築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?

「築40年の中古マンションはいつまで住める?」
「築40年って20年後や30年後はどうなるの?購入しても後悔しない?」

築年数が古いマンション購入に、不安を感じている方は多いでしょう。
いくら築年数が古くても、マンション購入は高額な買い物に変わりありませんからね。

それも40年も前に建てられたマンションとなれば、「…買っても大丈夫かな」と心配なのは当然です。

築40年の古いマンションには、築何年まで一体いつまで住めるのでしょうか?
購入して後悔することはないのでしょうか?

ニシダ社長-不動産業界15年-ニシダ社長-不動産業界15年-

教授、今日は「築40年のマンションにいつまで住めるか」がテーマです
近い20年後さえ読めない築年数に不安も多いですからね

レオ教授レオ教授

築40年か、少し歳を重ねたマンションじゃの
目次は以下の通りじゃ!

今回の不動産とーく『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』では、不動産業界15年の知識と経験にもとづき、実際の不動産コンサルティングで話す内容を無料で解説していきます。

この記事を読めば、マンション寿命を理解した上で、将来の後悔を未然に防ぐ購入ができるようになります。

築40年の中古マンションはもちろん、築年数の古いマンションを検討している方は必見です!

築40年の中古マンションはいつまで住める?マンション寿命ってどのくらい?

築40年の古いマンションとなると、「いつまで住めるか?」「築何年まで住めるか?」が購入時の重要な判断材料。
老後を含めた、これからの将来設計において大切なポイントです。

結論から言うと、
築40年のマンションにいつまで住めるかは「やはりマンションよります」

具体的には、

  • 維持管理
  • 修繕計画

主に以上2点の「現在の状況」と「将来の適切な計画」によります。
つまり、築年数だけでは判断が難しいということです。

レオ教授レオ教授

人間と同じじゃな
同じ40歳でも見た目や健康状態は日々の手入れで変わってくるじゃろ

生徒:マチ生徒:マチ

なるほどです
マンション寿命の一般的な考え方はないんですか?

マンション寿命の考え方は?3つの調査結果から判断

マンション寿命については調査方法等の違いにより見解が異なります。

大半のマンションの基本構造であるRC造(鉄筋コンクリート造)の建物寿命。
以下の各調査結果を参考に解説していきます。

・実際の建物の減耗度調査の上、RC造建築物の物理的寿命を「117年」と推定
※出典:「建築の維持管理」鹿島出版会|飯塚裕(1979年)

・RC部材の効用持続年数の考えから、耐用年数は「120年」と推定
※出典:「固定資産の耐用年数の算定方式」|大蔵省主税局(1951年)

・固定資産台帳の滅失データと区間残存率推計法から、RC造住宅の平均寿命を「68年」と推定。
※出典:「建物の平均寿命実態調査」|早稲田大学 小松教授、他

3つの調査結果のポイントは下記2点です。


  • 1950~1970年代の調査で物理的寿命を「100年以上」と推定
  • 比較的新しい2013年の調査で平均寿命を「68年」と推定

ただし、日本で初めて分譲マンションが建築されたのは、1956年(昭和31年)のこと。
さらには、その年代の古いマンションは、寿命を待たず建て替えられているケースが多いものです。

そのため、マンション寿命を実態から判断するには充分なデータが無いのが現状と言えます。

以上を踏まえてまとめると、マンション寿命については、以下の考え方をもっておくといいと思います。

平均寿命は「68年」と推定されているが、「維持管理と修繕計画」の現在の状況&将来の計画が問題ないマンションについては、建て替えが行なわれない限り100年以上の寿命も期待できる
レオ教授レオ教授

これが妥当なラインじゃな

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

ところで教授、「マンションの耐用年数は47年」と色んなところで目にするんですが、これは考え方の違いですか?

レオ教授レオ教授

「寿命」と「耐用年数」の違いじゃな
簡単に触れておこうかの~

そもそも「寿命」と「耐用年数」は異なる

マンションの寿命と耐用年数

なんとなく混同されがちですが、
「寿命」と「耐用年数」は異なります。

「耐用年数」とは、減価償却を前提として税務上決められた使用可能期間のことです。
正式には「法定耐用年数」と言います。

新築RC造(鉄筋コンクリート造)のマンションの場合は、法定耐用年数「47年」かけて税務上少しずつ費用計上する仕組みです。

レオ教授レオ教授

ちなみに木造住宅の法定耐用年数は「22年」じゃ

生徒:マチ生徒:マチ

でも、築22年以上の木造住宅なんてたくさんありますね

耐用年数はあくまで税法上設定された期間なので、
「耐用年数=建物の寿命ではない」ということです。

つまり、RC造のマンションで「耐用年数の47年過ぎたから住めない」ではないので、惑わされないようにしましょう。


さて、最初に話を戻すと、

築40年のマンションに「いつまで住めるか」を考えた時に、やはり重要なのは下記2点です。

  • 維持管理
  • 修繕計画

前半では簡単にしか触れませんでしたので、詳しく解説していきます。

築40年のマンションに安心していつまで住めるかは「維持管理&修繕計画」がカギ

築40年のマンションに「いつまで住めるか?」この答えだけなら、平均寿命の理解で事が足ります。

ただ、「安心して」いつまで住めるかとなれば話は別、「維持管理&修繕計画」がカギになります。

レオ教授レオ教授

つまり、定期的に適切なメンテナンスが行なわれる環境にあるかどうかじゃ

築40年の古いマンションにとって、日々の維持管理&将来の修繕計画が適切に行われているかどうかは、もはや生命線。

「維持管理&修繕計画」の状況を知る上で、最低限チェックしておきたいのは下記2点です。

  1. 大規模修繕工事が実施されているか?
  2. しっかりした管理会社が入っているか?

ダメージの程度は地域や環境によって異なるものの、当時は新しかったマンションも年数が経つにつれて劣化していくのは自然な流れ。

後悔せず、安心・安全に長く暮らしたいなら要チェックです。

1.大規模修繕工事が実施されているか?

マンションの大規模修繕工事

鉄筋コンクリート造のマンションは強固で寿命の長さが特徴ですが、日常の風や雨、日差し、湿気などの影響を40年も受け続けています。
また、築40年を経過するまでには、地震や台風など災害の被害もあったでしょう。

そこで重要なのが、
「大規模修繕工事の実施」です。

一般的なマンションでは、長期修繕計画に基づいて「大規模修繕工事」が実施されます。
10〜12年周期で建物や設備の劣化部分を修繕し、性能や資産価値を維持するためです。

ここで一番言いたいのは、
修繕積立金の不足などで「大規模修繕工事」を実施できていないマンションは購入すべきではありません。

レオ教授レオ教授

築40年の古いマンションはなおさらじゃ

生徒:マチ生徒:マチ

不動産会社さんにしっかり確認ですね

参考に、大規模修繕では次のような工事を行います。


  • コンクリート補修
  • タイル補修
  • 鉄部塗装
  • 外壁塗装
  • シーリング工事
  • 給排水管補修
  • 屋上防水塗装
  • 設備工事

など、どの修繕工事もマンション寿命に直結し、「安心していつまで住めるか」を重視する上で大切な工事です。

レオ教授レオ教授

上記工事の一部でも行われていなかったらどうじゃ?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

長く住むには不安ですね

2.しっかりした管理会社が入っているか?

「維持管理&修繕計画」を企画し、実施の調整をするのは、主にマンションに入っている管理会社です。

「築40年のマンションに安心していつまで住めるか」←この手綱を握っているのは管理会社と言っても過言ではありません。

ただし、マンションの管理会社も千差万別。
しっかりした管理会社もあれば、頼りない管理会社も多数あります。

想像の通り、
頼りない管理会社が入っているマンションは購入すべきではありません。

レオ教授レオ教授

これも築40年の古いマンションならなおさらじゃ


以上、「維持管理&修繕計画」の状況を知る上で、最低限チェックしておきたい点を解説しました。

  1. 大規模修繕工事が実施されているか?
  2. しっかりした管理会社が入っているか?

築40年のマンションに長く安心して住むことを考えて購入するなら、維持管理の状況を知り、修繕計画が適切に行われている物件を選ぶことが重要です。

レオ教授レオ教授

単に「いつまで住めるか」ではなく「安心していつまで住めるか」、この前提が大切じゃ!

で、結局のところ、築40年の中古マンションは購入してもいいんでしょうか?やめた方がいいんでしょうか?
続けて解説していきます。

結局、築40年の中古マンションは購入してもいい?やめた方がいい?

築40年のマンションの購入を迷う

まず、マンション寿命の考え方のおさらいです。

平均寿命は「68年」と推定されているが、「維持管理と修繕計画」の現在の状況&将来の計画が問題ないマンションについては、建て替えが行なわれない限り100年以上の寿命も期待できる
レオ教授レオ教授

3つの調査結果を元にしたマンション寿命の妥当な考え方じゃ
前半に出てきたのを覚えておるかの~

この考え方に基づくと、築40年の中古マンションを購入する際は、
「いつまで住めるか?」ではなく「いつまで住むか?」を軸に検討するのがベターです。

長くて「20年程」住んで退去するなら問題ない!それ以上は…

平均寿命「68年」の調査結果に基づくと、
長くて「20年程」住んで、売却または退去することが前提なら、築40年の中古マンションを検討して問題ないと考えます。

ただ一方で、築40年の中古マンションに25年以上住むつもり、さらには永住目的で購入する場合は、「維持管理と修繕計画」の状況をしっかりと把握して検討することはもちろん、将来の解体&建て替えリスクも充分に考えておく必要があります。

将来の解体&建て替えリスクを安易に考えると、必ずと言っていいほど後悔します。

仮に、40歳で購入して30年住んだ場合、当たり前ですが70歳になります。
同じく築40年で買ったマンションも築70年。

人はまだまだ生きますが、マンションは平均寿命を超えています。

老後を迎えて金銭的にも体力的にもつらい状況で、解体や建て替えが行なわれるとどうでしょう?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

…これはかなりのリスクですね

理解した上ならまだ問題ありませんが、
老後と解体&建て替え時期が重なることだけは、基本避けるべきです。

築40年の中古マンションを検討する上で、一番の注意点と言ってもいいと思います。

また、将来売却しやすい物件を購入することも大事です。

駅まで10分以内の駅近物件、商業施設や飲食店が充実しているエリアなど、特に利便性の高さに注目しましょう。

いくら築年数が古くても、利便性の高いマンションは比較的買い手がつくのが早いですからね。


以上、築40年の中古マンションにはいつまで住めるのか?築何年まで住めるのか?
そして、マンション寿命はどのくらいなのか?結局購入してもいいのか?について詳しく解説しました。

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レオ教授レオ教授

ここまで大丈夫かの~?

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

何とかついていけてます

生徒:マチ生徒:マチ

…私、頭がパンクしそうです(汗)

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

ところで教授、寿命を迎えたマンションは最後どうなるんでしょう?

レオ教授レオ教授

気になるところじゃな
この機会じゃ、続けて解説していくぞ!

築40年のマンションの未来は?老朽化した最後はどうなる?

老朽化したマンション

築40年など築年数の古いマンションを買う時、
「将来ボロボロに老朽化したら最後はどうなるの?」と疑問をもつ方も多いのではないでしょうか?

一戸建てなら個人の判断で建て替えができますが、マンションは見ての通り集合住宅です。
1人の判断ではどうにもできません。

寿命を迎えたマンションはどうなるのでしょう?
いつまで住めるか寿命の先に未来はあるのでしょうか?

「売却」「建て替え」いずれかを実施

老朽化が進み寿命を迎えたマンションは、「売却」「建て替え」2つの方法いずれかが実施されます。

レオ教授レオ教授

そのまま住み続けるのは危険じゃからの~

ただし、誰かが勝手に決めることはできません。
いずれも住人(区分所有者)の4/5以上の賛成が必要になります。

「売却」「建て替え」にあたって、方法の選択肢は以下の3つです。

  1. 建物解体後、土地を売却
  2. 建物現状のまま売却
  3. 建物解体後、建て替え

方法1.建物解体後、土地を売却

1つ目は、建物を解体して土地を売却する方法です。
解体費用は住人達の負担になり、土地売却で得た代金は持分割合に応じて分配されます。

売却先は、不動産会社や建設会社などが一般的です。

方法2.建物現状のまま売却

2つ目は、建物現状のまま売却する方法です。

老朽化した建物付の土地を売却するイメージで、購入した不動産会社や建設会社等が取得後に解体します。
その後、更地で転売、宅地分譲や新築マンションに建て替えし再販します。

解体費用が多額にかかるため、立地や土地の資産価値によっては値段がつかないことも多いです。

方法3.建物解体後、建て替え

3つ目は、建物解体後に新たなマンションへの建て替えする方法です。

解体および建て替え費用の負担は、基本的に住人達・管理組合です。
マンションの規模にもよりますが、一戸あたり1,000万~2,000万円の負担は必要になるでしょう。

レオ教授レオ教授

建設中の仮住まいや引っ越し等の負担も考えておく必要があるじゃろうな

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

教授、建て替えってとても大がかりなことかと思いますが、頻繁にされているものでしょうか?

レオ教授レオ教授

うむ、重要なポイントじゃな
続けて解説していくぞ!

実際、老朽化したマンションの建て替えって行われてるの?

住民によるマンションの建て替えは、
実際のところほとんど実施されていません。

建て替えには住人(区分所有者)の4/5以上の賛成が必要で、「反対意見が多いから」です。

反対意見が多い理由は、解体&建て替え費用の大きさが関係しています。
各住戸1,000万円〜2,000万円の負担に、「はい、わかりました!」と賛成する人が全体の4/5もいるでしょうか?

レオ教授レオ教授

全50戸のマンションなら「40戸」の賛成が必要じゃ
中には年金暮らしの高齢者もいるじゃろう

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

年齢によってはローンも組めないでしょうし

生徒:マチ生徒:マチ

…ちょっと難しそうですね

マンションの建て替え工事

国土交通省が発表する「マンション建替えの実施状況」によると、建て替え工事を完了しているのは、全国で過去累計254件だけ。(令和2年4月1日時点)
建て替え実施準備中のマンションはたった11件しかありません。

日本には約665.5万戸のマンションがありますからね。(令和元年末時点 分譲マンションストック戸数|国土交通省による)

生徒:リョウヘイ生徒:リョウヘイ

ほんとわずかですね

建て替えすれば新しく便利で快適な生活が期待できますが、多額の費用負担を考えると「4/5」の賛成は難しいものです。

マンションの建て替えはそう簡単なことではないでしょう。

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築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリットは?

築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリット

築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリットについて紹介していきます。

メリットとデメリットを把握しておくと、あなたにとって最適かどうか客観的にも判断できますからね。

まずはメリットから解説していきます。
築40年など築古マンションが人気な理由もわかるでしょう。

築40年のマンション購入のメリット

築40年の中古マンションを購入する代表的なメリットは下記の3つです。

  1. 人気エリアでも安く買える
  2. 管理状況を確認して購入できる
  3. 安価で広い部屋が買える

それぞれのメリットを詳しく確認していきましょう。

1.人気エリアでも安く買える

築40年の中古マンション購入では、
『人気立地でも安く買える』ことが大きなメリットです。

特に駅近等の人気エリアの場合、新築や築浅では価格が高すぎて手が届かず、購入を断念する人も多いですよね。

まれに掘り出し物のような安値で出てくることもありますが、頻繁に巡り合えるものではありません。

一方、築40年のマンションであれば、人気エリアでも新築の半分以下で買えることもあります。

やはり『人気立地でも安く買える』ことは、築40年の中古マンションのメリットですね。

2.管理状況を確認して購入できる

築40年の中古マンション購入では、
『管理状況を確認して購入できる』ことがメリットです。

マンションは管理が命。
管理状況によって「いつまで住めるか」「マンションの寿命や資産価値」が大きく変わるのは既に解説した通りです。

築10〜20年ほどの比較的築年数の浅い中古マンションでは、維持管理の状況や将来の修繕計画の見通しが調整されることが多いです。

また、管理費や修繕積立金が購入してから値上がりする可能性も多く注意が必要です。

一方、築40年のマンションともなれば、現在の管理状況、管理費や修繕積立金の額が変更されることは少ないと言えます。(ただ、既に額が上がり切っている場合は逆にデメリットです)

しっかりした管理会社が入っていれば、40年の間にそのマンションに適切かつ必要な管理状況ができあがっていると考えられるからです。

以上から『管理状況を確認して購入できる』ことは、築40年のマンションのメリットです。

3.安価で広い部屋が買える

築40年の中古マンション購入では、
『安価で広い部屋が買える』ことがメリットです。

予算に対して、築浅の中古マンションなら「2LDKが限界」という場合でも、築40年のマンションなら「4LDK以上」で部屋が広めの物件に手が届くことも多いです。

「家族が多く部屋数が欲しい」
「自分だけの書斎が欲しい」

など、マンション購入に広さを重視する人なら、築40年でも検討する価値アリでしょう。


以上、築40年の中古マンションを購入するメリットについて解説しました。
続けて、デメリットも見ていきましょう。

築40年のマンション購入のデメリット

築40年の中古マンションを購入する際、知っておくべきデメリットは下記の3つです。

  1. 耐震性に不安がある
  2. 設備が古い
  3. 管理費や修繕積立金が高い

デメリットも1つずつ確認していきましょう。

1.耐震性に不安がある

築40年のマンション購入では、
『耐震性に不安がある』ことがデメリットです。

なぜなら、築40年のマンションは「旧耐震基準」で建てられており「新耐震基準」の建物ではないからです。

旧耐震基準は、震度5強程度の地震で建物が倒壊しない基準。
一方、新耐震基準では、震度6強〜7程度の地震で建物が倒壊しない基準です。

新耐震基準への見直しは、1981年6月1日以降に建築確認申請が受理された建物からであるため、築40年の中古マンションは該当せず「旧耐震基準」になります。

よって、築40年のマンションは耐震の考え方にそっておらず、『耐震性に不安がある』ことをデメリットと言わざるを得ません。

2.設備が古い

築40年のマンション購入では、
『設備が古い』ことがデメリットです。

前所有者がリフォームをしていない限り、キッチンや浴室、トイレなど室内設備は古いままです。

また、点検交換は定期的にされているとはいえ、マンション全体の設備も古いままなことが多いです。

レオ教授レオ教授

共用玄関にオートロックが無いマンションは普通じゃ
エレベーターやメールボックスも古い印象じゃの~

購入後、室内はリフォームできても、マンションそのものは築40年。

内見時には、部屋だけでなく、マンション全体もぐるっと見た上で検討することをおすすめします。

3.管理費や修繕積立金が高い

築40年のマンション購入では、
『管理費や修繕積立金が高い』ことがデメリットです。

もちろん一部のマンションに限られます。

管理費や修繕積立金が高いのは、次のような理由があります。

  • 元々の修繕計画の見通しが甘かった
  • 新築時の売りやすさのために元々の管理費等が異常に安かった
  • 想定外の災害が発生して修繕積立金が不足した
  • 支払いの滞納や居住者が減り、一戸あたりの負担が増えた

管理費や修繕積立金は、購入時に案外見落としがちな部分です。

マンション自体は安く購入できても、住宅ローンの支払いにプラスして割高になるようでは元も子もありません。
完全にデメリットです。

築40年の中古マンション検討の際は、管理費と修繕積立金の額はしっかりと確認しておきましょう。


以上、築40年の中古マンションを購入する「メリット・デメリット」について解説しました。

メリットデメリット
  1. 人気エリアでも安く買える
  2. 管理状況を確認して購入できる
  3. 安価で広い部屋が買える
  1. 耐震性に不安がある
  2. 設備が古い
  3. 管理費や修繕積立金が高い

まとめ

今回の不動産とーくは『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』と題して、下記の項目を解説しました。

本記事で解説したこと

  • 築40年の中古マンションはいつまで住める?マンション寿命ってどのくらい?
  • 築40年のマンションの未来は?老朽化した最後はどうなる?
  • 築40年の中古マンションを購入するメリット&デメリットは?
レオ教授レオ教授

さて、今日のテーマはいかがじゃったかの~?

中古マンションを検討する際「いつまで住めるのか」「築何年まで住めるのか」を考える人は、実はあまりいないんです。

「安いから買う」など安易な理由で購入する人が多い中で、「いつまで住めるのか」までちゃんと考えて検討するあなたは、人よりリテラシーが高いんだと思います。

あなたのマンション購入の成功を祈っています。
この記事が後悔しないマンション選びのヒントになれば嬉しいです。

以上、『築40年のマンションにいつまで住める?購入して老後に後悔しない?』でした。

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生徒:マチ生徒:マチ

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最後までありがとうございました!