築50年の古い売れないマンションに未来なし…売却or賃貸？いい方法は？

「築50年…こんな古いマンション売れないよね…」
「売却がいい？賃貸がいい？築50年…うまくいくのかな…」

先日、築50年のマンションを売却中の方から「…なかなか売れないんです」と相談を受けました。

依頼した不動産会社の活動報告では、
「今のところ具体的なお客様はいません。引き続き頑張ります！」の繰り返し。

かれこれ、1年だそうです。

築50年の古いマンションは売却を諦めるしかないのでしょうか？

では、今回の不動産とーく『築50年の古い売れないマンションに未来なし…売却or賃貸？いい方法は？』を始めていきましょう。

この記事では、築50年の古いマンションを、主に効率よく売却するための方法や考え方を解説しています。
「売れない…」と思われたあなたのマンションの売却にも、未来が見えると思いますので、ぜひ最後までお付き合いください！

築50年の古いマンションはそもそも売れない？

築50年のマンションの価値は「限りなく低い」と考えるのが一般的です。
ただ、「価値が低い」からと言って「売れない」わけではありません。

理由はさて置き、結論から言うと「築50年の古いマンションでも売却できます」。

築年数だけじゃない！マンション価値を決める要素は多数

築年数だけで「売れない…」「未来がない…」と判断するのは間違いです。
マンション価値を決めるのは、なにも築年数だけではないからです。

具体的に言うと、下記のような項目を価値（金額）の算出において考慮します。

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• 立地
• 駅までの距離
• 買い物の利便性
• 修繕の必要性
• 階数
• 管理状態
• 管理会社の信頼性

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プラスの魅力をちゃんとアピールして、買主にこう思わせることができたら勝ち。
あとは売り出し価格次第で、築50年でも意外と早く売れていく古いマンションも多いんです。

以上、「築50年の古いマンションはそもそも売れないのか」、詳しく解説してきました。

では実際に、築50年の古いマンションを購入するのはどんな人なのでしょうか？
購入目的にも触れながら解説していきます。

築50年の古いマンションを買うのはどんな人？

築50年の古いマンションの売却にあたり、実際に購入する人を把握しておくことはとても重要です。

築50年のマンションの買主として考えられるのは、下記3つのケースです。

マンションを探している人の中には、新築や築浅のマンションにこだわる方がいる一方で、築40年や築50年など古いマンションを好んで選ぶ人がいるのも確かです。

「売れないんじゃ…」という気持ちに希望の未来が見えると思います。
それでは1つ1つ見ていきましょう。

1．自分で住む目的の人

「自分で住む目的」の人が大半の買主になります。
売却のターゲットを定めるなら、まずここですね。

住むための古いマンションを探している人は、

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• 予算がない
• 自由にリフォームしたい

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いずれかの理由で、できるだけ安く購入したいわけです。
そこで、築50年もの古いマンションであれば、特に価格が安く交渉もしやすいと考えています。

予算の限られたシニア世帯や、個性的なデザインの部屋を好む若い世帯が、自分達で住む目的に、築50年の古いマンションを買う傾向にあります。

2．投資目的の人

次に、「投資目的」で購入する方も多いです。
売れない築50年の古いマンションも、最後は投資家が買っていったなんてことはよくある話です。

建物は古くても、今流行りの仕様に部屋をリフォーム＆リノベーションします。
フロアや水回り、壁紙をキレイにするだけで本当に見違えます。

古くてもある程度状態の良い物件を安価で買って、リフォームし、適正な家賃で貸す。
不動産投資家にとって、初期費用が抑えられる築50年のマンションは、充分投資対象なわけです。

築50年だけど、家賃は安く、部屋はキレイで、設備も最新仕様の賃貸物件。
借りたい人はいくらでもいると、投資家は考えるんですね。

3．転売目的の人（業者）

最後は、「転売目的」です。
基本的に買主は「不動産会社」ですね。

ボロボロで一般の人が引いてしまうような古いマンションでも、プロのスキルでリフォームやリノベーションをし、利益をのせて第三者にうまく売却するわけです。

大規模なリフォームをして売るなんて、一般個人の売主さんでは資金面を理由になかなかできません。
一方、資金力と経験のある不動産会社は、この売却方法を得意とするところも多いです。

現状ではなかなか売れない築50年の古いマンション。
不動産会社は、立地に問題なく、さらに安ければ積極的に買取してくれます。

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以上、築50年の古いマンションの売却にあたり、どんな人がどんな目的で買うのか解説しました。

つづいては、「売るor貸す」築50年のマンションはどちらを選択するのがいいか、考え方を解説していきます。

賃貸はダメ？築50年のマンションは「売るor貸す」どちらがいい？

結論を言うと「物件によります」。
駅近や大学が近いなど賃貸需要が高い立地なら「賃貸」もアリです。

ただし、賃貸需要の低い、ごく一般的な立地の古いマンションなら、原則「売却した方がいい」です。
賃貸の場合、募集をしても入居者が決まらない空室リスクが高いからです。

また、賃貸するには事前に大きなリフォームが必要になる点も、おすすめしにくい理由です。

売りたいけど売れない場合に「賃貸」に変えるのは？

売れないなら、なおさら賃貸ではなく「このまま売却した方がいい」と考えます。

理由は、売れない物件を借りたいと思う人は少ないからです。
「売れないから貸す」の選択は、失敗することが多いので要注意です。
築50年の古いマンションは特にですね。

価格をグッと安くしてでも売り切る、または不動産会社に買取してもらうことをおすすめします。

リフォームして売却すべき？築50年のマンションは現状で売れないよね？

基本的に「リフォーム無しの売却」でいいと思います。
一般個人の売主さんにとって、事前のリフォームは資金面で大きな負担だからです。

また、事前にリフォームをすると「自由にリフォームできるマンションを古くても安く買いたい！」と検討する人のニーズに応えられなくなります。

事前のリフォームは、

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• 買主好みのリフォーム内容ではない可能性
• 売り出し価格が高くなる

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以上2点のデメリットがあります。
住む目的、投資目的で、安く買って自由にリフォームしたい買主は検討対象外になってしまうわけですね。

ただし、「リフォーム無し」の売却は原則論。
マンションによっては、リフォームして売却した方が早く＆高く売れることもあります。

リフォームした方が売れる古いマンションとは？

同マンション内で、リフォーム「有」の売却事例が多い場合です。
この場合は、過去の事例にならってリフォームをして売る方がうまくいくことが多いです。

あなたが売りたい築50年の古いマンション内では、

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• リフォーム「有」の売却事例が多い
• リフォーム「無」の売却事例が多い

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どちらに当てはまるかを、不動産会社に調査してもらいましょう。
ニーズに合わせた売却の計画を立てることが大事です。

ただ、リフォームして売るとなれば、50～150万程度の費用が事前に必要です。

マンション内でリフォーム有の売却事例が多い場合でも、費用の負担が大きいと感じるなら無理は禁物。
リフォームしない分、安めの価格設定で売却を進めましょう。

築50年のマンション…いつまでも売れない場合はどうする？

同じ築50年のマンションでも、地方や郊外にあると売れない状況が長引くことも多いです。
やはり「売れるor売れない」の極論は「物件や立地によります」。

なかなか売れないと、管理費や修繕積立金は毎月かかるわ、自分にも家族にもストレスはたまるわで、未来が見えずに不安はつのる一方です。

もしいつまでも売れない場合は、損をしてでも不動産会社へ「買取」を依頼してみるのがおすすめです。

不動産会社の買取の場合は、提示された買取価格にあなたが納得すれば、即座に売却が成立します。
ただし、不動産会社「仲介」による通常の売却に比べれば、「買取」は少なく見積もって3割減、修繕箇所の多い築50年のマンションともなれば、5割以上減なんてこともあり得ます。

でも、売れない状況のままズルズルいくよりは、損を受け入れてでも買取で売却する人は実際多いです。
「売れないものは売れない」そう割り切って、前へ進むことも時には必要だと考えるからでしょう。

築50年の古いマンションが売れない原因とは？（築年数と立地除く）

築50年の古いマンションが売れない原因として、下記6点を具体的に解説していきます。
売れない原因でよく指摘される「築年数が古い」「立地がよくない」、この2点はわかりきっているのであえて除いてます。

1．耐震性が不安

『耐震性が不安』なことは、築50年の古いマンションが売れない原因の1つです。

マンションでも戸建てでも、家を買うときの最低限の条件は「安全性」。
築50年とはいえ、数百万円、数千万円という多額のお金で買う以上、家族みんなが安心できる家をに住みたいのは当然です。

日本では1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正され、マンションの耐震に関する考え方もかなり見直されました。
この法改正時1981年6月より前に建てられたマンションを「旧耐震」、改正以降のマンションを「新耐震」と区分します。

築50年のマンションは当然に旧耐震の基準です。（2020年現在）

日本では、阪神淡路大震災、新潟県中越地震、東日本大震災、熊本地震などのように、全国どこでも大きな地震が発生する心配があります。
その地震大国の日本において耐震性に不安のあるマンションは、たとえ安くても、「価格の問題ではない」と考える方も多いわけです。

以上から、『耐震性が不安』なことは売れない原因の1つです。

2．時代が求める性能とのギャップ

『時代が求める性能とのギャップ』が感じられる点も、築50年の古いマンションが売れない原因の1つでしょうね。

時代の流れの中、人々がマンションに求めるものは大きく変わってきています。

昔は「広いリビングでくつろぐ」という概念は少なく、「食事はダイニングで食べる」「居室は寝る場所」という考え方で作られていた間取りが一般的。
50㎡程度、2DKや3DKの間取りが主流で、広さはそこまで重視されていませんでした。

今の新築マンションや築浅のマンションはどうでしょう。
家族の団らんの中心となるリビングを広く作り、部屋の広さは60～70㎡くらいが主流になっています。

また、5階建ての団地タイプにはエレベーターがなく、毎日階段で上り下りするのは一苦労。
若いうちはいいですが、老後の生活を考えると不安に思う人は多いはずです。

細かい部分では、エアコンは各居室にあるのが一般的ですが、昔はリビングにしか設置されていないのが普通でした。
そのため、各居室にはエアコンのドレン管を通す穴が無いことも多いです。

このように、築50年以上の古い一部のマンションでは、『時代が求める性能とのギャップ』を大きく感じられます。
今の時代を生きる人々のライフスタイルに合わず、なかなか売れない原因になっています。

3．古い管理規約が合わない

マンションに詳しい方なら『古い管理規約が合わない』ことも売れない原因にあげるでしょう。

管理規約は、マンション生活においての一種のルールブックのようなもの。
50年前の新築当時から改訂の少ないその内容が、現在の生活スタイルと合わないことも売れない原因の1つになりえます。

例えば、ペットの飼育についての規約です。
今では、小型犬や猫をマンションで飼うのは一般的なことですよね。

でも50年前、ペットをマンションで飼う生活スタイルは当たり前ではありませんでした。
そのため、築50年の古いマンションの管理規約では、ペット不可なことがほとんどでしょう。

「ペットと暮らせるマンション」を希望する人にとっては、ペット不可なら価格が安くても購入候補から外すほかありません。

現代の生活スタイルと、『古い管理規約が合わない』ことも、築50年のマンションが売れない原因になることがあります。

4．マンション住民の高齢化

『マンション住民の高齢化』により、若い世代が購入に後ろ向きになる状況も考えられます。
建物が年齢を重ねるように、住む人々が高齢化しているのも、築50年の古いマンションが売れない原因の1つです。

マンション購入時30歳だった人も、50年住み続ければ今は80歳。
マンション内の住民の多くが高齢者だと、子供を持つファミリー世帯は「同年代のファミリーが少ない」などの理由で購入をためらうものです。

注目したいのは、マンション維持管理の問題です。
分譲マンションの場合、維持管理を担う管理組合の役員は交代制が一般的です。

しかし、高齢者の多いマンションでは、現実的に管理組合の役員をつとめる住民が減ることになります。
高齢者世帯を除いた住戸で役員をまわすことになり、若いファミリー世帯の負担が大きくなるのが目に見えてます。

これからマンションを購入する人の多くは、他にどのような方が住んでいるか、マンションとして活気があるかなどは気になるところでしょう。

よって、若い世代にとって『マンション住民の高齢化』は、「同年代のファミリーが少ない」「管理組合役員の負担が増える」デメリットがあり、購入意欲がわかず、売れないことが多いでしょう。

5．マンション建替えへの不安

長く住むつもりで購入を考える方は、『マンション建替えへの不安』を重要視します。

すでに築50年も経った古いマンションを検討するときはどうでしょう。
「あとどれぐらい住めるのだろう…」と、今後の未来がかなり気になります。

一戸建ての場合は、建物が老朽化しても土地が残ります。
それに、古い建物を壊して新しく建て替えることもできます。

一方、マンションの土地は住戸全体で共有しており、個々の持分は少ない仕組みです。
余談ですが、マンション自体を建替えするには「全体の4/5の賛成」と厳しめのルール。
マンション全体としての判断が必要になります。

築50年の古いマンションは、寿命が見え始めている時期。
『マンション建替えへの不安』について、具体的な未来の方向性が決まってなければ、買主は大きな不安を抱きます。
売れない原因の1つになりえるでしょう。

6．住宅ローンを組みにくい

築50年の古さから、銀行の担保評価が出ず『住宅ローンを組みにくい』マンションは多々あります。

マンション購入では、ほぼ9割近い人が住宅ローンを利用します。
購入希望者が現れても、住宅ローン審査に通らなければ、なにも前に進まないわけです。

住宅ローンでは、買主の年収や勤務先等の他、マンションの担保価値に基づいて、借入できる金額を審査していきます。

築50年という築年数はマンションの担保価値に大きなマイナス影響を与えます。
結果、買主の年収等に問題がなくても、住宅ローンの借入ができないこともあるわけです。

築50年の古いマンションを購入する人は、高所得で自己資金に余裕がある人はあまり買いに来ないものです。
主にマンションの立地によりますが、『住宅ローンが組みにくい』ことは売れない原因の上位になることもあります。

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以上、築50年の古いマンションが売れない原因を6つ解説しました。

築50年のマンションでも魅力的に見せて売却する工夫［10選］

売れないと言われる築50年の古いマンションでも、魅力的に見せて売却する工夫があります。
解説したい工夫を厳選すると下記10こです。

大きなお金をかけず、あなた自身でもできるものに絞ってまとめています。
では、「売れない→売れる」に変える売却時の工夫を1つ1つ解説していきます。

1．内覧時は全室照明をつけておく

1つ目は、「内覧時には全室照明をつけておく」ことです。
築50年のマンションの古さに、さらに悪い印象を与えるのが「薄暗い」ことだからです。

日当たりなどの関係で、日中でも暗く感じるマンションも多いでしょう。
これでは、なかなか売れないことにもうなづけます。

そこで、内覧時は全室照明をつけておきましょう。

明るい印象は物件のイメージを大きくアップさせます。
できれば、若い世代が喜ぶおしゃれな間接照明などを付けておくとプラスですね。

2．荷物を片付けて部屋を広く見せる

2つ目は、「荷物を片付けて部屋を広く見せる」ことです。

売却するマンションは何も空室ばかりではありませんよね。
居住中の状態で、買主が内覧に訪れる場合もあります。

内覧時の散らかった部屋はもちろんマイナスポイント。
売れない原因の1つです。

荷物はきちんと片付けて整理し、部屋を少しでも広く見せるようにしましょう。

部屋の荷物が多く片付かない場合は、トランクルームなどに預けるのもおすすめです。

3．内覧前は充分に換気しておく

3つ目は、「内覧前は充分に換気しておく」ことです。
生活感を与えるニオイは基本的にマイナスだからです。

築50年の古いマンションはただでさえ印象が良くないため、ニオイがプラスされると売れないですね。
家に染みついた強いニオイに引いてしまう買主も結構いるんです。

普段生活している自分の家のニオイって気になりませんよね？
一方、友達の家に行った時など、その家独特のニオイを感じることありませんか？

家のニオイは内覧時の第一印象になりますので、換気はとっても重要です。

ニオイがするような物を置かないこと、換気はしっかりして消臭もしましょう。
内覧前日のカレーや焼肉、ニオイの強い食事も控えることをおすすめします。

また、結露やカビが発生する時期は、除湿器などで湿気を取っておき、少しでも快適な状態を見てもらうようにしましょう。

4．内覧前は快適な室温にしておく

4つ目は、「内覧前は快適な室温にしておく」ことです。

マンションの内覧時に、「暑いor寒い」の体感はそれだけでマイナスだからです。
買主は、部屋をゆっくり見る気にもなれません。

内覧時間に備えて、快適な室温にしておく準備が必須になります。

5．内装や設備の不具合を修繕しておく

5つ目は、「内装や設備の不具合を修繕しておく」ことです。
買主は不具合に敏感だからです。

売主にとっては手放す家でも、買主にとってはこれから住む予定の家ですからね。

マンション建築後、築50年も経過すれば、いたるところに不具合が生じます。
特に水回りの設備は時代に合いませんし、故障あるいはとっくに寿命をむかえた状態になっています。

不動産会社や建物診断の専門家に、設備の不具合などをチェックしてもらって必要があれば修繕しましょう。

6．壁紙だけでもリフォームする

6つ目は、「壁紙だけでもリフォームする」ことです。

つまり、壁紙（クロス）の貼り換え。
それほどお金がかからないのに、部屋の印象がグッと明るくなるからです。
全室貼り換えすると、「このマンションって築50年だったっけ？」と古さを忘れるぐらい印象が良くなります。

タバコで黄ばんでいたり、湿気やカビで黒ずんでいる場合は、積極的に検討しましょう。
壁紙の貼り換えだけで、売却しやすいマンションになることも多いです。

7．ハウスクリーニングを行う

7つ目は、「ハウスクリーニングを行う」ことです。

プロの掃除でピカピカにしてくれるので、家の中が見違えるように綺麗になるからです。
売却に備えて、ハウスクリーニングは本当におすすめです。

普段、自分ではパッと見キレイに掃除しているとしても、買主は結構すみずみまで見ています。
キッチン、風呂、洗面、トイレなど水回りは特にですね。

あなたの家の近くのハウスクリーニング業者を探すなら、「くらしのマーケット」が便利です。

8．ホームインスペクションを受ける

8つ目は、「ホームインスペクションを受ける」ことです。

今注目されている「ホームインスペクション」。
簡単に言うと「住宅診断」です。

築50年の古いマンションの購入にあたって重要視されるのが、劣化、欠陥、改修が必要かどうか。
プロの住宅診断士が、劣化状況や不具合の有無、修繕すべき箇所や時期、費用を診断し、適確なアドバイスしてくれるため、買主の安心につながります。

なおすべき不具合のプロの見解は、買主にとって「リフォーム費用の正確な算出」に、売主にとっては「将来のトラブル回避」につながるので、基本的にメリットになると考えます。

9．共同玄関から部屋までを掃除する

9こ目は、「共同玄関から部屋までを掃除する」です。

築50年にもなる古いマンションは、エレベーターや廊下などの共用部分が汚れていることが多く、内覧に来た買主にわるい印象を与えるからです。
汚いと、あなたの部屋にたどり着く前に気持ちも冷めてしまいます。

築50年の古いマンションに限らず、内覧前に部屋をキレイにするのは当たり前。
さらに余裕があれば、マンションの共同玄関から部屋までの動線もキレイにしておくことをおすすめします。

10．買主に特典（照明付など）を用意する

最後10こ目は、「買主に特典（照明付など）を用意する」ことです。

築50年の古いマンションを居住用に購入する方は、低予算なことが大半です。
そんな方に、照明や家具、インテリア、エアコンなどを付ける等、特典を提示してあげると結構喜ばれます。

価格が安い、さらに特典まで付いたら、お買い得なマンションとして前向きに検討してもらい、売却しやすい場合も多いです。

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以上、築50年のマンションでも魅力的に見せて売却する工夫を、全部で10こ解説してきました。
以下でおさらいしておきます。

マンションの売却は不動産会社に丸投げではなく、あなた自身でもできることは全てやって、少しでも売却しやすい状況をつくることが大切です。

では最後に、売れない状況を未然に防ぐため、築50年の古いマンション売却で一番重要なことを解説したいと思います。

築50年の古いマンション売却で一番重要なこと

結論から言うと、
「マンション売却が得意な不動産会社に依頼すること」が一番重要になります。

「私のマンション全然売れない…」
「築50年はさすがに古すぎるんだ…」

こう悩む人の大半が、マンション売却が不得意な、販売力と広告力が低い不動産会社に任せていることが多いです。

大切なのでもう一度言うと、
「マンション売却が得意な不動産会社に依頼すること」が、築50年などハンデを背負った古いマンションをうまく売るためには一番重要です。

「売れるor売れない」の約8割は不動産会社選びで決まる

マンション売却の依頼先を適当に選ぶと失敗します。
ただでさえ売りにくい築50年の古いマンションはなおさらです。

「売れるor売れない」の約8割は不動産会社選びで決まる、と言っても過言ではありません。

マンション売却が得意な不動産会社には、下記のような特徴があります。

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• 広告でマンションを良く見せる工夫がうまい
• マンション顧客のストックが多い
• マンションの物件情報が豊富
• マンションの魅力を伝える営業トークがうまい
• マンション売却の実績が多数

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不動産会社には、新築戸建て分譲が得意な業者、賃貸物件の紹介が得意な業者など、さまざまです。

あなたの町にある多数の不動産会社から「マンション売却が得意な業者」を選び出すことが、築50年のマンションを効率よく売却する秘訣になります。

では、マンション売却が得意な不動産会社はどうやって探せばいいのでしょうか？
続けて解説します。

［解決策］マンション売却に特化した一括査定サービスを利用する

マンション売却が得意な不動産会社を効率よく探すためには、
「マンション売却に特化した一括査定サービスを利用すること」です。

その一括査定サービスで、「3社以上の不動産会社に査定依頼して比較し、一番信頼できる会社にお願いすること」です。

築50年の古いマンション売却において、この方法がベストだと考えています。

あなたの地域で営業活動している不動産会社は、探せば結構あると思います。
ただ、全部ピックアップして、1社1社すみずみまで調べるのはとても面倒です。

その点一括査定は、1回の入力だけで希望の不動産会社全てに依頼できるので、使わない手はありません。

まとめ

今回の不動産とーく『築50年の古い売れないマンションに未来なし…売却or賃貸？いい方法は？』のまとめです。

築50年のマンション、古いというだけで「売れない…価値がない…」とひとくくりにすべきではありません。

築年数の古いマンションをもつ方は、「安くてもいいから早く手放したい…」と投げやりになっている場合もあるでしょう。
しかし、築50年のマンションも立地や目的次第では注目されることも多いです。

築50年の築古マンションでも、築年数以外にどのような魅力があるのか？
この視点をもって価値を考えると、マンションによっては大きな未来があります。

本記事で解説した内容がお役に立てば幸いです。

以上、『築50年の古い売れないマンションに未来なし…売却or賃貸？いい方法は？』でした。