーム費用などコストがかからない
デメリット・建物の瑕疵を告知する必要あり(雨漏り、木部の腐食など)
・売却中の災害時がこわい

築50年の一戸建てにおいて、このケースでの売却が一番多いです。
どんな物件でも地域に需要があれば、基本的に買い手が現れると考えていいと思います。

築50年の一戸建て

そもそも中古物件を購入者の目的の1つは、後からリフォームやリノベーションをすること。

古い一戸建てをあえて安く購入して新築同然になるまでリフォーム・リノベーションするのが最近の流行りでもあります。

リフォームやリノベーションのレベルによっては、嘘のように魅力的な物件に生まれ変わることもあります。

レオ教授レオ教授

住む人だけでなく、戸建て投資を行う不動産投資家に売却できることも多いぞ!

また、購入後に建物を解体して、新築を建てる目的の人も検討してくれます。

まずは、売主であるあなたに負担がかからない、現状での売却ができないか検討してみましょう。

2.解体後、更地にして売却

次に、『解体後、更地にして売却』の方法です。

メリット・新築用地目当ての買主が見つかりやすい
・建物の不具合等に関するトラブルを避けられる
デメリット・売却前に多額の解体費用がかかる
・更地にした翌年の固定資産税が高くなる

新築一戸建ての需要が高い立地では、現状の築50年の一戸建ては買い手が現れないことも多いです。

建物の利活用よりも建て替え用地の方が売れる可能性を考えるなら、いっそ解体するのも選択肢の1つです。

更地の売却

売主のあなたに建物の解体費用はかかりますが、新築希望の買い手からすると、更地の方が検討しやすいです。
買主の解体の負担をなくすことはもちろん、物件としての印象があがる、間取りを設計しやすい、すぐに建築できるなどのメリットもあります。

レオ教授レオ教授

あなたの地域の不動産市場を分析した上で、買い手が検討しやすく加工して提案することが重要じゃ。

生徒:マチ生徒:マチ

簡単に言うとどういうことなんですか?

レオ教授レオ教授

つまり、地域で売れている不動産が、①新築のニーズが高いのか、②築年数が古い住宅を含めた中古戸建のニーズが高いのか、見極めることが重要じゃ。
売却を任せる不動産会社としっかり話を詰めておくんじゃぞ。

ただし、解体して更地にする売却方法が最適ではないこともあります。
例えば、比較的小さな土地に目一杯建物が建っている場合。
その中でも、現在の建ぺい率や容積率をオーバーしている建物です。

仮に、解体更地にして現在の建ぺい率&容積率で新築すると、大幅に小さくなり、ファミリータイプの間取りが入らないなどの問題を想定しなければいけません。

このような建物は築50年と言えど、解体すると致命的になりますので、不動産会社としっかり話し合いましょう。

3.リフォームして売却

続いては、『リフォームして売却』の方法です。

メリット・買主はリフォームする手間なく即入居できる
・建物の不具合等も事前に修繕でき、トラブルを避けられる
デメリット・リフォーム費用がかかる
・リフォーム内容を買主が好むとは限らない

築50年の一戸建てでも「比較的状態が良ければ」、リフォーム後の売却もおすすめです。
リフォームすることで高く売却できる、売れやすくなる、そんな市場と判断できるなら検討する価値はあるでしょう。

リフォームの最終チェック

ただ、注意点は築50年も経っていると様々な問題が発生していること。
リフォームして最低限住み心地の良い家にするためには、問題箇所の解決が必須です。

仮に、


  • 外装や内装がボロボロ
  • 雨漏りや漏水が起こっている
  • 間取りや設備が古い
  • 新耐震基準を満たしていない
  • 断熱材が入っていない

など、多くの問題を解決するには多額のリフォーム費用がかかります。

「比較的状態が良ければ」と前置きしたのはこの理由からです。
構造や屋根、外装、給排水管などの状態が良ければ、内装にお金をかけれますからね。

ただ一点、新築需要が高い立地では、リフォームがあだになることもあります。
リフォームしたことで、販売価格が上がり、土地で検討したい方は割高になるからです。

また、リフォームを自由にしたいと希望する買い手も逃してしまいます。

リフォーム後の売却についても、不動産会社とじっくり話しておきたいですね。

4.不動産会社の直接買取で売却

最後は、『不動産会社の直接買取で売却』の方法です。

メリット・買取金額に合意すれば即売却できる
・早ければ数週間で現金化できる
・リフォーム工事の必要がない
・契約不適合責任を負わなくていい
・近隣住民や知人に内緒で売却できる
デメリット・買取金額は市場相場の7割前後
・買取業者選びが難しい

築50年の一戸建てでも、値段が合えば即買取りしてくれるので、売却できずに不安になる心配もありません。

不動産の買取業者

直接買取のデメリットは、相場より安い価格になる点

不動産会社は買取り後に、



を行います。

レオ教授レオ教授

ビジネスじゃから不動産会社は利益も考えて買い取りするんじゃ。
相場で買うと赤字になることが多いってわけじゃ。

不動産会社によって、買取り可or買取り不可、また、買取り可能な場合でも各社価格も異なります。
不動産会社に買取を依頼する場合は、一括査定などで複数から比較することが大事です。

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築50年の木造一戸建てが売却される、下記4つのケースについて解説してきました。

現状のまま売却[メリット]
・すぐに売りに出せる
・解体やリフォーム費用などコストがかからない

[デメリット]
・建物の瑕疵を告知する必要あり(雨漏り、木部の腐食など)
・売却中の災害時がこわい

解体後、更地にして売却[メリット]
・新築用地目当ての買主が見つかりやすい
・建物の不具合等に関するトラブルを避けられる

[デメリット]
・売却前に多額の解体費用がかかる
・更地にした翌年の固定資産税が高くなる

リフォームして売却[メリット]
・買主はリフォームする手間なく即入居できる
・建物の不具合等も事前に修繕でき、トラブルを避けられる

[デメリット]
・リフォーム費用がかかる
・リフォーム内容を買主が好むとは限らない

不動産会社の直接買取で売却[メリット]
・買取金額に合意すれば即売却できる
・早ければ数週間で現金化できる
・リフォーム工事の必要がない
・契約不適合責任を負わなくていい
・近隣住民や知人に内緒で売却できる

[デメリット]
・買取金額は市場相場の7割前後
・買取業者選びが難しい

築50年の一戸建てと言えど、1つひとつ物件の特徴は違います。
よって、安易にあなた1人の意見で選択せず、売却を任せる不動産会社にじっくり相談することが大事です。

そして、効率よく売却するなら「古い家を売ることが得意な不動産会社を比較して探すこと」です。

それには不動産一括査定サイトの利用がおすすめ。
具体的な解説やサイトの紹介は、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にして下さい。

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築50年の一戸建てをうまく売却する方法[応用編]

不動産売却のコツ

当サイトがおすすめしたい「築50年の一戸建てをうまく売却する方法」は下記2点の流れで売却の計画を立てること。

Step1まずは「現状のまま売却」が得策
Step2現状のまま売却+更地渡しも可能にする

築50年の木造一戸建てをうまく売却するためには、新築用地やリフォームのニーズを取りこぼさない大切です。

それでは、築50年の木造一戸建てうまく売却する方法について解説します。

後半で不動産会社選びについても触れていますので、参考にしてみて下さい。

Step1.まずは「現状のまま売却」が得策

売主であるあなたの費用的な負担を避けるために、まずは「現状のまま売却」が得策です。

築50年の一戸建てを現状のまま売却

新築への建て替えニーズが高い地域は別ですが、市場分析の結果、新築or中古どちらのニーズも考えられる場合、安易な解体は避けるべきです。
また、解体については以下2点にも注意を払う必要があります。


  • 今現在の建ぺい率&容積率で新築すると極端に小さくなる
  • リフォームして住みたい買い手を逃してしまう

上記が考えられる場合は解体すべきではありません。

レオ教授レオ教授

ただ、建物の老朽化が著しく危ないと思われる場合は、解体を余儀なくされることもあるんじゃ。
不動産会社や工務店など、信頼できる専門家の意見を聞くとよいぞ

また、更地すると土地の固定資産税が高くなる点も忘れてはいけません。
土地上に建物が建っている場合、住宅用地の特例によって税率が優遇されます。

しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、特例の対象から外れて元の税率に戻ります。
売却が長引く場合、翌年以降から3倍〜6倍程度の固定資産税及び都市計画税を支払わなければなりません。

デメリットを理解した上で、基本的にはまず解体せずに現状での売却が得策です。

その上で、次に説明する「現状のまま売却+更地渡しも可能にする」ことで柔軟に買い手へアプローチしていく方法へつなげていきます。

Step2.現状のまま売却+更地渡しも可能にする

先ほどの通り、築50年の一戸建てでも、「原則解体せずに現状のまま売却する」方法が得策です。

その上で「更地での引き渡しも可能」にして販売するのが、賢い売却方法になります。

更地渡しで売却

現状で売却しながら更地での引き渡し(更地渡し)も可能にしておけば、


  • リフォーム希望の買い手を逃さない
  • 新築希望の買い手も検討しやすい
  • 固定資産税も上がらなくて済む

以上のメリットがあります。

ただ、売却上の注意点は、必ず「解体費用の見積もりをとっておくこと」

更地渡しの場合、売主側が解体費用を負担します。
不動産会社が概算を伝えてくれますが、実際の見積り額と大幅にずれるケースも多いんです。

レオ教授レオ教授

建物1坪(3.025㎡)に対しての解体単価は、税別でおおよそ「5万円/坪」前後かの~。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

てことは、延床25坪の建物を解体する場合「25坪×5万=125万円」のイメージですか?

レオ教授レオ教授

そうじゃ!
ただ、業者によって金額が大きく違うこともあるから、比較はするんじゃぞ。

解体見積もり

レオ教授レオ教授

道路が狭くトラックが入らない、隣の建物と柱や壁を共有しているなど、解体しにくい場合は見積もりが上がりがちじゃ。
最低1社は現地調査の上での見積もりを取ってもらうことが大事じゃ。

また、買い手が価格交渉をしてきた時に、「解体費用が◯◯◯万円かかるので交渉は難しい」などを伝えて、値段の交渉幅を抑えることもできます。
損をしないためにも、事前に解体費用の見積もりをとって、費用は正確に把握しておきましょう。

レオ教授レオ教授

築50年の一戸建ては、現状で売却を始めて「更地渡し可能」での柔軟対応が得策じゃ。
ただ、建物の老朽化が激しく、隣接地や通行人に迷惑がかかる場合は、先行して解体や修繕をすべきじゃの。


以上、当サイトが考える「築50年の一戸建てをうまく売却する方法」を紹介しました。

大事な部分なのでおさらいしておくと、

Step1まずは解体せず「現状のまま売却」が得策
Step2現状のまま売却+更地渡しも可能にする

上記2つの手順を守って売却を進めれば、


  • リフォーム希望の買い手を逃さない
  • 新築希望の買い手も検討しやすい
  • 固定資産税も上がらなくて済む

以上のメリットがあります。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

なるほど、勉強になります。

レオ教授レオ教授

築年数の古い一戸建てだからこそ、できるだけチャンスを逃さず売却することがベストじゃ。

そして、このような売却方法に加えて、物件の特徴や地域需要などに合わせて、柔軟に売却方法の提案をしてくれる「不動産会社選び」が何より重要になります。

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信頼できる不動産会社を探す
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築50年の一戸建て売却では○○の提案ができる不動産会社を選ぶ

築50年の一戸建ての売却にあたり、

  • 建て替え用地として検討するニーズ
  • リフォームする予定で検討するニーズ

以上2点のニーズが多いことから、「新築建て替えプラン&リフォームプランの具体的な提案もできる不動産会社を選ぶ」といいでしょう。

新築建て替え&リフォームプランで購買層にアピールする

提案力の高い不動産会社

仮に、あなたが自分で住むための家を建築する土地を探しているとします。


  • 土地形状+参考プラン付の物件資料
  • 土地形状のみの物件資料

どちらの土地が検討しやすいでしょうか?

言うまでもありませんね。

築50年の一戸建て売却では、今の建物の間取りはもちろん資料に掲載されています。
それとは別に、建て替えで新築した場合の参考プランがあると、購入希望者は具体的なイメージをもって検討できるわけです。
リフォームプランについても同様ですね。

古い家の売り方を知る不動産会社選びが一番重要

築50年の一戸建てと言えど、1円でも高く、1日でも早く売却するには、「古い家の売り方を知る不動産会社選びが一番重要」と言っても過言ではありません。

不動産会社の優秀な営業マン

レオ教授レオ教授

優秀な不動産会社や担当者は、ここで紹介した売却方法を含めて、古い家に適切な販売活動を提案してくれるからの~

裏を返すと、売却を任せる不動産会社選びを間違うと思うように売れないということ。

かと言って、どんな不動産会社に依頼すればいいか、比較すればいいか、簡単に判断できませんよね。

今は、不動産売却にも一括査定ができるサービスがあって便利です。
すでに厳選された不動産会社の中から、各社の特徴を確認して査定依頼ができる点が特におすすめですね。

不動産一括査定サイトの詳しい解説については、『不動産一括査定の全て|業界15年プロが比較!厳選おすすめ3サイト【2020年最新版】』の記事を参考にしてください。

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新築建て替えプラン&リフォームプランの具体的な提案もできる不動産会社は、「大手の不動産会社」を中心に見ていくといいでしょう。
大手の不動産会社であれば、多彩な広告と販売力、知名度に加えて、新築建て替えプラン&リフォームプランについても提案可能な会社が多いです。


では最後に、築50年の一戸建てに住み続ける&持ち続けるリスクについて書いていきます。

所有者として特に想定しておくべきリスクに絞って紹介します。

築50年の一戸建てに住み続ける&持ち続けるリスクとは?

築50年の一戸建てのリスク
築50年の一戸建てでも建物の状態は様々。

そのまま住み続ける&持ち続けるのは、正直大きなリスクを伴う場合が多いです。

細々したリスクは多々ありますが、ここでは大きなリスク下記2点に絞って紹介します。

  1. 災害時、損壊の危うさ
  2. 修繕を繰り返すことになる

リスクが大きい場合、築50年の一戸建ては早めの売却が得策です。

それでは、築50年の木造一戸建てに住み続ける&持ち続けるリスクについて説明しましょう。

1.災害時、損壊の危うさ

災害時、損壊の危うさがある築50年の一戸建ては、早々に売却すべきです。

築50年の一戸建てともなると、地震、台風等の災害に注意しなければなりません。

災害による家の影響

ただでさえ新耐震基準を満たしておらず、外壁や屋根、柱等の構造躯体も劣化しており安全性に欠けます。
様々な問題点を抱えている建物が、築50年の一戸建てです。

火災や地震などの災害が起きた場合、非常に大きな損害を受けても不思議ではありません。
耐震・耐火性能に欠けたシンプルな木造住宅は、あっという間に火が回って倒壊する可能性、同様に地震による揺れにも耐えられずに簡単に倒壊する可能性もあるでしょう。

築50年の築年数はそれほどの事態が起こる可能性があるため、対策は必須です。

売却せずに住み続ける&持ち続けるのであれば、災害対策は怠らない方が良いでしょう。

レオ教授レオ教授

損害は自分の不動産だけにとどまらず、近隣の家屋にも影響がおよぶ可能性を考えておくべきじゃ。

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

たしかに。
台風の時に屋根瓦が飛んで、近隣の住宅や車に損害を与えたニュースもありましたからね。

生徒:マチ生徒:マチ

私もそのニュース見ました。
人に当たったらって考えると、ゾッとします…

2.修繕を繰り返すことになる

築50年の一戸建ては、至る所で修繕が必要な箇所が出てきます。
もし住み続ける&持ち続けるなら、定期的に修繕する必要性があります。

外壁修繕

住み続ける場合、次第に色々なところが消耗し、修繕に追われるでしょう。
それに加え持ち続ける場合は、老朽化が激しくなるケースがほとんどです。

レオ教授レオ教授

誰も住んでいない家は劣化のスピードも早いんじゃ。

老朽化が激しくなり、修繕を繰り返しているようでは、お金ばかりかかるでしょう。
修繕を繰り返すことになるくらいなら、早めの売却をおすすめします。


築50年の木造一戸建てに住み続ける&持ち続けるリスクについて、代表的な下記2点を説明してきました。

  1. 災害時、損壊の危うさ
  2. 修繕を繰り返すことになる
生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

地震はもちろんですが、例年の台風を考えるとやはり未然に防ぎたいですね…。

まとめ

「築50年の一戸建て売却」のまとめ

今回の不動産とーく『築50年の一戸建ては売却できない?うまく古い家を売る方法』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

さて今日は、築50年の一戸建ての売却に絞って話をしたが、いかがじゃったかの~?

生徒:ケイスケ生徒:ケイスケ

築50年だからって売却を諦めるのは早いですね。

生徒:マチ生徒:マチ

古い家でも工夫次第って気づきました。
実家も古い一戸建てなんで、いい勉強になりました。

本記事で解説したこと・築50年の一戸建ては売却できないのか、価値は残っているのか
・築50年以上の一戸建ての売却期間[アンケート結果]
・築50年の一戸建てを売却する4つの方法[基礎編]
・築50年の一戸建てをうまく売却する方法[応用編]
・築50年の一戸建てに住み続ける&持ち続けるリスク

築50年の一戸建てともなれば、購入者からは価値がないと思われても仕方がありません。

しかし、どんな住宅であっても土地は残ります。
そして、地域にニーズがあれば売却できるのは確かです。

築50年の一戸建ては古くもありますが、あなたにすれば愛着のわいた住宅。
そんな住宅をより高く売るためにも、一括査定の利用が便利です。

あなたを長く支えてくれた愛着ある一戸建てが、納得の価格で売却できることを心から願っています。

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

最後までお付き合いいただきありがとうございました!

以上、『築50年の一戸建ては売却できない?うまく古い家を売る方法』でした。

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