築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?

「築40年の中古マンションはいつまで住めるの?」
「築40年って20年後はどうなるの?購入して後悔しない?」

築年数が古いマンション購入について、不安を感じている方は多いでしょう。

築年数が古くてもマンション購入は高額な買い物です。
40年も前に建てられたマンションとなれば、さまざまな点で心配なのは当然かもしれませんね。

築40年など築年数の古いマンションには、一体いつまで住めるのでしょうか?
購入して後悔することはないのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

レオ教授、今日は「築40年のマンションにいつまで住めるか」これがメインテーマです。
近い20年後さえ読めない築年数に不安も多いと思います。

レオ教授レオ教授

築40年か、少し年齢を重ねたマンションじゃの。
目次は以下の通りじゃ!

それでは、今回の不動産とーく『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』を始めていきましょう!

この記事では、築年数の観点から購入判断の参考になるポイントを解説していきます。
築40年前後の中古マンション購入を検討している方は必見です。

築40年の中古マンションはいつまで住める?マンション寿命ってどのくらい?

築40年のマンションとなると、いつまで住めるかは購入時の重要な判断材料であり、これからの将来設計において大切なポイントです。

一般的な結論から言うと、
「マンション寿命は100年以上」と考えられています。
※構造、修繕計画や維持管理の程度によります。

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

「マンションの耐用年数は47年」って数値を本で見たことがあります。
100年以上とはだいぶ違うようなんですけど…。

レオ教授レオ教授

「寿命」と「耐用年数」の違いじゃな。
簡単に触れながら解説を進めていくぞ。

マンションの寿命と耐用年数

「マンションは50年程度と思っていたのに100年以上…?」と疑問を感じた人も多いでしょう。

なんとなく混同されがちですが、「寿命」と「耐用年数」は異なります。

耐用年数とは、減価償却をするために会計上設定された期間のことです。
そのため、新築RC造マンションの場合は、法定耐用年数の47年間かけて費用計上します。

耐用年数は税法上設定されている期間なので、「耐用年数=建物の寿命ではない」ということです。
つまり、「耐用年数の47年過ぎたから住めない」ではないので、惑わされないようにしましょう。

話を戻すと、「マンション寿命は100年以上」と一般的には考えられています。
平成25年に発表された国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書では、以下のRC造建築物やマンションの寿命に関する研究結果が紹介されています。

・RC造(鉄筋コンクリート造)の建築の寿命は117年 ※飯塚裕「建築の維持管理」
・マンションの耐用年数は120年、外装仕上で延命すれば150年 ※大蔵省主税局「固定資産の耐用年数の算定方式」

ニューヨークのエンパイアステートビルのように、築100年近い建物は世界各地にあることからしても、マンションが100年以上の寿命があるのは頷けます。

そのため、築40年のマンションでも寿命はまだ先と考えることができるでしょう。

レオ教授レオ教授

ただ、全てのマンションに100年以上の寿命があると勘違いしてはいかんぞ。

築40年のマンションにいつまで住めるかは「管理状況&修繕計画」による

築40年のマンションにいつまで住めるかは、マンションの管理状況や修繕計画によって一概に言えないので注意しなければなりません。

生徒:マチ生徒:マチ

マンションによっては、100年以上はもたないってことですか?

レオ教授レオ教授

そういうことじゃ。

RC造マンションの寿命は、一般的に100年以上と考えられていると前述しました。
これは間違いではありませんが、マンションの品質維持は管理状況や修繕計画が命といっても過言ではありません。

鉄筋コンクリート造のマンションは強固で寿命の長さが特徴ですが、風や雨、日差し、湿気などの影響は何十年も受け続けています。
ダメージの程度は、その建物が存在する地域や環境で異なるものの、年数が経つにつれて新しかったマンションも劣化していくのは自然な流れです。

しかし、そのダメージに対する修繕やメンテナンスの程度次第では、マンションの寿命に大きく影響します。
メンテナンスが不十分ですと本来の寿命よりも短めとなり、安心・安全に長く暮らすことは難しくなるでしょう。

一般的に、マンションは10〜12年周期で、建物や設備の劣化部分を修繕し、性能や資産価値を向上させるための大規模修繕工事が行われます。

マンションの大規模修繕工事

大規模修繕で行う内容には、次のようなものがあります。


  • コンクリート補修
  • タイル補修
  • 鉄部塗装
  • 外壁塗装
  • 給排水管補修
  • 屋上防水塗装

など

このような大規模修繕はもちろん重要ですが、日々のマンション管理が適切に行われているかどうかも寿命に大きく響くでしょう。

管理がしっかりしている中古マンションは、築40年という同じ年数でも劣化の程度も抑えられて安心して住むことができます。

また、修繕計画がきちんと立てられており、修繕積立金が過不足なく集まっていることも重要です。

修繕計画の見通しが甘い管理組合の場合、充分に積立金が集められていません。
結果的に、本来必要な修繕ができずに、建物の寿命が短くなることもあるでしょう。

マンションの寿命は100年以上と言われていますが、マンションごとの管理状況や修繕計画によって変わることを覚えておきましょう。

築40年マンションの購入をするなら、管理状況を知り、修繕計画が適切に行われている物件を選ぶことが重要です。

将来、老朽化したマンションの最後はどうなる?

老朽化したマンション

築40年など築年数の古いマンションを買うときには、寿命を迎えたマンションの「最後」が気になるかもしれません。

老朽化が進んで寿命を迎えたマンションに、そのまま住み続けるのは危ないので、「解体」「売却」「建て替え」のいずれかを実施しなければいけません。

方法1.建物解体後、土地を売却

1つ目は、建物を解体して土地を売却する方法です。
解体費用は住人達の負担になりますが、土地売却で得たお金は持ち分に応じて分けられます。

方法2.建物現状で売却

2つ目は、現状で売却です。
建物が残ったままでの売却なので、ほとんど価値はつきません。
購入した業者等は、解体して更地としての売却、宅地分譲や建て替えを行い再販します。

方法3.建物解体後、建て替え

3つ目は、建て替えです。
既存のマンションを取り壊し、同じ場所に新たなマンションを建設します。
建て替え費用の負担は、基本的には住人・管理組合です。
ただし、解体して更地を売却したり、建て替えするなど、勝手に決めることはできません。

いずれも、住人の4/5以上の賛成が必要になります。

そもそも老朽化したマンションの建て替えは行われるの?

マンションを建て替えをする方法ですが、実際にはほとんど実施されていません。
なぜなら、建て替えには住人の4/5以上の賛成が必要で、反対が多いからです。

反対意見が多い理由は、建て替えの費用負担の大きさが関係しています。
各住戸で1,000万円〜2,000万円程度を負担しなければならず、多くの人が反対をします。

特に、高齢者の方は、それだけ多額の費用負担をしてまで建て替えをすることに、メリットを感じないでしょう。

マンションの建て替え工事

国土交通省の「マンション建替えの実施状況」によると、建て替え工事を完了しているのは、全国で過去244件だけ。
実施準備中のマンションは11件しかありません。(平成31年4月1日時点)

建て替えをすれば新しい建物になり便利で快適な生活が期待できますが、住民が多額の費用負担をしなければならないことに合意は難しいものです。

現実的には建て替えを実現することは簡単なことではないでしょう。

築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリットは?

築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリット

築40年の中古マンションを購入するメリット・デメリットについて紹介していきます。

新築物件や築浅中古物件との比較のために、メリットとデメリットを知っておくことはおすすめです。

まずはメリットから解説していきます。
築40年など築古マンションが人気な理由も理解できるでしょう。

築40年マンション購入のメリット

築40年の中古マンションには、新築や築浅物件にはないメリットがあります。

築40年マンションを購入する代表的なメリットは下記の3つ。

  1. 人気立地でも安く買える
  2. 管理状況を確認して購入できる
  3. 安価で広い部屋が買える

それぞれのメリット内容について、確認していきましょう。

1.人気立地でも安く買える

まず1つ目、築40年の中古マンション購入おいて、
「人気立地でも安く買える」ことはメリットです。

新築マンションにこだわると、住みたいエリアが決まっていても、人気エリアではなかなか巡り合えないことも多いでしょう。
しかし、中古なら人気エリアでも定期的に物件が出てきます。

また、人気エリアでも、新築は高額過ぎて手が届かないという人も多いものです。
築40年程度の物件の場合、新築の半分以下の金額で買えることもあります。

「人気の立地」、かつ「リーズナブルな価格での購入」という点が、築40年の中古マンションを選ぶメリットと言えるでしょう。

2.管理状況を確認して購入できる

2つ目、築40年の中古マンション購入おいて、
「管理状況を確認して購入できる」ことはメリットです。

「マンションは管理が命」とも言われ、管理状況によってマンションの寿命や資産価値は大きく変わります。
管理状況が良ければ建物の寿命も長く、資産価値も下がりにくいでしょう。

しかし、新築マンションの場合は、これまでの管理状況が把握できません。
それに、管理組合が今後どのように稼働するかも分からず、将来どうなるかという不安もあるでしょう。

築10〜20年ほどの築年数の浅い中古マンションでは、維持管理の状況や将来の見通しの甘さから、管理費や修繕積立金が購入してから大きく値上がりする可能性も考えられます。

築40年ほど経ったマンションなら、日々の管理や大規模修繕、修繕積立金状況、今後の修繕計画など、管理組合の機能が購入前に確認できます。

将来的な見通しを立てて管理費や修繕積立金が徴収されていれば、大幅な値上がりは考えにくいでしょう。(ただ、既に高い金額まで上がってしまっている場合も多いです)

管理状況が悪ければ選択肢から外すこともでき、物件選びの失敗リスクを軽減できます。

3.安価で広い部屋が買える

最後3つ目、築40年の中古マンション購入おいて、
「安価で広い部屋が買える」ことはメリットです。

築年数の古い中古マンションは価格的にも安いため、広い部屋を買うことができるのがメリットです。
予算に対して、新築や築浅の中古マンションなら「2LDKしか買えない」という場合でも、築40年なら4LDK以上と広めの物件を買うこともできるでしょう。

「同じ予算をかけるなら少しでも広い方がいい」という場合には、築40年の中古マンションはメリットが大きいです。

築40年マンション購入のデメリット

築40年の中古マンションを購入する「デメリット」についても把握しておくことが大切です。

築古マンションを買うときに知っておくべきデメリットは、下記の3つ。

  1. 耐震性に不安がある
  2. 設備が古い
  3. 管理費や修繕積立金が高い

それでは、デメリットをひとつずつ確認していきましょう。

1.耐震性に不安がある

まず1つ目、築40年のマンション購入で、
「耐震性に不安がある」ことはデメリットです。

なぜなら、築40年のマンションは旧耐震基準で建てられているからです。

耐震基準は、1981年5月を境に、それ以前が「旧耐震基準」、同年6月以降が「新耐震基準」と制度内容の変更がありました。

地震に対する基準は、旧耐震基準では「震度5強程度の地震で建物が倒壊しない」ですが、新耐震基準では「震度6強〜7程度の地震で建物が倒壊しない」に見直されています。

つまり、新耐震基準の方が強い地震にも耐えられるので、旧耐震基準で建てられたマンションは、現在のマンションよりも耐震性が劣ると言えるでしょう。

旧耐震基準で建てられていることから耐震性に不安が残るのが、築40年の中古マンションのデメリットと言えるのかもしれませんね。

2.設備が古い

2つ目、築40年のマンション購入で、
「設備が古い」ことはデメリットです。

キッチンや浴室、トイレといった室内の設備はもちろん、マンション全体の設備が古くなっています。

オートロックが付いていないマンションもありますし、エレベーターやメールボックスもちょっと古い印象を受けるかと思います。

室内は、購入者自信がリフォームで新しいイメージに変更することはできても、マンションの印象は変えられないので、完全に古さを取り除くことはできません。

築40年のマンションを購入する際は、設備が古いことはデメリットとして理解しておく必要があるでしょう。

3.管理費や修繕積立金が高い

3つ目、築40年のマンション購入で、
「管理費や修繕積立金が高い」ことはデメリットです。

管理費や修繕積立金が高いのは、次のような理由があります。


  • 元々の修繕計画の見通しが甘かった
  • 売りやすくするために当初の管理費等が異常に安くなっていた
  • 想定外の災害が発生して修繕積立金が足りなくなった
  • 入居者が滞納 or 入居者自体が減り、一戸あたり負担が増えた

このような理由から、築年数が古いマンションは管理費や修繕積立金が高いことがあります。

管理費や修繕積立金は、購入時に見落としがちな部分とも言えます。
マンション自体がお得に購入できても、住宅ローンにこれらの費用をプラスして考えると、月々の支払額が高くなる可能性がありますので注意してください。


以上、ここまで築40年の中古マンションを購入する「メリット・デメリット」について解説しました。

メリットデメリット
  1. 人気立地でも安く買える
  2. 管理状況を確認して購入できる
  3. 安価で広い部屋が買える
  1. 耐震性に不安がある
  2. 設備が古い
  3. 管理費や修繕積立金が高い

で、結局のところ、築40年の中古マンションは購入してもいいんでしょうか?やめた方がいいんでしょうか?
続けて解説していきます。

結局、築40年の中古マンションは購入してもいい?やめた方がいい?

築40年のマンションの購入を迷う

結論から言うと、「築40年の中古マンションは購入してもいい」と考えています。

ただし、あなた自身、家族を含めて将来的なことも考えて購入をしないと後悔することもあります。

生徒:マチ生徒:マチ

では、どんなことに注意すればいいのでしょうか?

ここでは、築40年の中古マンションを購入する場合の注意点について2点紹介します。

  1. 数年〜十数年後の売却を想定して購入すべき
  2. 永住目的での購入はおすすめしない

1.数年〜十数年後の売却を想定して購入すべき

築40年のマンション購入では、
「数年〜十数年後の売却を想定して購入すべき」ことが注意点の1つ目です。

管理状況や修繕計画はきちんとチェックし、資産価値が高く、買い手が見つかりやすい物件を選ぶことが大事です。

具体的には、駅まで5分〜10分以内という駅チカの物件、商業施設や飲食店などが充実しているエリアという利便性の高さに注目しましょう。

また、治安が良いエリア、人口増が見込める地域など、今後の発展がある物件は資産価値としても高いので、買い手が見つかりやすく売却しやすいです。

2.永住目的での購入はおすすめしない

築40年のマンション購入では、
「永住目的での購入はおすすめしない」ことが注意点の2つ目です。

すでに建築から40年経っているので、将来を考えて永住目的で買わない方がいいでしょう。

購入時には「いずれ売却する」ことを視野に入れておくといいですね。

住人の賛成数にもよりますが、解体や建て替えの可能性もあります。
あなたが「永住したい」と考えて買っても、その後に永住できないリスクも考えられます。

前述しましたが、解体や建て替えには多額の費用がかかり、年齢によってはローンの利用ができません。

仮に、30歳という年齢で「築40年マンションを購入して永住したい」と考えた場合、男性の平均寿命が81歳と考えると購入時から51年後、つまり築91年まで住み続けることになるでしょう。

維持管理の程度によっては、その年数でも住めるケースがあるかと思いますが、現実的とは言えません。

永住目的で購入すると、先々困る可能性があるため、「いつかは売却する」という将来的な選択肢も踏まえた上で検討するようにしてください。


以上、築40年の中古マンションを購入する場合の注意点について解説しました。

  1. 数年〜十数年後の売却を想定して購入すべき
  2. 永住目的での購入はおすすめしない

まとめ

今回の不動産とーく『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』のお話もいよいよまとめです。

レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはいかがじゃったかの~?

ここで紹介した重要なポイント4点は、

  • マンションの寿命は理論上100年以上もある
  • 築40年マンションは好立地でも価格が安く管理状況を見て購入判断できる
  • 耐震性や高い管理費、修繕積立金などには注意する必要がある
  • 将来の売却も見据えて買い手が見つかりやすい物件を選ぶ

ということです。

築40年の中古マンション購入を検討している方は、ぜひここで紹介した内容を参考にしてください。

以上、『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』でした。