築50年の築古マンションは売れない？未来なしの古いマンション売却方法

築50年のマンションにもなれば「価値は限りなく低い」と考えられます。
築年数だけ聞けば「売れない」と判断されるのが一般的です。

やはり築50年では売却を諦めるしかないのでしょうか？

今回の不動産とーく『築50年の築古マンションは売れない？未来なしの古いマンション売却方法』では、不動産売却16年の経験と実績をもとに、どこよりも信頼性の高い内容を心がけて解説していきます。

この記事を読めば、築50年のマンション売却に明るい未来が見えるはずです。

未来なし？築50年の築古マンションはそもそも売れない？

築50年の築古マンションとはいえ、全く値段がつかないわけではありません。
「古い＝売れない」と結論付けるのはまだ早いです。

マンションの価値は築年数だけで決まるものではないからです。

1つでも多く魅力的な特徴があれば、素直に売れる可能性は高いと言えます。

築50年でも売れるマンションの特徴は？

築50年でも売れるマンションは、

などの特徴が複数に渡って優れています。

たしかに、築年数はマンション価値の大部分を占めます。
ただ、古い築年数をカバーする優れた特徴をもったマンションであれば、充分に売却できると判断していいでしょう。

など、築年数に代わる魅力的な特徴をしっかりアピールして、買主の購入意欲を高められたら勝ち。
あとは売り出し価格次第で、意外と早く売れる築古マンションも多いんです。

以上から「築50年のマンションが古いだけで売れない」と判断するのは間違いなわけです。

では、実際に築50年の築古マンションを買ってくれる人はどんな人でしょうか？
購入目的に触れながら解説していきます。

どんな人に売却できる？築50年の築古マンションを買う人は？

築50年のマンション売却にあたり、実際に買ってくれる人、つまりターゲットの把握がとても重要です。
以下3つの購入目的をもった人を売却対象に進めます。

マンションの購入者には新築や築浅にこだわる人がいる一方で、築40年・築50年など価格の安い築古マンションを好んで選ぶ人も多いです。

売れるも売れないも買う人次第。
では、売却対象を1つずつ見ていきます。

1．居住目的の人

「居住目的の人」が、築50年のマンションの売却対象です。
言うまでもなく、居住目的の買主への売却が基本になります。

築年数の古いマンションも含めて居住用に探している人は、

上記いずれかの理由で、できるだけ安く購入したい人が大半です。
予算の限られたシニア世帯、好みのデザインに部屋をリフォームしたい若い世帯などが売却対象の例にあげられます。

特に築50年の築古マンションであれば、価格が安く交渉もしやすいと考えているでしょう。

2．投資目的の人

次に「投資目的の人」も、築50年のマンションの売却対象です。

売れない築古マンションも、最後は不動産投資家が買っていったなんて話はよく聞きます。

不動産投資家にとって、初期費用が抑えられる築古マンションは充分な投資対象。
築50年でも比較的状態の良い中古マンションを安く買い、リフォームして適正な家賃で貸すわけです。

3．転売目的の人（不動産会社）

最後「転売目的の人」も、築50年のマンションの売却対象です。

主に「不動産会社の買取」ですね。
地域のニーズを理解した地元の不動産会社が買取してくれるケースが多いです。

ボロボロで一般人が引くほどの古いマンションでも、プロのスキルでリフォームして第三者に転売します。
このやり方を得意とする不動産会社は日本全国にとても多いです。

売れない築50年のマンションでも買取価格に納得できればすぐ売れます。
よって、早く手放したい人が転売目的の不動産会社に売却することもよくあります。

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以上、築50年の築古マンションをどんな人に売却できるのかを解説しました。

そして何より重要なポイントは、物件や地域により異なる売却ニーズを無駄なく把握し、適切な売却活動を行なってくれる「不動産会社選び」です。

売れない未来を未然に防ぐために、続けて解説していきます。

築50年のマンション売却では「不動産会社選び」が最も重要！

これが最も重要になります。

売れないストレスを抱える人の大半が、マンション売却が不得意で販売力の弱い不動産会社に依頼していることが多いです。

大切なのでもう一度言うと、

築50年のハンデを背負った古いマンションの売却ほど特に重要になります。

「売れるor売れない」の8割は不動産会社選びで決まる

築50年の古いマンションの売却では特に、依頼する不動産会社をイメージだけで選ぶと失敗します。

デメリットの多いの築古マンションは、販売力が弱い会社ではなかなか売れないからです。

「売れるor売れない」の8割は不動産会社選びで決まる、と言っても決して言い過ぎではないでしょう。

マンション売却が得意な不動産会社の特徴は？

マンション売却が得意な不動産会社には下記のような特徴があります。

また、マンション売却に長けた営業マンも多いです。

まずは、あなたの町にある多数の会社の中から「マンション売却が得意な不動産会社を選び出す」ことです。

早く売れるも長く売れないも不動産会社次第。

築50年の築古マンションを効率よく売却するためにも、「不動産会社選び」が最も重要なポイントです。

では、マンション売却が得意な不動産会社はどうやって探せばいいのでしょうか？

マンション売却が得意な不動産会社は一括査定で効率よく探そう！

マンション売却が得意な不動産会社を探すには「一括査定」を利用するといいでしょう。

マンション売却に自信がある「複数の」不動産会社を、一括査定でふるいにかけて比較するわけです。
結果、あなたが最も信頼できる会社に売却を依頼できます。

ネットで1社1社を地道に調べて、各社個別に連絡を取るのも間違いではありませんが非効率です。

一括査定なら1回の入力だけでまとめて依頼できるため、使わない理由はないでしょう。
あなたもぜひ依頼してみて下さい。

築50年の古いマンション売却におすすめ一括査定サイト［3選］

築50年の古いマンション売却におすすめの一括査定サイトは以下の3つです。

おすすめ1．マンションナビ

おすすめ度：5.0
詳細ページ：マンションナビ公式サイト

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	約2,500店舗
依頼可能数	最大9社（売買6社＋賃貸3社）
査定費用	無料
運営会社	マンションリサーチ株式会社
サービス開始年	2011年～

『マンションナビ』は、一括査定の中でも中古マンション売却に特化したサイトです。

不動産全般を対応できる一括査定が多い一方で、マンション売却に絞り、マンション売却が得意な不動産会社をを集めたサイトは希少です。

こんな使い方ができる、おすすめの一括査定サイトです。

おすすめ2．イエウール

おすすめ度：5.0
詳細ページ：イエウール公式サイト

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	1,900社以上
依頼可能数	最大6社
査定費用	無料
運営会社	株式会社Speee
サービス開始年	2014年～

『イエウール』は、大手会社から地域密着業者まで全国1900社を幅広く提携している一括査定サイトです。

マンション売却に強い不動産会社も多数提携されていて、各業者の特徴しっかり比較できます。

提携数が多いと対応の悪い業者が混ざる気がしますが、クレームの多い業者を運営側が提携解除できるシステム。

依頼できる不動産会社の質も日々保たれている、マンション売却におすすめの一括査定サイトです。

おすすめ3．RE-guide（リガイド）

おすすめ度：4.5
詳細ページ：RE-Guide公式サイト

査定エリア	日本全国（47都道府県）
登録社数	800社以上
依頼可能数	最大10社
査定費用	無料
運営会社	株式会社ウェイブダッシュ
サービス開始年	2006年～

『RE-Guide（リガイド）』は、運営16年目の長い歴史をもつ老舗一括査定サイトです。
独自審査を通過した全国約800社が提携されています。

査定依頼の前に豊富な「お客様の声」を確認でき、対応の裏側が見えて安心感が高いです。

RE-Guideは、収益物件の売却にもチカラを入れています。
あなたの築50年のマンションが投資用・賃貸用なら、強くおすすめしたい一括査定サイトです。

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以上、築50年の古いマンション売却におすすめの一括査定サイトを紹介しました。

では少し視点を変えて、築50年の古いマンションなら貸す選択肢はどうか解説していきます。

貸すのはダメ？築50年のマンションなら売却より賃貸は？

貸すのはあまりおすすめできません。

今が築50年、これ以上築年数を重ねた古いマンションになると本当に売れないからです。
いずれは手放したい築古マンションなら今売却しておく方が賢いです。

賃貸するには事前にリフォームも必要になります。
まとまったリフォーム費用がかかる点も、おすすめできない理由の1つですね。

売却に売れないリスクがあるなら、賃貸はなかなか貸せないリスクがあることも忘れてはいけません。

駅近や大学が近いなど賃貸需要が高い立地なら、貸す選択も一見アリのように思えます。

ただ、いずれ売却して手放すなら築50年は正直ギリギリです。
査定でまだ値段がつく今、迷わず売却しておきましょう。

売れない場合に「賃貸」へ切り替えるのは？

「このまま売却した方がいい」と考えます。

売れない築古マンションをそう簡単に貸せるとは思えないからです。
購入と賃貸のニーズは似ていますからね。

築50年の古いマンションでは特に、「売れないから貸す」この選択に失敗が多いので要注意です。
価格をグッと安くしてでも売り切る方がいいでしょう。

リフォームして売却？築50年のマンションは現状で売れない？

築50年の古いマンションは「原則リフォーム無し」の現状で売却を進めましょう。

安易にリフォームすると、

などのデメリットが考えられ、逆に売れない原因を作ることもあるからです。

また、一般個人の売主さんにとって売却前のリフォームは、費用面で大きな負担になることも理由の1つです。

ただ、マンションによってはリフォームした方が売れる場合もあります。
最初に「原則」リフォーム無しの売却と前置きしたのはこの理由からです。

リフォームした方が売れるかどうやって調べる？

不動産会社に、同じマンション内ですでに売却された他住戸の事例を調べてもらいます。

あなたのマンションがどちらに当てはまるか、結果から判断するといいでしょう。

築50年の築古マンションになると、基本的に過去の事例にならって売る方がうまくいきやすいです。
ニーズに合わせた計画が売却の基本ですからね。

ただし、リフォームして売るには、内装の状態によって事前に50～150万程度の費用が必要です。
リフォーム有の売却事例が多い場合でも、出せる予算を考えた上で検討しましょう。

もし、同じマンション内ですでに売却された他住戸の事例がない場合は、原則通り「リフォーム無し」の現状で売却を進めましょう。

築50年の築古マンションが売れない具体的な原因［6選］

築年数の古さは様々なマイナスを引き起こします。
築50年の築古マンションが売れない具体的な原因は下記6つです。

1．耐震性の不安

『耐震性の不安』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。
築50年のマンションは「旧耐震基準」に該当するからです。

日本では1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正され、「旧耐震基準→新耐震基準」へ住宅の耐震性もかなり見直されました。

旧耐震基準は、震度5強程度の地震で倒壊しない基準。
一方、新耐震基準では、震度6強～7程度の地震で倒壊しない基準です。

改正前に建てられた築50年のマンションは「旧耐震基準」になります。

阪神淡路大震災、新潟県中越地震、東日本大震災、熊本地震など、全国どこでも大地震の危険があります。

マンションでも戸建てでも、「安全性」は家に求める最低条件。
築50年とはいえ数百万円・数千万円の多額で買う以上、家族が安心できる家に住みたいのは当然です。

耐震性に不安のある築50年の築古マンションは、たとえ安くても「価格の問題ではない」と考える人も多いわけです。

以上から、築50年による耐震性の不安は売れない原因の1つになります。

2．実用性が低い

『実用性が低い』ことは、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

時代を経て、人々がマンションに求めるものは大きく変わりました。

例えば、間取り。
50年前に「広いリビングでくつろぐ」この考えはなく、2DK・3DKの間取りが主流。
広さはあまり重視されていませんでした。

一方、比較的築の浅い中古マンションはどうでしょう。
家族の団らんの中心にリビングを広く作る、2LDK・3LDKの設計が主流です。

また、5階建ての団地タイプにはエレベーターがなく、毎日階段で上り下りするのは一苦労。
若い内はまだしも、老後の生活を考えると未来に不安を抱える人は多いでしょう。

以上は一例ですが、築50年の古いマンションには、時代が求める実用性とのギャップが多く感じられます。
今の時代を生きる人々のスタイルに合わないことが、売れない原因にもなっています。

3．管理規約の内容が古い

『管理規約の内容が古い』ことは、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

管理規約は、マンションの快適な居住環境を維持するルールブックのようなもの。
50年前の新築当時から改訂の少ない管理規約が多く、その内容が現在の生活スタイルと合わないことがよくあります。

生活上で身近な点では、

などについて、誰からも声が上がらずそのままになっているケースは非常に多いです。

居住者の不利益につながる管理規約は、マンションの資産価値にもマイナス影響ですからね。

よって、築50年の築年数同様、管理規約も古いままの築古マンションは売れないでしょう。

4．マンション住人の高齢化

『マンション住人の高齢化』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。
20～40代のファミリー世帯が敬遠するからです。

建物の築年数に比例して、住人も高齢化するのは仕方のないことでしょう。
同年代のファミリーが少ないマンションには、今一歩購入に踏み出せない人が多いです。

そして問題になるのは、マンションの維持管理です。

分譲マンションの場合、維持管理を担う管理組合の役員は交代制が一般的です。
しかし、高齢者の多い築古マンションでは、現実的に管理組合の役員をつとめる住人が減ります。

高齢者世帯を除いた住戸で役員をまわすため、若いファミリー世帯の負担が増える未来が目に見えてます。

よって、マンション住人の高齢化は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つになります。

5．マンション寿命への不安

『マンション寿命への不安』は、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

築50年にもなると、

と、購入後の未来が大いに気になります。

一戸建てなら、建物が老朽化しても土地が残ります。
それに、古い建物を壊して新しく建て替えることもできます。

一方、マンションの土地は住戸全体で共有しており、個々の持分は少ない仕組みです。

マンションの建て替えには「区分所有者4/5の賛成」がルール。
解体して土地売却か、建て替えかなど、ほぼマンション全体としての判断が必要になります。

古いマンションにおいて築50年は、少し先の未来に待つ「寿命」を考える時期です。
具体的な方向性が決まっていない築古マンションでは、買主が大きな不安を抱きます。

寿命への不安は売れない原因の1つになるでしょう。

6．住宅ローンを組みにくい

『住宅ローンを組みにくい』ことは、築50年の築古マンションが売れない原因の1つです。

築50年の古さでは銀行の担保評価が出ない場合が多いからです。
そのため、住宅ローンを借りる予定の買主が検討できない可能性があります。

築古マンションの購入でも、ほぼ8割近い人が住宅ローンを利用します。
だから、せっかくの買主が現れても住宅ローン審査に通らなければ、話は前に進まず売れないわけです。

住宅ローンは、買主の年収や勤務先等の情報に加え、マンションの担保評価も含めて審査されます。

ただ、築50年の築年数はマンションの担保評価に大きなマイナス影響。
買主の年収等に問題がなくても、希望額まで住宅ローンが組めない場合は、売れない原因の1つになるでしょう。

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以上、築50年の築古マンションが売れない具体的な原因を解説しました。

いつまでも売れない…築50年のマンションを手放す方法は？

もし今すでに築50年のマンションの売却活動をしているがいつまでも売れない場合、まずは「売却を依頼する不動産会社を変更」して手放すことを検討しましょう。

不動産会社が原因で売れないこともよくあるからです。

不動産会社や営業マンに積極性が感じられない場合、売却について今後の具体的な提案がない場合は、依頼する会社を変更する方がいいでしょう。

不動産会社変更前に「媒介契約」の種類と残期間に注意

ただし、不動産会社の変更はいつでもできるわけではありません。

今売却を依頼している不動産会社と「媒介契約」を結んでいるからです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は、契約期間が原則3ヶ月です。
一般媒介契約なら法律上に契約期間の定めが無く、仮に期間の記載があっても途中解約できる場合が多いです。

問題がなければ、「マンション売却が得意な不動産会社」を基準に、複数の会社を比較して再度絞り込みましょう。

「値段を大きく下げる」or「不動産会社の買取」が次の選択肢

不動産会社を変更した後、それでも売れないなら、「値段を大きく下げる」or「不動産会社の買取」が次の選択肢になります。

同じ築50年の築古マンションでも、地方や郊外にあると売れない状況が長引くことも多いです。

なかなか売れないと、

など、未来が見えずに不安とストレスはたまる一方でしょう。

「不動産会社の買取」は価格に同意すれば即売却できる

仮に、不動産会社の買取では「提示された買取価格にあなたが納得すれば」すぐに売却が成立します。

ただし、不動産会社は買取後にリフォームなどして再度売却するため、買取価格は相場より低い金額になることは注意点です。

それでも、すぐに手放せることにメリットを感じるのであれば、あなたにとって「不動産会社の買取」は良い選択肢です。

買取査定で価格に納得できれば売却・できないなら売却しない

築50年の築古マンションなので、売れないままズルズルいくよりは、損を受け入れてでも買取で手放す人は実際多いです。

「売れないものは売れない！」そう割り切って前へ進むことも、時には仕方ないと考えるからでしょう。

ちなみに、買取査定を依頼したからといって、提示された価格に納得できなければ売却する必要はありません。

だから「価格に納得できれば売却・できないなら売却しない」のスタンスでまずは気軽に依頼してみてもいいと思います。

買取査定こそ一括査定で各社の価格を競わせる

買取査定こそ一括査定が役に立ちます。

築50年のマンションとはいえ、各社を競争させて一番高い評価を付けてくれる不動産会社で売却を検討しましょう。

築古マンションの売却におすすめの下記一括査定サイトを使って競争させるといいでしょう。

※ただし、媒介契約を結んでいる不動産会社がある場合は、契約解除あるいは契約期間満了を迎えてから新たに買取査定を依頼しましょう。

まとめ

今回の不動産とーくは『築50年の築古マンションは売れない？未来なしの古いマンション売却方法』と題して、下記の項目を解説しました。

「古い＝売れない」、こう判断するのは間違いです。
マンションの価値は築年数だけでは決まらないからです。

築50年の古いマンションとはいえ、立地、間取り、階数、日当たり、眺望など1つ1つ特徴が異なります。
だからこそ、あなたのマンションの魅力を適確に把握してアピールしてくれる「不動産会社選び」は最も重要です。

たしかに、売却には苦戦することが多い築年数です。
ただ、仮に不人気な立地でも、人の動きがあるなら未来はあると考えていいでしょう。

あなたのマンションが早く売却できることを願っています。
以上、『築50年の築古マンションは売れない？未来なしの古いマンション売却方法』でした。