築50年マンションは売れない？未来なしの築古マンション売却方法

築50年のマンションにもなれば「価値は限りなく低い」と考えられます。
築年数だけ聞けば「売れない」と判断されるのが一般的です。

やはり築50年では売却を諦めるしかないのでしょうか？

今回の不動産とーく『築50年マンションは売れない？未来なしの築古マンション売却方法』では、不動産売却17年の経験と実績をもとに、どこよりも信頼性の高い内容を心がけて解説していきます。

この記事を読めば、築50年のマンション売却に明るい未来が見えるはずです！

築50年の築古マンションが売れない原因［6つ］

築50年の築古マンションが売れない原因は下記6つです。

1．耐震性の不安

『耐震性の不安』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

築50年のマンションは「旧耐震基準」に該当するからです。

日本では1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正され、「旧耐震基準→新耐震基準」へ住宅の耐震性もかなり見直されました。

日本では、阪神淡路大震災、新潟県中越地震、東日本大震災、熊本地震など、震度5強レベルは全国どこでも頻繁に起きています。

マンションでも戸建てでも「安全性」は家に求める最低条件。
耐震性に不安のある築50年のマンションは、たとえ安くても「価格の問題ではない」と考える人も多いわけです。

以上から、耐震性の不安は築50年の築古マンションが売れない原因です。

2．実用性が低い

『実用性が低い』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

時代を経て、人々がマンションに求めるものは大きく変わりました。

例えば、間取り。
50年前に「広いリビングでくつろぐ」この考えはなく、2DK・3DKの間取りが主流。
広さはあまり重視されていませんでした。

一方、比較的築の浅い中古マンションはどうでしょう。
家族の団らんの中心にリビングを広く作る、2LDK・3LDKの設計が主流です。

また、5階建ての団地タイプにはエレベーターがなく、毎日階段で上り下りするのは一苦労。
若い内はまだしも、老後の生活を考えると未来に不安を抱える人は多いでしょう。

今の時代を生きる人々のスタイルに合わないことは、築50年の築古マンションが売れない原因です。

3．管理規約の内容が古い

『管理規約の内容が古い』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

管理規約は、マンションの快適な居住環境を維持するルールブックのようなもの。
50年前の新築当時から改訂の少ない管理規約が多く、その内容が現在の生活スタイルと合わないことがよくあります。

生活上で身近な点では、

などについて、誰からも声が上がらずそのままになっているケースは非常に多いです。

よって、内容の古い管理規約は、築50年の築古マンションが売れない原因にもなります。

4．マンション住人の高齢化

『マンション住人の高齢化』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

20～40代のファミリー世帯が敬遠するからです。

建物の築年数に比例して、住人の高齢化は仕方のないことではあります。
ただ、同年代のファミリーが少ないマンションには、今一歩購入に踏み出せない若い世代が多いのが実情です。

分譲マンションの場合、維持管理を担う管理組合の役員は交代制が一般的。
しかし、高齢者の多い築古マンションでは、現実的に管理組合の役員をつとめる住人が減ります。

役員は高齢者世帯を除いた住戸で回すことになり、若いファミリー世帯の負担が増える未来が目に見えてます。

よって、マンション住人の高齢化は、築50年の築古マンションが売れない原因になります。

5．マンション寿命への不安

『マンション寿命への不安』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

築50年にもなると、「あとどれぐらい住めるのだろう…」と、購入後の未来が大いに気になります。

一戸建てなら、建物が老朽化しても土地が残ります。
それに、古い建物を壊して新しく建て替えることもできます。

一方、マンションの土地は住戸全体で共有しており、個々の持分は少ない仕組みです。

マンションの建て替えには「区分所有者4/5の賛成」がルール。
解体して土地売却か、建て替えかなど、ほぼマンション全体としての判断が必要になります。

古いマンションにおいて、築50年は少し先の未来に待つ「寿命」を考える時期です。
具体的な方向性が決まっていない築古マンションでは、買主が大きな不安を抱いてしまうわけです。

よって、寿命への不安は築50年の築古マンションが売れない原因です。

6．住宅ローンを組みにくい

『住宅ローンを組みにくい』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

築50年という古さでは、銀行が融資する際の担保評価があまり出ないからです。
つまり、住宅ローンを使いたい買主が検討できないことが多々あります。

築古マンションの購入でも、ほぼ8割近い人が住宅ローンを利用します。
だから、せっかくの買い手が現れても住宅ローン審査に通らなければ、話は前に進まず売れないわけです。

住宅ローンは、買主の年収や勤務先等の情報に加え、マンションの担保評価も含めて総合的に審査されます。

住宅ローンを組みにくいことは、築50年の築古マンションが売れない原因になります。

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以上、築50年の築古マンションが売れない原因を解説しました。

未来なし？築50年でも売れるマンションの特徴

築50年の築古マンションとはいえ、「古い＝売れない」と結論付けるのはまだ早いです。

マンションの価値は築年数だけで決まるものではないからです。

築年数以外に、1つでも多く魅力的な特徴があれば、素直に売れる可能性は高いと言えます。

築50年でも売れるマンションの特徴は、

などの特徴が、複数に渡って他物件より優れています。

たしかに、築年数はマンション価値の大部分を占め、売れない原因になります。

ただ、古い築年数をカバーする優れた特徴をもったマンションなら、充分に売却できると判断してOKです。

など、築年数に代わる魅力的な特徴をしっかりアピールして、買主の購入意欲を高められたら売れます。

あとは売り出し価格次第で、意外と早く売れる築古マンションも多いんです。

以上から「築50年のマンションが古いだけで売れない」と判断するのは間違いなわけです。

では、実際に築50年の築古マンションを買ってくれる人はどんな人でしょうか？
購入目的に触れながら解説していきます。

どんな人に売却？築50年の築古マンションを買う人は？

築50年のマンション売却にあたり、実際に買ってくれる人、つまりターゲットの把握がとても重要です。
以下3つの購入目的をもった人を売却対象に進めます。

マンションの購入者には新築や築浅にこだわる人がいる一方で、築40年・築50年など価格の安い築古マンションを好んで選ぶ人も多いです。

売れるも売れないも買う人次第。
では、売却対象を1つずつ見ていきます。

1．居住目的の人

「居住目的の人」が、築50年のマンションの売却対象です。
言うまでもなく、居住目的の買主への売却が基本になります。

築年数の古いマンションも含めて居住用に探している人は、

上記いずれかの理由で、できるだけ安く購入したい人が大半です。
予算の限られたシニア世帯、好みのデザインに部屋をリフォームしたい若い世帯などが売却対象の例にあげられます。

特に築50年の築古マンションであれば、価格が安く交渉もしやすいと考えているでしょう。

2．投資目的の人

次に「投資目的の人」も、築50年のマンションの売却対象です。

売れない築古マンションも、最後は不動産投資家が買っていったなんて話はよく聞きます。

不動産投資家にとって、初期費用が抑えられる築古マンションは充分な投資対象。
築50年でも比較的状態の良い中古マンションを安く買い、リフォームして適正な家賃で貸すわけです。

3．転売目的の人（不動産会社）

最後「転売目的の人」も、築50年のマンションの売却対象です。

主に「不動産会社の買取」ですね。
地域のニーズを理解した地元の不動産会社が買取してくれるケースが多いです。

ボロボロで一般人が引くほどの古いマンションでも、プロのスキルでリフォームして第三者に転売します。
このやり方を得意とする不動産会社は日本全国にとても多いです。

売れない築50年のマンションでも買取価格に納得できればすぐ売れます。
よって、早く手放したい人が転売目的の不動産会社に売却することもよくあります。

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以上、築50年の築古マンションをどんな人に売却できるのかを解説しました。

では次に、築50年のマンション売却で最も重要な1つのことを解説します。

売れない未来を未然に防ぐために要チェックです。

築50年のマンション売却で最も重要な1つのこと

何より重要なポイントは、物件や地域により異なる売却ニーズを無駄なく把握し、積極的な売却活動を行なってくれる「不動産会社選び」です。

さらに言うと、

これが最も重要になります。

売れないストレスを抱える人の大半が、マンション売却が不得意で販売力の弱い不動産会社に依頼していることが多いです。

大切なのでもう一度言うと、

築50年のハンデを背負った古いマンションの売却ほど特に重要になります。

「売れるor売れない」の8割は不動産会社選びで決まる

築50年の古いマンションの売却では特に、依頼する不動産会社をイメージだけで選ぶと失敗します。

見た目や印象では、マンション売却が得意かどうかわからないからです。

「売れるor売れない」の8割は不動産会社選びで決まる、と言っても決して言い過ぎではなく、比較には特に時間をかけるべきです。

マンション売却が得意な不動産会社の特徴は？

マンション売却が得意な不動産会社には下記のような特徴があります。

これらに加えて、マンション売却に長けた営業マンも多く在籍しています。

早く売れるも長く売れないも不動産会社次第。
不動産会社選びの失敗はあとあと大きな後悔を生みます。

まずは、あなたの町にある多数の会社の中から「マンション売却が得意な不動産会社を選び出す」ことです。

築50年の築古マンションを効率よく売却するためにも「不動産会社選び」に力を入れて進めてみましょう。

では、マンション売却が得意な不動産会社はどうやって探せばいいのでしょうか？

マンション売却が得意な不動産会社は一括査定で探す

マンション売却が得意な不動産会社を探すには「一括査定」の利用が便利です。

マンション売却に自信がある複数の不動産会社を一括査定でふるいにかけて、実績・対応・知名度などを比較するわけです。

そうすれば、あなたが最も信頼できる会社に売却を依頼することができます。

ネットで1社1社を地道に調べて、各社個別に連絡を取るのも間違いではありませんが非効率です。

一括査定なら1回の入力でまとめて依頼できるため、使わない理由はないでしょう。

築50年のマンション売却に強い一括査定BEST4［2022年版］

築50年の古いマンション売却に強い一括査定サイトをランキング形式で紹介します。
おすすめは以下の4つです。

※一括査定後の売却するorしないは自由です。
各社の査定額や対応を見て判断すればOKです。

【第1位】スーモ（SUUMO売却）

査定費用：無料
おすすめ度：5.0
詳細ページ：スーモ売却公式サイト ≫

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	約2,000店舗
依頼可能数	最大10社
運営会社	株式会社リクルート
サービス開始年	2009年～

『スーモ売却（SUUMO売却）』は、主要大手から地元に強い不動産会社まで全国約2,000店舗が登録する一括査定サイトです。

査定エリアにおいて、各社の売却実績数も比較できる点は特におすすめしたいポイント。
マンション売却に強い不動産会社をしっかり比較して探すことができます。

このスーモ売却で売れない心配を解消している人は多く、築50年のマンション売却で一番におすすめした一括査定サイトです。

【第2位】マンションナビ

査定費用：無料
おすすめ度：4.5
詳細ページ：マンションナビ公式サイト ≫

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	約2,500店舗
依頼可能数	最大9社（売買6社＋賃貸3社）
運営会社	マンションリサーチ株式会社
サービス開始年	2011年～

『マンションナビ』は、一括査定の中でも中古マンション売却に特化したサイトです。

不動産全般を対応できる一括査定が多い一方で、マンション売却が得意な不動産会社を集めたサイトは希少です。

「マンション売却が得意な業者同士を比較して、より得意な業者に依頼する」、こんな使い方ができる、おすすめの一括査定サイトです。

【第3位】イエウール

査定費用：無料
おすすめ度：4.5
詳細ページ：イエウール公式サイト

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	1,900社以上
依頼可能数	最大6社
運営会社	株式会社Speee
サービス開始年	2014年～

『イエウール』は、大手会社から地域密着業者まで全国1900社を幅広く提携している一括査定サイトです。

マンション売却に強い不動産会社も多数提携されていて、各業者の特徴しっかり比較できます。

提携数が多いと対応の悪い業者が混ざる気がしますが、クレームの多い業者を運営側が提携解除できるシステム。

依頼できる不動産会社の質も日々保たれている、マンション売却におすすめの一括査定サイトです。

【第4位】RE-guide（リガイド）

査定費用：無料
おすすめ度：4.0
詳細ページ：RE-Guide公式サイト

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	800社以上
依頼可能数	最大10社
運営会社	株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年	2006年～

『RE-Guide（リガイド）』は、運営17年目の長い歴史をもつ老舗一括査定サイトです。
独自審査を通過した全国約800社が提携されています。

査定依頼の前に豊富な「お客様の声」を確認でき、対応の裏側が見えて安心感が高いです。

RE-Guideは、収益物件の売却にもチカラを入れています。
あなたの築50年のマンションが投資用・賃貸用なら、強くおすすめしたい一括査定サイトです。

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以上、築50年の古いマンション売却におすすめの一括査定サイトを紹介しました。

リフォームすべき？築50年マンションは現状で売れない？

築50年の古いマンションは「原則リフォーム無し」の現状で売却を進めましょう。

安易にリフォームすると、

などのデメリットが考えられ、逆に売れない原因を作ることもあるからです。

また、一般個人の売主さんにとって売却前のリフォームは、費用面で大きな負担になることも理由の1つです。

ただ、マンションによってはリフォームした方が売れる場合もあります。
最初に「原則」リフォーム無しの売却と前置きしたのはこの理由からです。

リフォームした方が売れるかどうやって調べる？

不動産会社に、同じマンション内ですでに売却された他住戸の事例を調べてもらいます。

あなたのマンションがどちらに当てはまるか、結果から判断するといいでしょう。

築50年の築古マンションになると、基本的に過去の事例にならって売る方がうまくいきやすいです。
ニーズに合わせた計画が売却の基本ですからね。

ただし、リフォームして売るには、内装の状態によって事前に50～150万程度の費用が必要です。
リフォーム有の売却事例が多い場合でも、出せる予算を考えた上で検討しましょう。

もし、同じマンション内ですでに売却された他住戸の事例がない場合は、原則通り「リフォーム無し」の現状で売却を進めましょう。

では少し視点を変えて、築50年の古いマンションなら貸す選択肢はどうか解説していきます。

売れないなら貸す？築50年マンションを売却より賃貸は？

貸すのはあまりおすすめできません。

「このまま売却した方がいい」と考えます。

今が築50年、賃貸にまわしてこれ以上築年数を重ねたマンションになると、この先本当に売れないからです。

また、売却に売れないリスクがあるなら、賃貸には貸せないリスクがあることも忘れてはいけません。

また、賃貸するには事前にリフォームも必要になります。
まとまったリフォーム費用がかかる点も、おすすめできない理由の1つです。

仮に、駅近や大学が近いなど賃貸需要が高い立地なら、貸す選択も一見アリのように思えます。

ただ、いずれ売却して手放すなら築50年は正直ギリギリ。

築50年の古いマンションでは特に、「売れないから貸す」この選択に失敗が多いので要注意です。

築50年のずっと売れないマンションを手放す方法

もし今すでに築50年のマンションの売却活動をしているがいつまでも売れない場合、まずは「売却を依頼する不動産会社を変更」して手放すことを検討しましょう。

不動産会社が原因で売れないこともよくあるからです。

不動産会社や営業マンに積極性が感じられない場合、売却について今後の具体的な提案がない場合は、依頼する会社を変更する方がいいでしょう。

不動産会社変更前に「媒介契約」の種類と残期間に注意

ただし、不動産会社の変更はいつでもできるわけではありません。

今売却を依頼している不動産会社と「媒介契約」を結んでいるからです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約期間が原則3ヶ月です。
一般媒介契約なら法律上に契約期間の定めが無く、仮に期間の記載があっても途中解約できる場合が多いです。

問題がなければ、「マンション売却が得意な不動産会社」を基準に、複数の会社を比較して再度絞り込みましょう。

「値段を大きく下げる」or「不動産会社の買取」が次の選択肢

不動産会社を変更した後、それでも売れないなら、「値段を大きく下げる」or「不動産会社の買取」が次の選択肢になります。

同じ築50年の築古マンションでも、地方や郊外にあると売れない状況が長引くことも多いと思います。

なかなか売れないと、

など、未来が見えずに不安とストレスはたまる一方でしょう。

「不動産会社の買取」は価格に同意すれば即売却できる

仮に、不動産会社の買取では「提示された買取価格にあなたが納得すれば」すぐに売却が成立します。

ただし、不動産会社は買取後にリフォームなどして再度売却するため、買取価格は相場より低い金額になることは注意点です。

それでも、すぐに手放せることにメリットを感じるのであれば、あなたにとって「不動産会社の買取」は良い選択肢です。

買取査定で価格に納得できれば売却・できないなら売却しない

築50年の築古マンションなので、売れないままズルズルいくよりは、損を受け入れてでも買取で手放す人は実際多いです。

「売れないものは売れない！」そう割り切って前へ進むことも、時には仕方ないと考えるからでしょう。

ちなみに、買取査定を依頼したからといって、提示された価格に納得できなければ売却する必要はありません。

だから「価格に納得できれば売却・できないなら売却しない」のスタンスでまずは気軽に依頼してみてもいいと思います。

買取査定こそ一括査定で各社の価格を競わせる

買取査定こそ一括査定が役に立ちます。

築50年のマンションとはいえ、各社を競争させて一番高い評価を付けてくれる不動産会社で売却を検討しましょう。

記事前半で紹介した「築50年のマンション売却に強い一括査定サイト」を使って、買取価格を競わせるといいでしょう。

まとめ

今回の不動産とーくは『築50年マンションは売れない？未来なしの築古マンション売却方法』と題して、下記の項目を解説しました。

「古い＝売れない」、こう判断するのは間違いです。
マンションの価値は築年数だけでは決まらないからです。

築50年の古いマンションとはいえ、立地、間取り、階数、日当たり、眺望など1つ1つ特徴が異なります。
だからこそ、あなたのマンションの魅力を適確に把握してアピールしてくれる「不動産会社選び」は最も重要です。

たしかに、売却には苦戦することが多い築年数です。
ただ、仮に不人気な立地でも、人の動きがあるなら未来はあると考えていいでしょう。

あなたのマンションが早く売却できることを願っています。
以上、『築50年マンションは売れない？未来なしの築古マンション売却方法』でした。